每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜许绍航 陈梦妤 香港楼市在2025年第四季度迎来了重要转折。 短短两个月内，阿里巴巴、京东两大内地互联网巨头斥资超百亿港元，密集购入香港核心区写字楼。与此同时，地产界名人率先行动，内地高净值人群与 本地刚需客亦同步入场，带动整体成交回暖。 中原地产数据显示，2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年峰值。 随着市场成交的回暖，部分机构对香港房价走势也有了积极期盼。12月9日，中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%；仲 量联行香港主席曾焕平也在12月10日指出，香港楼价今年已见底，对2026年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约5%。 12月15日下午，中原地产香港西半山首席营业董事李巍在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）微信采访时表示，"减息周期和租购倒挂"是推 动今年香港楼市成交大幅反弹的重要原因。 "2025年香港放宽印花税门槛，进入减息周期，置业门槛下降，而且港股走好，财富效应刺激买家入市意欲。租金已连续上升3年，首11个月累升4.84%， 进一步吸引投资客入市收租。与此同时，减息后 ...

花旗又观察到，香港的写字楼出售主要为换取即时现金流入、优化投资组合，特别是对于一些区域性业 主，因除香港外，他们会考虑其他地区(如新加坡、澳洲)的商业物业增长前景;或与现有长期租户建立战 略合作伙伴关系。在花旗看来，买家对写字楼的需求反映香港写字楼的平均资本价值从高位回落52% 后，存在一定程度的抄底行为;对冲未来潜在的租金上涨风险等。 花旗预计，2026年，中环(利好香港置地及恒基地产(00012))和西九龙(利好新鸿基地产(00016))的写字楼 表现将优于其他区域，料明年底，中环主要业主(如香港置地、恒基地产收益)的租金可能趋于平稳;又认 为西九龙即将推出的优质新供应例如IGC，在争夺需求方面可能具有竞争力，租金水平与港岛东区大致 相当，并利好新鸿基地产。考虑到整体新增供应量创历史新高，花旗预计铜锣湾的竞争将更为激烈，希 慎兴业(00014)的利园项目可能表现较好，而港岛东如太古地产(01972)的太古城中心及东九龙将面临一 定压力。 花旗发布研报称，近期京东集团-SW(09618)同意以35亿港元从丽新发展(00488)购入中环中国建设银行 大厦50%权益;本地一间高等教育机构则以19.6亿港元从丰树 ...

花旗预计，2026年，中环(利好香港置地及恒基地产(00012))和西九龙(利好新鸿基地产(00016))的写字楼 表现将优于其他区域，料明年底，中环主要业主(如香港置地、恒基地产收益)的租金可能趋于平稳;又认 为西九龙即将推出的优质新供应例如IGC，在争夺需求方面可能具有竞争力，租金水平与港岛东区大致 相当，并利好新鸿基地产。考虑到整体新增供应量创历史新高，花旗预计铜锣湾的竞争将更为激烈，希 慎兴业(00014)的利园项目可能表现较好，而港岛东如太古地产(01972)的太古城中心及东九龙将面临一 定压力。 花旗预计，中资企业对写字楼的需求，将继续为香港写字楼市场提供支持，驱动因素包括：更多中国科 企巨头及其他行业龙头企业或效仿阿里巴巴-W(09988)及京东的做法，考虑购置香港写字楼物业;越来越 多的A股公司在港双重上市，并在香港设立区域总部或研发中心;香港于10月启动出海专班GoGlobal Task Force，协助内地企业拓展国际市场。 花旗又观察到，香港的写字楼出售主要为换取即时现金流入、优化投资组合，特别是对于一些区域性业 主，因除香港外，他们会考虑其他地区(如新加坡、澳洲)的商业物业增长前景;或 ...

