国家促消费政策与行业目标 - 国家发布《关于增强消费品供需适配性进一步促进消费的实施方案》旨在从拓展增量、深挖存量、场景赋能等5方面部署19项重点任务 [1] - 政策目标是到2027年，使消费品供给结构明显优化，并形成3个万亿级消费领域和10个千亿级消费热点 [1] 公司战略与业务布局 - 公司持续关注并把握国家及各地出台的促消费政策 [1] - 公司将适时调整购物中心业态结构以应对政策与市场变化 [1] - 公司致力于增进社区商业顾客粘性，提升项目吸引力与经营效益 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4][5] 报告核心观点 - 中国消费行业及购物中心行业仍有较大发展空间，源于消费总量提升空间及结构性率先复苏 [4][5] - 龙头商业公司依靠自身经营α实现稳健的同店增长和新开业拓展，后续或迎来IP（投资性物业）价值重估 [4][5] - 对比美国降息周期，商业地产指数在大类资产中收益率持续为正且大幅跑赢，长周期同店NOI基本为正、均值达2.5%，叠加资本化率下行，共同推动商业资产估值提升 [4][5] - “以住养商”模式弱化筑高行业壁垒，消费REITs主体或将扩围，将巩固龙头企业竞争优势、催化商业资产重估价值 [4][5] 宏观：国内消费韧性较强，结构性呈现弱复苏 - **国内现状**：消费行业总体承压，社零增速低位回升，10M2025修复至+4.3%，但CPI同比偏弱，2025年10月为+0.2% [14] 对比美日地产危机阶段，中国消费韧性仍较强，10M2025社零增速仍在+4.3% [14] - **消费走弱原因**：2021年至今，房价下跌、GDP增速放缓、居民资产负债表走弱导致消费总体承压 [21] 全国二手房房价指数较2021年7月高点下降37% [21] - **线上线下消费**：实体和线上消费增速差持续收窄，9M2025网购零售和社零累计同比分别为+6.5%和+4.5%，不存在网购增速大幅优于实体的情况 [21] - **长期总量空间**：从国际对比看，人均GDP提升将带动人均零售额和人均商业面积（GLA）提升 [28][31] 2024年国内人均GLA仅0.41平，对比主流国家平均0.88平仍有较大空间 [31] - **居民资产负债表**：中国居民资产负债率有望见顶，预计将有利于后续消费复苏 [35][39] 美日经验显示，居民资产负债率与消费呈负相关，且领先消费拐点约1-2年 [39] - **结构性弱复苏**：目前消费呈现结构性复苏，表现于餐饮、文体娱等细分业态，二三四线城市，以及部分重奢品牌 [40] 2025Q3，LVMH集团亚洲（除日本）收入增速由负转正至+2%，雅诗兰黛集团转正至+3%，爱马仕集团微升至+10% [40] 中观：国内存量放缓、调改加速，大宗交易活跃 - **行业存量**：截至2025Q3末，全国集中式商业面积为6.61亿平，同比+4.4%；存量项目9,266个 [49] 其中购物中心占87%（5.74亿平，7,415个） [49] - **新开业与调改**：新开业增速下行，2024年开业数量同比下降14%，3Q2025下降32% [53] 但新开业项目中，调改重开业比例持续提升，从2022年的16%提升至3Q2025的19% [4][53] - **资产结构**：开业5年以上项目占比达57%，开业3年以上项目占比81%以上，行业进入存量运营和全周期管理阶段 [53] - **潜力城市**：北京、广州等城市人均消费支出较高而人均商业面积较低，后续商业发展空间较大 [57] 济南、杭州、南京等城市未来3年增量商业入市比例较高 [57] - **业态表现**：2024年以来整体业态净开店率下行，但餐饮、文体娱延续正增长 [63] 零售细分品类中，运动户外、潮流数码、IP主题店、潮玩等持续净增开店 [63] - **大宗交易**：2024年中国内地商业地产大宗交易金额2,207亿元，同比-6.3% [4][68] 险资持续收购，体现长期资金对其中长期回报率的认可，例如中邮保险43亿元收购北京中粮置地广场，大家保险收购龙湖4个天街项目等 [68] - **资产估值**：2024年一线城市购物中心资本化率在5.2-6.6%，对应P/NOI为15-19X；社区商业资本化率在5.6-6.9%，对应P/NOI为14-18X [68] 微观：企业经营端α显著，IP迎来价值重估 - **头部集中化**：内地商场运管企业头部集中化明显，2024年国内Top5开业面积集中度19%，个数集中度12% [4][76] - **市场定位**：重奢市场由港资开发商和华润置地垄断；高能级城市主要布局企业包括华润置地、龙湖集团等；低能级城市主要布局企业包括万达集团、新城控股等 [81] - **租费规模与增速**：2024年，华润置地（商场+办公）IP租费212亿元，新鸿基地产（全口径）237亿港元（约216亿元） [82] 2019-2024年，重点公司租费CAGR较高，如新城控股+24%、龙湖集团+18%、华润置地+15% [87] - **同店增长与未来储备**：1H2025，华润置地、新城控股、龙湖集团同店零售额增速分别为+9%、+10%、+3% [89] 从未来储备看，华润万象、龙湖集团、新城控股储备未开业项目分别为75、40、31个 [89] - **租售比**：1H2025，华润置地、龙湖集团、新城控股租售比（租费/零售额）分别为12.0%、13.7%、12.6%，低于行业中位数15%，未来有提升空间 [89] - **平均开业年限**：重点内资公司平均开业年限为5.8年，如华润置地4.9年、新城控股4.5年 [100] 港资内地商场开业年限较长，如恒隆地产13.3年、太古地产10.8年 [100] 商场一般开业8-10年后经营趋于稳定 [100] - **经营利润率**：重点公司2024-1H2025 IP经营利润率均值在70%、68%，头部公司介于55%-84%之间 [103] 可比4只购物中心消费REITs在1H25的EBITDA Margin均值为59% [103] - **IP利润占比**：部分港资公司IP经营利润占比较高，如恒隆地产（105%）、太古地产（102%）、九龙仓置业（94%） [108] - **股息率**：大部分公司股息率超过5% [115] 从股息率TTM区间均值（2022/7/1-2025/12/2）看，较高的公司包括嘉里建设（8.3%）、恒隆地产（7.6%）、恒基地产（7.5%） [117] - **IP重估空间**：采用公允价值法，IP重估增值空间最大的是新城控股（39%）和华润置地（33%） [123] 美国复盘：降息周期中商业地产持续跑赢 - **降息周期表现**：美国5轮降息周期中，NCREIF商业地产房价指数收益率持续为正，平均收益率达到31%，仅次于黄金的36% [4] 1977Q4-2025Q2，该指数83%的季度跑赢CPI [4] - **同店NOI增长**：美国权益类REITs的NOI同店增速与GDP增速正相关，2000Q1-2025Q2均值达2.53%，且基本长期为正 [4] - **估值驱动与中枢**：降息通道下资本化率持续下行，与NOI增长共同推动优质商业资产估值提升 [4] 美国权益类REITs的P/FFO长周期估值中枢在15-20X [4] 催化：商业运营高壁垒，REITs助力价值重估 - **行业壁垒提升**：2021年后，“以住养商”模式在住宅开发走弱下难以持续，商业地产增量竞争显著放缓 [4] 商业具有前期投入大、培育周期长、短期回报率低的特点，预计后续存量商业公司壁垒将更加突出 [4] - **C-REITs政策催化**：证监会推出商业不动产REITs试点，将底层资产扩围至办公楼、酒店等 [4] 规划中的商业不动产REITs与已有的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [4] - **REITs估值与影响**：目前5只可比消费REITs的P/FFO均值已达25X [4] 如消费REITs扩围至民企，则能将民企商业资产价值显性化 [4] 投资分析意见与推荐标的 - **维持“看好”评级**，推荐优质商业地产运营企业：华润置地、新城控股、华润万象、嘉里建设、龙湖集团 [4][5] - **建议关注**：太古地产、恒隆地产、新鸿基地产、大悦城等 [4][5]

