行业投资评级 - 报告未明确给出对“商业零售行业”或“商贸零售行业”的整体投资评级 [1][2] 报告核心观点 - 2025年商品消费步入高基数周期，整体增速放缓，但线上消费保持健康增长，渗透率持续提升 [1][2] - 25年第四季度受高基数效应影响，商品消费增速明显放缓，基本面确定性强及契合新消费趋势的公司有望胜出 [2] - 随着年末及春节旺季来临，部分契合悦己需求的新消费热度有望提升 [2] - 电商平台正发力AI应用，中期关注其带来的份额及流量提升对估值的上修作用 [2] 宏观与行业数据总结 - 2025年1-12月社会消费品零售总额累计为50.12万亿元，同比增长3.7% [1] - 2025年1-12月全国网上零售额累计达到15.97万亿元，同比增长8.6%，优于社零整体增速 [1] - 其中实物商品网上零售额为13.09万亿元，同比增长5.2%，线上渗透率达28.2% [1] - 2025年1-12月金银珠宝类社零消费同比增长12.8% [2] 电商板块业绩前瞻与观点 - **平台主业增长步入高基数周期，即时零售竞争边际持续改善，整体盈利能力仍预计向好** [2] - **阿里巴巴**：公司聚焦以AI+云为核心的科技平台及大消费平台，投入培育AI、即时零售业务 [2]；预计3QFY26（对应25Q4）收入达2866亿元，同比增长2.3%，Non-GAAP归母净利润为299亿元，同比下滑42% [2][4] - **京东**：国补高基数效应影响下带电品类短期承压，预计Q4带电品类下滑驱动零售整体收入增速放缓 [2]；预计25Q4收入同比下滑0.4%至3455亿元，调整后归母净利润同比下滑98%至2亿元 [2][4] - **拼多多**：“千亿扶持”继续赋能新质供给转型，Temu活跃用户和海外市场热度保持强劲增长 [2]；预计25Q4收入同比增长11.6%至1234亿元，经调整净利润下滑6.1%至280亿元 [2][4] - **美团**：加大投入应对竞争，Q4以来外卖单均环比减亏，海外业务加速扩张且盈利超预期改善 [2]；预计25Q4收入同比增长4.1%至921亿元，经调整净亏损达131亿元 [2][4] 黄金珠宝板块业绩前瞻与观点 - **金价持续向上突破，随着税改政策短期影响消化和春节旺季来临，投资金和高品质金饰迎强劲增长** [2] - **老铺黄金**：节前核心商场再现排队热度，同店高增叠加提价推动店效提升，新加坡首店验证出海路径 [2] - **菜百股份**：金价强预期拉动投资金需求持续高增，驱动业绩增长超预期 [2]；预计25Q4收入同比增长100-150%，归母净利润达4.1-5.8亿元 [2][3] - **周大生**：公司持续完善渠道精细化管理、产品设计创新等能力，终端黄金消费需求回暖 [2]；预计25Q4收入同比-5%到15%，归母净利润同比15%至35% [2][3] - **老凤祥**：持续强化全国性市场渗透，借力IP联名拓展年轻客群 [2]；预计25Q4收入实现同比-5%至15%，利润实现同比-5%至15% [2][3] 零售商业板块业绩前瞻与观点 - **小商品城**：25年度出口强劲，六区选位费等相关收益继续确认，CG平台和义支付收入仍实现翻倍大幅增长 [2]；预计25Q4公司实现收入同比25-45%，归母净利润同比15-35% [2][3] - **名创优品**：各业态同店持续改善验证产品力和货盘结构优化，海外核心市场持续快速拓店 [2]；预计25Q4收入61亿元，同比增长30%，调整后净利润7.9亿元，同比下滑1% [2][4] - **永辉超市**：胖改进程已迈入规模化、系统化阶段，调改店成效显著，但短期存量门店调整拖累25年利润 [2]；预计25Q4归母净亏损14.3亿元 [2][3] - **重庆百货**：积极推动多业态供应链和门店转型升级，但受商品消费增速放缓影响短期业绩承压 [2]；预计25Q4归母净利润0.3亿元 [2][3] 投资分析意见与关注标的 - 建议关注以下板块及公司 [2] - **电商板块**：主业与即时零售协同、AI赋能电商的公司，包括**阿里巴巴、美团、拼多多、京东** [2] - **黄金珠宝板块**：金价驱动下产品力领先的优质品牌，包括**老铺黄金、菜百股份、周大生** [2] - **贸易服务商**：积极推进数字化改革的**小商品城** [2] - **新零售板块**：推进门店调优和经营效率升级的公司，包括**名创优品、永辉超市、重庆百货** [2] 重点公司估值数据摘要 - **阿里巴巴 (BABA.N)**：市值4483亿元，2025年预测PE为33倍，2026年预测PE为26倍 [4] - **京东 (JD.O)**：市值564亿元，2025年预测PE为14倍，2026年预测PE为12倍 [4] - **拼多多 (PDD.O)**：市值1906亿元，2025年预测PE为13倍，2026年预测PE为11倍 [4] - **美团 (03690.HK)**：市值6484亿元，2026年预测PE为19倍 [4] - **名创优品 (MNSO.N)**：市值67亿元，2025年预测PE为17倍，2026年预测PE为14倍 [4] - **菜百股份 (605599.SH)**：市值218亿元，2025年预测PE为19倍，2026年预测PE为25倍 [4] - **小商品城 (600415.SH)**：市值未在估值表中直接列出，表中列示其2025年预测EPS为1.45元，对应PE为19倍（基于股价28.06元计算） [3][4]

