国际消费促进举措 - 深圳启动国际友好消费购活动 聚焦国际化 便利化 品质化三大核心 推出19家国际友好消费商圈和消费地图[1][3] - 19家标杆商圈覆盖前海 罗湖 南山 福田等核心区域 包括深圳万象城 K11 ECOAST 前海壹方城等 提供多语种服务 国际支付和离境退税便利[1][3] - 消费地图涵盖机场商圈 华强北商圈 福田中心区商圈 东门商圈等商文旅融合地点 结合深港消费热潮[3] 支付与消费数据 - 深圳建立境外人员便利化支付新体系 包含户 卡 码 币 包要素 形成跨境支付服务组合拳[4] - 2024年1-6月外籍人员在深非现金支付8587万笔 金额118亿元 主要消费领域为商超购物和餐饮美食[5] - 韩国 美国 新加坡为前三大客源国 贡献近三成消费额 老挝和蒙古消费额同比分别增长150倍和23倍[5] 离境退税发展 - 深圳推行即买即退离境退税政策 采用一单一包便利模式 拥有超过1000家退税商店和12个即买即退商圈 规模全国前列[5] - 2024年上半年离境退税商品销售额和业务量同比分别增长1.6倍和3.9倍 大疆 华为等国货潮品占比34.5%居全国第一[5] - 深圳开通6个离境退税口岸 覆盖海陆空全类型和东西主要口岸 提升全球旅客消费便捷性[5] 消费活动与基础设施 - 购在中国2025深圳购物季举办670场促消费活动 围绕八月欢乐游购 九月时尚乐购 十月品牌嗨购三大主题[6] - 活动覆盖30余家重点商圈 包括50余场主题活动和三条特色消费路线 推出海浪市集 水上乐园等多元场景[6] - 深圳首家市内免税店预计8月底开业 采用免税+有税 进口+国产 线下+线上模式 提供近2000平方米沉浸式商业空间[6]

商圈互联互通 - 百大天桥延伸段正式投用 连接杭州国大城市广场和武林银泰百货 实现两大商场无缝衔接 市民通行时间缩短至1分钟 [3] - 天桥西头预留接口于2012年规划 13年后完成武林商圈互联互通设想 优化立体空间利用 [3] - 天桥配备直梯与电动扶梯 提升通行便利性 激活商圈立体空间资源 [3] 商业体验升级 - 国大城市广场二楼新增400平方米主题休憩区 配备艺术装置 充电座椅 免费饮水机等设施 提升消费者停留体验 [3] - 天桥促进商场间客流互通 银泰潮牌店与国大网红餐厅形成消费动线联动 强化商业集聚效应 [3] - 消费者反馈天桥避免绕行与红灯等待 显著改善夏季逛街体验 [3] 城市规划布局 - 拱墅区推进武林商圈"三维"立体动线工程 包含空中天桥 地面斑马线 地下通道等多层次交通网络 [4] - 延安路与体育场路交叉口新增4条斑马线 恒隆广场地下通道建设同步进行 持续升级地面步行功能 [4] - 规划建设杭州中心西北侧跨环城北路人行天桥 进一步拓展"上天入地"通行网络 [4] 区域发展战略 - 拱墅区以"四大商圈"提质为目标 通过交通互联与立体商业系统构建 打造高能级中央商务区 [4] - 最新城市规划明确"武林中央活力公园"空间格局 整合武林广场 大运河滨水景观带 西湖文化广场等核心资源 [4] - 推动"一核环绿 一轴五街 四河多组"空间布局 实现武林商圈与西湖文化广场贯通 [4]

京东消费及产业发展研究院 联合联通数智智慧足迹发布 《2025年第二季度消费观察之华东地区》报告 近日 根据联通数智智慧足迹数据 南京新街口智慧商圈 成为华东地区商圈热度TOP1 这里是二季度整个华东地区 客流量最大、热度最高的商圈 百年商圈为何能深受年轻人喜欢 长期占据"消费C位"？ 答案藏在 流光溢彩的商业综合体里 也藏在纵横街巷的烟火气里 更藏在都市圈3600万人 "说走就走"的消费通勤圈里 1929年南京新街口 首次被规划为商业区 到20世纪40年代 迅速发展为商业金融中心 如今已经成为"中华第一商圈" 卖得了国际大牌，也装得下市井烟火 街道纵横交叠出"立体消费生态" 时间：7月26日中午 地点：新街口站 人物："90后"市民小林 "和朋友约了到明瓦廊吃皮肚面，下午打算逛商场，正好想添置些化妆品了。"作为土生土长的南京人，新街口是小林从小到大逛街、娱乐、购物的第一选 择。她告诉记者，从自己记事起，家里要买什么重要的东西，首选都是到新街口来，"新街口一直是南京的商业地标，现在越来越繁华了，这里既有德基 这样的高端商场，也有很多街边小店，各种选择各种需求都能满足。" 十多座商场，超百栋商务楼宇 中国唯一同 ...

