每周四，封面天天见之"封面会买房"都会带来最新楼市资讯与行业观察，敬请关注。 从上周四到本周三（11月13日-11月19日），哪些楼市动态值得重点关注？来看本周楼市周报。 一、土地市场 本周（11月13日-11月19日）大成都范围内共成交9宗住宅、商业用地，面积合计约389.9亩，所有地块均为底价成交。其中青羊区四宗地块采用"组合供应 方式"出让。其中住宅用地合计约97.5亩，成交楼面价17000元/㎡。商服用地合计约104.2，成交楼面价1780元/㎡。最终均由成都天府辰悦置业有限公司底 价竞得，该公司为大悦城控股集团股份有限公司的附属企业。意味着青羊大悦城项目正式落地蔡桥板块。 | 宗地编号 | 地块位置 | 面积 | 起始价 | 成交价 | 竞得人 | 用地性质 | 成交日期 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | (亩) | 元/m² | 元/m² | | | | | QY09 (070102) : 20 | 青羊区蔡桥街道蔡桥社区6、8组 | 41.8 | 17000 | 17000 | 成都天府辰悅置业有限公司 | 住宅 ...

楼市现状数据 - 2023年6月新房房价环比下跌城市数量增至38个，较5月份增加14个[1] - 2023年6月二手房房价环比下跌城市数量高达63个，较5月份增加8个[1] - 2023年上半年新房成交量和成交面积均呈现显著下滑[1] - 2023年6月初全国13个重点城市二手住宅挂牌量达199万套，较年初159万套激增25%[1] - 重庆、成都和上海二手房挂牌量位居前列，分别为22万套、20万套和18万套[1] 政策应对措施 - 二三线城市普遍放松限购和限售政策[2] - 银行下调存款利率并将房贷利率降至4%以内[2] - 各地上调公积金贷款额度上限，部分城市允许使用公积金余额支付首付款[2] 行业领袖观点 - 企业家曹德旺认为房子是水泥砖头，未来价值将持续贬低，建议出售多余房产[4] - 商界领袖任正非认为高房价严重阻碍实体经济发展，增加企业运营成本，局面难以维持[4] 需求端变化因素 - 刚性需求逐渐萎缩，许多城市家庭已拥有两套及以上房产[4] - 老龄化社会使年轻人可通过继承满足居住需求，降低新房需求[4] - 晚婚、不婚及生育意愿降低削弱婚房和改善型住房需求[4] - 投资炒房需求退出市场，炒房者"买涨不买跌"[4] - 开征房产税呼声高涨增加持房成本，促使抛售房产[4] 宏观环境影响 - 持续三年疫情导致多数家庭收入减少，购房计划被迫搁置[5] - 疫情使购房心态更理性，对未来收入预期更谨慎，抑制改善型购房需求[5]

项目规划调整 - 保利发展位于北京海淀永丰的改善型新盘嘉华天珺项目规划方案在一个多月后再度调整 [2] - 项目西区于9月上旬首次调整规划，楼栋由平行排列变为点状布局，楼栋数量从10栋增至15栋，房源由424套增至488套，户均面积从111平方米缩小至100平方米 [4] - 10月29日项目西区再次刷新规划方案，相较于9月方案仅对个别楼栋和公区景观略作调整，如增加部分结构外建筑以提升赠送面积，并分散安置电动车场地 [5] 项目销售与去化情况 - 项目从今年1月份开盘至今，整体去化率仅为16%，尚有上千套房源待售 [2][6] - 东区地块于1月1日率先取证，共852套住宅，备案均价8.2万至9.7万元/平方米，截至目前网签216套，成交均价8.52万元/平方米 [3] - 东区不同户型去化差异显著：99平方米户型供应324套，网签146套，网签率45%；88平方米户型供应43套，网签24套，网签率57%；而120平方米以上户型供应342套，仅网签25套，网签率低至7.3% [4][5] - 西区于今年4月5日取证，但5个多月来一直未形成网签 [6] 公司战略布局转变 - 近两年公司在北京的拿地策略转向海淀、朝阳等核心区域，改变了此前几年主要布局顺义、大兴等远郊区域的策略 [2][6] - 具体布局包括：去年7月联合北京建工以89.01亿元竞得海淀永丰地块（嘉华天珺项目），溢价率3.5% [3][6]；今年2月联合中国金茂摘得朝阳三间房地块 [6]；今年5月20日再次联合北京建工拿下海淀半壁店地块 [6] 市场竞争环境 - 市场整体面临压力，核心区域竞争激烈 [2] - 随着海淀、朝阳今年加大土地供应，叠加"好房子"政策落地，新盘之间竞争愈加激烈 [7] - 昌平区域新盘供应爆发，分流了部分海淀客群，对项目销售形成压力 [7] - 为促进销售，东区推出了特价房源，例如一层99平方米户型总价750万元，单价约7.6万元/平方米 [7]

