财务数据和关键指标变化 - 核心业务租赁业务仍下降3%，但有改善趋势 [7] - 受人民币贬值1.4%影响，整体收入先降后升，平均仍下降1.4%，内地租赁收入以人民币计下降1%，以港币计下降2%，香港下降4% [9] - 净负债率HLP为33.5%，较12月仅增长0.1% [35] - 融资成本毛额资本化前下降7%，平均借贷成本较去年全年下降约40个基点，较去年下半年下降50个基点 [36] - 超过70%的债务到期时间超过两年 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 内地租赁收入2025年上半年下降1%，较2024年的下降4%有所改善，零售业务持平，办公楼仍面临挑战，服务式公寓因改造数据不显著 [11] - 新租赁协议增加36%，首进城市品牌数量较2024年增加57% [17][18] - 整体续约和新租赁均增长12% [21] 物业销售业务 - 今年上半年香港售出19套Aperture和1套武汉住宅，去年同期售出120套Aperture和1套紫排屋 [34] - 内地上半年售出1套武汉住宅，未来两个月将推出无锡住宅项目 [35] 酒店业务 - 酒店业务和销售业务占比33%，整体业务占比6% [8] 各个市场数据和关键指标变化 内地市场 - 零售销售上半年平均下降4%，但二季度从下降7%改善至下降1% [13] - 多个商场销售有不同表现，部分商场受新竞争对手开业影响 [14] 香港市场 - 零售业务上半年均下降7%，但受特定交易影响，下半年有望改善，办公楼从下降8%显著改善至下降1%，住宅服务式公寓租金增长11%，整体业务从下降9%改善至下降4% [30][31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续通过活动、租户管理和客户关系管理升级内地零售业务组合，推出全国性项目提高效率和销售额 [16] - 关注项目的位置和协同效应，采用混合模式（如杭州项目）扩展零售业务，提升规模、可见性、可达性和收益率 [40][44][47] - 优化香港业务的优惠政策，保留客户并提高会员价值 [26] - 注重租户质量和差异化，吸引新租户，提高商场的竞争力 [18] - 推进可再生能源使用，实现80%的内地项目使用可再生能源，降低成本并支持可持续发展 [39] - 致力于实现净零排放，发布相关文件并持续推进 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 今年是具有挑战性的一年，但团队执行战略良好，市场对业绩反应积极，管理层持谨慎乐观态度，希望市场能有一定提升 [5][6] - 内地零售业务有望在下半年实现温和增长，全年或有一定增长 [62] - 香港市场情况复杂，仍需努力寻找最佳平衡点，但公司销售表现优于市场 [32][33] 其他重要信息 - 公司成立65周年，是一个重要的里程碑 [4] - 大部分商场提供退税服务，店铺数量较2024年增加78% [23] - 计划连接商场与杭州项目建筑，改善交通流量 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否会在已布局的城市采用类似杭州项目的模式扩展零售业务，以及如何看待内地租户销售的未来趋势？ - 公司会仅在有需求和协同效应的情况下采用该模式，下半年有望实现温和增长，全年或有一定增长 [60][62] 问题2: 二季度业绩改善的原因，7月零售销售情况，全年股息是否持平，以及对发行可转换债券的看法？ - 业绩改善得益于内部的入住率和客流量提升，以及外部的股市改善、房地产市场稳定和日本业务下滑等因素；7月情况好于去年，但未明确是否实现正增长；若情况不变，全年股息不打算削减；目前不考虑发行可转换债券 [66][67][71][73] 问题3: 沈阳、论坛66和武汉中心项目的转型进展及预期成果时间？ - 武汉项目需至少两年时间恢复正常，要重新调整租户组合，吸引客户；论坛项目需重新定位为生活方式商场，预计也需要两年时间 [74][76][77] 问题4: 关于纯现金股息的最新想法，奢侈品和非奢侈品分类的原因和对奢侈品租户保留的担忧，以及正向租金调整的驱动因素和前景？ - 西湖66商场预计明年上半年开业，之后可能停止以股代息安排；取消奢侈品和非奢侈品分类是为了更贴合客户行为，并非担心奢侈品租户离开，奢侈品销售有不同表现；正向租金调整取决于项目的领导地位、议价能力和业务势头，若销售回升，有望更乐观 [83][84][93] 问题5: 整体资本支出指导以及西湖60 6扩展项目是否会显著增加资本支出？ - 今年资本支出约49亿港元，明年降至约30亿港元并持续下降，资产优化项目的资本支出视具体情况而定 [101] 问题6: 若重置武汉项目，对即将开业的杭州项目有何改变或调整，以及对该项目的信心来源和意图？ - 杭州项目解决了武汉项目的交通和规模问题，市场环境良好，公司更有信心；项目既为满足租户需求，也为提升项目的竞争力 [108][111][113] 问题7: 对当前净负债率的舒适度，是否急于短期内降低，以及处置Summit的节奏和优先级？ - 公司可承受略高的负债率，但希望保持在35%以下；Summit将以合适的价格出售，不打算通过降价增加销售 [115][116]

财务数据和关键指标变化 - 核心业务租赁业务仍下降3%，预计下半年情况会好转 [8] - 因物业销售减少、酒店业务和销售业务占比33%，整体业务占比6%，核心租赁业务占比94%，HLP和HLG宣布相同股息 [9][10] - 人民币贬值1.4%，中国大陆租赁收入按人民币计算下降1%，按港币计算下降2%，香港下降4% [10] - HLP净负债率为33.5%，较12月仅增长0.1%；融资成本资本化前总融资成本下降7%，平均借款成本约3.9%，较去年全年下降约40个基点，较去年下半年下降50个基点 [35][36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 中国大陆租赁收入2025年上半年较2024年的-4%改善至-1%，零售业务持平（2024年为-3%），写字楼业务仍严峻，服务式公寓因项目调整数据不显著 [12] - 香港零售业务上半年均下降7%，写字楼业务从-8%显著改善至-1%，住宅及服务式公寓租赁增长11%，整体从-8%改善至-4% [30][31][32] - 新租赁协议增长36%，首进城市品牌数量较2024年增加57%，续约和新租约整体增长12% [18][19][22] 物业销售业务 - 香港上半年Aperture售出19套、武汉住宅1套，去年同期Aperture售出120套、紫排屋1套；中国大陆上半年武汉售出1套，未来两个月将推出无锡住宅项目 [34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 中国大陆零售市场，销售情况逐步改善，从2024年的-18%改善至2025年上半年平均-4%，二季度从-7%改善至-1%；部分商场表现受新竞争对手开业等因素影响 [14][15] - 香港市场零售业务有待改善，写字楼和住宅及服务式公寓租赁有积极变化 [30][31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 持续升级中国大陆零售业务组合，通过活动、租户管理和客户关系管理提升竞争力，推出全国性计划 [17] - 优化香港业务优惠策略，注重客户忠诚度培养 [26][27] - 推进多个项目建设和运营，如西湖66、无锡项目、中心66二期等 [42][43][56] - 考虑采用混合模式拓展零售业务，寻找有需求和协同效应的机会 [64][65] 行业竞争 - 中国大陆零售市场竞争激烈，部分商场受新竞争对手开业、品牌调整等影响；公司通过提升商场差异化、引入新品牌、提供税务退款服务等提升竞争力 [15][17][23] - 香港市场面临写字楼供应充足、零售市场竞争等挑战，公司努力平衡各业务板块以提升业绩 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司业绩表现谨慎乐观，认为市场稳定性正在增强，希望后续能有一定提升 [5][6] - 中国大陆租赁业务有改善趋势，但仍需努力恢复正增长；香港市场情况复杂，需寻找最佳平衡点 [8][32][33] 其他重要信息 - 公司80%的中国大陆项目由可再生能源供电，原比例为50%，不仅实现可持续发展，还节省成本 [41] - 公司致力于净零排放，发布相关文件并持续推进该进程 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否会采用类似杭州项目的模式拓展上海和无锡等已有业务城市的零售业务，以及如何看待中国大陆租户销售趋势 - 公司会在有需求、有协同效应和整体优势的情况下采用该模式拓展业务；预计下半年租户销售有机会从-7%改善至-1%，三季度和四季度有望实现温和增长 [64][65][66] 