报告行业投资评级 - 看好商业零售行业2025年二季报业绩 [3] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月社零同比增长5.0%，线上消费保持较强活力，电商、黄金珠宝、零售商业等板块各有发展态势，平台发力即时零售挖掘新增长，建议关注相关优质企业 [4] 根据相关目录分别进行总结 消费数据情况 - 2025年1 - 6月社零总额累计24.5万亿元，同比增长5.0%，线上消费保持较强活力，全国网上零售额累计达7.4万亿元，同比增长8.5%，实物商品网上零售额为6.1万亿元，同比增长6.0%，线上渗透率24.9% [4] 各板块企业情况 电商板块 - 阿里巴巴聚焦核心业务，国内电商延续增势，海外盈利拐点加速推进，云业务需求高速增长，投入培育AI、即时零售业务，预计1QFY26收入达2492亿元，同比增长2.4%，Non - GAAP归普净利润为360亿元，同比下滑12% [4] - 京东供应链壁垒稳固，以旧换新政策驱动带电品类增长，布局服饰日百，即时零售延伸高频场景赋能主站流量，探索酒旅及海外新业务，预计25Q2收入同比增长15.2%至3357亿元，调整后归母净利润同比下滑70%至43.2亿元 [4] - 美团加大外卖常态化补贴巩固用户心智，即时零售订单峰值持续突破，预计25Q2收入同比增长12.3%到923亿元，经调整净利润下滑20.2%至109亿元 [4] - 拼多多加码千亿扶持商家，出海业务稳步扩张，预计25Q2收入同比增长8.3%至1051亿元，经调整净利润下滑29.3%至243亿元 [4] 黄金珠宝板块 - 老铺黄金处于品牌势能和消费者心智双重爆发期，预计业绩增长显著优于行业 [4] - 莱绅通灵25H1实现归母净利润5900万元，24H1同期为归母净亏损 - 3706.52万元，25H1归母扣非6900万元 [4] - 菜百股份4 - 5月预计金条销售高速增长，金饰逐步修复，预计25Q2收入同比增长25% - 35%，归母净利润同比15% - 25% [4] - 周大生产品和渠道持续升级，预计25Q2收入同比 - 10%至5%，归母净利润同比 - 10%至5% [4] - 老凤祥品牌与渠道力较强，预计25Q2收入同比 - 15%至 - 5%，利润同比 - 10%至0% [4] 零售商业板块 - 小商品城新市场六区数贸中心首轮招商顺利落地，后续招商前景乐观，义支付交易规模增速符合预期，预计25Q2收入同比10 - 20%，利润同比15 - 20% [4] - 名创优品国内门店同店销售有望修复，潮玩品牌TOP TOY高速扩张，海外加快开店，预计25Q2收入48亿元，同比增长19.8%，调整后净利润6.4亿元，同比增长2.9% [4] - 大商股份聚焦优质存量项目，推进业态升级改造，驱动单店效益提升，预计25Q2收入同比 - 10%至0%，归母净利润同比增长0% - 10% [4] - 永辉超市25年6月调改门店数达124家，调改投入等因素预计存在短期阵痛，预计Q2归母净亏损 - 3.88亿元，归母扣非净亏损 - 9.67亿元 [4] - 重庆百货百货、超市升级改造推进，家电受益“以旧换新”政策，马消投资收益持续贡献，预计25Q2归母净利润同比增长8.0% [4] 投资分析意见 - 建议关注聚焦核心主业、投入AI并即时零售的电商（阿里巴巴、京东、美团、拼多多），产品及品牌升级长周期下的优质黄金珠宝品牌（老铺黄金、曼卡龙、菜百股份、莱绅通灵、老凤祥、周大生），数智化转型叠加稳定币催化的综合贸易服务商（小商品城），IP驱动满足情绪需求的消费品牌（量子之歌，名创优品），转型升级的百货超市（大商股份、永辉超市、重庆百货） [4] 重点跟踪企业25Q2业绩预测 - 报告给出红旗连锁、重庆百货、永辉超市等多家企业25Q2收入及归母净利润预测及同比情况 [5][6] 行业重点公司估值表 - 报告给出电商、超市百货、黄金珠宝、消费品牌、数字商业等行业重点公司的股价、市值、EPS、PE等估值数据 [6][7]

