10月美联储降息25个基点的决策，通过全球利率传导机制渗透至中国经济肌理，其对房地产市场的影响直接关联民生账单与投资决策。不同于以往周期 的"大水漫灌"，此次降息带来的是差异化民生红利与资产配置再平衡，对房地产信息关注者与普通民众而言，需从民生实际感知与投资理性判断双维度把 握趋势。 对普通购房者而言，降息的核心利好体现在房贷成本的实质性下降。美联储降息后，美国30年期固定房贷利率已连续四周下降至6.17%，创下2024年10月 初以来最低水平，国内市场随之形成利率下行预期。目前国内部分城市房贷利率已降至3%左右，市场普遍预测未来3—6个月5年期以上LPR有望下调10— 15BP，以100万元30年期房贷计算，利率每降0.25个百分点，月供可减少约140元，30年总利息节省超5万元。 但利率下行并非激活需求的"万能钥匙"。2025年7月商品房销售面积累计同比降幅收窄至-4%，主要源于基数效应，真实需求仍处筑底阶段。如同Realtor网 站首席经济学家Danielle Hale对美国市场的判断，利率下降空间已部分反映在当前价格中，除非经济基本面显著改善，否则难以形成趋势性提振。对中国 而言，居民收入预期改善不足 ...

投资评级 - 报告对公司的投资评级为“推荐” [4][6] 核心观点 - 公司持有北京核心板块的优质资产，近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定 [4] - 公司2025年三季度营收和归母净利润同比下滑，主要因写字楼和商城租金及出租率下降，以及销售和管理费用上升 [1] - 尽管投资性物业租金及出租率承压，但其表现仍优于北京全市水平 [2] - 酒店行业面临经营压力，但新出台的行业指导意见为未来发展带来积极预期 [3] - 预测公司2025-2027年营收与归母净利润将实现小幅稳步增长 [4][5] 2025年三季度财务表现 - 截至2025年三季度，公司实现营业收入28.21亿元，同比下降4.39% [1] - 截至2025年三季度，公司实现归母净利润9.40亿元，同比下降7.69% [1] - 销售费用和管理费用同比分别提升7.15%和2.11% [1] 投资性物业运营状况 - 2025年三季度写字楼平均租金为613元/平方米/月，同比下降4.96%；出租率为92.3%，同比下降0.9个百分点 [2] - 2025年三季度商城平均租金为1308元/平方米/月，同比下降2.02%；出租率为95.5%，同比下降1.1个百分点 [2] - 2025年三季度公寓平均租金为363元/平方米/月，同比下降1.09%；出租率为90.4%，同比上升1.1个百分点 [2] - 同期北京市写字楼租金环比下降2.90%至215.51元/平方米/月，空置率为16.5% [2] - 同期北京市购物中心首层平均租金环比下降0.6%至30.6元/平方米/天 [2] 行业环境分析 - 2025年前三季度，北京市服务性消费额同比增长4.8%，但社会消费品零售总额同比下降5.1% [2] - 截至2025年上半年，北京住宿业营收合计207.74亿元，同比下降7.3%，利润总额合计5980万元，同比下降92.9% [3] - 商务部等部门联合印发《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》，旨在推动行业品质化、智慧化发展 [3] 盈利与财务预测 - 预测2025年营业收入为39.36亿元，同比增长0.6%；2026年为40.07亿元，同比增长1.8%；2027年为40.90亿元，同比增长2.1% [4][5] - 预测2025年归母净利润为12.90亿元，同比增长2.2%；2026年为13.47亿元，同比增长4.4%；2027年为14.04亿元，同比增长4.3% [4][5] - 预测2025-2027年每股收益分别为1.28元、1.34元、1.39元 [5] - 预测2025-2027年PE倍数分别为16倍、15倍、14倍 [4][5] - 预测毛利率将从2024年的58.14%逐步提升至2027年的60.48% [9][10] - 预测净资产收益率将从2024年的13.08%小幅上升至2027年的13.67% [9][10]