公司近期负面事件 - 公司副总经理秦国芬因个人事项被立案调查并实施留置措施 [2][5] - 控股股东江苏文峰集团有限公司近期新增质押1080万股公司股份 [2][3] - 控股股东累计质押股份数量已达355,148,943股，占其持股比例的79.86% [3] 控股股东股权质押详情 - 新增质押1080万股，质权人为杭州宝通典当有限责任公司，质押期限自2025年11月24日至2026年11月17日，主要用于补充流动资金 [3] - 未来一年内到期的质押股份数量为109,100,943股，占其所持股份的24.53%，对应融资余额1.51亿元 [3] - 其中，未来半年内到期的质押股份为12,500,000股，占其所持股份的2.81%，对应融资余额1000万元 [4] 公司经营业绩 - 2025年前三季度累计营业收入为11.87亿元，同比下滑14.58% [9] - 2025年前三季度归母净利润为1699.42万元，同比下降75.5% [9] - 2025年第三季度主营收入3.3亿元，同比下降15.2%；归母净利润为-2053.36万元，同比下降571.01% [9] 公司业务模式 - 公司主营业务为百货、超市、电器以及购物中心的连锁经营，主要经营区域为江苏省南通市和上海市 [9] - 百货、超市、电器业态的经营模式为经销和联销，购物中心业态主要以租赁模式经营 [10] - 2025年上半年，联销方式实现的销售收入占百货业态销售收入的90.26%，占主营业务销售收入的76.17% [11] 涉及高管背景 - 被调查的副总经理秦国芬于2023年9月27日被聘任，聘期至2026年9月26日 [7] - 秦国芬2023年税前报酬为102.9万元 [6] - 秦国芬曾任公司多家下属子公司总经理等职务，现任公司副总经理并兼任南通文峰大世界总经理 [8]

公司股价与交易表现 - 2025年11月28日盘中，公司股价上涨2.05%，报8.98元/股，总市值160.22亿元，当日成交额6413.12万元，换手率0.45% [1] - 当日资金流向显示主力资金净流入749.38万元，其中特大单净买入172.71万元（占比2.69%），大单净买入576.68万元 [1] - 公司股价今年以来累计下跌15.80%，近期表现分化，近5个交易日上涨3.10%，但近20日下跌0.55%，近60日下跌9.20% [1] 公司业务与行业属性 - 公司主营业务为零售业务，其收入构成为：超级市场41.71%，大型综合超市30.39%，百货及购物中心12.38%，奥特莱斯5.92%，便利店5.56%，专业专卖2.88%，其他1.17% [1] - 公司所属申万行业为商贸零售-一般零售-多业态零售，所属概念板块包括新零售、国资改革、沪自贸区、上海国资、长三角一体化等 [1] 公司财务业绩 - 2025年1月至9月，公司实现营业收入190.54亿元，同比减少11.86% [2] - 同期，公司归母净利润为2.95亿元，同比大幅减少81.78% [2] 股东结构与机构持仓 - 截至2025年9月30日，公司股东户数为7.80万户，较上一期减少6.17% [2] - 同期，十大流通股东中，香港中央结算有限公司持股1039.33万股，较上期减少1049.94万股；中证上海国企ETF持股737.99万股，较上期减少94.93万股；南方中证1000ETF持股733.66万股，较上期减少8.24万股；华夏中证1000ETF持股436.02万股，较上期减少8700股 [3] 公司分红历史 - 公司自A股上市后累计派发现金红利49.33亿元 [3] - 近三年，公司累计派发现金红利9.01亿元 [3]

