全国房价收入比趋势 - 2025年中国房价收入比降至5.9，为20年以来的最低值，较2020年的峰值7.9显著下降 [1] - 国际合理区间为4-6，超过9则被视为买房负担重，当前全国指标已进入合理区间 [1] - 该指标下降说明整体买房负担显著缓解，楼市调整成效显现 [3] 一线及强二线城市情况 - 一线城市房价收入比远超合理水平，深圳为26，北京为22，上海为21 [3] - 这意味着家庭平均需要20年以上才能在一线城市购买一套90平米住房 [3] - 二线城市如厦门房价收入比为14，杭州为13，仍属于中高负担 [9] 天津市整体分析 - 2025年天津二手房成交均价为10096元/平米，套均90平米住宅总价约为908640元 [5] - 天津家庭年均可支配收入为149034.6元，据此计算房价收入比约为6.1 [5] - 该比值表明天津家庭平均6年可购买一套90平米住宅，整体负担较历史高点大幅缓解 [5] - 天津房价收入比已非常接近全国均值5.9 [7] 天津市内部分化 - 和平区房价收入比最高，达到16.4，河西区为9.2，南开区为9.3，均已超过9的负担分水岭 [6] - 东丽、津南（原文为“湿刺”，据上下文推断）等区比值在5.2左右，宝坻为4.5，宁河为4.3，处于合理或较低水平 [6] - 16个行政区中，“上三区”（和平、河西、南开）买房难度相对较大 [6] 城市能级与市场定位 - 从城市体量和发展水平看，天津房价收入比6.1偏低，按照其城市能级，比值到8都属合理 [8] - 当前比值已接近三线城市水准（4.3-5.9），与天津的城市能级出现“错位” [9][10] - 房价收入比下降被视为房地产市场的一次“深蹲”，楼市正步入理性成熟期 [10] - 现阶段天津房价已进入合理空间，“泡沫”被充分挤出，对买房人而言性价比较高 [5][11] 数据计算与方法说明 - 中国房价收入比按标准住房总价除以家庭年可支配收入计算 [1] - 天津计算采用二手房均价，因二手房成交占比已高达70% [3] - 天津户均人口为2.7人，人均可支配收入为55918元，据此推算家庭年收入 [5]

个人住房贷款市场趋势 - 2025年四季度末，个人住房贷款余额为37.01万亿元，同比下降1.8%，全年减少6768亿元[5] - 2025年住户中长期贷款（主要为房贷）仅增加1.28万亿元，较2024年的2.25万亿元大幅减少[9] - 2025年全年出现4次房贷负增长，远超2022-2024年每年2次的水平，表明居民当月偿还的房贷总额超过了新增房贷总额[9] 居民购房与还款行为 - 个人住房贷款余额减少反映居民购房意愿减弱，并出现持续的提前还款行为[7] - 居民提前还贷热情未因存量房贷利率下调而降温，成为2025年楼市突出特征，其背后是居民对楼市预期的集体保守[9] - 全国住户存款持续攀升，2025年末本外币存款余额达167.04万亿元，同比增长9.71%，人均存款约11.89万元[14] - 居民定期存款占比攀升至73.3%的历史新高，其中河北省定期存款占比达80.68%，反映居民风险偏好下降，“存钱避险”成为主流[14] 房地产行业销售与投资 - 2025年TOP100房企销售总额为36841.8亿元，同比下降19.4%，较2024年减少8876.3亿元[10] - 千亿级房企数量从11家缩减至10家[10] - 2025年全年新建商品房销售额为83937亿元，同比下降12.6%，销售面积为88101万平方米，同比下降8.7%[10] - 2025年前11个月，权益拿地金额TOP100房企拿地总额为8478亿元，同比小幅增长但集中在头部央国企，四季度投资节奏普遍收紧[11] - 行业判断显示，开发商的收缩态势将持续，现金流优先逻辑压倒规模扩张诉求[12] 市场预期与政策影响 - 尽管下半年各地密集出台救市政策，但个人住房贷款仍在减少，表明政策的传导需要时间，而市场预期的修复更为困难[7] - 楼市触底的核心前提是居民预期修复和房企流动性缓解，但目前这两个前提均未实现[15] - 楼市的调整本质上是行业回归理性、告别“土地财政依赖”的过程，调整远未结束，触底仍需时间，短期内不会有全面反弹的可能[15]