规划批复与定位 - 《北京朝阳区三里屯街道控制性详细规划（2021年—2035年）》已获得批复 [2] - 三里屯街道是北京建设“国际交往中心”的重要板块 也是朝阳区建设国际消费中心城市主承载区的核心区 [2] - 规划聚焦消费业态升级 国际交往功能提升 人居环境品质改善 通过存量地区城市更新助力区域高质量发展 [2] 规划范围与基本情况 - 规划范围为三里屯街道 包含CY00-0304、0305共2个街区 总用地面积约317.8公顷 [4] - 该区域为存量更新类街区 [4] 发展目标与功能定位 - 发展目标为以建设“人人共享 美美与共”的首善之地为目标 打造国际一流的更新典范街区 [9] - 功能定位为国际文探究融区 [7] 空间结构与核心布局 - 规划形成“一横一网 双核联动”的空间结构 [10] - “一横”指工人体育场北路三里屯城市活力走廊 [10] - “一网”指新东路 - 工人体育场东路 三里屯路 - 南三里屯路 [10] - “双核”指太古里商业中心与新工体活力中心 [10] 核心规划特色：商业与消费 - 建设国际一流商圈 打造商业地标建筑 提升街区商业商务功能 [12][13] - 构筑多层级商业网络 联动CBD及朝外商圈 助力“CBD×三里屯国际消费体验区”建设 [13] - 鼓励各商业体地下空间串联 联动周边存量商业空间 [13] - 依托工人体育场带动消费客流提升 [13] 核心规划特色：国际交往 - 打造国际交往窗口 依托使馆区打造国际生活示范区 强化三里屯国际交往主场 [12][14] - 发挥三里屯多元资源集聚优势 打造全域交往空间 [14] - 依托亮马河国际风情水岸 打造集游览休憩 人文体验 交往互动等功能于一体的自然滨水体验路径 提供高品质国际交往空间 [24] 核心规划特色：民生服务与商居共融 - 挖潜更新空间 构建“众享生活圈” 增补公共服务设施 提升服务在地居民能力水平 [16][17] - 构建“国际化服务圈” 服务涉外机构与人群 [17] - 以商业更新带动居住环境提升 推进老旧小区改造 [19] - 规划增补包括国际医疗+中医特色 世界美食 国家级文化场馆 国际级专业足球场等在内的各类公共服务设施 [19] 核心规划特色：公共空间与交通 - 活化利用公共空间 打造城市活力花园示范地 [20] - 见缝插针增加小微绿地 推动立体繁绿 丰富城市第五立面 [21] - 建设花园式商圈与花园式国际生活体验区 营建花园界面与特色景观街巷 [21] - 优化交通系统 打通断头路 畅通微循环 提升城市韧性 [19] 规划实施与区域影响 - 推动片区更新统筹 有序开展社区会客厅 商业空间更新改造 持续推动城市结构优化 品质提升与功能完善 [25][26] - 规划是指导该区域发展 建设 管理的基本依据 [29] - 其实施将支撑北京国际消费中心城市和“CBDx三里屯国际消费体验区”建设 助力区域高质量发展 [29]

