日本2026年公示地价核心数据与趋势 - 2026年1月1日日本全部用途土地全国平均公示地价同比上涨2.8%，为泡沫经济崩溃后1992年以来的最高涨幅，且已连续5年上涨 [2] - 与历史对比，此次2.8%的涨幅远高于被称为“迷你泡沫”的2008年（1.7%），但低于泡沫经济顶峰的1991年（11.3%）[2][7] 主要都市圈地价表现 - 东京圈公示地价上涨5.7%，大阪圈上涨3.8% [2][4] - 名古屋圈及地方四市（札幌、仙台、广岛、福冈）的公示地价涨幅较上年出现缩小 [5] 商业用地与高价地块情况 - 商业用地最高价地点连续20年为东京都中央区山野乐器银座总店，2026年价格为每平方米6710万日元（约合人民币290.57万元），同比上涨10.9%，涨幅较2025年的8.6%进一步扩大 [4] - 按都道府县看，38个都道府县的商业用地平均波动率上升，高于2025年的34个 [9] 房地产投资市场动态 - 2025年日本10亿日元以上的房地产投资额同比增长31%，达到6.5万亿日元，超过2007年5.4万亿日元的历史峰值 [5] - 其中约六成（约3.9万亿日元）投资于东京圈 [6] - 海外投资者买入金额达2.4万亿日元，创历史最高纪录 [7] - 写字楼是投资重点，约占2025年日本国内房地产投资的四成左右 [7] 写字楼市场供需与租金 - 东京都中心五区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）写字楼租金在2026年2月同比上涨7.3% [7] - 东京都中心五区写字楼空置率仅为2%左右，远低于5%的供需平衡标准 [7] - 企业因业绩坚挺及争夺人才，对地段好的写字楼需求强劲，这是支撑地价的实际需求之一 [7] - 有预测认为东京都中心的写字楼供需紧张状况将持续到2030年前后 [8] 住宅用地市场表现 - 2026年住宅用地的平均波动率在31个都道府县为正，较2025年的30个有所增加 [9] 推动地价上涨的宏观与金融因素 - 国内外投资资金在2025年创下历史最高，推高了日本地价 [2] - 尽管日本央行在2025年12月将政策利率上调至0.75%，但与其他国家相比仍处于较低水平，对投资者构成支撑 [9] - 日本国内金融机构对房地产相关贷款持积极态度 [9] - 建筑费用上涨和劳动力短缺导致部分再开发项目中止或工程推迟，可能加剧了核心区域写字楼的供应紧张 [8]

报告行业投资评级 报告未提供明确的行业投资评级 [3] 报告核心观点 报告的核心观点是：波兰弗罗茨瓦夫市展现出强大的城市吸引力、充满活力的研发与创新生态以及强劲的办公楼市场需求，但同时也面临办公楼市场高空置率的挑战 [1][2][3] 城市基本面与投资吸引力 - **城市概况**：报告聚焦波兰城市弗罗茨瓦夫，其市区面积为293平方公里 [4][5] - **商业环境与排名**：弗罗茨瓦夫在多项排名中表现优异，在fDi《2025未来中欧城市》中，其战略与经济潜力在波兰排名第一，在欧洲排名第二，在全球排名第八 [6] - **科技与创新地位**：该市是波兰的科技中心，在《下一个》报告的科技中心类别中，弗罗茨瓦夫在波兰排名第二 [6] - **商业服务与IT**：根据ABSL报告，弗罗茨瓦夫是波兰商业服务领域（BSS）的重要基地，其IT行业就业人数在波兰排名第三 [6] - **创业生态**：根据Startup Poland汇编的《2024波兰初创企业》报告，弗罗茨瓦夫是波兰的“创业之都” [6] - **政策激励**：为吸引投资，弗罗茨瓦夫提供多项激励措施，包括由弗罗茨瓦夫城市群发展局提供的“一站式”投资流程支持、对特定环保设备的房地产税减免以及各类创业加速器项目 [8] - **特殊经济区**：下西里西亚特殊经济区为投资提供额外支持 [9] - **气候目标**：弗罗茨瓦夫被列入欧盟“2030年实现100座气候中和和智慧城市”使命行列 [11] 经济与人口数据 - **人口**：2024年人口为893,500人，人口聚集区约1,200,000人 [10] - **GDP**：人均GDP为104,360波兰兹罗提（总收入） [10] - **GDP增长**：GDP增长率为8.5% [10] - **失业率**：2025年11月失业率低至2.3% [10] - **平均工资**：平均工资（总收入）为9,523.69波兰兹罗提 [10] - **学生与大学**：拥有106,000名学生和30所大学 [20] - **机场**：机场距离市中心10公里，2025年旅客吞吐量为4,907,527人次 [20][22] - **绿色空间**：绿色区域约占城市总面积的41% [19] 研发与创新潜力 - **研发中心密集度**：弗罗茨瓦夫城市群拥有近400家研发中心和部门，占该地区研发实体的近3/4，是下西里西亚的创新中心 [11][21] - **研发领域多元化**：研发活动多元化，战略领域包括医疗技术（波兰第一）、人工智能与机器学习、深科技等 [12] - **初创企业生态**：拥有283家独特的初创公司，2025年新增超过30家，占波兰全国新注册企业的28% [13][22] - **大学作用**：30所大学是创新生态的基础，拥有“LEM”超级计算机和“ODRA 5”量子计算机等独特基础设施 [14] - **教育潜力**：该市的教育潜力在中型欧洲城市中被评为最高，仅弗罗茨瓦夫科技大学就有超过21,000名STEM学生 [15] - **人才储备**：超过57%的当地初创公司创始人拥有过往创业经验 [16] - **研发增长**：过去十年研发实体数量增长145%，自2010年以来企业对创新的投入增长了74% [17] - **毕业生**：每年有24,850名毕业生 [21] 办公楼市场分析 - **市场地位**：弗罗茨瓦夫是波兰第三大办公楼市场，现代化办公空间总面积达134万平方米，占全国总量的10%以上 [24][26] - **空置率**：到2025年底，空置率达到19.9%，是波兰最高的水平之一，较2024年第四季度上升0.6个百分点 [24][26] - **租赁需求**：2025年租赁需求强劲，全年吸纳量达180,000平方米，创市场历史最高年度交易额，占华沙以外波兰总交易量的23% [24] - **季度表现**：2025年第四季度签署了近76,000平方米的租赁协议，创下有记录以来的最强季度表现 [24] - **供应情况**：2025年没有新办公楼交付，目前在建供应为26,000平方米，计划于2026年初完工 [24] - **租金水平**：截至2025年第四季度末，租金保持稳定，通常在每平方米每月11.00至16.00欧元之间，优质空间可能更高 [24] - **服务费**：服务费通常在每平方米每月16.00至31.00波兰兹罗提之间 [24] - **租赁结构**：2025年租赁活动中，重新谈判占57%，新租赁占33%，扩张占10% [24][29] - **主要租户**：商业服务行业（BSS）的公司占据了总租赁办公空间的超过23% [24] - **BSS就业**：BSS部门就业人数为70,300人，其中13,600人在研发中心工作 [22] 波兰能源劳动力市场趋势 - **市场动态**：波兰能源劳动力市场，特别是可再生能源和海上风电领域，正在经历充满活力的转型，对高素质专业人士需求异常强劲 [30] - **薪酬水平**： - 工程师（安装设计师、电网连接专家等）在华沙的薪水约为14,000-21,000波兰兹罗提（毛收入） [31] - 电网经理薪水可超过20,000波兰兹罗提，顶级薪酬可达35,000波兰兹罗提 [31] - 土地获取经理平均收入约16,000波兰兹罗提，资深专家可达18,000波兰兹罗提 [31] - 