公司高管事件 - 公司副总经理秦国芬被立案调查并实施留置措施 [1] - 公司表示该调查为秦国芬个人事项，与公司无关，且不会对日常运营造成重大影响 [1] - 秦国芬现任公司副总经理，并兼任文峰大世界连锁发展股份有限公司南通文峰大世界总经理 [4] 公司经营业绩 - 2025年前三季度公司实现营业总收入11.87亿元，同比下降14.58% [5] - 2025年前三季度归母净利润为1699.42万元，同比下降75.50% [5] - 2025年前三季度扣非净利润亏损190.15万元，上年同期盈利6522.6万元 [5] - 净利润下降主要因前三季度营业收入下降导致营业毛利同比减少 [5] 公司业务与市场表现 - 公司主营业务为百货、超市、电器及购物中心的连锁经营 [5] - 截至11月20日收盘，公司股价下跌2.86%，报收2.72元/股 [5] - 公司总市值为50.27亿元 [5]

私有化决议与时间安排 - 公司计划股东于11月17日举行的法院会议上批准通过私有化决议案[1] - 公司在香港联交所的上市地位预期将于11月27日下午四时起撤销[1] - 在法院会议上，合共持有26.7亿股的30名代表投票赞成退市，合共持有1678.3万股的4名代表反对退市[1] 公司业务与市场布局 - 公司是中粮集团旗下的房地产业务平台，主要从事开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业，于2013年在香港联交所上市[4] - 截至2025年上半年，公司已布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群，进驻中国内地24个城市及香港，拥有或管理32个商业项目[4] - 公司同时开发部分住宅项目及酒店等[4] 私有化交易细节与原因 - 公司于今年7月31日公告，将通过协议安排方式回购股份并计划撤销上市地位，回购总代价约29.32亿港元[4] - 退市原因为近年来在行业周期性发展影响下，公司市场表现呈阶段性波动，流动性承压[4] - 交易完成后将增厚母公司对公司的权益，有利于提升归母净利润，并增强资产统筹配置能力，促进资源优化配置[4] 财务表现与市场数据 - 2024年公司实现营业收入198.3亿元，同比增长49.42%[4] - 2024年公司归母净利润为-2.9亿元，多年来首次亏损[4] - 截至11月18日14:21，公司港股报0.615港元/股，市值88亿港元[5] 母公司情况 - 公司的母公司大悦城控股为A股上市公司，截至目前并未发布私有化计划[5]

控股股东股份配售事件 - 2025年11月13日，控股股东华润置地以每股41.70港元的价格配售4950万股公司股份，占总股本的2.17% [1] - 配售完成后，华润置地持股比例从72.29%下降至70.12%，旨在丰富股东结构、吸引机构投资者并提升股份流动性 [1] - 此次配售预计为华润置地补充资金约20.61亿港元，将用于土地收购、开发成本及一般营运资金 [1] 控股股东经营表现 - 2025年1-10月，华润置地商品房累计销售金额为1696亿元，同比下降16.6%，降幅与百强房企基本一致，行业排名稳居前三 [1] - 同期，华润置地权益拿地金额为334亿元，同比大幅增长37.6%，拿地均位于核心一二线城市，拿地楼面均价为28376元/平方米 [1] 公司业务运营 - 截至2025年上半年，公司在营购物中心共125个，第三季度新开业6个 [2] - 公司扩张策略兼顾一二线城市（如深圳、杭州）与下沉市场（如呼和浩特、淮安） [2] - 呼和浩特万象城于2025年7月4日开业，为城市更新项目，开业率达到100%，开业单日客流量突破20万人 [2] 盈利预测 - 预计公司2025年收入为184.97亿元，同比增长8.5%，2026年收入为201.93亿元，同比增长9.2%，2027年收入为221.53亿元，同比增长9.7% [2] - 预计2025年归母净利润为40.73亿元，同比增长12.2%，2026年为45.54亿元，同比增长11.8%，2027年为51.05亿元，同比增长12.1% [2]

