报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但通过对市场“筑底蓄力、分化加剧”态势的研判，隐含了对不同能级城市差异化的前景判断 [10] 报告核心观点 - 2026年2月，百城二手房市场延续“筑底蓄力、分化加剧”的调整态势，核心特征为“量能边际改善、价格震荡寻底、城市冷热不均”，市场正从快速下跌转向弱平衡状态下的结构重塑 [10] - 政策端，以上海“沪七条”为标志，一线城市限购进入实质性松动阶段，公积金政策创新成为地方施策主抓手，政策工具箱向“因区施策”深化 [11] - 短期来看，春节后传统淡季效应叠加政策传导时滞，市场或维持震荡盘整，核心城市限购松绑有望加速需求释放 [11] - 中长期而言，2026年上半年将成为观察政策效能与市场底部确认的关键窗口，市场真正回暖取决于宏观经济复苏、居民收入预期改善与房价止跌信号的共振，高能级城市或率先迎来边际改善，而低能级城市仍需依赖持续政策呵护 [11][12] 重点35城二手房成交趋势 - 2026年2月，重点35城二手房成交套数估算值为10.2万套，处于近几年的低位区间 [4][5] 百城二手房挂牌量 - **总量与走势**：2026年2月百城二手房总挂牌量为238.15万套，环比下降5.62%，同比微降0.02%，市场处于“以价换量”的弱平衡状态 [13][14] - **城市能级分化**： - 一线城市挂牌量环比下降8.55%领跑（其中北京-14.14%，深圳-11.34%），同比下降7.64% [6][14] - 新一线城市挂牌量环比下降6.86%，同比增长2.43% [6][14][16] - 二线城市挂牌量环比下降6.85%，同比增长3.31% [6][14][16] - 三四线城市挂牌量环比下降6.87%，同比下降6.02% [6] - **城市内部结构性分化**： - 一线城市内部呈现“广深增、京沪降”，广州同比增14.69%，深圳同比增3.76%，上海同比降16.65%，北京同比降12.85% [17][18] - 新一线城市涨跌互现，无锡同比大增38.49%，成都增24.17%，武汉增15.63%，而天津同比降16.59%，宁波降12.80% [17] - 二线城市多数同比增长，石家庄（+45.92%）、南昌（+40.85%）、贵阳（+21.32%）增幅居前 [17] 百城二手房找房热度指数 - **总量与走势**：2026年2月百城二手房找房热度指数为68.36，环比微降1.08%，同比微降0.11%，呈现“高位盘整、动能减弱”特征 [24] - **城市能级分化**： - 一线城市找房热度指数为63.28，环比降2.05%，同比降12.24% [7][24][27] - 新一线城市找房热度指数为65.09，环比降2.19%，同比降13.36% [7][24][27] - 二线城市找房热度指数为66.66，环比降1.46%，同比降11.89% [7][24][27] - 三四线城市找房热度指数为70.67，环比降0.60%，同比降10.02% [7] - **城市表现**：一线城市中北京环比降3.83%领跌，广州环比微增0.16%为唯一正增长；新一线城市中杭州、宁波降幅超2.30%；二线城市中汕头、徐州实现环比正增长 [24][26] 百城二手房挂牌时长 - **总量与走势**：2026年2月百城二手房平均挂牌时长为104.56天，环比增长8.40%，同比微增0.04%，市场去化压力普遍加大 [34][35] - **城市能级分化**： - 一线城市平均挂牌时长116.35天，环比增7.08%，同比增3.91% [8][34] - 新一线城市平均挂牌时长95.06天，环比增5.82%，同比增0.50% [8][34] - 二线城市平均挂牌时长98.23天，环比增7.26%，同比增3.40% [8][34] - 三四线城市平均挂牌时长110.04天，环比增9.73%，同比增5.68% [8] - **城市分化特征**：长三角核心城市呈现“冰火两重天”，杭州挂牌时长仅45.10天为百城最低且同比大降13.09%，而苏州挂牌时长136.79天同比大涨14.88%；北方二线城市如大连、长春、常州同比增幅均超17%，去化周期显著拉长 [34][40] 百城二手房挂牌均价 - **总量与走势**：2026年2月百城二手房平均挂牌均价为11030元/平方米，环比下降0.20%，同比下降0.10%，呈现“环比波动收窄、同比深度调整”特征 [45][47] - **城市能级分化**： - 一线城市平均挂牌均价44281元/平方米，环比降0.21%，同比降9.07% [9][45] - 新一线城市平均挂牌均价14995元/平方米，环比升0.07%，同比降9.47% [9][45] - 二线城市平均挂牌均价10901元/平方米，环比降0.17%，同比降11.28% [9][45] - 三四线城市平均挂牌均价7403元/平方米，环比降0.18%，同比降9.31% [9] - **城市内部结构性分化**： - 一线城市内部“深广微涨、京沪回调”，深圳环比涨0.40%，广州环比涨0.04%，北京环比降0.75%，上海环比降0.55% [45][47] - 新一线城市中强省会展现韧性，成都同比仅降1.26%，沈阳降3.39%，杭州降4.42%；而前期热点城市调整较深，合肥同比降17.53%，武汉降13.52%，南京降13.41% [45][50][51] - 二线城市全部同比下降，跌幅相对温和，哈尔滨降5.48%居前，汕头降0.42%跌幅最小 [50][51] 政策环境 - 2026年2月全国出台20条房地产政策，其中19条指向宽松，政策基调全面宽松 [25][46] - 上海“沪七条”标志一线城市限购进入实质性松动阶段 [11][25][46] - 公积金政策创新占比达35%，成为地方施策主抓手 [13][25][46] - 政策工具箱正从“因城施策”向“因区施策”深化 [11][46] 35城市成交套数预测 - 2026年2月，35个重点城市二手房成交套数估算值合计为102,307套 [75] - 一线城市中，上海估算成交11,244套，北京估算成交7,627套，广州估算成交4,252套，深圳估算成交2,478套 [75] - 新一线城市中，成都估算成交7,214套，武汉估算成交4,880套，西安估算成交4,097套 [75]

市场整体表现 - 11月上海二手房网签成交22943套，环比10月18483套上涨约24%，创今年5月以来半年新高 [2] - 成交表现超出行业预期，工作日成交量稳定在500-600套，周末持续保持900套以上高位运行 [2] - 当月是今年第5个成交量跨过2万套的月份，成交体量与去年"929新政"后的10月基本相当 [2] - 市场呈现"成交放量、挂牌收缩、价格回调"特征，业内认为反映出潜在购房需求依然坚挺 [1] 挂牌量价情况 - 截至11月30日二手房挂牌总量约为16.96万套，为最近半年来首次跌破17万套整数关口 [2] - 挂牌量连续多月逐步消化，反映出房东端行为逻辑转变，非理性降价抛售情况有所收敛 [3] - 11月二手房挂牌均价为58025元/平方米，仍处于下跌通道，"以价换量"成为主流策略 [3] 成交结构分析 - 总价300万元以下二手房成交占比高达60%，成为绝对主力，较近年水平显著提升 [4] - 近三年来300万元以内二手房成交占比从三年前的36%左右攀升至约60% [4] - 300万元-500万元价位段成交份额受影响最为明显，与300万元以下房源形成明显差距 [4] 价格与投资价值 - 以浦东新区潍坊一村为例，一套35.91平方米一居室以143万元成交，较前期价格明显回调 [5] - 该面积段房源月租金约为3700元，租售比已超过3%，投资价值显著提升 [5] - 市场上部分房源租售比能达到2%-3%，与商业贷款利率水平接近 [6] - 租售比改善提升了房源投资属性和居住性价比，吸引刚需自住群体和稳健型投资客入市 [6]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][6][7][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30][31][32][33][34][35][36][37][38][39][40][41][42][44][46][48][50][51][52][53][54][55][56] 