政策与专家观点转向 - 当前政策以稳定楼市为不二选择，防止其进一步下跌伤及经济根本 [2] - 专家观点出现显著转变，例如姚洋将房地产描述为“永恒的朝阳产业”，林毅夫称之为“永远的支柱产业” [2] 楼市核心问题分析 - 楼市问题的核心在于土地财政，其支撑了地方财政约50%的收入，通过计划供应端推高地价与房价 [4] - 关键矛盾在于收入房价比过高，居民收入增长速度未能跟上房价上涨速度 [4] - 中国城镇人均住房面积已超过40平方米，基于约9亿多城镇常住人口和总计约370亿平方米住房面积计算得出 [4] 住房存量数据澄清 - 全国住房存量数据需精确解读，“6亿栋”数据中约90%为农村房屋 [4] - 中国纯商品房存量估计在1.5亿至1.8亿套之间，若计入各类产权住房，总量约为3.74亿套或370亿平方米 [4] 国际比较与市场平衡原理 - 单纯比较人均面积具有误导性，美国人均住房面积67平方米但无泡沫，核心差异在于其平均收入远高于中国 [6] - 市场平衡的原理在于收入与房价的匹配，若收入不增长，当前人均40平方米的住房面积可能成为市场边际 [6] - 2024年上海房价收入比高达38.5倍，显著高于纽约的11.0倍，显示当前房价与居民购买力严重脱节 [6] 行业前景展望 - 基于当前数据与比较，行业并非处于“朝阳”阶段 [6] - 预计2026年行业将迎来密集的利好政策出台，推动市场走向复苏 [6]

文章核心观点 - 经济学家马光远认为中国高房价绝大部分是合理的，问题主要集中于少数城市，应摒弃“一刀切”的调控思路，采取差异化的精准策略 [1][9][13] 房价形成机制与合理性 - 过去20多年城镇化进程加快，人口向一线及核心二线城市迁移，带来了巨大的住房需求 [3] - 土地资源稀缺导致供给有限，供需关系紧张推高了大城市房价 [3] - 北京、上海、深圳等一线城市因优质教育、医疗、就业资源集聚，房价上涨反映了资源的高度集聚效应 [3] - 中国幅员辽阔，不同城市的发展阶段、资源禀赋、人口结构不同，房价的形成机制和合理性存在差异 [13] 房价过高的表现与问题 - 一线城市和二线热点城市的房价确实过高，房价收入比远超国际警戒线 [5] - 普通工薪阶层倾其一生积蓄也买不起普通住房，在深圳、北京、上海等城市尤为明显 [5] - 例如深圳的房价收入比已经超过40，意味着一个普通家庭不吃不喝需40年才能买得起一套房，房价明显脱离居民实际购买力 [5] - 高房价导致年轻人因购房压力推迟结婚生育，家庭因房贷负担压缩其他消费，影响了社会活力与内需潜力 [11] 房地产市场的深层风险与调控困境 - 楼市问题深层次在于土地财政与金融风险相互交织 [7] - 大部分地方政府对土地出让收入依赖度极高，助推了地价上涨，进而导致房价飙升 [7] - 房产作为重要抵押品，其价格波动直接影响金融体系稳定性，一旦房价大幅下跌可能引发系统性金融风险 [7] - 复杂的联动关系使楼市调控政策常陷入两难：过度调控可能引发市场剧烈波动，调控不足又难以遏制房价非理性上涨 [7] 政策建议与解决思路 - 应针对真正存在泡沫风险的城市，严格执行限购、限贷政策，遏制投机需求 [9] - 对于房价基本合理的城市，则应保持政策的连续性和稳定性，避免误伤刚需 [9] - 在讨论高房价时，应避免简单化的批判或辩护，而要进行细致区分和深入分析 [13]