上海写字楼市场 - 2025年二季度上海甲级写字楼净吸纳量仅8.53万平方米，环比下滑18.4%，同比下滑67.6%，空置率攀升至23.6%，平均租金降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9% [4] - 二季度新增4个项目共24万平方米供应，核心与新兴商圈各占2席，包括浦东竹园板块"世纪财富广场"、长宁"AFA上海融侨中心"等，加剧市场竞争压力 [4] - 零售贸易制造与TMT行业为租赁主力，占比分别为28%和23%，金融行业占15%，生物医药行业占比提升至10% [5] - 预计下半年新增供应约百万方，徐汇滨江25万方，浦东前滩、长宁核心等区域超10万方，租金下行压力持续 [5] - 搬迁需求主导市场，TMT企业偏好新兴商圈，生物医药企业受政策驱动升级搬迁需求显著 [5][6] 上海零售商业市场 - 二季度核心商圈平均租金1,877元/月/平方米，出租率94.71%，徐家汇、陆家嘴表现突出，非核心商圈需求活跃度高于核心商圈 [7] - 非核心商圈特色项目差异化突围，如鑫耀·光环Live二期打造"多维度生活方式目的地"，古华庭融合婚庆产业链与非遗文化 [8] - 未来核心商圈将新增88万平方米高端商业供应，包括徐家汇国贸中心二期、K11 ELYSEA等项目，推动"商文旅体展"融合 [8] - 路易威登"路易号"概念空间、泡泡玛特Labubu系列（2024年营收130.38亿元，同比增106.92%）等IP与场景创新成为热点 [8][9] - 虹桥枢纽商业升级，话梅机场店与名创优品火车站店推动交通枢纽向"消费新场"转型 [9] 上海大宗交易市场 - 2025上半年大宗交易总成交额158亿元共37宗，不足往年同期一半，内资占比创新高，外资策略性收缩释放折价资产 [11] - 自用型买家以办公研发、商业为主，投资型买家分化：非机构投资人布局核心区位，机构投资人偏好压力资产或现金流稳定物业 [12] - 办公研发成交额占比31%居首但同比减少，公寓占比27%居次，商业项目法拍成交占比近50%，城隍庙广场12.09亿元创法拍纪录 [12] - 下半年预测：外资折价办公项目或推动办公类别回升，数据中心、长租公寓等REITs底层资产受机构关注，法拍市场吸引私人投资者 [12][13] 长三角外资制造业投资 - 二季度长三角外资制造业及研发项目共51个，欧洲投资占比69%（德国20个、意大利4个），汽车、大健康、装备制造为主要方向 [14][15] - 汽车产业14个项目中有9个落户上海，丰田雷克萨斯纯电项目推动集聚；欧洲药企在华新生物制药基地投资超20亿元 [15] - 德国中小型企业偏好江苏设首产基地，如Weber集团在太仓设立首个在华生产基地 [15] 金融机构与房地产 - 2022-2024年全国房企累计交付约1,238万套住房，金融机构通过专项贷款、资产重组等模式参与纾困 [16] - 投后管理通过风险隔离、透明化监管等机制保障项目交付，未来将结合REITs工具构建"募投管退"闭环 [16]

广州房地产市场稳中回暖 - 广州甲级写字楼市场2025年第三季度预计新增9.8万平方米供应，总存量升至760.3万平方米 [1][3] - 信息技术支持类企业、新媒体交互、手游全链条运营企业带来新的写字楼租赁需求 [1][4] - 国际金融城和琶洲新兴商务区上半年净吸纳量合计5.4万平方米，成为市场去化主要推动力 [3] - 金融、传媒及娱乐、零售及贸易行业成交表现突出，合计贡献超半数市场成交 [3] 零售商业市场发展趋势 - 2025年下半年广州零售商业预计新增39.8万平方米供应，年末总存量突破800万平方米 [1][5] - 体验式消费场景及休闲悦己类品牌成为重要增长点，宠物、运动休闲、文化IP相关品牌需求持续增长 [1][5] - 核心商圈优质项目引入新店、首店，并开展潮玩IP联名快闪、明星/KOL引流活动 [5] 中资企业出海新趋势 - 制造业出海从产品出口转向规模化产业布局，东南亚成为重要目的地 [2] - 企业海外投资模式从轻资产试水转向自建生产基地，强化全产业链出海和本土化运营 [2] - 出海核心驱动力包括产能过剩、成本优化、贸易壁垒应对、政策支持及技术市场多元化 [2] 广州产业升级与营商环境优化 - 琶洲人工智能与数字经济试验区、广州国际金融城加速集聚高端产业资源，激活写字楼需求 [1] - 消费领域业态焕新，沉浸式体验与智慧零售模式重塑商业格局 [1] - 专业服务及信息技术服务类企业需求稳定，交易面积占比均超10% [3]

零售商业市场现状 - 2025年1-4月约四成商业零售企业面临营收增长考验 [1] - 上海和成都购物中心空置率突出，分别达8.5%和8.3% [1][2] - 核心商业城市一季度仅上海有新增供应，其余城市无新项目 [2] 租金与竞争格局 - 上海和北京零售商业租金最高，分别为31.3和32.3元/平方米/天，杭州达21元/平方米/天 [2] - 核心商业市场空置率小幅收窄，但租金报价下滑，以价换量现象普遍 [3] - 经济复苏缓慢导致零售及餐饮业绩疲弱，业主提供优惠租金吸引租户 [3] 商业地产交易动态 - 2024年一季度国内商业地产大宗交易71宗，总金额448亿元，办公物业占比41%，综合体及零售分别占16%和10% [4] - 万科全年完成54个多元业态项目交易，总规模259亿元，含零售商业物业 [4] - 上海2024年大宗成交758亿元占全国38%，外资机构如GIC收购印象城项目股份 [4] 企业营收与业态调整 - 样本企业约六成收入同比增长，但增幅多低于10%，四成录得下滑 [5] - 餐饮业态租赁活跃，特色餐饮、面包烘焙在中端购物中心热度高 [5] - 高端购物中心推动奢侈品牌入驻，深业上城通过改造实现商业生态融合 [5] 消费基础设施REITs表现 - 2024年8单消费基础设施REITs亮相，底层资产出租率均超95% [6] - 武汉首创奥莱出租率最高达99.17%，上海百联又一城最低但仍超95% [6]

杭州消费市场现状 - 2025年一季度杭州社消零总额2075亿元，同比增长6.3%，排名全国第十，在长三角落后于上海、南京、苏州 [2] - 2024年杭州人均消费支出52996元，超越上海成为全国人均消费最高城市 [3] - 2024年杭州社消零总额7884亿元，位列全国第十，常住居民人均可支配收入76777元，排名全国第六 [7] - 与重庆、成都相比，杭州居民消费意愿较弱，2024年重庆、成都社消零总额分别为15677.37亿元、10327.1亿元，位列全国第二、第六 [8] 杭州消费特点与问题 - 存在"杭州赚钱不在杭州花"现象，高端消费外溢到上海，高端消费载体不足 [3] - 产业结构对消费带动不足、居民负债率较高、高端消费场景不足 [9] - 商圈环境存在空间封闭、松弛感不够、人流量大排队时间长等问题 [15] - 湖滨商圈等传统商圈环境设计陈旧，部分区域密闭闷热影响消费体验 [15] 杭州消费发展策略 - 提出打造"赛会之城·购物天堂"国际新型消费中心城市目标 [9] - 计划至2027年社消零总额突破9000亿元，实施八大行动打造现代商贸流通强市 [9] - 商圈改造融入二次元、人工智能等年轻人喜欢的消费新元素 [4][11] - 武林商圈发展IP经济、首发经济、"谷子经济"，建设1.5万平方米二次元街区 [12] - 湖滨商圈推出蜡笔小新35周年原画全球首展等二次元主题活动 [12] - 文三数字生活街区举办"AI消费者嘉年华"等科技活动 [12] 新兴消费业态发展 - 二次元店铺快速兴起，如Goodsbus谷子集合店、刺猿虫动漫手办周边专卖店等 [12][14] - 杭州中心设立漫展区、集市区，形成线下二手交易市场为店铺引流 [14] - 香奈儿在杭州举办全球首发大秀和"可可小姐乐园"美妆快闪活动 [10] - 建议结合数字经济、人工智能优势吸引国内外年轻人消费 [10]