市场表现与数据 - 自2023年3月起房地产市场进入新一轮调整 新房成交量与成交面积显著下滑 二手房挂牌量呈爆炸式增长[1] - 截至6月底 成都与重庆二手房挂牌量双双突破20万套 上海二手房挂牌量超过18万套[1] - 7月份全国百城二手房价普跌 其中96个城市二手房价同比呈下跌态势[1] 政策应对与效果 - 各地政府出台一系列“救市”政策 除一线城市外 绝大多数二、三线城市已取消限购、限售等措施[3] - 银行将个人住房贷款利率下调至4%以下 各地上调住房公积金贷款最高额度以降低刚需购房成本[3] - 相关部门提出“认房不认贷”政策导向 旨在鼓励有改善性住房需求的家庭入市[3] - 尽管政策频出 其对遏制房价下跌的实际效果十分有限[3] 调整的深层原因 - 三年多疫情冲击影响许多家庭收入甚至导致失业 极大削弱居民购房能力 当前高企房价难以获得市场有力支撑[5] - 自2021年下半年以来 国内房价一直处于下行通道 房地产市场逐渐失去“只涨不跌”的赚钱效应[5] - 在失去投资和投机获利预期后 大量炒房资金选择撤离[5] 专家观点与市场争议 - 房产界专家孟晓苏提出 2022年中国居民存款增加15万亿元 若能将其三分之一用于购房、装修及相关消费 中国经济和楼市便能复苏[5] - 该观点引发网友强烈不满 认为储蓄是家庭应对突发风险的“救命钱” 且当前楼市仍处历史高位 要求居民拿积蓄支撑高房价在情感和理性上均难接受[5] 市场情绪与未来展望 - 市场观点认为 当前出台的种种利好政策 核心目的是避免房地产市场在短期内出现剧烈波动[7] - 未来楼市更大概率会呈现“稳中有降”态势 通过“以时间换空间”的方式实现市场“软着陆”[7] - 当前房地产市场正处于一个长期的调整周期中 有限的利好政策或许能延缓市场短期剧烈波动 但难以改变整体下行趋势[8]

行业历史拐点与市场情绪转变 - 2021年成为楼市重要拐点 此后房价开启持续下行模式 相对于高点 跌三四成已是普遍现象 跌一半不算极端 更有甚者房价直接缩水到只剩当初的首付款 [2] - 2021年前市场主流共识是“买房必涨”和“加杠杆才聪明” 刚需与投资者疯狂入市 房企加码拿地扩张 业内普遍看多 容不下看空声音 [6] - 李嘉诚在楼市狂热期明确警示未来5年香港和内地房价将迎来大调整 原因是需求已释放殆尽面临“需求枯竭” 但该警告当时被同行嘲讽为“年迈昏聩” [4] 行业现状与企业表现 - 2025年全年 26家上市房企合计亏损近600亿元 仅1家艰难盈利 许多曾嘲讽李嘉诚的企业遭遇资金链断裂危机 陷入举步维艰之境 [8] - 房企手中项目即便腰斩抛售也少人问津 部分远郊地块直接烂尾 曾经百亿估值化为乌有 [8] - 李嘉诚通过在楼市巅峰期“贱价甩卖”资产回笼了数百亿现金 这成为其穿越周期的关键 并在市场低迷期抄底优质核心资产 [10] 市场需求与消费观念的结构性变化 - 租赁时代全面兴起 买房的传统执念渐消 全国40个重点城市中 35岁以上租客占比升至三成以上 较2021年楼市巅峰期上涨4.9个百分点 [12] - 该租客群体中不乏已婚家庭和年薪50万以上的职场中层 他们主动放弃置业 选择长期租赁 [12] - 90后、00后消费观念加速转变 他们更重视现金流 将资金用于应急、进修或提升生活体验 购房已非人生必选项 [14] 市场分化与资产表现 - 普涨时代彻底终结 分化行情成为常态 2025年12月 上海徐汇、杭州西湖等核心城区房价微涨0.3% 而多数三四线城市及核心城市远郊区域房价环比下跌0.5%-1.2% 差距持续拉大 [20] - 核心资源集中的资产抗跌性突出 例如上海徐汇、普陀等区域的改善型老房 即便均价超10万元/平方米 凭借优质学区和便捷交通 仍能保持高认购率 [20] - 远郊房产风险加剧 价格持续走低 并面临“卖不掉、租不出”的困境 有案例显示房源以低于购入价20%的价格挂牌 半年仍无人问津 [22] 产品结构变化与区域表现反差 - 老破小意外逆袭 以上海为例 内环内建成超20年的老旧小区挂牌后平均1.8个月就能成交 部分房源还能卖出溢价 [16] - 远郊新房陷入去化困境 以上海临港、金山等板块为例 多个新房项目入市半年网签率不足10% 有的甚至开盘至今零成交 [18] - 老破小崛起得益于政策加持（老旧小区改造）和需求回归（购房者更青睐产权清晰、配套成熟的现房） 而远郊新房的“规划利好”因遥远且不确定难以打动理性购房者 [18] 政策环境调整 - 政策层面精准发力 2026年1月15日 央行将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% 针对性破解商办用房库存高企问题 [24] - 税费方面 换房个税退税优惠延续 个人出售购买不满2年住房的增值税率从5%降至3% 叠加存量公积金贷款利率下调 降低了换房成本并激活二手房交易流通 [25] 行业新逻辑与未来趋势 - 楼市新逻辑渐趋明朗 三大核心转变全面铺开 行业规则被彻底改写 [10] - 各地保障性租赁住房集中入市 房企将滞销新房转作长租公寓 租赁房源供应量剧增 租客掌握主动且议价空间拓宽 [16] - 楼市已从“只涨不跌”神话回归理性居住属性 市场发展必然结果 未来拼的不再是胆量和杠杆 而是理性和眼光 [29]

