华润置地(01109) 26H1业绩及研报核心要点 1) 文章核心观点 华润置地26H1营收下滑但核心净利润逆势正增长，经常性业务收入稳健提升成为主要驱动力，华泰证券维持“买入”评级并上调估值溢价，目标价37.92港元 2) 业绩概览 - 综合营业额678.7亿元人民币，同比-28.5% [1][4] - 归母净利98.4亿元人民币，同比-17.2% [1][4] - 核心净利润101.6亿元人民币，同比+1.6% [1][4] - 综合毛利率25.4%，同比提升1.4pct [1][4] - 营收下滑主因地产开发结算规模减少及减值影响下结算毛利率下行 [1][4] - 中期股息每股0.20元人民币，同比持平 [1][4] 3) 经常性业务 - 26H1收入226.1亿元人民币，同比+9.9% [1][5] - 核心利润66.5亿元人民币，同比+10.4% [1][5] - 占核心净利润比重提升5.3pct至65.5% [1][5] - 增量主要来自第二增长曲线收租型业务，收入同比+16.8%至142亿元人民币 [1][5] - 购物中心租金收入124亿元人民币，同比+19.4% [1][5] - 购物中心经营利润82亿元人民币，同比+19.7% [1][5] - 零售额同比+16.4%，跑赢全国社零15.3pct，同店+10.1% [1][5] - 期末在营98座，出租率提升至98.0%，89%的商场零售额位列所在城市TOP前三 [1][5] - 公司预计2030年末在营购物中心将在26年中基础上再增29座 [1][5] 4) 开发业务 - 26H1开发结算收入453亿元人民币，同比-39.1% [2][6] - 结算毛利率10.0%，主因计提存货减值24亿元人民币，剔除后为15.3% [2][6] - 期内销售签约额1165亿元人民币，同比+5.6%，行业排名第三 [2][6] - 一线城市销售占比超60% [2][6] - 新增土储中一二线城市投资占比99%，权益比例提升至95% [2][6] - 上半年新开盘项目销售毛利率约24% [2][6] - 通过政府回购、规划调整、增量带动三种模式累计盘活货值超400亿元人民币 [2][6] - 下半年总可售资源约3200亿元人民币，其中91%位于一二线 [2][6] 5) 竞争优势 - 产品力与服务力差异化 [2][6] - 资产区位占优，开发土储一二线占比85% [2][6] - 财务优势显著，平均融资成本低至2.63%，净有息负债率41% [2][6] - 多层次REITs搭建等适配性优势 [2][6] 6) 盈利预测与估值 - 华泰下调2026-2028年开发业务营收及毛利率预测 [3][7] - 预计2026-2028年EPS为3.02/3.10/3.31元，前值3.34/3.41/3.76元 [3][7] - 公司26EBPS约42.45元 [3][7] - 可比公司平均26EPB为0.55倍 [3][7] - 华泰认为合理26EPB为0.77倍，估值溢价40%，上调10pct [3][7] - 对应目标价37.92港元，前值38.54港元，0.79倍26EPB [3][7]