当前房地产市场形势 - 国内楼市自2022年进入长期调整趋势，全国房价平均跌幅超过30%，环京楼市如涿州、廊坊、燕郊价格跌幅超过60% [1] - 调整趋势已从二三线城市扩展至上海、深圳、广州等一线城市 [1] 房价下跌原因分析 - 房价收入比过高，二三线城市为20-25，一线城市达40，高房价难以持续 [3] - 实体经济不景气导致居民收入减少或失业，支撑高房价能力下降 [3] - 房价连续下跌4年失去赚钱效应，投资客退出或观望，市场回归居住属性 [3] 预示2026年房价走势的迹象 - 一二线城市核心区域房价出现调整，例如上海核心区域均价从超过9万元/平米跌至6万多元/平米，跌幅超过30% [5][7] - 2025年全国二手房挂牌量激增至730万套，其中成都27万套、武汉19.4万套、北京16万套，供大于求对房价形成下行压力 [8][10] - 中国进入老龄化社会，2024年底60岁以上老年人超过3亿，预计2035年突破4亿，年轻人口减少导致刚需购房需求萎缩 [12][13] - 保障房供应加速，计划未来5年推出600万套保障房，年均120万套入市，将对商品房需求产生分流效应 [14][16]

地块成交概况 - 大兴区西红门镇6038地块以19.04亿元底价成交，竞得人为中建壹品与湖北联投联合体 [1] - 成交楼面价为3万元/平方米，较中建壹品去年在同一板块所拿地块的楼面价降低了约28% [1][6] - 该地块用地规模约2.76公顷，规划地上建筑面积约6.35万平方米，容积率2.3 [2] 地块属性与开发价值 - 地块位于五环至六环之间，邻近规划中的地铁19号线二期西红门东站，具备轨道一体化的发展要求 [2][3] - 相较于周边项目，该地块容积率较低，建筑高度45米（局部60米），具备打造高品质住宅产品的良好基础 [2] - 地块位于组团中相对远离南五环及经开高速的位置，整体环境更为优越，开发价值较高 [2] - 可共享板块内成熟配套，包括荟聚中心、山姆会员店、皇城根小学大兴分校（在建）、北京四中大兴分校及北京大学第一医院南院区 [2] 区域市场与竞争格局 - 西红门东板块自2020年至今已出让10宗宅地，新房项目扎堆，去化难度增大 [4][6] - 板块未来发展依赖于丽泽商务区和首都商务新区的建设推进，预计2029年通车的19号线二期将提升区域连通效率 [3] - 若西侧6037地块后续顺利拍出，2026年板块内将有四个主要项目形成竞争格局 [7] - 中建壹品去年在该板块开发的元启项目，共计1065套房源，目前网签244套，去化率23%，成交均价5.3万元/平方米 [7] 历史土地出让回顾 - 2020年4月，板块内两宗地块成交楼面价分别达3.89万元/平方米和3.9万元/平方米 [4] - 2021年至2023年，华润置地等企业所获地块楼面价在3.6万元/平方米至4.16万元/平方米之间 [4][5][6] - 2024年2月，中建壹品所获地块楼面价为4.15万元/平方米，而9月北京兴创所获地块楼面价约为3.38万元/平方米 [6]