文章核心观点 - 世界级商业项目通过高度凝练的“存在宣言”或“战略愿景”定义自身，将自身从单纯的商业设施提升为城市叙事的一部分，承载国家文化、社会价值与时代议题的表达 [1][2] - 中国多数商业项目仍停留在“项目逻辑”和“功能导向”层面，专注于体量、品牌、流量等“硬实力”竞争，缺乏能够统领全局的“战略愿景”，这制约了其从“业务单元”向“城市节点”的跃升，成为走向世界级的关键瓶颈 [2][3][10] - 随着功能性购物需求被线上渠道吸收，以及消费代际转移、城市更新深化，中国商业正站在从“策略定位”向“战略愿景”觉醒的起点，构建有效的战略愿景已成为面向未来的生存题，而非选择题 [3][11][17] 国外标杆商业案例的愿景分析 - 曼谷ICONSIAM以“汇聚泰国之美、连接世界”为使命，将国家文化转化为世界级体验，成为泰国展示文化自信的仪式性空间 [1][3] - 东京麻布台之丘高举“绿色与健康”，通过垂直森林、冥想花园等重构都市人与自然的关系，回应社会对身心平衡的深层焦虑 [1][3] - 歌舞伎町塔喊出“极致热爱之所”，让兴趣成为社交与消费的原动力 [1] - 巴黎老佛爷百货以“Go for Good”推动责任时尚，将伦理价值注入奢侈品叙事 [1] 功能导向与愿景导向的差异比较 - 用户动机：从“购买产品”转向“参与生活方式” [4] - 差异来源：从“业态与品牌”转向“价值与文化” [4] - 传播策略：从“广告曝光”转向“意义共鸣” [4] - 成功衡量：从“销售额、客流”转向“停留时间、社交提及、情绪认同” [4] - 顶层思考：从“怎么卖得更好”转向“我为什么值得被选择” [4] 中国商业演化阶段与愿景缺席的原因 - 第一阶段：空间革命，购物中心以丰富公共空间和多元业态对传统百货形成替代 [5] - 第二阶段：规模制胜，大体量综合体凭借功能组合吸引广域客群，规模成为核心优势 [6] - 第三阶段：场景觉醒，主题街区、IP场景等融入，标志商业体步入“公共化”初始阶段 [7] - 第四阶段：人格崛起，主理人品牌与深度社群运营构成核心竞争力，小体量非标商业崭露头角 [8] - 第五阶段：公共担当，商业体承担城市公共空间职能，需具备萃取地方文化、打造公共活动的能力 [9] - 在前四阶段的高速增长与资本驱动下，竞争焦点为面积、品牌、流量、租金回报率等“硬实力”，谈论“愿景”缺乏紧迫性和容错空间 [10] 当前商业必须构建战略愿景的驱动因素 - 功能性购物动机已被即时零售、直播电商等线上渠道几乎全盘吸收，线下空间必须提供情绪价值、体验深度与意义共鸣才能吸引人流 [11][12] - 同质化陷入“高原陷阱”，缺乏叙事的商业只能陷入“更大、更吵、更便宜”的内卷循环，愿景是提供差异化底层逻辑的关键 [12] - 城市更新进入深水期，强调生活方式重构与文化认同重建，商业体需具备“公共性担当”，愿景成为商业与城市之间的社会契约 [13] - 消费代际转移，年轻一代消费者为价值观驻足，关心可持续、文化认同等，拒绝无价值主张的空间 [14] 有效战略愿景的构建关键 - 战略愿景应具备方向性（明确往哪里走）、整合性（统合所有触点形成一致体验）、召唤性（吸引志同道合的用户、品牌与合作伙伴）三个关键属性 [15] - 愿景是组织的北极星和决策的过滤器，从空间规划、品牌招商到活动策划、服务设计，一切动作都应服务于愿景的兑现 [15] - 愿景决定了项目能吸引谁、拒绝谁、坚持什么、放弃什么，既是方向也是边界，更决定了项目所能触达的天花板高度 [16]

投资观点 - 以可持续商业地产租金收入为主体的个股是兼备成长性和股息率的优质绝对收益选项，预计2026年起2-3年内可实现5-10%的可派息租赁利润增长，并提供5-6%的股息收益回报 [2] - 开发业务体量占比较大的综合型房企股价在短周期更多取决于开发逻辑，长周期下部分个股体内商业资产价值相对于REITs和一级市场仍有重估空间 [2] 宏观环境与行业趋势 - 提振消费是宏观中长期维度的政策重点之一，为购物中心经营提供良好环境基础，预计2026年社会消费品零售总额同比增长4%左右，与2025年预期持平 [4][5] - 