报告核心观点 - 百城二手房市场调整态势未改，呈现“供给激增、需求低迷”的严重失衡格局，买方市场主导地位显著 [13] - 市场流动性放缓，去化效率降低，平均挂牌时长增至94.86天，同比增加5.79% [14][30] - 价格方面呈现普跌态势，百城挂牌均价同比下跌8.12%，各能级城市全面下跌，政策调控聚焦于稳定交易量，尚未有效传导至价格端 [14][36] 百城二手房挂牌量 - 2025年10月百城二手房挂牌量达265.36万套，同比增长10.82%，市场供给压力显著 [13][16][18] - 各能级城市挂牌量均环比上升：一线城市增加6.85%至8.3万套，新一线城市增加13.07%至6.7万套，二线城市增加11.39%至2.9万套，三四线城市增加7.90%至0.9万套 [9][18] - 城市内部分化显著：一线城市中深圳挂牌量同比增长27.63%，上海则下降4.38%；二线城市泉州挂牌量同比增幅达164.35%，而保定下降59.74% [17][19][21][22] 百城二手房找房热度指数 - 2025年10月百城找房热度指数为70.25，同比下跌6.42%，需求端持续乏力 [13][24] - 各能级城市找房热度指数环比全部下跌：一线城市下跌8.09%至65.63，新一线城市下跌7.08%至68.11，二线城市下跌6.99%至69.11，三四线城市下跌5.79%至71.89 [10][24] - 城市内部分化明显：一线城市中深圳找房热度同比跌幅最大达10.75%，上海跌幅最小为4.90%；二线城市绍兴跌幅最大达13.69% [23][25][27][28] 百城二手房挂牌时长 - 2025年10月百城二手房平均挂牌时长为94.86天，同比增加5.79%，市场流动性压力增大 [14][30] - 各能级城市挂牌时长同比均增加：一线城市挂牌时长107.29天，同比增加9.43%；新一线城市91.21天，同比增加6.30%；二线城市88.11天，同比增加2.10%；三四线城市98.85天，同比增加7.36% [11][30] - 城市内部分化极端：一线城市北京挂牌时长同比增幅最大达21.17%，而三四线城市银川挂牌时长同比回落29.18% [29][31][32][35] 百城二手房挂牌均价 - 2025年10月百城二手房挂牌均价为11790元/平方米，同比下跌8.12%，跌幅较9月略有扩大 [36][37] - 各能级城市挂牌均价同比全面下跌：一线城市下跌6.73%至46929元/平方米，新一线城市下跌7.97%至16158元/平方米，二线城市下跌8.95%至11731元/平方米，三四线城市下跌8.12%至7860元/平方米 [12][36][37] - 城市间跌幅分化：二线城市承压最大，一线城市相对抗跌；具体城市中，绍兴挂牌均价同比跌幅达16.71%，合肥跌幅达15.63% [36][38][40][41] 重点城市成交预测 - 报告对35个重点城市2025年10月及11月的二手房成交套数进行了预测，35城合计成交套数预测为10月208,357套，11月204,447套，较9月实际合计200,789套有所波动 [50] - 部分城市预测显示分化：例如成都预测10月成交16,661套，环比增长；而福州预测10月成交2,733套，环比下降 [50]