风能项目开发人员和可再生能源项目经理收入在19,000至25,000波兰兹罗提之间 [31] - 海上项目职位平均薪酬达31,000波兰兹罗提，上限可达34,000波兰兹罗提 [31][34] - 能源市场分析经理和能源数据专家的薪资在18,000至20,000波兰兹罗提之间 [34] - **薪酬趋势**：可再生能源行业薪酬增长趋于稳定，公司更看重经验和具体技能 [36] - **人才竞争**：雇主通过全面的福利计划（灵活工作模式、环保交通补贴、家庭可再生能源系统安装支持等）竞争人才 [37][38] - **市场挑战**：能源转型导致技能短缺，教育体系未能跟上发展步伐，尤其是在海上风电领域，寻找合格专家具有挑战性 [39][40][42] - **招聘特点**：市场仍由候选人主导，但仅限于拥有独特技术技能和项目经验的专家，招聘流程日益具有选择性 [41]

文章核心观点 香港2026-27财年财政预算案及相关供地计划显示，政府正通过审慎调整土地与财政政策来引导楼市健康发展。核心在于：预算地价收入设定保守，但全年实际收入可能超收；私宅用地供应量边际提升，旨在帮助开发商补库并促进市场健康去化，预计楼市将延续去库周期；同时，政策通过上调豪宅印花税、暂停商业用地供应及推出学生公寓用地等方式，进行结构性调整以应对市场分化并补充特定需求。 财政预算与地价收入 - 2026-27财年预算地价收入设定为180亿港元，较2025-26财年修订预算的175亿港元仅小幅提升[2][7]。地价收入是香港非经常性财政收入的核心，过去十年贡献超1.5万亿港元，在楼市景气期可占总收入15-30%[2] - 由于2022年以来住宅市场景气度承压，地价收入较周期峰值累计最大降幅约90%[7]。结合历史情况与当前房价走势，分析认为本财年实际结算地价收入或有望实现超收[2][7] - 为增加财政收入，新财年计划将价值超1亿港元豪宅的交易印花税率从4.25%提升至6.5%。政府估测此举仅涉及0.3%的住宅交易量，但可带动约10亿港元财政收入[2][8]。香港住宅交易中，高端住宅（交易额2000万港元及以上）占比仅5-6%以下，因此对市场整体冲击有限[8] 私人住宅用地供应计划 - 2026-27财年预计私人住宅用地供应规模提升至2.26万套，显著高于2025-26财年实际供应的1.35万套[3][19]。该供应量与过去12个月的一手私宅成交量相若[3] - 供应结构上，政府主导的渠道供应量提升显著：1）政府卖地计划推出9宗地（3宗滚存+6宗新推），预计提供约6650套住宅，其中7宗位于新界，3宗来自洪水桥发展新区[3][20]；2）铁路物业开发项目预计提供6810套[20]；3）市区重建局项目预计提供2120套[20]。未来五年，北部都会区将贡献约五成的新增私宅用地[3] - 分析认为，调高计划宅地供应量既便于重点房企及时补充土地储备，同时通过增加供给弹性来避免中长期房价过快上涨，有利于市场修复周期更健康、持久[3][19]。结合历史供应完成比例约七成左右，推断新财年香港楼市仍处于去库周期，一手私宅广义库存或有数千套净去化[3][21] 商业与学生公寓用地供应 - 考虑到写字楼与零售物业市场空置率处于较高水平，香港政府连续第二年不推售纯商业用地[4][33] - 新财年预计将推出三幅专上教育学生宿舍用地，源于2025年7月启动的“城中学舍计划”。这三幅用地分别位于启德、沙田小沥源及东涌东，均为熟地，共计可提供5000个宿位，预计本财年内将推出至少1宗[4][29] - 近年来，香港教育局提升非本地本科生招生比例上限，加之“八大”授课研究生稳步扩招，分析判断2027-28学年“八大”在校外地生或将新增3.5万人，这将显著带动大学城周边的私宅租赁需求[4][29] 公营房屋与长期供应目标 - 根据最新预算案，香港未来五年（2026-2030）计划供应公营房屋（含简约公屋）约19.6万套，较上个五年计划提升超八成[32] - 《长远房屋策略（2025年周年进度报告）》指出，2026-2035财年期间公私营房屋供给比例将维持在70:30。因此，未来10年住宅总供应目标42万套中，有29.4万套为公营房屋，包括17.6万套公屋/绿置居单位与11.8万套其他资助出售单位[32] - 未来公营房屋供应主要来自北部都会区（包括古洞北、粉岭北新发展区、洪水桥/厦村新发展区及元朗南发展区）、东涌新市镇扩展、启德发展区等[33]

