核心观点 - 中金维持华润万象生活跑赢行业评级及40港元目标价 对应21倍2025年核心市盈率 隐含6%上行空间 [1] - 公司2025年和2026年核心净利润预计分别增长15%和11%至40.4亿元和45.0亿元 [1] - 公司交易于20倍2025年核心市盈率 基于100%核心净利润派息预期下5.1% 2025年股息收益率 [1] 财务表现 - 1H25收入85.2亿元 同比增长6.5% [2] - 1H25核心归母净利润20.1亿元 同比增长15.0% [2] - 1H25报表归母净利润同比增长7.4%至20.3亿元 [2] - 中期宣派普通股息0.529元/股和特别股息0.352元/股 对应核心净利润派息比例分别为60%和40% [2] - 维持全年双位数核心净利润增长目标 [5] 购物中心业务 - 在管购物中心1H25零售额同比增长21.1% 其中同店增速9.7% [3] - 重奢购物中心同店同比增长9.6% [3] - 购物中心板块收入实现20%同比增长 [3] - 购物中心毛利率同比提升6.2个百分点至78.7% [3] - 业主端净经营利润率同比提升0.4个百分点至68% [3] - 新拓6个第三方项目 [3] - 125个在营项目中四成以上当地零售额排名第一 八成以上位列前三 [5] 其他业务板块 - 写字楼出租率环比微升0.5个百分点 [4] - 社区空间业务毛利率微升0.2个百分点 [4] - 社区空间业务当期收缴率同比提升约0.6个百分点 [4] - 城市空间业务收入同比增长15% 毛利润增长8% [4] 项目储备与现金流 - 截至1H25未开业项目75个 [5] - 预计2025年全年开业14个新项目 [5] - 维持全年经营性现金流对核心净利润一倍覆盖目标 [5] - 1H25现金流覆盖倍数65% 符合季节性特征 [5]