珺悦名都项目大幅降价事件核心 - 深圳宝安区新安板块核心地段新房项目“珺悦名都”在2026年开年推出特惠房源，价格较去年开盘备案价大幅下调，标志着深圳核心区新房市场出现以价换量的激烈竞争 [1] 项目降价具体方案与幅度 - 项目推出特惠房源，89平米户型总价510万起，部分“工抵房”优惠后总价505万起，较去年开盘价格便宜约100万左右 [1] - 以项目去年备案总价最低的约669万房源计算，当前约510万的售价相当于较备案价打了约7.62折，优惠幅度近159万 [3] - 此次降价活动涉及房源数量有限，开发商仅拿出约20套房源，且不同房源折扣程度不一 [3] 项目历史价格与前期业主状况 - 项目于去年6月底入市，共256套房源获批预售，备案均价约8.13万-8.21万/平米，总价区间约669万-1026万/套 [3] - 去年开盘时给出的最高综合折扣约为88.1折，最便宜房源折后总价约589.39万 [4][5] - 对比当前优惠价，去年开盘即购入最低总价房源的业主，在约8个月内账面浮亏约79.39万，亏损幅度约13.47% [5] - 实际上，已签约备案房源的最低总价约为680万，业主开盘时实际购入价约599.08万，同样高于当前售价 [5] 项目区位与片区历史价格对比 - 项目位于宝安区新安核心地段，周边商业、医疗、教育、公园及地铁（12号线灵芝站）资源丰富，并非偏远区域 [6] - 新安片区新房市场近8年未有低于7万/平米的均价 [13] - 周边近年新房备案价高昂：2021年万科大都会备案均价约9.34万-9.36万/平米 [9]；2022年大悦铂悦苑备案单价约8.85万/平米 [11]；2021年玖玖颂阁备案均价约9.22万/平米 [11]；2020年招商臻府备案均价约9.02万/平米 [11]；2019年大悦城天玺壹号备案均价约8.9万/平米 [13] - 珺悦名都此次调价将片区核心地段新房价格拉回至“5字头”（即每平米5万多元） [13] 片区二手房成交现状 - 片区二手房成交价已普遍回落至“7字头”：2026年1月，玺玥华府成交单价约7.69万-7.99万/平米 [16]；2025年12月，中洲华府成交单价约7.67万/平米 [20] - 部分次新小区价格已出现“5字头”或接近“6字头”：2026年1月，万科大都会成交单价约5.89万/平米及6.07万/平米 [25] 项目降价原因分析 - **去化不畅**：项目开盘近8个月后，256套房源仅售出约52套，实际去化率约20.3%，与开发商官宣开盘当日“劲销7.6亿、去化约42%（约100套）”存在显著差距 [14][16][32] - **资金回款压力**：项目开发方背后股东为信达资管，该项目原为中南集团旗下，因集团流动性危机引入资方盘活，意味着项目有特定的回款任务 [29] - **工程款支付节点**：项目首栋塔楼已于去年10月封顶，行业惯例下，主体结构封顶是开发商需支付大额工程款的节点，需要以“亿”为单位的流动资金 [31][32] - **市场竞争现实**：片区新房及次新房供应扎堆，且二手房成交价已实质性下降，项目定价需适应市场现状 [9][11][16][25] 行业与市场影响 - 核心地段新房项目采取大幅折扣策略，凸显深圳新房市场销售压力增大，价格竞争加剧 [1][13] - 同一项目短期内价格大幅调整，导致前期购房者资产迅速缩水，可能影响市场对新房的购买信心 [5] - 片区价格体系被重塑，核心区新房价格预期从长期的“7万+/平米”被拉至“5字头”，可能对周边新房及二手房定价产生传导压力 [13][25]