当这样的消息传来，很多人都在问：这波全球货币宽松的潮水，能把跌透了的中国楼市"救"回来吗？ 新城控股最近重启美元债发行，票面利率比去年下降了1到2个百分点。 这个细节背后，是美联储自2024年9月以来的第五次降息，10月29日，美联储再次将 联邦基金利率下调25个基点至3.75%至4.00%的区间。 美联储降息最直接的影响，是让中国货币政策的空间进一步打开了。 此前长期存在的中美利差压力得到显著缓解，央行无需过度消耗外汇储备来稳定汇 率，这为国内的降准降息打开了操作窗口。 有分析认为，随着美联储再次降息，国内在11月20日跟进调整政策的可能性明显加大。 不过，市场普遍预期未来3到6个月5年期以上LPR可能下调10到15个 基点，但这并非大水漫灌，政策重心更侧重于优化信贷结构。 对于房企而言，融资环境呈现出鲜明的结构性特征。 从海外融资看，美元债成本下降确实为优质房企带来了喘息之机。 像宝龙地产这样的企业，如果存量 美元债利率降低0.5个百分点，每年就能节省利息支出约500万美元。 这种改善直接缓解了头部房企的境外偿债压力，为项目交付和新开发注入了流动性。 但行业多数主体的融资困境并未根本扭转。 | | LPR ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因倚 賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 （股份代號：588） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則第13.10B條之披露要求而 作出。 以下刊載北京北辰實業股份有限公司（「本公司」）將於二零二五年十月三十一日在 上海證券交易所網頁(www.sse.com.cn)（股票代碼：601588）刊載的公告。以下公 告亦刊載於本公司網頁(www.beijingns.com.cn)。 承董事會命 北京北辰實業股份有限公司 張杰 主席 中國‧北京 二零二五年十月三十日 於本公告之日，董事會由八名董事組成，當中張杰先生、梁捷女士、楊華森先生、 張文雷女士及魏明乾先生為執行董事，而周永健博士、甘培忠先生及錢愛民女士 為獨立非執行董事。 | 证券代码：601588 | 证券简称：北辰实业 | | 公告编号：临 | 2025-040 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券代码：188461 | 债券简称 ...

文章核心观点 - “十五五”规划将通过五大核心主线重塑未来五年中国商业地产市场格局 为行业提供清晰的发展指引 [1] - 商业地产将迎来格局重塑与潜力释放的新周期 是布局未来的黄金窗口 [10] 现代化产业体系建设与商业地产需求 - 规划将现代化产业体系建设提升至首位 涵盖传统行业优化 新兴产业壮大与未来产业布局三大维度 [2] - 新能源汽车等战略性新兴产业实现规模化增长 2024年中国新能源汽车产量达1,280万辆 年均复合增长率72% 全球市场份额76.4% [2] - 2025年前5个月 中国创新药企大型授权交易全球占比升至42% 工业机器人安装量以276,300台位居全球首位 是日本的6倍 美国的7.3倍 [2] - 新质生产力发展将催生产业及科技企业 带动写字楼与产业园区市场从需求疲软转向触底反弹 [2] 内需提振与零售物业及消费REITs发展 - 规划明确“以新需求引领新供给 以新供给创造新需求”的消费导向 标志中国经济顶层设计转向供需两端发力新阶段 [4] - 规划提出“投资于人” 在国家教育 社保 就业 卫生健康 住房保障等领域加大投入以激发居民消费潜能 [4] - 消费基础设施REITs成为市场热点 已上市的11只相关产品均实现良好涨幅 截至10月15日 嘉实物美 易方达华威农贸市场等涨幅超70% [4] - 消费类REITs持续扩容将吸引更多资本关注 