问题2: 二季度业绩改善的原因，7月零售销售情况，全年股息是否持平，以及对发行可转换债券的看法 - 业绩改善原因包括公司自身努力（如 occupancy 和 traffic 改善）和外部因素（如股市改善、房地产市场情绪稳定、日本业务下滑导致部分消费回流等）；7月情况好于去年，但未明确是否实现正增长；若一切按计划进行，公司无意削减股息；目前CFO对发行可转换债券持谨慎态度 [70][71][77] 问题3: 沈阳、论坛66和武汉中心转型进展及预期成果时间 - 公司正在努力改善业务，如调整租户组合、提升 traffic 和 sales 等；预计至少需要两年时间恢复正常，团队会专注投入并提供支持，公司有成功扭转商场业绩的经验 [79][81][85] 问题4: 是否会恢复纯现金股息，取消奢侈品和非奢侈品分类的原因及对奢侈品租户留存的影响，以及租户愿意支付更高基础租金的驱动因素和对正向租金调整的预期 - 西湖66商场预计明年上半年开业，之后有可能停止股票股息安排；取消分类是为了更客观反映客户行为，不强调奢侈品和非奢侈品的二元分类，并非忽视奢侈品业务；10个商场中有7个实现正向租金调整，基础租金增加可抵消销售租金下降，若销售回升，正向租金调整前景更乐观 [88][90][101] 问题5: 整体资本支出指引，西湖66扩张是否会显著增加资本支出 - 今年整体资本支出约49亿港元，明年降至约30亿港元并持续下降；资产轻项目资本支出不显著，具体情况因项目而异 [108] 问题6: 武汉项目重置计划，杭州项目扩张的意图，对当前净负债率的看法，以及处置 Summit 的节奏和优先级 - 杭州项目扩张既因有信心且需要更多空间，也为提升项目的连通性、规模和竞争力；公司认为可承受略高的净负债率，目前会保持在35%以下；处置 Summit 会优先考虑利润率 [115][119][122]

房地产行业观察 - 非洲房地产市场呈现"向下看"视角，人均GDP一千美金国家的房地产状态类似中国早期起步阶段，地价便宜、机会多[4] - 有限高品质住宅开发是值得关注的方向，需针对当地市场提供相对更好的产品，但需保持"克制感"，避免照搬中国高周转模式[5][6] - 土地制度是核心制约因素，产权模糊、审批繁杂、交易受限等问题直接影响市场可行性[6] - 房地产开发本质是时间投资，需选择核心地段打造优质物业并长期持有，案例显示嘉里北京CBD项目30年增值显著[6][7] - 工业园区开发需警惕低附加值产业聚集风险，招商引资质量决定收益模型可行性[7] 创业特征分析 - 非洲华人企业家普遍具备十年以上本地化经营经验，通过硬仗积累生存逻辑[10] - 成功创业者共性包括：央企背景带来的资源与管理能力、建筑/工程类专业背景支撑产品竞争力[11] - 草根创业依赖突破常规的能力，在资源有限环境中通过试错建立商业路径[10] 非洲经济现状 - 经济发展处于工业化前中期，人均GDP 1000-3000美元区间，主流产业为基建、矿业、低端制造业[15] - 产业转移特征明显，中国淘汰产能（如编织袋厂、塑料加工）在非洲重现30年前台商投资大陆模式[15] - 制度摇摆历史影响深远，独立后社会主义试验失败导致市场化改革滞后[14] - 当前阶段适合中国传统产业寻找"第二增长曲线"，而非高科技创新试验[16][19]

有财经博主晒出外资私募的备案清单，喊着 "这是抄底的信号"；但房产中介小林留言挺实在："他们买 一栋楼每平米 3 万，我卖套住宅挂 6 万都没人要。" 更直接的质疑来自深圳："外资赚了租金拍屁股走 人，改完的天价商场谁消费得起？" 施罗德的黄景威说，这次合作能让他们在中国市场的地位更稳，还能给机构投资者找新的投资渠道。西 子国际那边，有资金有经验，还懂物业改造，正好能跟施罗德互补。有投行人士分析，消费类基础设施 像商场这些，市场化程度高，业态也多，符合扩大消费的政策方向，而且在利率下行的时候，收益率还 挺有优势。 最近，全球资管巨头施罗德资本和浙江的西子国际凑了 30 亿，跑到上海、杭州这些长三角城市，专找 那些打折的写字楼和商场 "捡便宜"。不光他们，美国汉斯集团、新加坡淡马锡这些外资，这半年都扎 堆在国内注册私募基金，就等着商业地产降价甩卖的机会。 上海静安区的泰禾大厦拍卖就挺能说明问题。这栋写字楼以前喊价 16 亿，7 月被一家房企 6.6 亿就拿下 了，合着每平米才 3.6 万，比周边二手房还便宜。戴德梁行的数据显示，上海上半年大笔买卖的物业成 交额 158 亿，虽然比去年少了，但外资占比涨到 45% ...