行业核心观点 - 2023年中国房地产市场经历显著调整，新房和二手房市场均呈现下行趋势，市场对未来走势存在乐观与悲观两种对立观点 [1][4] 市场现状与数据 - 截至2023年7月，百城二手房价格已连续15个月环比下跌，当月房价下跌城市数量高达96个 [1] - 2023年6月，北京、上海等13个热点城市二手房挂牌量逼近199万套，较同年1月增长25% [1] - 新房市场成交面积与成交额双双下滑 [1] 乐观阵营观点 - 认为当前市场调整为逢低吸纳的契机，在利好政策扶持下行业将触底反弹 [2] 悲观阵营观点 - 认为政策利好仅为短期刺激，难以扭转行业长期下行趋势，行业已进入新的调整周期 [3][4] - 提出"今明两年不买房，五年后随便挑"的观点 [3][4] 支撑悲观观点的因素 - 疫情冲击削弱居民购房能力，购房行为趋于理性，改善型需求减少使高房价失去支撑 [6] - 刚性需求萎缩，超过41.5%的家庭拥有两套及以上房产，年轻一代可通过继承解决住房，同时结婚率和出生率走低削弱婚房及改善型需求 [6] - 房价长期调整通道中"赚钱效应"消失，土地财政收入减少及房产税预期促使投机者退出市场 [6] - 保障性住房供应大幅增加，如共有产权房和保障性租赁房，将分流商品房市场需求 [7]

房地产市场情绪与信心 - 市场观望情绪弥漫，购房者普遍选择等待房价进一步下跌 [1][6] - “房价永远涨”的信念瓦解，市场信心严重受损 [1][7] - 约4亿房贷族以及相关行业从业人员受到市场低迷的显著影响 [7] 法拍房市场状况 - 2025年上半年全国法拍房挂牌量飙升至57.66万套，同比增长18.8% [2] - 其中一季度住宅法拍房高达9.9万套，约三成房源为业主主动断供 [2] - 业主主动断供主因是认为继续供房已无力回天，而非完全无力偿还 [2] 项目纾困与烂尾风险 - 前期房企纾困计划未能成功止住颓势，烂尾风险再次浮出水面 [4] - 西安华南城项目作为国资AMC救市典范，在投入50亿元纾困资金后仍难逃失败命运 [4] - 中国信达在该项目中投入的10亿元资金已被划为“准不良”资产 [4] 房价与个人案例 - 杭州一业主2021年购入的学区房房价暴跌40%，月供6000多元远高于2800元的租金收入，导致每月倒贴3000多元 [4] - 深圳盐田区取消限购后成交量表面上涨，但成交多为低价刚需房，改善型住房无人问津 [6] - 深圳一房产挂牌价下调30万元，挂牌5个月才有人看房，且客户大幅砍价 [6] 房屋质量与交付问题 - 即使顺利交房，房屋质量缩水、配置降低已成为常态 [5] - 具体案例包括武汉新盘承诺的人车分流变为地面停车场，广州番禺某小区精装房使用劣质地板 [5] - 开发商常以合同为由拒绝承认宣传页内容，业主维权困难 [5] 房贷利率与转换压力 - 9月份最新5年期LPR为3.5%，较去年有所下降 [5] - 许多存量房贷客户无法享受优惠，如北京一客户2020年利率为5.88%，转低利率需补交2万元手续费 [5] - 经过计算，节省的利息远不足以支付转换手续费，导致客户继续承担高利率 [5] 市场流动性与交易困境 - 市场流动性极差，即使降价出售也无人问津 [6] - 购房者对非核心区域、无地铁、无优质学区的房子兴趣极低，即使赠送装修也无人问津 [6] - 潜在购房者中80%仅为看房，实际交易意愿低，普遍等待房价进一步下跌 [6] 潜在购房者困境 - 潜在购房者陷入进退两难境地：买新房担心烂尾，买二手房担心房价继续下跌，不买房又担心影响子女入学 [6] - 购房群内每日争论是否应该买房，但最终多数人选择观望，同时又害怕错过市场底部 [6]