公司整体业绩表现 - 公司取得营业额34.64亿港元，同比增加1.6% [1] - 公司经常性基本溢利为19.18亿港元，同比减少1.9% [1] - 公司基本溢利为25.1亿港元，同比增加28.3% [1] - 公司每股基本盈利为31港仙 [1] - 基本溢利显著增长主要受惠于出售竹林苑住宅单位的公平值收益带动 [1] 分业务板块运营情况 - 商铺业务营业额按年增长2.6% [1] - 商铺续租租金水平维持上升，受惠于奢华品牌旗舰店的进驻及扩充 [1] - 2025年下半年商铺租户销售额录得双位数按年增长 [1] - 写字楼业务营业额维持平稳 [1] - 在香港写字楼租赁市场持续面对挑战的情况下，公司香港写字楼出租率由90%提升至94% [1] - 写字楼出租率提升纾缓了续租租金水平向下的影响 [1] 公司资本管理计划 - 公司启动80亿港元的五年期资本循环计划，旨在充实财务状况及提升长远价值 [1] - 于2025年内，公司已完成资本循环目标的26% [1] - 于2025年内，公司通过该计划收取21亿港元 [1]

香港财政预算案对地产行业的影响 - 核心观点：摩根士丹利对香港楼价复苏持建设性看法，预期今年楼价上涨10%，且不预期年内会推出任何收紧措施 [1] - 港府将价值超过1亿港元的住宅物业印花税率上调至6.5%，该行估算此类物业在2025年占总成交量0.3%，但占总成交额8% [1] - 预期印花税上调措施将对九龙仓集团构成负面影响，其他有相关风险敞口的公司包括恒隆地产、长实、恒地及新地 [1] 商业地产市场动态 - 商业地皮方面，连续第二年没有商业用地推出发售，该行认为此举将透过改善供需情况来支持写字楼及零售物业市场 [1] - 各项人才计划已吸引27万人来港，其中逾10万人透过高端人才通行证计划来港，为香港创造额外的住屋需求 [1] 房托基金(REITs)相关政策 - 政府正寻求将房托基金(REITs)纳入互联互通机制，并引入修订条例草案以促进REITs私有化或重组 [1] - 政府可能豁免寻求上市的REITs转让非住宅物业的印花税，该行认为此举对领展属正面因素 [1] 香港地产股表现与展望 - 香港地产股年初至今股价已累升约20%至50%，该行认为部分上行空间已被消化 [1] - 即将展开的业绩期，在利润率下降及2026年盈利展望疲弱下，可能带来波动 [1]

武汉市房地产市场春节期间销售表现 - 2026年春节期间（2月15日-22日），武汉市新建商品房网签销售面积总计8.04万平方米 [1] - 其中，新建商品住房成交1.02万平方米，同比2025年春节期间显著增长28% [1] - 单日销售高峰出现在2月22日（农历正月初六），当日商品住房网签27套，共计3115.7平方米 [3] 商业及写字楼市场情况 - 2月15日（农历腊月二十八）商业及写字楼网签活跃度居8日之首 [3] - 当日写字楼网签222套，网签面积21708.08平方米 [3] - 当日商业网签151套，网签面积11026.92平方米 [3] 具体项目销售动态与市场热度 - 行业人士指出，2026年1-2月传统淡季市场却呈现火热势头，市场热度居高不下 [3] - 以承宁府项目为例，2026年以来累计来访达903组，新增认购35套，网签20套，签约金额约6400万元 [3] - 该项目新增认购中，外地返乡置业客户占比突破三成 [3] - 