纪要涉及的行业或公司 * 公司：华润置地[1] * 行业：房地产行业、商业地产[3] 核心观点与论据 **1 商业地产估值重估潜力巨大** * 凭借内生增长和外延扩张，尤其在高端奢侈品品牌方面的优势，华润置地在购物中心运营方面表现出色[2] * 历史数据显示，2017年至2022年间，公司同店租金增速平均跑赢社会零售总额增速4.3至8个百分点[4][6] * 深圳万象城在第二个十年期间实现了6.6%的复合租金增速，杭州、沈阳、成都万象城在第一个十年期间复合租金增速达11%至15%[6] * 对标REITs和港资企业，其商业地产估值倍数明显偏低，存在显著价值重估空间[2][8] **2 利率下行驱动资产价值提升** * 利率下行将降低资本化率，从而提升华润置地不动产资产的整体估值[2] * 商业REITs的扩募和底层资产增加也将进一步提升其估值水平[2][4] **3 开发业务触底反弹提供额外估值支撑** * 若房地产市场触底反弹，华润置地的开发业务将带来额外的估值增长[2][4] * 分析公司2022年至2025年项目表，期间权益拿地额约为3,500亿元，年化权益拿地额约860亿元[9] * 假设货地比为1.7倍，每年可售货值约1,600至1,700亿元，对应净利润率6%至8%[9] * 预计2025年至2028年的开发业绩可达80亿至110亿元，取均值为96亿元[9] **4 购物中心运营具备核心优势** * **选址与先发优势**：购物中心选址决定后续发展的70%左右，公司较早进入核心城市核心商圈，占据优质位置[6] * **灵活调整与高效管理**：例如深圳罗湖万象城2023年调铺率达30%以上，远高于一般购物中心的10%至15%，显示出对消费趋势的敏锐捕捉和灵活调整能力[6] * **管理团队**：高效且富有狼性精神，招商和运营能力强大[7] **5 当前市值被低估，未来增长潜力明确** * 华润置地目前市值约为2,000亿人民币，被认为相对低估[4] * 基于保守假设，公司商业部分2025年预计贡献EBITDA约150亿元，若给予15倍估值倍数，该部分市值可达2,300亿元左右[8][9] * 开发业务部分，保守给予5倍PE估值，对应市值约480亿元[9] * 综合两部分，即使在保守假设下，总市值也能达到2,700亿至2,800亿元[9] * 当前合理的市值区间应为2,300亿至2,500亿人民币，若给予三到五年时间，通过租金收入带动EBITDA增长，其市值甚至有望超过3,000亿人民币[5] * 若行业触底反弹，开发业务PE倍数有望回升至8至10倍，将进一步提升市值[9] **6 近期房地产板块上涨逻辑** * 自1月份以来，房地产板块上涨主要受益于资本市场流动性偏宽松，以及市场预期2026年通胀将温和回升[10] * 通胀温和回升可能推动房价企稳反弹，地产股有望先行表现[10] * 短期内，由于春节假期地产数据进入检验空窗期，这波顺周期反弹可能持续到节后[10] * 需关注2月底3月初复工后的政策落地情况（如限购放松）以及小阳春放量情况下资产价格的稳定性[11] 其他重要内容 * 评估商业地产估值倍数时，对标国内首单由青岛万象城作为底层资产发行的REITs，其对应EBITDA给出了约25倍的估值倍数，但考虑到流动性溢价等因素，体内不动产15至20倍左右是合理区间[8] * 对标港资企业太古地产，其目前对应归母净利润的PE倍数约为15倍，而华润商业部分仅被给予10-13倍左右，明显偏低[8]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[4] 报告核心观点 - 中国商业地产运营商正经历深刻变革，经营策略分化明显，根据物业出租收入增速可分为三类：维持增长型、略有波动型和明显下降型 [2][8][21] - 从战略层面，运营商分为两类：采取“开发+商业”双轮驱动模式的内地房企，以及偏好纯粹商业运营模式的港资背景房企 [8][14] - 转型节奏更快、商业属性更纯粹的内地房企有望率先实现资产重估，而资产质量优、股息率高的港资房企具备防御性配置价值 [9][41] 根据相关目录分别总结 1. 