花旗又观察到，香港的写字楼出售主要为换取即时现金流入、优化投资组合，特别是对于一些区域性业 主，因除香港外，他们会考虑其他地区(如新加坡、澳洲)的商业物业增长前景;或与现有长期租户建立战 略合作伙伴关系。在花旗看来，买家对写字楼的需求反映香港写字楼的平均资本价值从高位回落52% 后，存在一定程度的抄底行为;对冲未来潜在的租金上涨风险等。 智通财经APP获悉，花旗发布研报称，近期京东集团-SW(09618)同意以35亿港元从丽新发展(00488)购入 中环中国建设银行大厦50%权益;本地一间高等教育机构则以19.6亿港元从丰树泛亚洲商业信托购入九龙 塘又一城写字楼。 花旗预计，中资企业对写字楼的需求，将继续为香港写字楼市场提供支持，驱动因素包括：更多中国科 企巨头及其他行业龙头企业或效仿阿里巴巴-W(09988)及京东的做法，考虑购置香港写字楼物业;越来越 多的A股公司在港双重上市，并在香港设立区域总部或研发中心;香港于10月启动出海专班GoGlobal Task Force，协助内地企业拓展国际市场。 花旗预计，2026年，中环(利好香港置地及恒基地产(00012))和西九龙(利好新鸿基地产(00016))的 ...

相关事件 大行评级丨花旗：预计明年中环和西九龙写字楼表现将优于香港其他区域 利好恒基地产和新鸿基地产 恒基地产(00012.HK)：冯李焕琼获委任为提名委员会成员 大行评级丨花旗：预计明年中环和西九龙写 字楼表现将优于香港其他区域 利好恒基地产和新鸿基地产 大行评级丨交银国际：香港房地产市场正在 触底或即将迎来反转 看好新鸿基地产 花旗预计，中资企业对写字楼的需求将继续为香港写字楼市场提供支持，驱动因素包括：更多中国科企 巨头及其他行业龙头企业或效仿阿里及京东的做法，考虑购置香港写字楼物业；越来越多的A股公司在 港双重上市，并在香港设立区域总部或研发中心；香港于10月启动出海专班GoGlobal Task Force，协助 内地企业拓展国际市场。在花旗看来，买家对写字楼的需求反映香港写字楼的平均资本价值从高位回落 52%后，存在一定程度的抄底行为；对冲未来潜在的租金上涨风险等。 花旗预计，2026年，中环和西九龙的写字楼表现将优于其他区域，明年底中环主要业主(香港置地及恒 基地产)的租金可能趋于平稳，又认为西九龙即将推出的优质新供应例如IGC，在争夺需求方面可能具 有竞争力，租金水平与港岛东区大致相当，并利好 ...