报告行业投资评级 - 看好商业零售行业2025年二季报业绩 [3] 报告的核心观点 - 2025年1 - 6月社零同比增长5.0%，线上消费保持较强活力，电商、黄金珠宝、零售商业等板块各有发展态势，平台发力即时零售挖掘新增长，建议关注相关优质企业 [4] 根据相关目录分别进行总结 消费数据情况 - 2025年1 - 6月社零总额累计24.5万亿元，同比增长5.0%，线上消费保持较强活力，全国网上零售额累计达7.4万亿元，同比增长8.5%，实物商品网上零售额为6.1万亿元，同比增长6.0%，线上渗透率24.9% [4] 各板块企业情况 电商板块 - 阿里巴巴聚焦核心业务，国内电商延续增势，海外盈利拐点加速推进，云业务需求高速增长，投入培育AI、即时零售业务，预计1QFY26收入达2492亿元，同比增长2.4%，Non - GAAP归普净利润为360亿元，同比下滑12% [4] - 京东供应链壁垒稳固，以旧换新政策驱动带电品类增长，布局服饰日百，即时零售延伸高频场景赋能主站流量，探索酒旅及海外新业务，预计25Q2收入同比增长15.2%至3357亿元，调整后归母净利润同比下滑70%至43.2亿元 [4] - 美团加大外卖常态化补贴巩固用户心智，即时零售订单峰值持续突破，预计25Q2收入同比增长12.3%到923亿元，经调整净利润下滑20.2%至109亿元 [4] - 拼多多加码千亿扶持商家，出海业务稳步扩张，预计25Q2收入同比增长8.3%至1051亿元，经调整净利润下滑29.3%至243亿元 [4] 黄金珠宝板块 - 老铺黄金处于品牌势能和消费者心智双重爆发期，预计业绩增长显著优于行业 [4] - 莱绅通灵25H1实现归母净利润5900万元，24H1同期为归母净亏损 - 3706.52万元，25H1归母扣非6900万元 [4] - 菜百股份4 - 5月预计金条销售高速增长，金饰逐步修复，预计25Q2收入同比增长25% - 35%，归母净利润同比15% - 25% [4] - 周大生产品和渠道持续升级，预计25Q2收入同比 - 10%至5%，归母净利润同比 - 10%至5% [4] - 老凤祥品牌与渠道力较强，预计25Q2收入同比 - 15%至 - 5%，利润同比 - 10%至0% [4] 零售商业板块 - 小商品城新市场六区数贸中心首轮招商顺利落地，后续招商前景乐观，义支付交易规模增速符合预期，预计25Q2收入同比10 - 20%，利润同比15 - 20% [4] - 名创优品国内门店同店销售有望修复，潮玩品牌TOP TOY高速扩张，海外加快开店，预计25Q2收入48亿元，同比增长19.8%，调整后净利润6.4亿元，同比增长2.9% [4] - 大商股份聚焦优质存量项目，推进业态升级改造，驱动单店效益提升，预计25Q2收入同比 - 10%至0%，归母净利润同比增长0% - 10% [4] - 永辉超市25年6月调改门店数达124家，调改投入等因素预计存在短期阵痛，预计Q2归母净亏损 - 3.88亿元，归母扣非净亏损 - 9.67亿元 [4] - 重庆百货百货、超市升级改造推进，家电受益“以旧换新”政策，马消投资收益持续贡献，预计25Q2归母净利润同比增长8.0% [4] 投资分析意见 - 建议关注聚焦核心主业、投入AI并即时零售的电商（阿里巴巴、京东、美团、拼多多），产品及品牌升级长周期下的优质黄金珠宝品牌（老铺黄金、曼卡龙、菜百股份、莱绅通灵、老凤祥、周大生），数智化转型叠加稳定币催化的综合贸易服务商（小商品城），IP驱动满足情绪需求的消费品牌（量子之歌，名创优品），转型升级的百货超市（大商股份、永辉超市、重庆百货） [4] 重点跟踪企业25Q2业绩预测 - 报告给出红旗连锁、重庆百货、永辉超市等多家企业25Q2收入及归母净利润预测及同比情况 [5][6] 行业重点公司估值表 - 报告给出电商、超市百货、黄金珠宝、消费品牌、数字商业等行业重点公司的股价、市值、EPS、PE等估值数据 [6][7]