不同房企的商业和房开占比差异 - 内地房企多采用“开发+商业”双轮驱动模式，持有型物业在资产和收入端的占比均未过半，但正经历从开发向商业的战略迁移 [14] - 部分内地房企的商业地产毛利润贡献已非常突出，例如新城控股、龙湖集团2025年上半年物业出租业务毛利润占比已突破70% [14] - 截至2025年中，新城控股所持投资性房地产占总资产比重已达42%，业务和资产结构趋近于港资房企 [14] - 港资背景运营商（如恒隆地产、太古地产、嘉里建设）偏好纯粹的商业运营模式 [8][14] 2. 不同房企的商业地产运营效率对比 - 港资房企项目数量少而质量优，体现为坪效高于内地房企且出租率具备韧性 [35] - 2025年上半年购物中心坪效测算显示，太古地产、恒隆地产、嘉里建设的单平租金（元/平米/天）领先 [36] - 华润置地在内地房企中购物中心坪效领先，因其占据一二线城市核心区位并掌握重奢资源 [35] - 2025年上半年，样本房企购物中心出租率普遍保持高位，其中太古地产、新城控股、华润置地、龙湖集团出租率表现较好 [37] 3. 投资建议 - **主线一**：关注经历从开发向商业战略迁移、转型节奏快的内地房企 [9][41] - 投建管退渠道通畅、有望深度受益商业不动产REITs落地的房企：华润置地、大悦城 [9][41] - 高度聚焦商业运营、资产结构调整较快的房企：龙湖集团、新城控股 [9][41] - **主线二**：关注资产质量优、股息率具备竞争力的防御性港资房企 [9][41] - 标的：太古地产、嘉里建设、恒隆地产 [9][41] - 2024年，太古地产、恒隆地产、嘉里建设分红对应股息率平均约8.0% [2][28] 其他关键数据与要点 - **物业出租收入增长型房企**：多为具备主动投资能力的内地房企，如华润置地计划在2025~2028年新开业22座购物中心，年均开业6座，预计到2028年末在营购物中心增加至114座 [2][24] - **物业出租收入波动型房企**：多为港资房企，特点为项目数量少而质量优，偏好分红，2024年平均股息率约8.0% [2][28] - **REITs政策影响**：2025年12月31日，证监会及沪深交易所发布REITs相关政策，加速商业不动产REITs试点落地，华润置地、大悦城、新城控股已具备相关资本运营经验 [28] - **运营数据对比**：2025年上半年，物业出租收入同比增速最高的样本房企为新城控股（11%），龙湖集团和华润置地均为6% [22] - **毛利率情况**：2025年上半年，样本房企物业出租业务毛利率普遍较高，金融街、龙湖集团、华润置地位居前列 [40]

行业核心观点 - 中国奥特莱斯行业正经历深刻变革，从传统的品牌库存折扣卖场，升级为集零售、餐饮、娱乐、休闲于一体的全业态消费目的地，展现出极强的抗周期增长韧性[6][7] - 行业总销售额从2021年约1,260亿元攀升至2025年的2,480亿元，五年间几乎翻倍[6] - 新型奥特莱斯通过业态融合、品牌升级、场景营造和客群拓展，正在与城市购物中心形成全面竞争，尤其冲击后者依赖的周末家庭客群[37][38] 行业发展趋势与特征 - **业态边界打破，向“一站式”全业态融合演进**：奥特莱斯从过去零售独大转变为全业态融合的消费场景[9][11] - 北京湾里WellTown引入超40%的餐饮娱乐品牌[12] - 东莞华润滨海购物村引入盒马鲜生作为超市主力店，并首次将潮发潮汕牛肉店、巴奴毛肚火锅等餐饮品牌带入奥莱[12] - 武汉方圆荟奥莱汇集影院、KTV、冰场、苏宁易购、盒马鲜生等主次力店，形同奥莱主题购物中心[12] - **品牌与货品结构升级，摆脱单一库存出口形象**：更多品牌主动进入奥莱，货品中新品和正价商品占比提升[13][14][17] - lululemon、ON昂跑在上海比斯特购物村开出奥莱首店，新兴美式复古品牌Amercia Vintage开设全国首家奥莱店[14] - DESCENTE上海青浦奥莱店中，5折及以下折扣商品仅占25%，新品和正价商品占比超过50%[16] - **场景体验升级，打造“周末休闲目的地”**：通过高标准的建筑设计营造沉浸式度假感，超越传统购物中心体验[18][21][22] - 华润滨海购物村邀请意大利建筑师Gianni Ranaulo设计，打造南法植物风情与白色滨海建筑，成为小红书热门打卡地[21][22] - 