涉及的行业与公司 * 行业：中国内地房地产行业、中国香港房地产行业 [1][3] * 公司：报告覆盖多家上市公司，包括新鸿基地产、华润置地、越秀地产、碧桂园服务、中海物业、领展房托、恒基地产、万国数据、安博等，并提供了详细的估值与评级信息 [2][83] 核心观点与论据 中国内地房地产行业展望与核心特征 * **2026年展望**：行业在“十五五”开局之年探索新发展模式，政策大力托举下寻找新均衡，预计全国商品房销售面积在9.0-9.5亿平方米区间（对比2024年约9.7亿平方米），销售金额约10-11万亿元人民币（其中商品住宅约8-9万亿元）[1][11] * **市场核心特征**：呈现“总量寻底、结构分化、利润回归”的特征，销售总量将在现有区间浮动，难以出现V型反转 [11] * **四大分化趋势**： 1. **城市能级分化**：一、二线城市（如杭州、成都、南京）展现强韧性，预计2026年其销售面积占比将从约30%提升至35%-40%；三、四线城市面临结构性调整 [12] 2. **需求类型分化**：改善型需求成为“新主力”，占比将在2026年进一步提升 [13] 3. **产品业态分化**：产品力（绿色、智能、健康、优质物业）取代区位成为核心竞争力 [14] 4. **市场形态分化**：重点城市进入“存量时代”，二手房交易量持续高于新房成为新常态，对新房形成“价格锚定”与“需求分流” [15] * **供给与库存**：预计2026年全国房屋新开工面积为5.5-6亿平方米（对比2024年约7.4亿平方米），与销售面积形成“剪刀差”以消化库存；全国商品房待售面积预计2025年见顶，但绝对值仍处高位 [21][22] * **营运模式改变**：行业毛利率预计从低谷逐步修复至约15%的可持续水平；竞争回归产品力与运营效率；“现金流为王”成为关键经营指标 [24] * **近期市场表现**：2025年1-10月，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，开发投资同比下降14.7% [7]；2025年10月，主要开发商合同销售额同比平均下降42.1% [27]；2025年前十个月，主要开发商合同销售额同比平均下降19% [31] 中国香港房地产行业展望与复苏路径 * **总体判断**：市场已到达拐点，复苏关键支撑包括宏观不确定性改善（尤其是降息）、政策环境重大宽松、基础需求驱动因素回归 [3][37] * **复苏路径**：分阶段进行，投资者将优先布局住宅板块，其次是优质零售资产，最后是核心写字楼 [3][37] * **住宅市场**： * 人口净流入推动需求，2024/25年前三季度净流入约8.9万/38.1万人 [39] * 预计2025年租金整体上涨3-5%，2026-27年增速放缓至年均约3% [39] * 租金回报率恢复（大众市场约3.0-3.5%），与按揭成本的正向差额正在恢复，预计将吸引“买入出租”投资者 [52] * 预计住宅价格在2026/2027年各同比上涨5%，中小型单位表现更佳 [3][52] * **零售市场**： * 处于复苏轨道，依赖本地消费与入境旅游增长 [53] * 2025年前八个月访港旅客达3280万人，同比增长11.1%，月均旅客量约为2017-19年月均水平的82.2% [53][55] * 预计未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约3-5% [3][53] * 复苏表现不均，专注于大众市场和餐饮的社区购物中心预计更具韧性 [59] * **写字楼市场**： * 处于筑底阶段，核心区租金预计2025年4季度企稳，2026年上半年供应高峰后可能出现温和反弹 [60] * 自2023年4季度起已连续八个季度录得正净吸纳量，中环/尖沙咀空置率已从2024年峰值下降 [63][67] * 投资市场活跃，2025年上半年写字楼成交宗数同比增加60.2% [61] * 预计中环核心甲级写字楼租金将反弹3-5%，其他传统核心区反弹2-3%，非核心区租金承压 [67] 投资建议与选股逻辑 * **中国内地房地产**：维持行业“同步”评级，偏好排序为：估值不高的国企/国企背景开发商 > 拥有一/二线城市土地储备的民企龙头 > 其他民企开发商 [1][26] * **中国香港房地产**：维持行业“领先”评级，认为实体市场正在触底或即将迎来反转，建议在周期早期阶段进行布局 [3][74] * **具体选股**：推荐新鸿基地产作为住宅复苏的高质量代理标的，预计其将在未来1-2年受益于板块复苏及多重重估催化因素，目标价111.70港元 [3][74][75][76] * **投资机会来源**：资产净值扩张、估值倍数扩张、盈利修正周期是三大具吸引力的投资机会渠道 [72][77] 其他重要内容 * **政策环境**：中国内地已进入“非限购周期”，购房成本达历史最低，中央及地方层面出台多项政策组合拳致力于行业止跌回稳 [7] * **“保交楼”影响**：大部分需要“保交楼”的项目有望在2025年大致完成，2026年后企业可腾出更多财务资源加大土地投资 [8] * **企业战略重心转移**：房企或将重心转移到产品力竞争、运营能力提升和风险管理 [10] * **数据参考**：报告提供了截至2025年12月2日的详细公司估值表，包括评级、目标价、市盈率、市账率等 [2]；并附有2025年10月及前十个月主要开发商的销售数据 [27][31]

近日， 2025年11月新洲区商品住房成交14套，成交面积1655.89平米；商铺成交4套，成交面积424.38平米；合计成交18套，总面积2080.27平米。 武汉市住房和城市更新局发布 2025年11月新建商品房成交统计情况 | 区域 | 商品住房 | | 写字楼 | | 商业 | | 其他 | | 合计 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 成交套数 | 成交面积 | 成交套数 | 成交面积 | 成交套数 | 成交面积 | 成交套数 | 成交面积 | 成交套数 | 成交面积 | | 江岸区 | 368 | 51313.86 | 20 | 1066.11 | 11 | 5681.37 | 5 | 175.22 | 404 | 58236.56 | | 江汉区 | 374 | 47074.31 | 7 | 1194.99 | 23 | 71813.67 | র্ব | 181.93 | 408 | 120264.9 | | 砂口区 | 1646 | 164185.42 | 29 | 2653.7 ...

