政策导向与行业转向 - 中央政策推动城市建设从向外扩张转向向内提质，重点在于提升存量老房子的质量而非盲目新建 [3][4] - 政策明确支持老旧住房自主更新和原拆原建，为部分老破小带来利好 [5] - 政策实施更倾向于小范围精准试点，而非大规模推广，是市场的稳压器而非发动机 [7][8] 原拆原建项目的价值影响 - 杭州浙工新村项目改造后房价从每平方米3万元上涨至4.6-5万元，每户面积增加约20多平方米 [3] - 广州花都集群街老楼改造后房价从每平方米4600元上涨至1万元以上，并由危房升级为配备电梯的现代住宅 [6] - 改造项目能显著提升居住品质，增加如电梯、地下车库、人车分流等新小区配置 [3][6] 项目实施的现实约束 - 原拆原建项目通常仅限于被认定为危旧房的小区，普通老旧小区多数不符合资格 [6] - 项目启动需达到高比例的业主同意率，例如广州某项目要求90%以上同意，但实际同意率不足50% [6] - 改造资金是主要障碍，案例显示一套50平方米的房子业主需承担最高35万元的费用 [7] 政策背后的宏观考量 - 土地财政是重要制约因素，部分城市近50%的财政收入依赖土地出让，大规模原拆原建可能影响新房市场和土地销售 [7] - 今年城中村改造专项债同比大幅增长487%，但资金主要投向一线和三线城市的城中村，而非普通老小区 [7] - 政策重心在于腾退土地和保障新房供应，原拆原建是对特定老破小的精准滴灌 [7][8] 投资机会与风险甄别 - 核心区域且被认定为危旧的的老破小存在价值重估机会，尤其当周边新房二手房差价较大时 [6][8] - 多数普通老破小因受资金、业主意愿和城市规划限制，难以享受政策红利，不应过度期待 [8][9] - 楼市真正企稳更依赖于经济预期和通胀等宏观信号，而非单一改造政策 [4][9]