核心观点 - 前三季度惠州市社会消费品零售总额增速位居全省第一 这得益于体验型消费场景创新、首店经济蓬勃发展、以旧换新政策及文旅消费券拉动等多因素共同发力[1] 消费增长驱动因素 - 体验型消费场景持续以创新的“内容+体验”模式创造消费新动能[1] - 商圈首店经济蓬勃发展[1] - 以旧换新政策及文旅消费券对消费产生了强力拉动作用[1] 促消费发展建议 - 建议政府有关部门牵头出台政策、举办城市级促消费活动 加大惠民力度以营造消费氛围并释放消费潜力[3] - 鼓励商业体加大对首店与A类店的引进力度 以提升全市商业品牌丰富度与商品力 更好满足市民在地消费需求[4] - 聚焦服务消费和消费场景 出台政策鼓励打造体验型消费场景 培育“商业+文旅”、“商业+体育”、“商业+演艺”、“商业+冰雪”等服务消费新增长点[4] - 推动全市文商产旅深度融合 由政府牵头搭建联动平台 鼓励滑板/吉他制造、人工智能、低空经济等特色产业集群进驻商业体 打造特色产业展销与体验中心[4] - 探索服务型机器人、商圈低空物流等科技赋能商业新场景 开发“商圈+景区”联票及特色产业研学路线 推动商业空间向“产业展示窗、文化会客厅、旅游打卡地”转型[4]

论坛背景与核心议题 - 2025年度（第十九届）北京商业论坛于1月16日在北京国际饭店举办，主题为“潮尚聚变·新需求与新供给”，由北京市商务局指导，北京市商业联合会和北京商报社联合主办 [2] - 论坛核心观点在于探讨如何通过传统与时尚的融合焕新消费活力，并以新需求引领新供给、新供给创造新需求，其中“潮尚聚变”是塑造未来商业图景的核心维度 [2] - 论坛汇聚政、产、学、研、媒各界代表，旨在围绕时尚消费与潮流趋势展开深度对话，为消费扩容、商业提质与品牌破局贡献智慧 [2] 行业趋势与消费洞察 - 北京商业论坛发布年度调查报告《2025北京商业发展蓝皮书》，主题为“潮尚重构消费”，呈现北京商业消费的新逻辑、新场景与新动能 [3] - 《蓝皮书》发现，北京正以“潮尚消费”为切口，构建兼具国际范儿与烟火气的消费新生态，真正的好消费是具有时尚、潮流属性的消费 [3] - 潮流时尚被视为消费创新破局、竞争力聚变的现实切口，能够扩大优质消费品和服务供给，助力打造消费新场景 [3] - 论坛讨论聚焦时尚潮玩、宠物经济、直播电商等热点领域，邀请领军企业、代表性品牌及专家分享创新案例、解读爆款逻辑、研判未来消费动向 [3] 行业合作与平台价值 - 论坛期间，“北京十大商业品牌活动”组委会与宁波银行北京分行签署战略合作协议，双方将共同探索金融服务如何加速与服务场景融合发展，以更好满足消费领域金融服务需求 [3] - 北京商业论坛已连续成功举办十九届，成为洞察北京商业脉动、引领行业发展方向的权威平台，致力于构建开放、高效的交流平台，推动业界探讨趋势、破解难题 [4]