一线城市二手房市场现状 - 一线城市二手房价同比下跌7%，跌幅超过二三线城市 [3] - 市场出现价格从高峰滑落近两成以及“以价换量”换取流动性的现象 [1][8] 市场调整的性质与驱动因素 - 一线城市领跌反映市场更成熟、信息更透明、价格调整更迅速彻底，是市场主动寻求真实交易和有效资源配置的表现 [3][5] - 房价下跌是挤出历史泡沫和水分的过程，是市场重归健康的必经之路，有助于资源从房地产转向实体经济和科技创新 [11] - 市场调整是对各类宽松政策效果的诚实反馈，价格需跌至足够吸引人的位置才能驱散观望情绪并确认底部 [8] 房产投资财务逻辑的转变 - 持有房产的收益（租金）已跑不赢资金成本（房贷利息、存款利率），坚守可能扩大损失 [5] - 举例说明财务上出现“明亏”：总价1000万的房产年租金15万，租售比1.5%，低于同期超2%的国债等稳健理财收益 [6] - 高杠杆购房者面临巨大的每月还款压力 [6] 对“救市”观点的不同看法 - 反对人为维持虚高房价，认为这如同给病人打强心针，不解决根本问题 [9] - 真实财富由购买力而非标价决定，标价800万能迅速成交的房产比标价1000万无人接盘的房产更能代表真实财富 [9] - 价格下跌过程固然痛苦，但对经济结构长远是好事 [11] 市场观察的关键指标 - 真实的租金回报率（租售比）：若长期低于无风险理财收益率（如国债利率），表明房价仍有回调压力 [12] - 市场活跃度：应关注“成交量”和“去化周期”，若去化周期长达一年半以上，表明市场以卖方为主，买方有充足选择和议价空间 [12] - 政策与信贷的实际宽松度：包括房贷利率的实际折扣和贷款审批的难易程度，直接影响购买力 [12] 市场长期趋势与定位反思 - 楼市调整是从“房价永远涨”的信仰向经济常识的回归 [13] - 市场正推动房屋属性从投机炒作的筹码回归到承载生活的家和稳健资产的本源 [13][15] - 家庭需要基于真实需求和偿付能力进行理性规划，放弃不切实际的暴富幻想 [15]

