地块成交概况 - 大兴区西红门镇6038地块以19.04亿元底价成交，竞得人为中建壹品与湖北联投联合体 [1] - 成交楼面价为3万元/平方米，较中建壹品去年在同一板块所拿地块的楼面价降低了约28% [1][6] - 该地块用地规模约2.76公顷，规划地上建筑面积约6.35万平方米，容积率2.3 [2] 地块属性与开发价值 - 地块位于五环至六环之间，邻近规划中的地铁19号线二期西红门东站，具备轨道一体化的发展要求 [2][3] - 相较于周边项目，该地块容积率较低，建筑高度45米（局部60米），具备打造高品质住宅产品的良好基础 [2] - 地块位于组团中相对远离南五环及经开高速的位置，整体环境更为优越，开发价值较高 [2] - 可共享板块内成熟配套，包括荟聚中心、山姆会员店、皇城根小学大兴分校（在建）、北京四中大兴分校及北京大学第一医院南院区 [2] 区域市场与竞争格局 - 西红门东板块自2020年至今已出让10宗宅地，新房项目扎堆，去化难度增大 [4][6] - 板块未来发展依赖于丽泽商务区和首都商务新区的建设推进，预计2029年通车的19号线二期将提升区域连通效率 [3] - 若西侧6037地块后续顺利拍出，2026年板块内将有四个主要项目形成竞争格局 [7] - 中建壹品去年在该板块开发的元启项目，共计1065套房源，目前网签244套，去化率23%，成交均价5.3万元/平方米 [7] 历史土地出让回顾 - 2020年4月，板块内两宗地块成交楼面价分别达3.89万元/平方米和3.9万元/平方米 [4] - 2021年至2023年，华润置地等企业所获地块楼面价在3.6万元/平方米至4.16万元/平方米之间 [4][5][6] - 2024年2月，中建壹品所获地块楼面价为4.15万元/平方米，而9月北京兴创所获地块楼面价约为3.38万元/平方米 [6]