武汉市甲级写字楼市场现状与展望 - 2025年武汉市甲级写字楼市场新增供应约23万平方米，推动全市核心商务区甲级写字楼总存量升至343.3万平方米 [4] - 截至2025年四季度末，市场整体平均租金为73.3元/平方米·月，同比下降11.2%，空置率攀升至39.1%，较2024年同期上升2.7个百分点 [5] - 2025年全年核心商务区净吸纳量为5.9万平方米，同比降幅达33.4% [5] - 2021至2025年期间，年均新增供应达23.7万平方米，但企业扩张态度审慎导致需求收缩，供需结构失衡使租金快速下行，空置率高位徘徊 [5] 甲级写字楼市场需求与行业构成 - TMT、金融和医疗健康是2025年租赁成交主力，分别占新设面积的30.6%、11.9%和11.1% [6] - TMT行业表现尤为突出，占全年新设面积的35.9%，是市场增量需求的关键支撑力量 [4][6] - 成本控制导向的搬迁是核心租赁动因，占比达58.3%，新设需求相对有限 [6] - 在新设需求中，TMT、工业/制造业和医疗健康行业表现突出，分别占全年新设面积的35.9%、14%和12.6% [6] 甲级写字楼市场未来供应与竞争 - 未来4年（约至2028/2029年），市场将迎来约112万平方米的新增供应，大部分面积集中在汉口和武昌沿江板块 [1] - 长江、汉江沿岸板块或将成为未来市场竞争最激烈的区域，考验业主的精细化运营和差异化竞争能力 [6] - 运营商招商策略转向多元化，通过空间改造引入联合办公、提供定制化服务、精准招商及数字化运营等多重举措吸引客源 [5] 武汉市核心商圈零售市场现状 - 2025年核心商圈零售市场新增武汉滨江天街等三大项目，合计新增零售空间约32.8万平方米，推动市场总存量增至483.9万平方米 [7] - 截至2025年四季度末，首层平均租金为389.6元/平方米·月，同比下降11.4%，空置率同比下降2个百分点至13.9% [7] - 2025年全年净吸纳量达37.3万平方米，同比上升33.3%，并超过了新增供应体量，显示存量运营商招商调改积极 [7] - 市场租金降幅较大，目前仍明显处于以价换量阶段 [7] 零售市场需求与业态发展 - 餐饮业是2025年零售市场拓店主力，占全年核心商圈新店开业数量的41% [7] - 悦己消费、单身经济与银发经济兴起，消费者饮食追求多元化，小吃、甜点饮品等满足即时情绪的“轻消费”需求持续增多 [8] - 特色正餐市场需求呈现追求新鲜感、高效便捷与高性价比的特点 [8] - 武汉市以“四首经济”（区域首店、新品首发、品牌首秀、行业首牌）为抓手，强化消费供给的创新性与多元性 [8] 零售市场未来供应与发展展望 - 未来4年，武汉市零售市场将新增约75.3万平方米的零售空间，大部分项目集中布局于光谷商圈 [8] - 新增供应将补足区域商业配套，丰富光谷商业生态，推进武汉市多中心商业格局深化发展 [8] - 随着新增供应持续释放与“四首经济”深度推进，武汉市将进一步释放消费潜力，优化商业生态，构建消费高地 [8]

活动概况 - 2026北京商业品牌大会暨2025年度（第二十一届）北京十大商业品牌揭晓活动于1月16日在北京国际饭店成功举办 [1] - 活动主题为“新需求 新供给” [1] - 活动由北京市商务局指导，北京日报报业集团和北京市商业联合会共同主办，北京商报社承办 [1] - 政府领导、商业专家及企业高层代表共同见证了“2025年度北京十大商业品牌”等优秀品牌案例的揭晓 [1] 政策与行业动向 - 北京市商务局表示，北京成功获批多项试点，为商业发展注入新动力并提供新机遇 [4] - “三新试点”聚焦新业态、新模式、新场景，具体发展方向包括大力发展首发经济、服务消费创新、IP跨界联名 [4] - “国际化消费环境建设试点”聚焦高品质与国际适配性 [4] - “现代商贸流通体系试点”覆盖城乡商贸、生活必需品保供、农村流通、骨干企业培育等方向 [4]

活动概况 - 2026北京商业品牌大会暨2025年度北京十大商业品牌揭晓活动于1月16日在北京国际饭店举办 [1] - 活动主题为“新需求 新供给”，由政府领导、商业专家及企业高层代表参与 [1] - 活动揭晓了代表北京商业最高水平的“2025年度北京十大商业品牌”等优秀品牌案例 [1] 宏观经济与消费趋势 - 2025年前三季度，最终消费支出对经济增长的贡献率达到53.5%，较上年提升9个百分点，已成为经济回升的第一拉动力 [3] - 扩大内需是稳增长的“压舱石”与高质量发展的主引擎 [3] - 北京作为培育建设国际消费中心城市的先行者，正打造“烟火气、国际范、中国潮”的消费生态 [3] 消费需求与品牌竞争新趋势 - 在新需求下，消费者更注重情绪价值与文化认同，追求个性化、有温度的深度体验 [3] - 品牌竞争正转向对“人心”与“社群”的长期经营 [3] - 北京商圈升级、文商旅体深度融合的实践表明，丰富供给和创新场景是品牌赢得市场的关键 [3]