上海写字楼市场 - 2025年二季度上海甲级写字楼净吸纳量仅8.53万平方米，环比下滑18.4%，同比下滑67.6%，空置率攀升至23.6%，平均租金降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9% [4] - 二季度新增4个项目共24万平方米供应，核心与新兴商圈各占2席，包括浦东竹园板块"世纪财富广场"、长宁"AFA上海融侨中心"等，加剧市场竞争压力 [4] - 零售贸易制造与TMT行业为租赁主力，占比分别为28%和23%，金融行业占15%，生物医药行业占比提升至10% [5] - 预计下半年新增供应约百万方，徐汇滨江25万方，浦东前滩、长宁核心等区域超10万方，租金下行压力持续 [5] - 搬迁需求主导市场，TMT企业偏好新兴商圈，生物医药企业受政策驱动升级搬迁需求显著 [5][6] 上海零售商业市场 - 二季度核心商圈平均租金1,877元/月/平方米，出租率94.71%，徐家汇、陆家嘴表现突出，非核心商圈需求活跃度高于核心商圈 [7] - 非核心商圈特色项目差异化突围，如鑫耀·光环Live二期打造"多维度生活方式目的地"，古华庭融合婚庆产业链与非遗文化 [8] - 未来核心商圈将新增88万平方米高端商业供应，包括徐家汇国贸中心二期、K11 ELYSEA等项目，推动"商文旅体展"融合 [8] - 路易威登"路易号"概念空间、泡泡玛特Labubu系列（2024年营收130.38亿元，同比增106.92%）等IP与场景创新成为热点 [8][9] - 虹桥枢纽商业升级，话梅机场店与名创优品火车站店推动交通枢纽向"消费新场"转型 [9] 上海大宗交易市场 - 2025上半年大宗交易总成交额158亿元共37宗，不足往年同期一半，内资占比创新高，外资策略性收缩释放折价资产 [11] - 自用型买家以办公研发、商业为主，投资型买家分化：非机构投资人布局核心区位，机构投资人偏好压力资产或现金流稳定物业 [12] - 办公研发成交额占比31%居首但同比减少，公寓占比27%居次，商业项目法拍成交占比近50%，城隍庙广场12.09亿元创法拍纪录 [12] - 下半年预测：外资折价办公项目或推动办公类别回升，数据中心、长租公寓等REITs底层资产受机构关注，法拍市场吸引私人投资者 [12][13] 长三角外资制造业投资 - 二季度长三角外资制造业及研发项目共51个，欧洲投资占比69%（德国20个、意大利4个），汽车、大健康、装备制造为主要方向 [14][15] - 汽车产业14个项目中有9个落户上海，丰田雷克萨斯纯电项目推动集聚；欧洲药企在华新生物制药基地投资超20亿元 [15] - 德国中小型企业偏好江苏设首产基地，如Weber集团在太仓设立首个在华生产基地 [15] 金融机构与房地产 - 2022-2024年全国房企累计交付约1,238万套住房，金融机构通过专项贷款、资产重组等模式参与纾困 [16] - 投后管理通过风险隔离、透明化监管等机制保障项目交付，未来将结合REITs工具构建"募投管退"闭环 [16]