市场反馈显示，与2025年相比，近期项目来访量明显增高，返乡置业客户比例显著增加，成交周期缩短 [3] 市场表现背后的驱动因素 - 政策与活动驱动：武汉市于1月15日启动返乡置业购房季活动，直接助推了春节楼市表现 [3] - 供给端优化：土地规划政策持续优化，武汉四代住宅等好房子供给增加，品质与配套服务提升，有效激发了改善置业需求释放 [4] - 产品结构变化：武昌、汉阳等片区的新规项目成交占比接近50%，部分高品质“小而美”项目出现“日光”现象 [4] - 市场基础改善：行业经过调整后，房价收入比等指标趋于合理，各板块出现性价比较高的热点项目，宜居性提高，对本地及外来家庭的吸引力增强 [4] - 营销与环境因素：春节期间天气晴好利于营销活动，房企通过直播等线上方式获客，线下到访成交效率明显提升 [3]

文章核心观点 - 2026年1月香港房地产市场呈现“淡季不淡”的特征，住宅市场量价齐升，商业地产空置率改善，整体市场处于景气回升通道 [4][5] 私宅市场 一手私宅 - 1月一手私宅成交1539套，环比下降11%，但同比大幅增长103%，显著强于历史岁尾年初平均环比下降33%的走势 [6] - 1月一手私宅成交金额达192亿港元，环比下降7%，但同比大幅增长148% [6] - 从区域看，新界东一手成交套数同比增幅最大，达331%，九龙同比增长232%，香港岛增长53%，新界西则同比下降33% [6] - 成交金额结构方面，低于500万港元和500-1000万港元的成交套数占比最高，分别为40.8%和41.5% [6] - 重点港资开发商表现优异，监测的6家重点开发商（新鸿基、港铁、恒基兆业、信和置业、长江实业、新世界发展）合计销售额同比增长173%至92亿港元，市场占有率从去年同期的44%提升至48% [7] - 其中，恒基兆业、新世界发展与信和置业销售额同比涨幅均超过两倍，信和置业同比增幅高达535% [4][7] - 项目层面，柏景峰（信置联合体）、启德海湾1期（中海外联合体）与Sierra Sea 2A期（新鸿基）销售额位居前三 [4][25] 二手私宅 - 1月二手私宅成交3912套，环比基本持平，同比增长47% [7] - 1月二手私宅成交金额为290亿港元，环比下降4%，但同比增长56% [7] - 价格方面，1月末中原城市大型屋苑领先指数环比上涨2.5%，为2023年2月全面通关以来单月最大涨幅，同比增幅扩大至7.3%（2025年末为5.1%） [4][8] - 分区看，九龙房价环比涨幅最大，达4.0%，同比涨幅达11.6%；香港岛环比上涨2.9%，同比上涨3.6% [8] - 市场情绪乐观，1月末中原经纪人指数环比上行至69.04（12月末为64.05），处于价格看涨景气区间 [4][8] 豪宅市场 - 2025年全年，一手豪宅累计成交金额952亿港元，同比增长3.5%；二手豪宅累计成交金额675亿港元，同比增长39% [9] - 2025年一、二手豪宅合计成交金额同比增长16%至1627亿港元 [27] 土地市场 - 1月仅成交1宗宅地，位于九龙佐敦谷，由信和置业与鹰君集团联合体以16.1亿港元斩获，土地面积0.38万平方米，规划楼面2.07-3.45万平方米 [4][10][30] - 新鸿基、恒基兆业、嘉里建设、会德丰等重点房企均参与了该地块竞拍 [10] 地产金融环境 - 2025年全年新批按揭贷款金额为3373亿港元，同比增长22%，平均抵押率较2024年提升2.1个百分点至60.1% [5][11] - 12月新批按揭贷款金额同比增长22%至312亿港元，其中一手与二手住宅贷款同比分别增长32%和22% [11] - 贷款利率稳中有降，12月新批住宅按揭贷款平均利率环比下降6个基点至3.25% [5][11] - 同期，A类与B类私宅回报率分别为3.6%和3.1% [5] 商业地产市场 写字楼市场 - 