业绩数据 - 2025年上半年紫金城住宅（底商）签约面积3023.5平方米，同比增997.82%[3] - 2025年上半年紫金城住宅（底商）签约金额5188.22万元，同比增1377.49%[3] - 2025年上半年紫金城车位签约数量5个，同比降44.44%[3] - 2025年上半年紫金城车位签约金额46.5万元，同比降35.42%[3] - 2025年上半年写字楼出租面积5479.57平方米，出租率28.45%[5] - 2025年上半年写字楼租金收入187.87万元[5]

上海写字楼市场 - 2025年二季度上海甲级写字楼净吸纳量仅8.53万平方米，环比下滑18.4%，同比下滑67.6%，空置率攀升至23.6%，平均租金降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9% [4] - 二季度新增4个项目共24万平方米供应，核心与新兴商圈各占2席，包括浦东竹园板块"世纪财富广场"、长宁"AFA上海融侨中心"等，加剧市场竞争压力 [4] - 零售贸易制造与TMT行业为租赁主力，占比分别为28%和23%，金融行业占15%，生物医药行业占比提升至10% [5] - 预计下半年新增供应约百万方，徐汇滨江25万方，浦东前滩、长宁核心等区域超10万方，租金下行压力持续 [5] - 搬迁需求主导市场，TMT企业偏好新兴商圈，生物医药企业受政策驱动升级搬迁需求显著 [5][6] 上海零售商业市场 - 二季度核心商圈平均租金1,877元/月/平方米，出租率94.71%，徐家汇、陆家嘴表现突出，非核心商圈需求活跃度高于核心商圈 [7] - 非核心商圈特色项目差异化突围，如鑫耀·光环Live二期打造"多维度生活方式目的地"，古华庭融合婚庆产业链与非遗文化 [8] - 未来核心商圈将新增88万平方米高端商业供应，包括徐家汇国贸中心二期、K11 ELYSEA等项目，推动"商文旅体展"融合 [8] - 路易威登"路易号"概念空间、泡泡玛特Labubu系列（2024年营收130.38亿元，同比增106.92%）等IP与场景创新成为热点 [8][9] - 虹桥枢纽商业升级，话梅机场店与名创优品火车站店推动交通枢纽向"消费新场"转型 [9] 上海大宗交易市场 - 2025上半年大宗交易总成交额158亿元共37宗，不足往年同期一半，内资占比创新高，外资策略性收缩释放折价资产 [11] - 自用型买家以办公研发、商业为主，投资型买家分化：非机构投资人布局核心区位，机构投资人偏好压力资产或现金流稳定物业 [12] - 办公研发成交额占比31%居首但同比减少，公寓占比27%居次，商业项目法拍成交占比近50%，城隍庙广场12.09亿元创法拍纪录 [12] - 下半年预测：外资折价办公项目或推动办公类别回升，数据中心、长租公寓等REITs底层资产受机构关注，法拍市场吸引私人投资者 [12][13] 长三角外资制造业投资 - 二季度长三角外资制造业及研发项目共51个，欧洲投资占比69%（德国20个、意大利4个），汽车、大健康、装备制造为主要方向 [14][15] - 汽车产业14个项目中有9个落户上海，丰田雷克萨斯纯电项目推动集聚；欧洲药企在华新生物制药基地投资超20亿元 [15] - 德国中小型企业偏好江苏设首产基地，如Weber集团在太仓设立首个在华生产基地 [15] 金融机构与房地产 - 2022-2024年全国房企累计交付约1,238万套住房，金融机构通过专项贷款、资产重组等模式参与纾困 [16] - 投后管理通过风险隔离、透明化监管等机制保障项目交付，未来将结合REITs工具构建"募投管退"闭环 [16]