广州房地产市场稳中回暖 - 广州甲级写字楼市场2025年第三季度预计新增9.8万平方米供应，总存量升至760.3万平方米 [1][3] - 信息技术支持类企业、新媒体交互、手游全链条运营企业带来新的写字楼租赁需求 [1][4] - 国际金融城和琶洲新兴商务区上半年净吸纳量合计5.4万平方米，成为市场去化主要推动力 [3] - 金融、传媒及娱乐、零售及贸易行业成交表现突出，合计贡献超半数市场成交 [3] 零售商业市场发展趋势 - 2025年下半年广州零售商业预计新增39.8万平方米供应，年末总存量突破800万平方米 [1][5] - 体验式消费场景及休闲悦己类品牌成为重要增长点，宠物、运动休闲、文化IP相关品牌需求持续增长 [1][5] - 核心商圈优质项目引入新店、首店，并开展潮玩IP联名快闪、明星/KOL引流活动 [5] 中资企业出海新趋势 - 制造业出海从产品出口转向规模化产业布局，东南亚成为重要目的地 [2] - 企业海外投资模式从轻资产试水转向自建生产基地，强化全产业链出海和本土化运营 [2] - 出海核心驱动力包括产能过剩、成本优化、贸易壁垒应对、政策支持及技术市场多元化 [2] 广州产业升级与营商环境优化 - 琶洲人工智能与数字经济试验区、广州国际金融城加速集聚高端产业资源，激活写字楼需求 [1] - 消费领域业态焕新，沉浸式体验与智慧零售模式重塑商业格局 [1] - 专业服务及信息技术服务类企业需求稳定，交易面积占比均超10% [3]

零售商业市场现状 - 2025年1-4月约四成商业零售企业面临营收增长考验 [1] - 上海和成都购物中心空置率突出，分别达8.5%和8.3% [1][2] - 核心商业城市一季度仅上海有新增供应，其余城市无新项目 [2] 租金与竞争格局 - 上海和北京零售商业租金最高，分别为31.3和32.3元/平方米/天，杭州达21元/平方米/天 [2] - 核心商业市场空置率小幅收窄，但租金报价下滑，以价换量现象普遍 [3] - 经济复苏缓慢导致零售及餐饮业绩疲弱，业主提供优惠租金吸引租户 [3] 商业地产交易动态 - 2024年一季度国内商业地产大宗交易71宗，总金额448亿元，办公物业占比41%，综合体及零售分别占16%和10% [4] - 万科全年完成54个多元业态项目交易，总规模259亿元，含零售商业物业 [4] - 上海2024年大宗成交758亿元占全国38%，外资机构如GIC收购印象城项目股份 [4] 企业营收与业态调整 - 样本企业约六成收入同比增长，但增幅多低于10%，四成录得下滑 [5] - 餐饮业态租赁活跃，特色餐饮、面包烘焙在中端购物中心热度高 [5] - 高端购物中心推动奢侈品牌入驻，深业上城通过改造实现商业生态融合 [5] 消费基础设施REITs表现 - 2024年8单消费基础设施REITs亮相，底层资产出租率均超95% [6] - 武汉首创奥莱出租率最高达99.17%，上海百联又一城最低但仍超95% [6]

杭州消费市场现状 - 2025年一季度杭州社消零总额2075亿元，同比增长6.3%，排名全国第十，在长三角落后于上海、南京、苏州 [2] - 2024年杭州人均消费支出52996元，超越上海成为全国人均消费最高城市 [3] - 2024年杭州社消零总额7884亿元，位列全国第十，常住居民人均可支配收入76777元，排名全国第六 [7] - 与重庆、成都相比，杭州居民消费意愿较弱，2024年重庆、成都社消零总额分别为15677.37亿元、10327.1亿元，位列全国第二、第六 [8] 杭州消费特点与问题 - 存在"杭州赚钱不在杭州花"现象，高端消费外溢到上海，高端消费载体不足 [3] - 产业结构对消费带动不足、居民负债率较高、高端消费场景不足 [9] - 商圈环境存在空间封闭、松弛感不够、人流量大排队时间长等问题 [15] - 湖滨商圈等传统商圈环境设计陈旧，部分区域密闭闷热影响消费体验 [15] 杭州消费发展策略 - 