12月私人写字楼租金指数环比下降0.2%，同比下降3.3%，但同比降幅较上半年有所收窄 [12] - 分区表现分化，上环/中区甲级写字楼租金指数同比实现正增长0.8%，环比下降1.7%；尖沙咀区域环比上涨3.9% [12] - 空置率高位略有改善，12月整体空置率为17.5%，环比11月下降0.3个百分点，其中中环和金钟区域环比分别下降0.4和1.0个百分点 [5][12] - 需求回暖，12月甲级写字楼净吸纳量为2.1万平方米，延续自2025年5月以来的回正趋势；2025年全年甲级写字楼累计净吸纳量达16.1万平方米，较2024年的4.1万平方米改善明显 [12] 零售物业市场 - 零售业销售持续修复，2025年12月零售业销售价值同比增长6.6%至350亿港元，自9月以来同比增幅均超过6% [5][12] - 分品类看，耐用消费品与珠宝、钟表等高端消费品类增长强劲，12月同比分别增长38.4%和14.3% [12][58] - 12月访港游客达465万人次，同比增长9%，恢复至2018年月均水平的86%；其中过夜游客215万人次，恢复至2018年月均的88% [13] - 零售物业空置率改善，12月私人零售物业空置率环比下降1.2个百分点至5.5%，处于历史低位 [5][13] - 租金方面，12月私人零售物业租金指数环比基本持平，同比下降4.7% [13]

文章核心观点 - 核心城市核心区域的优质写字楼资产凭借其区位、品质和品牌优势，在租赁和交易市场均展现出最强的流动性和韧性，是当前商办市场的压舱石和最易变现的资产 [2][10] - 市场需求与交易结构呈现显著分化：租赁需求向高质量、高稳定性升级，由科技、金融、消费、专业服务等强支付能力企业主导；资产交易则呈现“上海独大、头部城市多点支撑”格局，且自用型买家已成为市场中坚力量 [4][5][8][10] - 政策推动下，写字楼资产证券化（特别是公募REITs）热度攀升，将加速行业向“重运营、强收益”模式转型，并优先利好核心城市的成熟优质资产 [13][15] 全国办公楼开发市场数据 - 2025年1-12月，全国办公楼开发投资额累计3203亿元，同比下滑22.8%，跌幅较1-11月进一步扩大 [2] - 同期办公楼销售额累计2900亿元，同比下滑9.3%，跌幅较1-11月轻微收窄 [2] - 同期新开工面积累计1471万平方米，同比下滑21.9%；竣工面积累计2071万平方米，同比增长6.7%，市场存量增加可能导致去化周期延长 [2] 重点城市写字楼租赁市场表现 - 2025年12月至2026年1月，监测到18起重点写字楼租赁案例，需求主力来自科技、金融、消费、专业服务等行业 [3][4] - 上海、广州、杭州等核心城市租赁活跃度领先，入驻企业包括路易威登、百雀羚集团、天风证券、华润啤酒全国总部、中国移动、浙商保险等知名品牌、行业龙头及央企国企 [3][5] - 租赁需求向高质量升级，企业更注重办公载体的品牌形象、配套设施与产业协同性，核心商圈的超甲级或优质写字楼（如上海华润中心、北外滩金茂中心、杭州恒隆广场等）成为首选 [5] - 科技企业选址与地方产业政策高度相关，例如广州南沙通过政策吸引数字科技企业集群发展 [6] 商办资产交易市场分析 - 报告期内（2025年12月-2026年1月）录得11宗内地商办资产成交案例，交易总金额超50亿元 [6] - 交易金额合计53.49亿元，其中上海独占8宗，交易金额43.54亿元，占总交易额的81%，是绝对核心 [8] - 深圳和杭州各1宗，交易金额分别为7.1亿元和2.85亿元，占总交易额的13%和5% [8] - 自用型买家成为市场中坚力量，例如峰岹科技拟以7.1亿元购置深圳前海润融大厦用于研发办公，方大炭素子公司以4.56亿元竞得上海建国西路办公楼 [10][11] - 司法拍卖、公开拍卖成为重要交易补充渠道，有助于激活存量资产，例如中港汇·黄浦项目、杭州奥克斯中心部分楼层通过此类方式成交 [12] 写字楼资产证券化动态 - 证监会于2025年12月31日发布政策，明确将写字楼列为公募REITs优先支持的业态，优先支持核心城市及经济活跃区域的成熟优质项目 [13] - 政策将推动核心城市（如北上广深）的甲级写字楼、产业园区配套写字楼等成熟资产通过REITs实现证券化 [13] - 市场实践同步推进，例如中建地产于2025年12月30日成功发行以天津中建中心写字楼为底层资产的首单持有型不动产ABS [14] - 当前ABS发行人以越秀集团、中国铁建等国央企为主，政策与市场共同推动行业从“重开发”向“重运营、强收益”转型 [15]

政策调整 - 中国人民银行河北省分行与国家金融监督管理总局河北监管局发布通知，自2026年2月4日起，将河北省14个城市（地区）的商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1][3] - 此次调整覆盖全省商业用房，包含商住两用房，辖区商业银行可在30%最低比例基础上，根据自身经营状况和客户风险等因素确定具体首付比例 [1][3] 调整内容与历史对比 - 调整前，商业用房贷款最低首付款比例为50%，商住两用房为45% [2][4] - 调整后，首付款比例统一下调至30%，较此前商业用房首付比例下降20个百分点，较商住两用房下降15个百分点 [2][4] 政策影响与目的 - 首付比例下调直接降低了购买商业用房的门槛，是支持推动商办房地产市场去库存、助力经济发展的具体举措 [2][4] - 该政策旨在让更多潜在投资者关注商业地产，引导资源向更有效率的领域和项目流动 [2][4] 涉及资产范围 - 商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等多种类型房地产产品 [2][4]

核心观点 - 亚太区投资者正为2026年向商用房地产市场投入更多资本做准备 驱动因素包括企业租户基本面改善 供应减少及融资环境逐步宽松 [1] - 写字楼板块在六年来首次成为最受欢迎投资类别 投资者策略正从防守转向增长 聚焦具备持续租金增长能力的资产 [1][2] 市场趋势与投资者意向 - 超过57%的受访者希望在2026年购买更多房地产 亚太区大部分市场的购买意向较去年进一步改善 [1] - 整体净买入意向全面改善 中国内地及香港特区投资者均展现更强的资本部署意欲 [1] - REITs 机构投资者及大型基金将于2026年更为活跃 延续2025年的回暖趋势 而私人投资者及发展商可能转为净卖方 [2] 投资类别偏好 - 最受欢迎投资类别前三名依次为：写字楼板块 工业及物流板块 居住物业板块 [2] - 大中华区企业自用买家在收购写字楼资产方面变得更积极 尤其关注香港的写字楼资产 [2] - 投资者持续扩大在居住物业类资产上的布局 包括主流的“建造出租”及“建造出售”模式 [2] - 学生宿舍需求持续超越供应 表现亮眼 特别是在澳洲及中国香港等市场 [2] - 2025年内地投资者对生活及酒店板块兴趣显著上升 出现多宗酒店改建为学生宿舍的交易 此趋势预计延续至2026年 [1] 投资策略与市场焦点 - 投资者正集中于价格更清晰 营运需求更具韧性 而融资环境逐步改善的市场 [2] - 投资者越来越聚焦具备持续租金增长能力的资产 尤其是在供应有限的市场 [1] - 复苏过程中的选择性是2026年的突出特点 促使信心温和回升 提高投资者向高质素 收入稳定资产部署资本的意愿 [2] 区域市场动态 - 香港在去年未能登上十大跨境投资目的地之列后 今年重返并排名第五 [1] 主要挑战 - 劳工及建筑成本上升自调查开始以来首次成为投资者面临的首要挑战 [3] - 地缘政治紧张持续引发关注 尤其在中国内地及印度市场 [3] - 利率风险重新浮现 特别是在日本及澳洲 因近期央行释出的讯号所带动 [3]