核心观点 - 香港豪宅市场出现显著价格下跌 部分资产价格已跌回1997年水平 与普通住宅相比跌幅更为严重 豪宅投资逻辑发生根本性转变 [1][4][8] 香港豪宅市场表现 - 香港山顶歌赋山道15号豪宅2016年以21亿港币购入 2025年以7.9亿港币成交 账面亏损13亿港币 贬值幅度达62% [3] - 香港中半山 西半山豪宅成交价比2021年峰值下跌50% 价格水平已回落至1997年亚洲金融危机时期 [4] - 迈瑞医疗老板徐航2024年初以8.38亿港币购入山顶卢吉道豪宅 一年后估值跌破6亿港币 浮亏超过2亿港币 [5] - 普通住宅从2021年高位下跌30% 而豪宅市场跌幅达到50% 超过普通住宅跌幅 [4] 豪宅投资回报分析 - 1亿港币豪宅月租金约20万港币 年化回报率不足2% 低于美国国债等固定收益产品 [6] - 陈红天自住"傲璇"豪宅8年涨幅仅8.5% 考虑银行利息后实际亏损8000万港币 [4] - 红磡写字楼以45亿港币购入 26.5亿港币售出 亏损18亿港币 [4] - 1996年购置的中半山公寓29年涨幅1.22倍 年化回报率低于香港储蓄保险产品 [4] 市场流动性问题 - 总价数亿港币的豪宅目标买家群体有限 全香港有能力接盘的买家不超过200人 [5] - 东亚银行接管物业后多次招标无人报名 最终不得不降价62%出售 [5] - 纪惠集团汤文亮出售阳明山庄顶层公寓时直接报价"2亿可谈"才勉强达成交易 [5] - 浅水湾别墅从5亿港币报价降至3.8亿港币才有买家愿意洽谈 [6] 内地豪宅市场对比 - 深圳湾1号1亿人民币房产租金回报率仅1.5% 低于国债4%的收益率 [7] - 上海汤臣一品二手房挂牌半年无人看房 需要降价1000万人民币才有中介带看 [7] - 2024年深圳3000万人民币以上豪宅成交同比增长20% 但存在开发商自购营造热销假象的现象 [7] 投资策略转变 - 富豪圈层出现"卖豪宅买国债"趋势 某家族办公室帮助客户处理5套豪宅套现40亿港币 全部配置美国国债 年利息收入达1.6亿港币 [8] - 现金流动性成为首要考虑因素 投资逻辑从"资产增值"转向"保值变现" [8]