提出打造"赛会之城·购物天堂"国际新型消费中心城市目标 [9] - 计划至2027年社消零总额突破9000亿元，实施八大行动打造现代商贸流通强市 [9] - 商圈改造融入二次元、人工智能等年轻人喜欢的消费新元素 [4][11] - 武林商圈发展IP经济、首发经济、"谷子经济"，建设1.5万平方米二次元街区 [12] - 湖滨商圈推出蜡笔小新35周年原画全球首展等二次元主题活动 [12] - 文三数字生活街区举办"AI消费者嘉年华"等科技活动 [12] 新兴消费业态发展 - 二次元店铺快速兴起，如Goodsbus谷子集合店、刺猿虫动漫手办周边专卖店等 [12][14] - 杭州中心设立漫展区、集市区，形成线下二手交易市场为店铺引流 [14] - 香奈儿在杭州举办全球首发大秀和"可可小姐乐园"美妆快闪活动 [10] - 建议结合数字经济、人工智能优势吸引国内外年轻人消费 [10]

优质办公楼市场 - 2025年第一季度深圳优质办公楼新增供应30.2万平方米，净吸纳量同比大幅增长44.4%，空置率微升0.1个百分点至22.3% [12] - 科技板块需求占比超30%，智能物联网、人工智能软件开发、集成电路研发与数字化解决方案四大新兴赛道表现突出，其中软件系统开发类需求占比达87.9% [7][12] - 金融需求环比增长0.7个百分点至14.0%，证券和保险板块贡献过半需求；零售贸易需求占比14.0%，聚焦电子产品和医疗器械 [12][13] - 本地企业需求占比70%，受大宗交易带动，万平方米以上租赁占比环比增长3.9个百分点至13.9% [12][13] - 全市平均租金环比下降3.6%至每月每平方米158.3元，主因供应扩张和租户降本增效策略 [12][14] - 未来六个月预计新增供应超60万平方米，租金或延续下行趋势，空置率承压 [19] 优质零售物业市场 - 一季度无新增供应，整体空置率环比微降0.1个百分点至3.7%，仍保持低位 [23] - 餐饮业态需求占比44%，甜品与中餐各贡献8%需求份额，冰淇淋单品及地方菜系扩张活跃 [24] - 零售业态中服饰与珠宝配件需求稳定，本土品牌波司登单季连开五店，国际品牌聚焦高端购物中心 [25] - 美容保健业态连续第六季度需求占比超5%，近20个新商家覆盖健身、美发等领域 [25] - 全市平均租金环比下跌0.4%至每天每平方米18.4元，跌幅与上季度持平 [25] - 未来六个月商业供应量达70万平方米，空置率预计小幅上升但保持低位，租金持续低位运行 [28] 仓储物流市场 - 深圳物流市场无新增供应，空置率为6.3%，租金环比增长0.4%至每月每平方米49.0元 [31] - 需求主要来自第三方物流和电子制造业，出口总额同比下降16.6% [31] - 东莞新增供应19.2万平方米且满租交付，空置率环比上升1.3个百分点至3.7% [34] - 惠州新增供应23.5万平方米，空置率环比上升5.1个百分点至8.0%，新项目入驻率不及预期 [39] - 深莞惠三地租金增长趋缓，主因跨境电商需求波动及业主调低租金预期 [34][39] - 未来深圳与东莞分别有超40万和38万平方米新增供应，空置率与租金压力预计加大 [41] 物业投资市场 - 一季度深圳商业地产完成3宗交易，总额70.4亿元，办公楼成交占比94% [44] - 单宗办公楼交易额66亿元，买方为银行用于自用，交易区域集中于核心商务区 [44] - 办公楼与零售物业资本化率走扩，物流类项目资本化率小幅走高 [44] - 未来总部型企业买家活跃度提升，社区商业因低交易门槛受投资者关注 [46] - 机构投资者聚焦核心区优质资产和REITs底层资产 [46]