深圳楼市整体成交与市场结构 - 2025年深圳一二手住宅全年网签总量约9.4万套，同比下降9% [2] - 一手住宅全年网签37879套，同比下滑22% [2] - 二手住宅网签56217套，同比上涨3%，成交占比进一步提升，成为支撑市场的重要力量 [2] - 二手房成交量已连续三年回升，反映出存量市场流动性正在修复，真实居住需求逐步释放 [2] 市场价格走势与分化特征 - 2025年深圳二手住宅成交均价约5.9万元/平方米，同比下跌约6%，回落至2018年前后，“以价换量”特征明显 [4] - 二手房整体议价率从2025年初的8.2%上升至年底的11.2% [4] - 价格下行并非全面发生，不同区位、不同总价段的房源走势开始出现分化 [4] - 部分高总价二手住宅的成交价格已率先企稳，甚至出现小幅回升 [5] - 价格率先企稳的楼盘多集中在福田、南山、宝中等核心区域，这些板块配套成熟，或拥有学区、景观等稀缺资源 [6] - 以南山知名学区房漾日湾畔为例，2025年四季度成交均价约11.00万元/平方米，较一季度的10.79万元/平方米上涨约1.9% [6] 购房需求结构性变化 - 2021年至2025年，深圳二手住宅成交的套均面积持续扩大，由89平方米提升至约100平方米 [4] - 同期，套均总价由673万元下降至588万元，成交均价从8.0万元/平方米回落至5.9万元/平方米 [4] - 面积扩张与价格回调并行，反映出购房者在价格下行周期中，借助调整窗口主动完成居住升级，“以价换大”特征显著 [4] - 中高总价段需求保持活跃，此前居住在500万-1000万元区间的购房者，换房时普遍选择向更高总价、更大面积产品升级 [5] - 2025年深圳总价1000万元以上豪宅成交中，90后购房者占比达到31% [7] - 这一高收入群体主要集中在科技创新领域，包括科研、互联网、智能制造、新能源汽车及半导体等行业 [7] - 资本市场阶段性回暖及科技企业股价表现，对部分购房需求形成了现实支撑 [7] 机构对市场未来走势的判断 - 从趋势判断看，成交量基本完成筑底，进一步下行空间有限 [8] - 价格调整尚未完全结束，仍将处于小幅回落通道 [8] - 预计2026年房价仍有微调压力，但相较2025年约6%的降幅，市场运行将更加平稳 [8] - 一线城市的市场修复确定性相对更高 [8] - 过去四年的快速下行，已在较大程度上消化了历史积累的结构性矛盾 [9] - 大城市并不存在根本性的需求缺失，尤其是对高品质住宅的需求依然稳固 [10] 近期政策影响与市场反馈 - 2026年1月15日，中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存 [10] - 政策发布后，市场已出现初步反馈，部分公寓项目率先实现成交 [10] - 公寓市场短期内难以出现全面升温，受产品属性限制，公寓投资逻辑仍高度依赖租售比水平 [10] - 只有当租金回报率稳定提升至约3%及以上，其投资吸引力才有望实质性增强 [10]

土地市场 - 本周大成都范围内共成交9宗住宅及商业用地，总面积约389.9亩，所有地块均为底价成交 [2] - 青羊区四宗地块采用“组合供应方式”出让，其中住宅用地约97.5亩，成交楼面价17000元/㎡，商服用地约104.2亩，成交楼面价1780元/㎡，均由成都天府辰悦置业有限公司（大悦城控股附属企业）底价竞得，标志青羊大悦城项目落地蔡桥板块 [2] - 成交地块分布包括青羊区、郫都区、崇州市、都江堰市及大邑县，住宅用地成交楼面价在2210元/㎡至17000元/㎡之间 [3] 成交数据：新房 - 本周（11月13日至11月19日）成都商品房成交总套数为1184套，成交总面积为162,153.66㎡ [6] - 分区域看，中心城区日均成交套数波动较大，单日最高成交234套（11月13日），最低成交30套（11月16日）[6] - 全市单日成交高峰出现在11月13日（271套）和11月17日（223套），11月15日及11月16日成交相对清淡，分别为36套和39套 [6] 成交数据：二手房 - 本周成都二手房成交总套数为4350套，成交总面积为413,329.48㎡，交易活跃度显著高于新房市场 [9] - 成交数据存在明显日期波动，11月16日全市无成交记录，而11月17日单日成交达1017套，为本周峰值 [9] - 中心城区是二手房成交主力，单日成交套数最高达819套（11月17日、11月18日）[9] 新增预售 - 本周大成都范围内共发放14张预售证，涉及13个住宅项目 [10] - 新增预售项目中，金融城三期的“金融城·贝宸S1”项目销售均价超6万元/㎡，备受市场关注 [10] - 预售项目分布广泛，包括天府新区、郫都区、崇州市、大邑县、青羊区、温江区、成华区、锦江区及新津区等多个区域 [11] 行业动态与政策 - 10月份70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比均下降，但一线城市二手房价格降幅收窄，核心城市显现市场韧性 [12] - 住建部要求各地在明年2月前完成老城区老街区专项调查的地市级成果审核，旨在明确城市更新中的保护底线 [13] - 成都温江区保租房项目“蓉禾雅居”推出第二批次193套房源，提供四种户型，项目总建筑面积达17.4万平方米 [14] - 成都轨道TOD保租房模式首次落地金牛区，为保障性住房供应提供新路径 [15]

