项目概况 - K11 ECOAST是K11集团内地首个旗舰项目，定位为"大湾区文化零售新地标"，斥资百亿历时七年打造，于4月28日开始试运营[10] - 项目分为南北两馆，南馆采用高饱和度艳色设计，北馆延续香港K11经典木植元素风格[11] - 二期工程计划于2026年陆续呈现[14][22] 运营现状 - 试运营期间日均客流达10万人次，5月1日单日客流突破30万[10][22] - 当前商户入驻率约50%，主力店包括无印良品、费大厨等大众品牌，北馆一楼多为临时快闪店[13] - 餐饮业态集中在B1层及6-7层，部分餐厅需排队等号[16] - 顶层天台已入驻云顶马术俱乐部，成为热门打卡点[15] 存在问题 - 动线设计混乱，南北馆间缺乏清晰指引，电子导航屏存在空白页面且触控不灵敏[11][12][17] - 基础设施存在赶工痕迹，如马桶盖尺寸不匹配、卫生间维修提示等[11][15] - 招商进度滞后，早年宣传的"重奢矩阵"未兑现，消费者反映可逛性不足[13][19] 改进措施 - 已整改卫生/灯光/洗手间设施等问题，会员优惠信息展板移至B1层显眼位置[15] - 未来数月将持续推进首期品牌入驻，每月更新业态布局[10][14] - 通过K11 HACC展馆定期举办艺术展览及海滨剧场活动强化文化体验[14] 行业背景 - K11集团去年完成架构调整，郑志刚以2.09亿港元私有化K11管理公司[18] - 业内人士指出当前经济形势下品牌商更倾向保守策略，新开区域面临招商挑战[20] - 项目区位交通便利性不及深圳其他城市级购物中心，需长期培育客流[19] 发展潜力 - 项目填补深圳商业版图文化/精神板块空缺，通过艺术内容差异化竞争[21] - 临海建筑与滨海公园融合形成独特景观优势，具备网红打卡属性[3][15][19] - 试运营高客流印证市场关注度，后续需提升业态创新与消费转化能力[19][22]

深圳K11 ECOAST滨海文化艺术区试运营情况 - 深圳K11 ECOAST滨海文化艺术区于4月28日开始分阶段试运营，5月1日当天客流量超过30万 [1] - 试运营初期出现洗手间马桶盖不匹配、优惠信息乱码等问题，但后续已得到改善 [1][5] - 目前商家进驻率仅50%，部分品牌通过简易柜台试营业，后续将陆续开业 [3][5] 项目特色与设施 - 顶层天台空间引入云顶马术俱乐部，打造城市马术运动空间并已正式营业 [4] - 艺术区融合海景视野、社区公园元素及艺术装置，吸引市民打卡 [4] - K11 HACC展馆将定期举办展览，海滨长廊和海边剧场通过活动打造独特艺术体验 [3] 运营现状与消费者反馈 - 餐饮集中在B1层及6、7层，部分商家在用餐高峰需排队等号 [5] - 北馆电梯引导标识不够清晰，存在换乘不便问题 [5] - 南馆以亲子家庭为主，不同楼层通过装饰配色区分目标群体 [5] 项目背景与行业动态 - 深圳K11 ECOAST是K11集团在中国内地的首个旗舰项目，原计划2024年底落成但延迟至4月底开业 [7] - 2024年9月郑志刚辞任新世界发展行政总裁，并以2.09亿港元将K11管理公司出售给其私人企业 [7][8] - 此前K11在内地销售额不理想，此次深圳项目争议引发业内关注 [7][9] 行业观点与分析 - 业内人士认为深圳K11开业"很匆忙"，未达到商业地产开业率、招商率等指标 [9] - 当前经济形势下品牌商更注重流量安全，新开区域流量无保障导致招商难度大 [9] - 深圳K11弥补了深圳商业版图的文化精神板块，需通过文化艺术内容释放消费力 [9]