宁波前湾·盛世里定位国内首个文旅IP主题奥莱，以东方审美复刻唐代礼制建筑[23] 市场驱动因素 - **参与玩家跨界扩容，带来新玩法与竞争压力**：传统商管公司与互联网巨头纷纷入局，加速行业变革与规模化[25][26][27] - 华润布局奥莱新产品线、德基成立子公司进军奥莱、世纪金源尝试存量项目奥莱化改造[26] - 唯品会通过收购杉杉奥莱进入线下，在合肥开出首个城市奥莱；京东在江苏无锡江阴开出京东奥莱全国首店[26] - 传统六大奥莱连锁集团（王府井、首创、百联、佛罗伦萨小镇、杉杉、砂之船）旗下83个项目在2024年7月至2025年6月期间，总销售额占全国品质化奥莱超六成[29] - 华润万象滨海购物村元旦期间日均客流近20万人次，给传统玩家带来危机感[30] - **消费者结构变化，客群向年轻化与家庭化拓展**：理性消费趋势下，更多年轻人及家庭客群涌入奥莱[31][33][34] - 为吸引Z世代，奥莱引入潮牌首店、举办IP展览、组织随舞秀等活动[31] - 武汉方圆荟奥莱家庭客群占比高达74.51%，其中30-44岁年轻家庭占比近6成，项目专门打造大型儿童空间及亲子活动[34] - 华润万象滨海购物村将主题乐园的巡游与表演纳入常规运营[35] 对传统购物中心的冲击与启示 - **冲击购物中心核心客群，引发全面竞争**：新型奥莱凭借折扣优势、完整业态和休闲体验，直接争夺购物中心的周末家庭基本盘[37][38] - 家庭出行决策逻辑改变，开放式环境、更实惠价格和齐全配套使奥莱成为“更值”的周末选择[38] - **购物中心需强化“唯一性叙事”应对竞争**：面对奥莱的升级，购物中心需聚焦不可替代的核心优势，而非模仿奥莱[39][40] - 真正具备不可替代性的购物中心需拥有城市中心核心地段、高度贴近社区、稀缺空间场景与文化体验、独特品牌组合或社交氛围、持续的独家内容生产能力等[39] - 新型奥莱的扩张加速放大了不同商业项目之间的能力差异，面目不够清晰的项目将被淘汰[40][41]

业绩预亏 - 2025年，公司预计归属于上市公司股东的净利润为-4500万元到-2300万元 [1] - 公司短期财务表现承受压力，主要由于新业态及转型升级投入与效益释放存在时间差，叠加部分非经常性因素影响 [1] 商誉减值 - 公司拟对春天贵阳资产组计提商誉减值准备，预计计提金额在0.5亿元至1亿元之间 [1] - 计提原因为传统百货业务快速下行，该事项为非现金性计提，对2025年度净利润构成影响 [1] 门店调整影响 - 2025年，因租赁合同到期关闭3家门店，因战略转型需要关闭2家门店 [2] - 门店关闭导致收入较同期下降，同时人员安置等相关费用增加，对公司2025年度业绩产生影响 [2] 新业务拓展与成本压力 - 2025年新开奥特莱斯及购物中心门店3家，市内及口岸免税店铺3家，并持续对百货店进行调改 [2] - 新业态和新门店尚处于培育期，其收入增幅尚不足以覆盖相对固定的成本支出 [2] - 新租赁准则使得长租约租赁门店前期成本较高，对新开租赁门店及续租存量门店影响较大 [2] 行业与公司战略背景 - 零售行业正在经历深度变革 [1] - 公司继续推动业态迭代与存量业务升级，仍处于结构性调整与新旧动能转换的关键阶段 [1]

汇丰研究发布研报称，随着恒隆地产购物中心业务表现改善，加上新的轻资产扩张策略，其盈利前景及 股息确定性有望增强，为股价带来支持。恒隆地产将于月30日公布2025年度业绩，汇丰预期，撇除物业 销售因素，公司2025年盈利将大致按年持平，较之前一年下跌25%明显改善。该行指出，旗下商场租户 销售额正逐步回升，尤其两个上海商场表现稳健，加上香港商场业务呈现企稳迹象，均有利推动2026年 盈利增长。 汇丰预期，恒隆地产中国内地商场的租户销售额在第四季度将维持第三季度按年增长10%的势头。从历 峰集团及Burberry等高端零售商近期业绩可见类似趋势。香港零售销售额亦于2025年11月录得连续第七 个月增长，按年上升6.5%，料支持公司香港本地零售业务回稳。改善中的租户销售表现，预计将逐步 转化为2026年的盈利增长。 恒隆地产(00101)涨超3%，截至发稿，涨2.85%，报9.37港元，成交额8254.87万港元。 ...