股价与交易表现 - 12月10日，华侨城A股价上涨2.82%，成交额为2.86亿元，换手率为1.63%，总市值为204.96亿元 [1] - 当日主力资金净流入2810.71万元，占成交额比例为0.11%，在所属行业中排名第16位 [4] - 近20日主力资金净流出2.54亿元，近5日净流出3550.58万元，近3日净流入1484.11万元 [5] 公司业务与运营数据 - 公司主营业务为旅游综合业务和房地产业务，2025年1-9月主营业务收入构成为：旅游综合业务72.15%，房地产业务27.18% [7] - 截至2022年底，公司在管物业项目共计316个，管理总面积达4680万平方米，覆盖全国56个城市 [2] - 公司通过控股子公司（持股60%）涉足文化旅游项目、特色小镇项目的开发、土地一级开发及房地产开发销售等业务 [2] - 公司旗下部分主题公园建有室内冰雪场馆，例如深圳世界之窗于2020年升级的“阿尔卑斯冰雪世界” [2][3] 财务业绩 - 2025年1-9月，公司实现营业收入170.25亿元，同比减少41.95% [8] - 2025年1-9月，公司归母净利润为-43.67亿元，同比减少85.76% [8] - 公司A股上市后累计派现165.03亿元，但近三年累计派现0.00元 [9] 股东与股权结构 - 截至11月28日，公司股东户数为10.60万户，较上期减少2.05%；人均流通股为65075股，较上期增加2.09% [8] - 截至2025年9月30日，富国中证旅游主题ETF（159766）为第三大流通股东，持股8199.40万股，较上期增加2989.12万股 [9] - 香港中央结算有限公司为第六大流通股东，持股7014.26万股，较上期增加1109.81万股 [9] - 华安媒体互联网混合A（001071）为新进第八大流通股东，持股3774.31万股 [9] - 易方达裕祥回报债券A（002351）为第九大流通股东，持股2740.83万股，持股数量未变 [9] - 中国证券金融股份有限公司已退出十大流通股东之列 [9] 市场与交易技术面 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，概念板块包括在线旅游、旅游酒店、特色小镇等 [7] - 主力持仓呈现轻度控盘状态，筹码分布较为分散，主力成交额1.10亿元，占总成交额的11.65% [5] - 该股筹码平均交易成本为2.59元，近期筹码减仓程度减缓 [6] - 目前股价在压力位2.63元和支撑位2.39元之间 [6]

