地块历史与流拍原因 - 2021年底西山区前卫街道50亩商住混合用地挂牌出让起价12.66亿但无人竞拍导致交易失败[1] - 地块原为恒泰理想城后续建设用地但因恒泰债务暴雷无法交付既有住宅且缺乏资金拿地[1] - 土地外挂成本高容积率高开发条件不佳导致其他开发商兴趣缺乏[1] 规划调整细节 - 2023年4月昆明市土地推介会重新推出该地块但未交易后通过控详规维护方案调整用地性质[2] - 地块编号由KCXS2018-8-A1-3变为XS-QW-F-03-01商业比例从20.7%降至0%改为纯住宅用地[2] - 容积率从5.99大幅降低至2.8建筑限高从120米调整为80米[2][4] - 调整后用地面积8.24%约33382平方米绿地率40%并配置社区卫生服务站等公共服务设施[4] 开发条件与市场定位 - 调规后地块位置优越临近广福路北侧前兴路以西紧靠大商汇周边开发成熟交通便利[2][5] - 容积率2.8可开发小高层板楼优于同片区绿城柳岸晓风项目容积率4.35的32层高层建筑[4][5] - 最大可开发面积从20万平米减少至9.3万平米降幅超50%总地价预期显著降低拿地门槛下降[5] 潜在意向与市场动态 - 规划调整推测因有意向买家要求调规后便于挂牌出让[5] - 2023年多家房企包括央企有拿地开发新项目计划各区竞争推出优质地块满足开发商需求[5] - 地块对口新建中华小学西山学校广福路校区教育资源提升项目价值[5]