汇丰研究发布研报称，随着恒隆地产购物中心业务表现改善，加上新的轻资产扩张策略，其盈利前景及 股息确定性有望增强，为股价带来支持。恒隆地产将于月30日公布2025年度业绩，汇丰预期，撇除物业 销售因素，公司2025年盈利将大致按年持平，较之前一年下跌25%明显改善。该行指出，旗下商场租户 销售额正逐步回升，尤其两个上海商场表现稳健，加上香港商场业务呈现企稳迹象，均有利推动2026年 盈利增长。 汇丰预期，恒隆地产中国内地商场的租户销售额在第四季度将维持第三季度按年增长10%的势头。从历 峰集团及Burberry等高端零售商近期业绩可见类似趋势。香港零售销售额亦于2025年11月录得连续第七 个月增长，按年上升6.5%，料支持公司香港本地零售业务回稳。改善中的租户销售表现，预计将逐步 转化为2026年的盈利增长。 智通财经APP获悉，恒隆地产(00101)涨超3%，截至发稿，涨2.85%，报9.37港元，成交额8254.87万港 元。 ...

2026年全国商业地产市场供应概况 - 2026年全国拟开业商业项目共430个，新增商业建筑面积3414.29万㎡，平均单体建筑面积约7.94万㎡ [1] - 其中全新开业项目361个，存量升级改造项目69个 [1] 区域与城市分布特征 - 华东区域开业数量达213个，占比近半，领跑全国 [2] - 华南、华中、西南分别拟开业64个、44个、41个，华北、西北、东北分别为33个、20个、15个 [2] - 上海以40个新开项目数量继续领跑全国城市 [5] - 开业数量TOP10城市均为一线及新一线城市，杭州、南京、广州、苏州、成都开业数量均超过10个 [6] 主要开发与运营企业动态 - 2026年华润万象生活拟开业20个项目，有望超越珠海万达商管，成为单年开业数量最多的企业 [7][9] - 轻资产运营成为企业扩大规模的重要路径，TOP10企业中的正和城邦2026年待开4个商场均为轻资产项目 [9] - 头部企业如华润万象生活、万达商管、爱琴海集团等凭借成熟的开发和运营管理能力，是催生“爆款”项目的主流 [9] 项目体量分布特点 - 拟开业项目中，建筑面积在2-5万㎡的占比最高，达35%，5-10万㎡的占比略低，市场以中小体量购物中心和社区商业为主 [11] - 此外，2026年还有众多面积在2万㎡以下的商业项目计划开业，分布在上海、杭州、天津、广州等多个城市 [13] 存量改造升级趋势 - 2026年拟开业项目中至少有69个为存量改造商业，改造核心在于精准定位、业态重构、空间焕新与运营升级 [14] - 改造案例包括将传统厂房、菜市场等物业功能再造，或对经营不佳的百货商场、购物中心更换运营方后重新改造亮相 [14] - 具体案例有上海首位SHOWAY一期重新招商调整，洛阳吉庆路丹尼斯项目营业面积从3.4万㎡扩大至4.35万㎡并新增电影院业态 [14] 行业转型核心逻辑 - 商业活力与城市经济基本面、消费潜力强关联，企业需聚焦高净值客群密集、商业生态成熟的区域深耕 [15] - 行业从重资产规模竞赛转向运营能力价值竞争，轻资产与专业运营成为破局关键 [15] - 企业需构建“内容+服务+营销”全链条运营体系，实现与商户、客群的价值共生，在“运营为王”的时代实现可持续增长 [15]

行业宏观趋势 - 福建商业市场从高速扩张进入深度调整期 2025年开业项目数量首次跌破20个关口至17个 商业体量约106万平方米 项目规模基本回落至2020年水平[1][2] - 行业重心正从增量开发向存量焕新转移 2025年存量改造项目贡献约28万平方米体量 意味着当年增量仅约78万平方米[3] - 市场供需与行业逻辑深刻转变 中小型项目数量占比超75% 其中3万平方米以下的微型项目达6个 成为开发商在“缩量时代”的务实选择[5] 年度开业项目特征 - 第四季度与第二季度为开业主力时段 分别开出6个和5个项目 第一季度3个 第三季度仅2个[4] - 1月、5月、12月形成三个开业小高峰 单月均有3个项目落地[4] - 10万平方米以上的大体量增量项目仅2个 10万平方米以下的中小型项目占据主导 其中3-5万平方米项目2个 