倒逼零售物业通过品牌调整与场景创新挖掘消费潜力 [4] 高水平对外开放与资产吸引力 - 在全球保护主义背景下 中国坚持双向开放成果显著 熊猫债累计发行超1万亿元 凭借融资成本优势备受关注 [5] - 随着规划高确定性落地与人民币升值预期增强 境外资本有望重回中国大宗物业市场 [5] - 零售物业 工业物流 数据中心 写字楼等优质资产将获得更多国际资本青睐 提升中国商业地产全球竞争力 [5] 民生保障与房地产市场高质量发展 - 房地产行业已从国民经济支柱转向民生保障核心 市场从“有房住”向“住得好”转型 改善型需求持续释放 [8] - 中国经济对房地产依赖度显著降低 房地产投资总额占GDP比重从2014年近15%下降到2024年7.4% 相较于美国常年12%水平仍有向上发展空间 [8] - “好房子”概念推动多个城市新房市场成交升温 未来增量政策将聚焦保障性住房建设 租赁市场培育与城市更新改造 [8] 全面绿色转型与商业地产价值重塑 - 规划以“碳达峰碳中和”为牵引 加快经济社会全面绿色转型 明确到规划期末新增用能需求绝大部分由清洁能源满足 [8] - 规划目标建成100个左右国家级零碳园区 园区内所有新建项目均需通过绿色认证 [8] - 当前绿色产业规模约11万亿元 未来五年有望实现翻一番乃至更大增长 [8] - 全球建筑业碳排放占比34% 房地产行业存在巨大减排机遇 ESG理念成为商业地产项目价值评估关键指标 [8]

投资方面，受房地产投资持续下行影响，1-9月固定资产投资(不含农户)同比由1-8月的微增0.5%转为下降 0.5%。 出口整体延续平稳增长态势，1-9月我国出口总额(以人民币计价)同比增长7.1%，增速较1-8月上升0.2个百分 点。 服务业方面，企业扩张动力仍显不足。2025年前三季度，服务业增加值同比增长5.4%，增速较上半年下降0.1 个百分点。2025年前九个月，服务业商务活动指数持续维持在50%-50.5%的区间，其中9月指数值为50.1%，较 8月下降0.4个百分点，反映出当前服务业企业扩张意愿偏弱。 政策层面整体保持积极取向。7月30日，中央政治局会议召开，会议强调"宏观政策要持续发力、适时加力。要 落实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应。……用好各项结构性货币政策工 具，加力支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸等。"同时，会议强调"要坚定不移深化改革。坚持以 科技创新引领新质生产力发展，加快培育具有国际竞争力的新兴支柱产业，推动科技创新和产业创新深度融合 发展。……。坚持'两个毫不动摇'，激发各类经营主体活力。" 整体来看，当前宏观经济企稳回升的基础仍需巩固，重 ...

随着零售销售显现稳定迹象，而回报率仍处于高位，投资者对零售物业的兴趣正逐步回升。工业物业市 场方面，虽然租赁市场持续淡静，但投资市场于季内改善，主要受用家需求及重建潜力所推动。 钟楚如表示，香港主要银行9月跟随美国减息，有助稳定整体市场气氛，并标志着香港楼市踏入减息周 期。住宅市场预计率先受惠于减息带来的较低融资成本，但在银行信贷仍然紧缩的情况下，减息对整体 商业地产市场的提振作用相对有限。香港第三季写字楼市场回稳主要由实质租赁需求带动，而非利率下 调所致。 2025年第三季，整体写字楼市场逐步回暖，录得64.6万平方呎的净吸纳量，季环比反弹137.5%，扭转上 半年疲弱表现。尽管季内有新项目落成，整体空置率由6月的13.6%改善至9月的13.4%。中环及九龙东 空置率分别下跌0.8个百分点，而湾仔／铜锣湾空置率则上升2.5个百分点至12.0%。整体香港写字楼租 金季环比下跌0.8%，所有分区市场均见租金回落。其中，中环租金下跌0.3%，而港岛东跌幅最为显 著，达3.2%。 智通财经APP获悉，仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，随着租户渐趋活跃，香港第三季写字楼租务 气氛得到改善。金融、财富管理及专业服务行业 ...