股价表现 - 截至6月26日收盘，信和置业（00083 HK）报8 490港元，较上个交易日上涨0 24% [1] - 当日盘中最高价触及8 500港元，创近一年新高 [1] 资金流向 - 当日主力流入2,597 818万港元，流出2,687 644万港元，净流出89 83万港元 [1] 公司概况 - 信和置业为香港主要地产发展商之一，创立於1970年代 [1] - 公司投资及发展的项目超过250个，占地逾1 3亿平方尺 [1] - 核心业务为发展物业作销售及投资，物业种类包括住宅、写字楼、工贸大厦及商场 [1] - 业务遍及中国（香港及内地）、新加坡及澳洲 [1] 业务范围 - 从事物业相关业务，包括物业管理、保安服务、环卫清洁服务、酒店与会所管理及停车场业务 [1] - 公司和旗下超过11,000名员工提供全面流畅的服务 [1] 关联公司 - 远东机构为信和集团在新加坡的姊妹公司，是当地最具规模的私人发展商 [1] - 远东机构已在新加坡发展超过780个物业，包括58,000个私人住宅，占当地私人住宅供应的六分之一 [1] - 杨协成为集团另一联营公司，主力发展亚太区内的饮食业务，拥有逾200个品牌 [2] - 杨协成亦於新加坡及其他地区参与地产发展业务 [2]

核心观点 - 金融街控股主体信用等级维持AAA，评级展望稳定，债券信用等级同样维持AAA [41][42] - 公司拥有强有力的股东支持、自持物业为现金流及利润形成补充以及融资渠道通畅等因素对公司信用水平起到支撑作用 [3][4] - 房地产行业风险、部分项目面临较大去化压力、2024年大额亏损等因素对公司信用水平产生负面影响 [4][8] 评级观点 - 公司股东北京金融街投资（集团）有限公司是北京市西城区国资委旗下重要的资产管理平台，为公司提供资金和业务协同支持 [7] - 公司大部分自持物业位于北京金融街区域，稀缺地理位置使得投资物业保持较高出租率及租金水平，提供稳定现金流和利润 [7] - 公司保持畅通且多元的融资渠道，融资成本优势强 [8] - 房地产行业仍处于改善修复阶段，对公司经营提出更高挑战 [8] - 部分项目面临较大去化压力，2024年出现大额亏损，面临较大经营业绩压力 [8] 财务概况 - 2024年公司资产总计1,216.33亿元，负债合计940.32亿元，所有者权益276.01亿元 [9] - 2024年营业总收入190.75亿元，净利润-115.56亿元，营业毛利率3.00% [9] - 2024年净负债率222.11%，总债务/EBITDA为-10.05X，EBITDA利息保障倍数为-2.54X [9] - 2024年经营活动产生的现金流量净额59.98亿元，投资活动净流出3.09亿元，筹资活动净流出66.17亿元 [9] 业务运营 - 公司坚持深耕五大城市群中心城市，2024年全口径签约销售金额195亿元，销售均价1.6万元/平方米 [17] - 截至2025年3月末，公司土地储备全口径可结算规划建筑面积1,183万平米，权益规划建筑面积965万平米 [20] - 公司自持物业可出租面积约123.37万平方米，2024年物业租赁收入17.29亿元 [27][28] - 2024年公司新拓展项目2个，新增土地金额4.4亿元，新增土地规划建筑面积12.2万平方米 [23] 行业比较 - 2024年金融街控股全口径签约销售金额195亿元，低于首开集团(400亿元)和大悦城控股(369亿元) [10] - 公司2024年净负债率222.11%，高于首开集团(216.85%)和首创城发(304.70%) [10] - 公司非受限货币资金/短期债务为3.25X，优于首创城发(0.44X) [10] 债务情况 - 截至2025年3月末，公司总债务726.99亿元，短期债务占比3.25% [24] - 公司债务融资工具发行顺畅，利率处于同行业较优水平 [24] - 截至2025年3月末，公司获得银行授信额度999亿元，其中未使用604亿元 [30]