纪要涉及的行业或公司 * 公司：保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利发展”）[1] * 行业：中国房地产行业[14] 核心观点与论据 销售表现与市场结构 * **销售金额**：2025年1-10月累计签约金额2，409亿元，同比下降21%[3] 2025年11月单月签约金额180亿元[3] * **市场高度集中于核心城市**：2025年1-10月一二线城市认购占比达88%[2] 核心38城的认购占比达95%[3] * **核心城市贡献突出**：上海、广州、北京1-10月累计认购额分别超过330亿、450亿和200亿元[2][3] * **销售权益比**：2025年1-10月销售权益比为79%[3] 推货与去化效率 * **推货规模**：2025年11月整体推货规模258亿元，环比增加73%，同比下降8%[2][7] * **去化率提升**：全年新推去化率约47%，但11月新推去化率提升至60%[2][7] * **一线城市去化强劲**：11月一线城市去化率达68%[2][7] * **重点项目表现**：广州悦玺湾首开去化率76% 厦门绿城天岳首开去化率接近四成 杭州保利天邑新推货4亿元，去化率接近六成[7] 土地拓展与项目储备 * **拓展规模增长**：2025年1-11月累计拓展42个项目，总建筑面积374万方，同比增长40% 总金额672亿元，同比增长16%[2][8] * **权益比例高**：权益拓展金额587亿元，权益比例87%[2][8] * **近期获取**：2025年10月拓展两块地，总建面11万方，总金额17亿元[8] 12月5日获取广州海珠区南泰路地块，占地4.22万方[8] * **增量项目销售贡献**：2025年10月增量项目认购金额占比达85% 全年累计增量项目认购占比为66%[4] 2024年获取项目在10月认购占比54% 2023年和2024年项目在1-11月累计销售占比达52%[4] 2025年拿地并销售的累计贡献为151亿元[5] 财务状况与融资成本 * **负债规模与成本**：截至2025年11月底，存量有息负债3，463亿元，综合成本2.75%，较年初下降44个基点[2][9] * **新增融资成本低**：1-11月新增有息负债1，261亿元，平均成本2.6%[2][9] 1-11月新增开发贷平均融资成本2.56%，其中11月单月为2.42%[2][9] 库存结构与去化策略 * **库存规模**：现有已开工未售面积2，100万方 未开工待售面积2，700万方[4][12] * **去化计划**：计划未来两到三年逐步去化已开工部分，同时推进未开工土地开发[4][12] * **处理方式**：将通过“调、转、换、退”等方式处理剩余库存[4][12] * **历史处理**：过去几年累计解决了约400多亿元的项目亏损[13] 项目盈利与风险评估 * **增量项目压力**：承认2023年上半年市场“小阳春”期间获取的部分增量项目存在压力[2][9] * **盈利能力对比**：增量项目总体盈利能力仍优于存量项目，平均利润率在8%左右，个别项目可能低至个位数[2][9] * **减值准备**：2025年预计仍需进一步计提减值准备[13] 客户群体与产品策略 * **主要客户类型**：分为顶级资产配置类、品质改善型和“不得不买”型三类[6] * **低能级城市策略**：逐步减少三四线城市布局，但仍选择优质地块满足特定需求，如中山的宜居项目[10][11] 市场展望与经营策略 * **市场判断**：2025年二季度以来市场热度和消费者信心逐月下行，整体疲软[12] 认为新房市场机会更多来自高品质产品带来的改善需求[12] * **政策态度**：对政策变化持欢迎态度但不依赖，更注重自身问题解决[12] * **资源结构**：增量资源约900至1，000万平方米，单价超过3万元/平方米 存量资源单价约13，000至15，000元/平方米[13] * **融资与负债管理**：主动控制有息负债规模，有序逐步降低负债，同时保持增量投资能力[14] 其他重要内容 * **对行业事件的看法**：认为某地产商展期事件可能影响行业信心，但公司通过控制负债和保障资金安全应对[14] * **香港市场**：目前没有参与香港市场项目也没有拿地计划，但认为其楼市回暖模式（经济带动人口流入增加需求）对核心城市有参考价值[15] * **资产证券化**：持有酒店、写字楼等商业不动产（规模几百亿元），正在积极探讨发行REITs等资产证券化机会[16]

人民币资本投资趋势 - 2021至2025年，内资在大宗交易中占比从78%升至2025年上半年的99.8%，成为核心流动性来源[19][20] - 近五年险资主要配置工业物流（1370+亿元，占比59%）、写字楼（730+亿元）、零售商业（730+亿元）和综合体（420+亿元）[7][24] - 险资配置向“To-C”类资产扩容，其占比从2021年的2%提升至2025年YTD的13%[26] - 市场已构建涵盖合资公司、私募基金、机构间REITs及公募REITs的全谱系金融工具，匹配不同风险偏好资本[34][35] 公募REITs市场发展 - 截至2025年10月，公募REITs共发行76只，规模合计2059亿元，其中产权类占53.42%[52] - 产权类REITs中，产业园区、消费和仓储物流是主要资产，发行规模占比分别为33%、28%和21%[53] - 公募REITs底层资产扩围，正式纳入酒店（四星级及以上）及商办（超大特大城市超甲级、甲级项目）等商业不动产[63][64] - 截至2025年12月3日，机构间REITs累计申报58单（1201.82亿元），已发行上市21单（533.89亿元）[48] 仓储物流市场展望 - 预计2026-2028年高标仓新增供应量较2023-2025年下降近60%，市场空置率有望回归合理区间[10][74] - 2025年前三季度全国高标仓净吸纳量超700万平方米，全年有望创历史新高[74] - 分派率显示投资人风险偏好分化，仓储物流REITs风险利差最高（255bps），租赁住房最低（89bps）[60][61] 办公楼与零售物业韧性 - 一线城市核心商务区办公楼空置率（15%）低于全市平均水平（22%），且未来供应仅占现有存量的1.1%[10][106] - 74%的租户在搬迁计划中倾向继续留驻核心商务区[104][106] - 2021-2025年，购物中心、奥特莱斯、社区商业及农贸市场REITs营收年复合增速（4.4%至11.7%）均领先于全国线下社零增速（1.1%）[10][98]