市场整体趋势 - 合肥滨湖新区二手房市场持续呈现价格下行趋势，从刚需小户型到改善型品质楼盘均出现不同程度降价，市场底部特征明显 [1] - 滨湖二手房市场整体仍处于下跌阶段，多个品质楼盘价格已破发，多个小区成交价创新低 [21] - 市场正经历“以价换量”阶段，但“价格筑底”尚未完成，整体价格下行压力依然存在 [22] 具体成交案例与价格分析 - 中海滨湖公馆一套98.7㎡户型以113万总价成交，单价11448元/㎡，较小区均价14429.5元/㎡下跌20.7%，成交周期59天 [2][3] - 万科蓝山一期一套93.8㎡房源以125万总价成交，单价13326元/㎡，成交周期67天并历经5次调价 [4][6] - 滨湖世纪城徽贵苑一套127.57㎡房源以137万总价成交，单价10739元/㎡，较小区均价12285.65元/㎡下跌12.6%，成交周期147天 [6] - 旭辉御府一套83.35㎡小户型以78万总价成交，单价9358元/㎡，较小区均价11869.14元/㎡下跌21.2%，成交周期仅30天 [7] - 宝能城一期一套88.54㎡房源以95万总价成交，单价10729元/㎡，较小区均价11813.29元/㎡下跌9.2%，成交周期仅16天 [8][9] - 置地上玺一套194㎡房源以380万包税价成交，折合单价1.9万/㎡，较原总价500万+亏损超120万 [14][16] 各板块价格环比变动 - 启动区统计25个小区，文华阁环比跌幅最大达11.73%，书香门第东苑涨幅最高为4.24% [17][18] - 金融板块统计22个小区，仅6个环比上涨，正荣府涨幅最大为5.01%，公元天下跌幅最大为6.96% [18][19] - 环湖CBD板块统计42个小区，18家上涨23家下跌1家持平，万达揽湖苑D区跌幅达6.72% [19][20] - 省府板块统计36个小区，25个上涨11个下跌，阳光城檀悦涨幅最高为3.20%，万科蓝山二期跌幅最大为8.99% [20][21] 成交特征与市场动态 - 小户型低价房源因总价门槛低，成交周期普遍较短，显示价格足够低时去化速度较快 [16][22] - 高总价房源面临更长成交周期和更频繁调价，例如信达公园里二期一套房成交周期122天并历经8次调价累计降价45万 [12][22] - 当前市场状况下，购房者预期转变与市场供需关系发生变化，普通住宅降价更为显著 [22]