5-10万平方米项目5个[5] 区域市场表现 - 厦门以5个落地项目位居全省首位 商业总体量达34.5万平方米 但开业项目数量同比2024年下降64% 商业体量同比缩减约49%[6] - 厦门岛内商业趋于饱和 2025年岛内商业增量仅2万平方米 岛内外商业格局走向均衡[6] - 福州2025年仅开业3个项目 累计商业体量9.75万平方米 开业数量同比2024年下降50% 商业体量同比大幅缩减74%[7] - 泉州开出4个项目 累计商业体量33.67万平方米 三明2个 莆田、南平、漳州各1个 非核心城市商业活力逐步释放[7] 项目运营与创新策略 - 项目通过“首店+特色”策略打造多元消费场景 例如SM厦门海沧城市广场引入各层级首店达90余家 并打造宠物友好商场[10] - 运营上注重联动与协同 例如SM中国以“岛内外项目联动”为核心 实现会员、积分及营销资源的互通[11] - 项目定位趋向体验与主题化 例如厦门和美天地定位“7天×24小时澎湃乐活新中心” 引入福建首店占比达20%[14] 福州左海·光年PARK定位“城市微度假活力悦聚场” 通过业态组合拉升消费者日均停留时长[15][17] - 文化融合成为亮点 例如泉州鲤城万达广场以宋元海丝文化为核心 规划3万平方米主题街区 开业三天客流突破39万人次 销售额达1860万元[18][20] 市场参与者动态 - 知名连锁品牌持续布局 2025年落地项目涵盖万达广场、SM城市广场、爱琴海购物中心、和美天地、宝龙广场、尚柏奥特莱斯等[6] - 存量改造项目扮演重要角色 如厦门蔡塘爱琴海购物中心、泉州复悦尚柏奥特莱斯两个改造项目贡献显著体量[3] - 新业态持续引入 例如福建首家京东MALL落地厦门五缘湾悦都汇购物中心 总面积约3万平方米 引进超20万种商品[7]

核心交易公告 - 佳华百货控股的全资附属公司深圳市百佳华商业管理有限公司作为租户，于2026年1月26日与业主订立长期租赁协议，租赁位于中国广东省深圳市坪山区佳华领悦广场的若干物业，用于经营购物中心、零售店及其他商业用途 [1] - 租赁物业包括佳华领悦广场负一楼、负二楼以及一楼至五楼（不包括受个别租赁协议规限的单位），总面积为33,812.46平方米，物业已竣工并可交付使用，尚待正式开业 [1] - 该等物业由业主向六名所有人租用作转租用途，公司订立此协议旨在进一步扩大其零售网络，并不时寻找合适物业以经营零售店及购物中心 [1] 租赁背景与前期安排 - 2024年，公司考虑在位于深圳市坪山区的同一综合体开设新购物中心及零售店，但了解到目标商业物业由多名业主持有，且最终受益人超过100名，租赁条款磋商可能耗时 [2] - 为锁定目标综合体内的商业空间，公司在2024年6月至2025年12月期间，与综合体内的多名业主订立了多份个别租赁协议，涉及总商业面积超过10,000平方米 [2] - 所有个别租赁协议将在本次公布的长期租赁协议（涉及约34,000平方米商业空间）订立及生效后方会生效 [2]

核心交易公告 - 佳华百货控股的全资附属公司深圳市百佳华商业管理有限公司作为租户，于2026年1月26日与业主订立长期租赁协议，租赁位于中国广东省深圳市坪山区的佳华领悦广场物业 [1] - 租赁物业总面积约为33,812.46平方米，涵盖负一楼、负二楼以及一楼至五楼（不包括受个别租赁协议规限的单位），物业已竣工并可交付使用，尚待正式开业 [1] - 该长期租赁协议旨在经营集团的购物中心、零售店及其他商业用途，是集团为扩大零售网络而寻找合适物业的举措之一 [1] 租赁背景与前期安排 - 集团于2024年考虑在深圳市坪山区的一个综合体内开设新购物中心及零售店，但该综合体内的商业物业由多名业主持有，且最终受益人超过100名，导致租赁条款磋商可能耗时 [2] - 为锁定目标商业空间，集团在2024年6月至2025年12月期间，与综合体内的多名业主订立了多份个别租赁协议，涉及总商业面积超过10,000平方米 [2] - 所有个别租赁协议将在本次公布的长期租赁协议订立及生效后方会生效，而长期租赁协议涉及约34,000平方米的大量商业空间 [2]