行业发展历程 - 中国首家商业中心于1990年在北京开业，2000年至2010年为行业快速建设期，2011年后进入规模扩张期 [3] - 商业中心数量从2011年的816家激增至2024年的约6700家，商业建筑面积从不足1亿平方米扩张至6.3亿平方米，人均商业面积从0.03平方米增长至0.55平方米 [3] - 2020年后行业呈现严重饱和状态，尤其在四五线城市，商业中心过度密集 [3] 市场驱动因素与竞争格局 - 内地商业地产公司多由房地产公司转型而来，2010年后房地产行业爆发，房企利用卖房利润并出于对地产业下滑的担忧，大量投资开发商业综合体 [5] - 2010年至2020年，中国GDP从6.19万亿美元增长至15万亿美元，为商业中心开发提供了经济基础 [5] - 2010年后大量内地公司涌入商业地产赛道，推高土地成本，例如2017年上海徐家汇地块成本超过200亿，导致项目投资回报率从早期的超过10%下滑至2017年的8%，2020年后进一步降至-10% [5][7][8] 市场现状与运营挑战 - 一线城市核心商业区租金从2015年的每月每平方米1500元以上，下滑至2020年的1000元左右，目前仅为800元左右 [8] - 2024年全国重点27城600多家样本购物中心平均空置率创近四年新高，二线城市如福州空置率高达15.03%，非一线城市核心商圈空置率更为严重 [8] - 零售市场结构发生变革，过去10年线上零售年均增速达17.4%，市场份额从10.8%激增至31.8%，而线下零售增速放缓至3.5%，份额从89.2%降至68.2% [11] 线上冲击与业态调整 - 2010年PC电商与移动电商的崛起分流了大量线下零售份额，商场人流量显著下降 [9] - 商场内受线上冲击最严重的业态为一楼的化妆品、黄金及二、三楼的高档服装，这些原本是支撑高租金的主力业态 [11] - 为填补空置率，商场不断增加餐饮娱乐占比，导致业态内卷严重，盈利能力普遍下降 [11] 未来生存关键与趋势 - 未来能生存的商场需具备四大关键要素：位于城市或板块核心地段、辐射区域人口呈净流入状态、能实现线上线下联动营销与服务、拥有特色品牌避免同质化竞争 [12] - 行业普遍认为中国商业地产的黄金时代已经过去，商场不会完全消失，但难以再现往日辉煌 [12]

大宗交易市场整体表现 - 前8月内地32城大宗物业成交185笔 总金额1443亿元 同比增长36% 已接近去年全年水平 [1] - 8月单月成交15笔 总金额234.4亿元 同比微涨3.3% 平均单笔成交额16.2亿元 同比增加127% [2] - 3月成交494亿元后市场活跃度回落 8月再度提升至年内次新高 仍以小额交易为主 [2] 城市维度表现 - 上海前8月大宗物业成交264.1亿元 保持活跃 凭借经济金融核心地位及优质资产吸引力持续成为投资者首选 [5] - 武汉、成都大宗独栋资产挂牌量同比增幅超100% 上海同比增82% 为一线城市最高 [7] - 上海、深圳、广州、南京等城市大宗挂牌每平方米单价翻红 显示市场开始回暖 [7] 业态投资偏好 - 8月零售商业成交规模近180亿元 占比超7成 前8月累计成交351.7亿元 [10] - 公寓物业前8月成交规模近60亿元 超去年全年总量 上海单城占比约50% 因稳定现金流和REITs退出路径打通 [13] - 写字楼交易规模持续收缩 一季度超200亿元 二季度约80亿元 三季度前两个月仅42亿元 活跃度降至近年低点 [14] 资本动向与典型案例 - 泰康人寿领投基金拟160亿元收购三座荟聚购物中心 保险机构回报率近7% 2024年以来投资性房地产超400亿元 [10] - 浙江民企5.2亿元收购上海老西门南六MIX6项目 较2017年买入价打七折 [13] - 基汇资本子公司与城家合作开展北京长租公寓业务 高瓴资本拟募资145亿元房地产基金重点布局长租公寓 [14] 市场供需与挂牌情况 - 截至8月末32城大宗物业挂牌总价突破4万亿元 环比增2.3% 同比增71% 环比增速连续3个月收窄 [7] - 写字楼市场因集中交付导致存量较高 经济放缓与企业降本增效抑制传统需求 [14] - 消费市场持续复苏 1-8月社会消费品零售总额32.39万亿元 同比增长4.6% 支撑商业物业投资价值 [10] 市场趋势与结构特征 - 零售商业和公寓资产投资态度积极 8月单月分别环比增长13倍和94.5% [1] - 市场呈现V型反弹信号 投资信心筑底修复 但非普涨行情 业态分化明显 [17] - 一线城市核心地段优质资产因抗风险能力和流动性成为投资者压舱石首选 [17]