新蒲新区文商旅体融合发展现状 - 新蒲新区通过文艺展演、科技光影、地道美食等活动打造跨年体验，推动城市经济[1] - 文商旅体活动成为推动城市经济的新引擎[1] 新蒲新区发展战略与定位 - 坚持“以文塑旅、以旅彰文、以体促旅”的发展理念，丰富融合业态和产品[1] - 致力打造集政务、文化、旅游等于一体的“遵义会客厅”[1] 新蒲新区商业与基础设施规模 - 建成并投入运营大型商场4个、大型超市8个、特色商业街区4条、大型酒店21家[1] - 特色街区与文体设施联动，构建便捷的20分钟“经济圈”[1] 新蒲新区2025年活动成果与客流 - 2025年全年累计举办大型赛事、活动、展会等70余场[1] - 2025年接待游客530多万人次[1] - 健康路跑城市IP初步形成，文商旅体融合彰显城市经济新活力[1]

活动概况 - 观山湖区金华园街道于2025年12月31日至2026年1月1日在绿地·联盛国际举办“翻篇跨年BYE BYE YEAR”系列活动 主题为“繁花盛开 绽放2026” [1] - 活动旨在融合潮音舞会 街头艺术 火锅盛宴等多元业态 打造兼具“年轻力”与“烟火气”的城市活力聚场 [1] - 活动以“电子音乐+街头艺术+火锅大会”创新混搭 助力区域升级为更年轻 更活力的“年轻力中心” [1] 活动具体内容 - 核心板块“潮音舞会”集中在活动期间 以Techno电子音乐为主要风格 举办“BYE BYE YEAR DISCO”大会 邀请知名音乐人打造不间断舞池热浪 [1] - “艺术派对”板块融合多元街头文化 包括国风巡游 城市戏剧 装置魔术 乐队演出 火舞表演等节目轮番上演 [1] - 活动联合区商务局 中国工商银行及商圈内100余家商户 推出“火锅+精酿”大会 发放20万元消费券 并推出多项满减优惠 [1] 商圈改造与支持措施 - 为保障活动并优化商圈环境 街道提前投入100余万元对绿地·联盛国际街区进行提升改造 [2] - 改造重点对原本狭窄老旧的大门门头进行形象提升 以增强街区吸引力和辨识度 同时优化街区动线设计 提升首层空间的可见性与可达性 [2] - 过去该街区曾因人流不足导致底层商铺招商困难 近年来通过持续的业态调整和环境优化 商业活力逐步恢复 [2] 未来发展策略 - 下一步 街道将持续做好商业服务与商圈培育 以精酿特色街区为抓手 深化政企联动 推动业态融合 [2] - 策略旨在不断汇聚辖区年轻力量 激活商圈活力 彰显城市温度 让焕新后的老街持续释放活力 [2] - 最终目标是以商业繁荣助力区域高质量发展 提升居民幸福感与获得感 [2]

北京写字楼市场 - 四季度租赁需求仍以传统优势行业为主 过去五年传媒、电子、计算机及通信行业成交占比接近45% 人工智能领域成为驱动需求增长的核心动力 [1] - 专业服务业内律所表现最为突出 金融业以银行、保险、基金证券类企业成交最为活跃 [1] - 截至2028年底 北京甲级写字楼市场预计将有187.9万平方米新增供应入市 其中126万平方米将于2026年集中完工 主要分布于中央商务区、通州及望京-酒仙桥三大商圈 [1] 北京零售市场供应与改造 - 四季度迎来供应小高峰 共有5个优质商业项目集中开业 [2] - 通州湾里·王府井Well Town项目融合奥莱零售、创新体验、餐饮娱乐及艺术展览等多元消费场景 [2] - 老旧存量项目改造升级持续推进 核心商圈地标项目如CBD世贸天阶已启动焕新转型计划 [2] - 2025年全年共有13个优质项目开业 新增优质零售空间超110万平方米 同时多个老旧项目完成升级改造后重新入市 [2] - 未来三年 北京零售市场预计仍有近200万平方米新增供应计划入市 [2] 零售市场品牌与业态 - 在新增项目带动下 首店经济持续升温 各区域均迎来不同层级的品牌首店、旗舰店入驻 [2] - 北京ART PARK大融城东区引入chili's北京首店、lululemon京西旗舰店、GAGA京西旗舰店等特色品牌 丰富区域商业业态 [2]