线下消费渠道占比在过去3年间稳定在72-73%，购物中心零售额占社会零售总额约一成（11%），行业处于发展相对成熟阶段，新开业减少、闭店增加，新开业中翻新重开比例占21% [4][5] - 购物中心行业市场份额向头部企业集中趋势延续，2024年Top10运营商零售额占比约16% [14] 头部运营商表现与驱动因素 - 典型龙头企业如华润万象生活规模扩张和同店成长速度有超额表现，2025年计划开业项目14个，年末在营项目个数同比增长12%（vs行业预计增长5%），1H25同店销售额同比增长10%（vs社零总额同比+5.0%） [14] - 品牌资源向头部购物中心倾斜，1H25华润万象生活关注的重点品牌在其体系新开门店数占全国新开门店总数的36%，其中主力店品牌一半指标、运动户外和高化品牌超三成指标落于其体系 [15] - 头部运营商通过深化会员运营提升黏性，华润万象生活1H25通过扩充会员权益、举办万余场会员活动等手段，促进期末消费及复购会员人数均同比增长超30% [50] 重奢商场经营展望 - 重奢商场在2025年内呈现经营逐步修复态势，尤其三季度恒隆及华润高端项目同比增速已好于一般非奢商场 [32] - 展望2026年，国内重奢消费或呈温和增长态势，但同比增速可能略弱于非奢；重奢商场有望持续受益于品牌端店铺整合集聚及自身积极调整改造，体现强于大市的经营表现 [32] - 麦肯锡预测2025–27年中国籍消费者购买奢侈品总额年化增速为2%–4%，较全球增速持平略弱 [34] 运营商战略与盈利能力 - 购物中心运营商通过传统项目深化运营（如持续调改品牌组合、华润万象生活2024年在营项目招调量30%）和新项目场景模式创新以提升总体零售额 [50] - 租售比料平稳中略显均值回归，盈利能力料稳中微升；对于租售比处于较高区间的企业，未来潜在租金增长速度或略慢于销售额 [50]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3][6] 核心观点 - 报告公司为国内零售百货业标杆，具备丰厚行业积淀与产业资源，2020年获批免税牌照后积极推进免税业务体系搭建 [3] - 2025年第三季度业绩承压，但奥莱业态通过加强高性价比运营实现逆势增长，免税业务有望受益于后续政策拉动 [1][2][3] - 基于2025年第三季度业绩表现及当前线下消费环境，调整了未来三年的营收与利润预测 [3] 分业态业绩表现 - **购百业态**：2025年前三季度百货业态营收29.0亿元，同比下滑11.36%；购物中心业态营收18.6亿元，同比下滑16.56%，主要受消费格局转变及关闭调整部分门店影响 [2] - **奥莱业态**：2025年前三季度奥莱业务实现收入17.3亿元，同比增长4.88%，表现相对韧性，主要得益于加强高性价比经营内容的组织和运营 [2] - **免税业务**：2025年前三季度免税业务实现收入1.8亿元，同比下滑9.25%，主要因海南免税业务采取稳健销售策略；后续有望受益于10月30日五部门发布的完善免税店政策 [2] 盈利能力分析 - **毛利率**：2025年第三季度整体毛利率为36.24%，同比下降2.06个百分点；其中百货/购物中心毛利率分别为30.48%/35.59%，同比分别下降3.13/7.81个百分点，主要受固定成本相对刚性影响 [3] - **费用率**：2025年第三季度销售费用率/管理费用率/财务费用率分别为15.17%/12.69%/3.99%，同比分别-1.19/-0.33/+1.80个百分点 [3] - **净利润**：2025年第三季度归母净利润0.43亿元，同比大幅下降68.16%；扣非归母净利润0.01亿元，同比大幅下降98.11% [1][3] 财务预测与估值 - **营收预测**：调整后2025-2027年营业收入预测分别为106.6亿元、112.0亿元、116.4亿元 [3] - **净利润预测**：调整后2025-2027年归母净利润预测分别为1.6亿元、2.6亿元、3.3亿元 [3] - **估值水平**：当前股价对应2025-2027年预测市盈率（P/E）分别为107.0倍、65.5倍、52.1倍 [3][10]