涉及的行业或公司 * 香港房地产行业 涵盖住宅 零售 写字楼等多个细分市场[2][4] * 涉及的主要公司包括新鸿基地产 长实集团 恒基地产 信和置业 新世界发展 恒隆地产 香港置地 太古地产 九龙仓置业 领展房托等多家香港上市房地产开发商 业主及房地产投资信托基金[134][147][167][179] 核心观点和论据 住宅市场：面临长期调整与供应压力 * 香港二手住宅价格正在经历自2003年以来最长的调整期[7] * 住宅租金水平正在回升 整体及中小型单位租金指数均显示增长趋势[14][15] * 住宅交易量低迷 一级和二级市场交易量均处于低位[21][22] * 利率下调并非万能药 按揭利率与租金收益率的关系对房价影响显著[32][34][35] * 短期内供应过剩问题难以解决 未来3-4年私人住宅供应量预计为109,000伙 而2024年预测的一手销售量为12,000伙 供应远超需求[38][40][41][45][46] * 截至2025年9月8日 主要新盘平均销售率为69% 价格与上一期或二手价格相比基本持平[52][53] * 2025年下半年潜在一手供应量达23,051伙 其中九龙占10,027伙 新界占9,336伙 港岛占3,688伙[54][55][56] * 内地买家是香港住宅市场的主要购买力之一 各类人才招募计划下获批的签证数量显著增加[63][65] * 香港人口趋于稳定 净流入人口转为正数[67][69][71] * 私人住宅空置率处于低位 租金随之上涨[73][75][76] * 大规模割价求售的情况不太可能出现 负资产案例数量有限 且无按揭的自置居所业主比例较高[79][81][83] * 住房负担能力指标显示 每月按揭还款占家庭收入中位数的比例以及家庭收入倍数均处于高位[84][86][87] * 香港政府预测未来十年总住房需求为416,500至444,100伙 总住房供应目标为424,000至452,000伙[91][93] 零售市场：必需品消费表现优于非必需品 * 香港零售销售总额及珠宝 钟表等贵重商品销售额呈现下降趋势[102][103][104] * 必需品零售销售表现优于非必需品[107][109][111] * 访港旅客数量逐步恢复 每周净抵达旅客数量转正[113][115][116] * 内地超市/杂货连锁店在香港的月活跃用户数量保持高位[120][122] * 跨境电子商务日益增长 非本地电商平台在香港的月活跃用户市场份额扩大[123][124][125] * 估计香港居民总消费中有相当一部分流向境外[128][130][131] * 主要零售业主运营数据显示 零售销售额和租金普遍同比下滑 但部分业主如太古地产的商场表现相对稳健[134] 写字楼市场：租金和空置率持续承压 * 香港写字楼租金指数和空置率继续面临下行压力[137][138][139] * 资本化率扩张是另一个不利因素 写字楼资本价值指数下降[142][143][144] * 主要香港写字楼业主的租金收入普遍同比下滑[147] * 根据仲量联行数据 2025年第二季度整体甲级写字楼平均租金为每平方呎46.5港元 按年下跌6.3% 空置率为13.6% 资本化率为3.1%[148] * 2025-2029年新增写字楼供应量预计为830万平方呎 年均约170万平方呎 其中大部分位于非核心区域[149][151][152] 中国内地零售市场：增长势头减弱 * 中国内地零售销售增长动力减弱 特别是奢侈品销售[156][158] * 部分香港业主在内地的零售物业表现分化 例如太古地产的部分项目表现优于市场[162][163] 风险评估：行业信用指标与利率敏感性 * 行业平均净负债比率为24% 平均现金对短期债务的覆盖率为1.4倍[171][172] * 根据"七大红旗"风险评估 新世界发展有6项指标亮起红旗 恒基地产和嘉里建设有3项[179][180] * 报告利息收入占平均现金余额的百分比因公司而异[191][193] * 利率敏感性分析显示 利率每下降100个基点 对各公司盈利和融资成本的影响不同[195][197][199][200][202] * 资本化率敏感性分析显示 资本化率变动对各公司的净负债比率和每股账面值有显著影响[205][207][208] 其他重要内容 * 报告提供了主要房地产公司的总资产价值按地域和物业类型的细分情况[165][167][168] * 报告包含大量图表和数据支持上述观点 数据来源包括中原地产 差饷物业估价署 政府统计处 仲量联行等[10][20][23][25][30][35][41][43][47][50][65][71][76][78][83][90][97][99][106][112][119][127][133][141][146][152][160][161][177][189]