公司评级与财务表现 - 主体信用等级维持AAA，展望稳定，反映公司综合竞争力和品牌影响力较强[3] - 2024年全口径销售额369亿元同比下降19.88%，但规模仍居行业前列[3][5] - 2024年归母净利润亏损25.59亿元，较2023年1.21亿元显著恶化，主因存货跌价损失和合作项目投资损失[3][5] - 2025年3月末总债务675.62亿元，净负债率97.68%，短期债务占比20.94%，债务结构优化[3][19] - 2024年经营性现金流净额66.17亿元，OCF/净债务比率15.95%，偿债能力指标弱化[3][19] 业务运营 房地产开发 - 2024年新增5个项目计容建面55.86万方，权益地价33.16亿元，聚焦杭州、西安等高能级城市[14] - 期末土储821.58万方，一二线城市占比78%，但部分项目去化承压[14][15] - 在建项目需投资542.03亿元，资金压力显著[5][15] - 商品房销售毛利率从2023年19.56%降至2024年14.26%，结算均价同比下降12.8%[14][17] 商业地产 - 2024年末在营36个商业项目，平均出租率95.1%，租金收入52.43亿元占比14.65%[13][15] - 首单消费REIT"华夏大悦城商业REIT"募资35.38亿元，资本运作能力提升[16] - 写字楼平均出租率91.1%，深圳产业园区出租率98.2%，运营韧性较强[16] 行业环境 房地产行业 - 2025年行业处于筑底阶段，高能级城市成交改善但土地投资仍低迷[9] - 房企融资政策宽松，专项债收储加速，但弱资质企业资金改善有限[9] 商业地产 - 2024年商业营业用房投资较2017年高点下降近50%，头部运营商新增规模占21城51.1%[11] - 消费REIT发行规模213.26亿元，经营性物业贷政策放松拓宽融资渠道[12] - 零售物业空置率21%，租金下行压力显著，办公物业租金同比下降[11] 同业比较 - 2024年销售额低于滨江集团(1116.3亿元)但高于金融街(194.51亿元)[7] - 销售毛利率21.76%显著高于金茂投资(14%)和滨江集团(12.54%)[7] - 剔除预收款资产负债率72.88%处于行业中游水平[7]

在一线城市写字楼市场，租赁端有一个突出的"怪象"。表面上看，超甲级写字楼的空置率不断上升，部分项目接近40%，照理说，业主方应对客户"求之 不得"，积极拉新，填补空置。然而在实际操作中，市场反馈并非如此：不少项目不仅没有积极出击，反而对前来询租的客户"外热内冷"，甚至直接消极 以对，尤其国企背景项目尤为凸显。 一边是资产空置带来的持续损耗，一边是客户求租得不到回应，这种"高空置、难成交"的市场矛盾，背后藏着的是复杂的组织心理结构。 当前大部分写字楼项目的出租负责人，面对降价成交的客户时，最大的顾虑不是"租不出去"，而是"租得出去之后如何解释这个价格"。 当市场租金处于快速下行通道，新客户报出的价格越来越低，实际成交价常常低于老合同价格 20%-40%，甚至更多。在这种环境下，哪怕成功签下一笔 大面积租赁合同，也可能被看作"做得不理想"甚至"做错了"。 特别是国资背景的公司，内部审批流程层层设防，加之外部监管趋严，写字楼负责人几乎都面临同一个难题：一旦租金低于某个心理预期值，就可能被质 疑"国有资产流失"。 在没有明确KPI激励、也没有明确容错机制的组织氛围中，"不做就是对的"成为潜规则。于是我们看到——项目有 ...