市场整体概况 - 2025年国庆期间全国60个重点城市二手房日均找房热度为12605，较2024年同期下降1054%，较2023年下降1660% [1][3] - 与国庆前30天日均热度13099相比，国庆期间热度仅下降377%，降幅相对可控，市场情绪趋于稳定 [1][5] - 市场呈现“政策仍在释放利好、旅游分流影响、城市分化加剧”的复杂态势 [1] 不同能级城市表现 - 一线城市日均热度均值为12760，较2024年下降542%，降幅最小，表现最为稳健，与近30天均值相比仅下降263% [9] - 新一线城市日均热度均值为13046，较2024年下降402%，整体热度水平略高于一线城市，与近30天均值相比下降275% [7][9] - 二线城市日均热度均值为12596，较2024年下降1305%，与近30天均值相比下降473%，市场波动较大 [9] - 三四线城市日均热度均值为12069，较2024年下降1378%，降幅最大，长期调整压力较大 [9] 城市分化趋势 - 一线城市和新一线城市展现出更强的市场韧性，其中广州实现889%的同比增长，重庆以1520%的增长率领跑全国 [2] - 二线和三四线城市调整压力较大，南通、咸阳等城市降幅超过30%，市场深度调整特征明显 [2] - 从同比变化趋势看，一线城市25年同比24年降幅收窄831个百分点，新一线城市降幅收窄536个百分点，显示高能级城市率先企稳 [10][12] - 二线城市25年同比24年降幅扩大84个百分点，三四线城市降幅扩大761个百分点，低能级城市调整持续深化 [12] 重点城市短期波动 - 部分城市与近30天均值相比出现较大正向差异，包括嘉兴（285%）、威海（231%）、南阳（227%）等 [19] - 部分城市与近30天均值相比出现较大负向差异，包括兰州（-1401%）、呼和浩特（-1234%）、豊阳（-1112%）等 [19] 影响因素分析 - 国庆前后各地密集出台购房补贴、限购放松、房企自持商品住房转售等政策，从需求端和供给端同时发力，有效提振市场信心 [1] - 国庆假期旅游出行分流部分购房客户资源，对短期市场活跃度形成一定抑制 [1] - 中介机构通过政策窗口期营销、线上线下联动等多种手段促进交易，部分城市在政策红利下实现环比增长 [1]

市场整体趋势 - 合肥滨湖新区二手房市场持续呈现价格下行趋势，从刚需小户型到改善型品质楼盘均出现不同程度降价，市场底部特征明显 [1] - 滨湖二手房市场整体仍处于下跌阶段，多个品质楼盘价格已破发，多个小区成交价创新低 [21] - 市场正经历“以价换量”阶段，但“价格筑底”尚未完成，整体价格下行压力依然存在 [22] 具体成交案例与价格分析 - 中海滨湖公馆一套98.7㎡户型以113万总价成交，单价11448元/㎡，较小区均价14429.5元/㎡下跌20.7%，成交周期59天 [2][3] - 万科蓝山一期一套93.8㎡房源以125万总价成交，单价13326元/㎡，成交周期67天并历经5次调价 [4][6] - 滨湖世纪城徽贵苑一套127.57㎡房源以137万总价成交，单价10739元/㎡，较小区均价12285.65元/㎡下跌12.6%，成交周期147天 [6] - 旭辉御府一套83.35㎡小户型以78万总价成交，单价9358元/㎡，较小区均价11869.14元/㎡下跌21.2%，成交周期仅30天 [7] - 宝能城一期一套88.54㎡房源以95万总价成交，单价10729元/㎡，较小区均价11813.29元/㎡下跌9.2%，成交周期仅16天 [8][9] - 置地上玺一套194㎡房源以380万包税价成交，折合单价1.9万/㎡，较原总价500万+亏损超120万 [14][16] 各板块价格环比变动 - 启动区统计25个小区，文华阁环比跌幅最大达11.73%，书香门第东苑涨幅最高为4.24% [17][18] - 金融板块统计22个小区，仅6个环比上涨，正荣府涨幅最大为5.01%，公元天下跌幅最大为6.96% [18][19] - 环湖CBD板块统计42个小区，18家上涨23家下跌1家持平，万达揽湖苑D区跌幅达6.72% [19][20] - 省府板块统计36个小区，25个上涨11个下跌，阳光城檀悦涨幅最高为3.20%，万科蓝山二期跌幅最大为8.99% [20][21] 成交特征与市场动态 - 小户型低价房源因总价门槛低，成交周期普遍较短，显示价格足够低时去化速度较快 [16][22] - 高总价房源面临更长成交周期和更频繁调价，例如信达公园里二期一套房成交周期122天并历经8次调价累计降价45万 [12][22] - 当前市场状况下，购房者预期转变与市场供需关系发生变化，普通住宅降价更为显著 [22]