楼市现状数据 - 2023年6月新房房价环比下跌城市数量增至38个，较5月份增加14个[1] - 2023年6月二手房房价环比下跌城市数量高达63个，较5月份增加8个[1] - 2023年上半年新房成交量和成交面积均呈现显著下滑[1] - 2023年6月初全国13个重点城市二手住宅挂牌量达199万套，较年初159万套激增25%[1] - 重庆、成都和上海二手房挂牌量位居前列，分别为22万套、20万套和18万套[1] 政策应对措施 - 二三线城市普遍放松限购和限售政策[2] - 银行下调存款利率并将房贷利率降至4%以内[2] - 各地上调公积金贷款额度上限，部分城市允许使用公积金余额支付首付款[2] 行业领袖观点 - 企业家曹德旺认为房子是水泥砖头，未来价值将持续贬低，建议出售多余房产[4] - 商界领袖任正非认为高房价严重阻碍实体经济发展，增加企业运营成本，局面难以维持[4] 需求端变化因素 - 刚性需求逐渐萎缩，许多城市家庭已拥有两套及以上房产[4] - 老龄化社会使年轻人可通过继承满足居住需求，降低新房需求[4] - 晚婚、不婚及生育意愿降低削弱婚房和改善型住房需求[4] - 投资炒房需求退出市场，炒房者"买涨不买跌"[4] - 开征房产税呼声高涨增加持房成本，促使抛售房产[4] 宏观环境影响 - 持续三年疫情导致多数家庭收入减少，购房计划被迫搁置[5] - 疫情使购房心态更理性，对未来收入预期更谨慎，抑制改善型购房需求[5]

项目规划调整 - 保利发展位于北京海淀永丰的改善型新盘嘉华天珺项目规划方案在一个多月后再度调整 [2] - 项目西区于9月上旬首次调整规划，楼栋由平行排列变为点状布局，楼栋数量从10栋增至15栋，房源由424套增至488套，户均面积从111平方米缩小至100平方米 [4] - 10月29日项目西区再次刷新规划方案，相较于9月方案仅对个别楼栋和公区景观略作调整，如增加部分结构外建筑以提升赠送面积，并分散安置电动车场地 [5] 项目销售与去化情况 - 项目从今年1月份开盘至今，整体去化率仅为16%，尚有上千套房源待售 [2][6] - 东区地块于1月1日率先取证，共852套住宅，备案均价8.2万至9.7万元/平方米，截至目前网签216套，成交均价8.52万元/平方米 [3] - 东区不同户型去化差异显著：99平方米户型供应324套，网签146套，网签率45%；88平方米户型供应43套，网签24套，网签率57%；而120平方米以上户型供应342套，仅网签25套，网签率低至7.3% [4][5] - 西区于今年4月5日取证，但5个多月来一直未形成网签 [6] 公司战略布局转变 - 近两年公司在北京的拿地策略转向海淀、朝阳等核心区域，改变了此前几年主要布局顺义、大兴等远郊区域的策略 [2][6] - 具体布局包括：去年7月联合北京建工以89.01亿元竞得海淀永丰地块（嘉华天珺项目），溢价率3.5% [3][6]；今年2月联合中国金茂摘得朝阳三间房地块 [6]；今年5月20日再次联合北京建工拿下海淀半壁店地块 [6] 市场竞争环境 - 市场整体面临压力，核心区域竞争激烈 [2] - 随着海淀、朝阳今年加大土地供应，叠加"好房子"政策落地，新盘之间竞争愈加激烈 [7] - 昌平区域新盘供应爆发，分流了部分海淀客群，对项目销售形成压力 [7] - 为促进销售，东区推出了特价房源，例如一层99平方米户型总价750万元，单价约7.6万元/平方米 [7]

当前房地产市场形势 - 国内楼市自2022年进入长期调整趋势，全国房价平均跌幅超过30%，环京楼市如涿州、廊坊、燕郊价格跌幅超过60% [1] - 调整趋势已从二三线城市扩展至上海、深圳、广州等一线城市 [1] 房价下跌原因分析 - 房价收入比过高，二三线城市为20-25，一线城市达40，高房价难以持续 [3] - 实体经济不景气导致居民收入减少或失业，支撑高房价能力下降 [3] - 房价连续下跌4年失去赚钱效应，投资客退出或观望，市场回归居住属性 [3] 预示2026年房价走势的迹象 - 一二线城市核心区域房价出现调整，例如上海核心区域均价从超过9万元/平米跌至6万多元/平米，跌幅超过30% [5][7] - 2025年全国二手房挂牌量激增至730万套，其中成都27万套、武汉19.4万套、北京16万套，供大于求对房价形成下行压力 [8][10] - 中国进入老龄化社会，2024年底60岁以上老年人超过3亿，预计2035年突破4亿，年轻人口减少导致刚需购房需求萎缩 [12][13] - 保障房供应加速，计划未来5年推出600万套保障房，年均120万套入市，将对商品房需求产生分流效应 [14][16]