土地市场与政策影响 - 2024年四季度楼市成交回暖及"好房子"政策推动部分热点城市土地市场火爆 但政策红利消退后新拿土地项目面临去化难题 部分"地王"项目延迟申请预售许可证 [1][2] - 2024年"926楼市新政"出台后房地产市场经历上行期 房企普遍缩短开盘周期至4个月 但2025年政策效应减弱导致市场回归常态 [2][3] - 2024年11月主要一二线城市优质土地供应增加 吸引中海、华润置地、保利等房企争夺 楼面价超10万元/平方米土地成交6幅 其中上海徐汇地块达20万元/平方米 总价超百亿地块成交3幅 [7] 房企投资与销售表现 - 2025年1-7月百强房企拿地金额同比增加34% 其中中海拿地542亿元同比增273% 绿城522亿元同比增128% 保利424亿元同比增104% 但同期百强房企销售金额下降13% [7] - 房企呈现深耕单城趋势 杭州市场在滨江和绿城业绩中占绝对份额 北京市场在中海销售业绩中占比超30% 广州在保利和越秀销售额中占比显著 [8] - 2021年以来房企经历三轮拿地周期：2021年上半年规模扩张式拿地 2023年押注疫情后需求释放 2024年四季度起央国企聚焦核心城市优质土地 如金茂投入数百亿元拿地资金 [9] 项目去化与市场分化 - 2025年新开盘项目去化率普遍低于30% 部分项目低于20% 仅少数核心区项目去化良好 北京朝阳三间房两个项目网签率分别为25%和11% 海淀朱房两个项目网签率分别为11.5%和44.4% [2][4] - 市场分化加剧：北京海淀功德寺两个项目网签率达81%和95% 金茂丰台项目、建发昌平项目及中建朝阳项目去化表现优异 但同期上海豪宅项目二季度后出现零成交 [4][5] - 核心区项目出现同区域分化现象 同一区域不同项目销售表现差异显著 部分项目开盘即按备案价75折销售仍难以去化 [4][10] 产品定位与客户需求 - 项目成功取决于地段位置、产品品质及市场供需等多重因素 其中地段具有不可替代性 当前供过于求市场下需精准洞察不同价格承受能力客户的真实需求 [12][14] - 以北京海淀朱房项目为例：华润臻云雅苑定位现代功能美学 楼面价8.92万元/平方米 均价12.5万元/平方米 最小户型134平方米 首开去化206套；建发海晏雅苑定位王府中式美学 楼面价9.51万元/平方米 均价13.5万元/平方米 起步户型183平方米 首开去化185套 [13] - 豪宅客户更看重"圈子"属性 普通住宅核心是性价比 房企需在拿地前即精准把握区域客户对产品类型、价格承受力及心理需求 缩短户型和总价差距 [12][14]

记者走访北京朝阳区中海地产万吉玖序项目发现，中海地产"新建好房子"样板项目实现了"安全耐久、健康舒适、绿色低 碳、智慧便捷、服务周全"多维度覆盖。该项目销售部相关负责人说，项目开盘首日销售265套，销售金额达63.7亿元，首开 去化率80%以上，有效释放了板块内的改善型需求。 据万科业绩公告，今年一季度，万科持续强化产品竞争力，推出的上海四季隐秀项目赢得客户认可，项目加推取证去化率 84%；杭州云耀之城项目为客户打造公园式的生活场景和特色复合社区，项目加推取证去化率100%。万科此前在三线城市 也有"好房子"布局。记者在银川调研时发现，位于城区核心地段的万科锦曜项目，吸引了众多改善置换群体。该项目售楼大 厅的客户接待区处人声鼎沸，每个圆桌前都坐有三四名购房者，沙盘上多个楼栋模型上都贴着"售罄"字样。 银川万科锦曜项目营销负责人王晶说，三四线城市本地居民手中房产趋于饱和，但部分居民存在一定的改善型住房需求， 因此占据核心资源、居住品质高、开发商业内口碑好、物业服务好的高品质房产仍有较好市场，即使价格较高，也更受购 房者追捧。 值得注意的是，为落实严控增量政策，2024年以来万科等房企新拍土地逐渐开始聚焦于一二线 ...

6月18日，东莞市万江街道办事处官网发布《万江街道购房入户奖励实施细则》（下称"实施细则"）称，对在万江购置新建商品住宅且办理入户的业主，每 户奖励1万元。需要注意的是，该实施细则有效期自2025年1月1日至2027年12月31日止。 东莞市万江街道办事处官网发布《万江街道购房入户奖励实施细则》。 为期三年 在万江购置新房且入户奖励1万元 实施细则称，为全面贯彻落实《关于印发<万江街道关于健全新质生产力培育机制推动经济高质量发展的三年行动计划(2025-2027)> 的通知》(下称"三年行 动计划")文件精神，根据"三年行动计划"第五点第(十九)条"对在万江购置新建商品住宅且办理入户的业主，每户奖励1万元"的规定，制定本实施细则。 具体细则包括，在万江购置新建商品住宅，且在2025年至2027年期间完成办理网签备案手续，并在2025年至2027年完成办理入户万江手续。此外，业主还需 要提交购房入户奖励申请表、身份证、户口簿复印件(提供原件进行核对)，以及提供《商品房买卖合同》等网签备案资料复印件(提供原件进行核对)。 在流程方面，符合条件的业主，在办理入户前先提交《购房入户奖励申请表》到东莞市万江街道住房和城 ...

中建东孚，曾经的"中建八子"老大哥，近年来没能和中建系其他"弟兄"保持队形。记者注意到，中建东 孚在全国拿地的劲头已经弱下来，同时，部分项目进入了较为缓慢的销售阶段，即便在大本营上海，中 建东孚的多个项目去化也面临一定的困难。 其实，中建东孚方面曾经多次公开表示要加快去库存。但是，中建东孚的部分住宅产品缺乏足够的市场 竞争力。为了进一步了解项目去化以及未来布局情况，《华夏时报》记者向中建东孚方面致电并发送了 采访提纲，但是，中建东孚方面表示，目前不接受媒体采访。 当前，面临去化问题的房企不止中建东孚一家。对于此类情况，业内多方向《华夏时报》记者分析指 出，去化难有市场整体的原因，也有房企产品力、定价等方面的原因，库存大的区域应当控制供地，用 时间换空间。同时，产品力是去化的关键所在，房企在项目预售阶段的项目，可以对照新规争取一些规 划上的优化。 拿地放缓 "中建系"地产企业已经是当前房地产市场的"隐形航母"。中国建筑公告资料显示，2024年前三季度，公 司地产业务合约销售额2605亿元，合约销售面积945万平方米，地产业务实现营业收入1760亿元，同比 增长1.7%，新购置土地储备472万平方米，期末拥有土地 ...