行业宏观趋势 - 2023年全国商品房销售面积约为11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低[1] - 2023年全国商品房销售额约为11.66万亿元，同比下降6.5%，为2016年以来最低[1] - 全国百城二手房价格已连续10个月下滑，呈现普跌态势[1] 政策环境变化 - 各地政府出台救市政策，银行将房贷利率下调至4%以下，并全面放开限购政策[1] - 国家高层在2023年底推出包括城中村改造在内的"三大工程"项目，预计将短期内对稳定房价起到积极作用[1] 行业周期与市场饱和度 - 中国房地产市场自1998年房改以来已经历20多年高速发展，目前房屋供应和购买力均达到顶峰，开发空间越来越小[4][6] - 住建部数据显示中国拥有6亿栋房屋，假设每栋居住5人可解决30亿人口居住问题，表明市场已严重过剩[6] - 楼市逐渐丧失投资功能，回归"房住不炒"的居住属性，房屋过剩问题暴露[6] 居民购买力与杠杆水平 - 居民收入减少甚至失业，购房能力被严重削弱，购房行为更加理性[7] - 中国居民负债率从本世纪初的5%飙升至如今的71.5%，未来居民继续加杠杆的空间十分有限[7] 公司战略案例 - 王健林在2018年将万达旗下77家酒店出售给富力地产，并将13个文旅项目转让给融创，此举帮助万达集团摆脱债务危机[1] - 富力地产和融创集团目前均深陷债务泥潭，印证了王健林对楼市预判的前瞻性[1]

全球房地产市场表现 - 全球房地产指数在2025年内上涨10.4%，多国核心城市房价创下历史新高[1] - 东京核心区房价五年累计上涨超过60%，新房均价突破亿日元大关[1] - 首尔一套80平米的公寓售价高达868万人民币，较四年前价格近乎翻倍[1] - 澳大利亚珀斯房价实现连续十八个月上涨，年度涨幅达到10%[1] 全球房价上涨驱动因素 - 人口聚集是核心动力，例如澳大利亚年度净移民超过40万人[1] - 收入提升提供支撑，日本大学生就业率高达98%且起薪上涨3.1%[1] - 多国推行低利率甚至负利率政策，降低了购房成本[1] 中国房地产市场现状 - 中国楼市陷入调整周期，广州二手房均价降至2.5万/平，环比下跌1.25%[2] - 市场呈现分化，上海千万级豪宅开盘即售罄，而房山楼盘降价15%仍无人问津[2] - 全国商品房库存去化周期需23个月以上，郑州、武汉等城市二手房挂牌量均突破20万套[2] 中国楼市需求端变化 - 2024年中国结婚率跌破500万对，传统购房刚需大幅萎缩[2] - 90后人口比80后减少1.2亿，人口结构变化影响长期需求[2] - 部分房企暴雷后，购房者更倾向于选择二手房避险，加剧新房市场去化压力[2] 市场影响与资本流向 - 建材行业受到冲击，工地数量锐减导致工人裁撤过半，土地流拍率飙升至38%[2] - 北京海淀14亿元豪宅轻松成交，显示资本对普通楼市持谨慎态度，转而聚焦核心优质资产[2] 市场调整的本质与未来格局 - 中国楼市调整被视为泡沫时代的终结，是市场规律的必然[4] - 未来市场将分层，核心城市核心地段的房产保持竞争力，三四线城市房源可能价值缩水[4] - 东京、首尔同样面临人口负增长，但凭借核心都市圈的人口虹吸效应和4%-5%的租金回报率，房价依然坚挺[4] 行业趋势与定位转变 - 调整让住房回归居住本质，使人们从“一辈子为房所困”的执念中解脱[4] - 楼市不再是稳赚不赔的发财捷径，能够满足居住需求、具备保值能力的房产才是真正的刚需[4] - 市场的理性回归被视为行业高质量发展的新起点[5]

上海新房市场表现 - 2025年9月上海新建商品住宅销售价格同比上涨5.6%，环比上涨0.3%，领跑全国70个大中城市 [1] - 上海新房市场热度主要得益于高端住宅强劲表现，9月新房成交前十榜单中有6个楼盘均价超过10万元/平方米，排名第一的嘉里金陵华庭均价超过20万元/平方米 [1] 全国楼市整体态势 - 2025年9月全国楼市整体呈现“量稳价跌”态势，70个大中城市中各线城市商品住宅销售价格环比普遍下降，但同比降幅持续收窄 [1] - 政策宽松预期将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将强化 [3] 上海及全国二手房市场 - 上海9月二手房价格环比下跌1%，同比下跌2.4%，市场正经历“以价换量”的筑底过程 [3] - 全国范围内二手房挂牌时长普遍延长，成交量提升以价格让步为代价，尤其在库存压力较大的三、四线城市 [3] 市场展望 - 一、二线城市非核心区及大量中小城市未来仍将通过“以价换量”来消化库存 [3] - 上海楼市“独立行情”的持续性将取决于其高端市场热度及整体经济环境的演变 [3]