2025年11月财政收支核心数据与特征 - 前11月全国一般公共预算收入200516亿元，同比增长0.8%；支出248538亿元，同比增长1.4% [1][5] - 11月广义财政收入同比下滑5.2%，较10月降幅扩大4.6个百分点；广义财政支出同比下滑1.7%，较10月降幅收窄17.5个百分点，呈现“支出改善、收入承压”的分化格局 [2][6] - 11月广义财政支出预算完成度回升至8%，较10月的5.6%明显提升，显现年末赶进度的发力特征 [2][6] 广义财政收入分析 - 11月广义财政收入同比下滑5.2%，其中政府性基金收入同比下滑15.8%，一般财政收入同比微降0.02% [4][19] - 收入端承压部分缘于高基数扰动：2024年11月广义财政收入同比增速高达11%，形成高基数压力 [2][11] - 土地财政持续低迷：11月地方国有土地使用权出让收入同比下滑26.8%，虽较10月降幅（-27.3%）略有收窄，但仍处深度负增长区间 [11][24] - 税收收入增速回落：11月税收收入同比增长2.8%，较10月增速下降5.8个百分点，其中国内个人所得税、增值税、消费税增速均较10月下滑 [29] - 非税收入降幅收窄：11月非税收入同比下滑10.8%，较10月降幅收窄约22个百分点 [29] - 预算完成度：11月广义财政收入预算完成度为7%，与历史同期水平基本持平 [4][19] 广义财政支出分析 - 11月广义财政支出同比下滑1.7%，降幅大幅收窄，主要受一般财政支出和政府性基金支出加快推动 [4][38] - 一般财政支出：11月同比下滑3.7%，较10月降幅收窄超6个百分点，其中卫生健康、科学技术相关支出明显加快，同比增速分别达32.5%和27.4% [38][42] - 政府性基金支出：11月同比增速由负转正，达2.8%，较10月增速提升41个百分点 [4][38][49] - 预算完成度：11月广义财政支出预算完成度为8%，低于过去五年平均的8.4% [4][38] 财政支出的支撑因素 - 5000亿元地方专项债结存限额的“续力”下达，是支撑11月政府性基金支出由负转正、广义财政支出改善的重要因素 [3][15][49] - 新型政策性金融工具等多重保障，有望支撑年末财政支出增速继续修复 [15] 未来财政政策重点方向 - 根据中央经济工作会议指引，后续财政收支重点或在四个方面：在总量上“保持必要的财政赤字”；在结构上“规范税收优惠、财政补贴政策”；“重视解决地方财政困难”；“督促各地主动化债” [3][18] - 政策目标在于针对性解决地方隐性债务的“存量”问题，以及补充地方财力缺位的“流量”问题，以打通财政堵点，提高政策效能 [3][18]

股权财政发展现状与规模 - 2024年中国一般公共预算收入、政府性基金预算收入和国有资本经营预算收入分别为21.97万亿元、6.21万亿元和0.68万亿元，增速分别为1.3%、-12.2%和0.6%[5] - 截至2024年底，全国累计设立政府引导基金2178只，总目标规模达12.84万亿元，已认缴规模7.70万亿元，较2021年增长约25%[9] - 2024年广义股权财政规模达2.14万亿元，占全国财政“三本账”总收入的7.42%[9] - 股权投资相关支出占财政总支出的比重从2021年的约0.99%提升至2024年的1.46%[9] 区域分布与城市实践模式 - 长三角、京津冀、珠三角三大经济圈的引导基金累计规模占全国比重超70%[10] - 合肥市构建总规模超1560亿元的母基金矩阵，典型投资案例包括向京东方投入超200亿元并实现超140亿元账面收益，以及对蔚来汽车的投资推动其市值从30亿美元升至750亿美元[16] - 佛山市构建“市级200亿新动能基金+区级专项基金”体系，规划未来五年打造总规模不低于1200亿元的产业基金矩阵，2024年其先进制造业投资增长18%[17] - 榆林市构建规模近百亿的产业基金集群，其基金域外投资项目落地率达75%，返投倍数超8倍，带动固定资产投资超50亿元[19] 面临的挑战与优化方向 - 股权财政实践面临产业优势识别模糊、市场化运营不足、风险与收益失衡等挑战[20] - 优化举措包括建立科学的产业优势评估体系、强化市场化运作机制、完善风险—收益平衡机制[21]

居民资产与负债结构变化 - 核心观点为居民普遍感觉“没钱”主要源于房地产等资产价格大幅缩水，而非现金减少[1][3] - 以典型南京高收入家庭为例，其净资产从21年的700万（两套各500万房产，贷款300万）降至25年的230万（房价腰斩至250万，贷款280万），资产价值膝盖斩导致贷款/资产比率从30%升至接近60%，偿债压力骤增[4] - 居民净存款（存款-贷款）在22年至25年间猛增，四年内增加42万亿，超过此前五千年累计的38万亿净存款总额[9] - 22年开始存款增长非常快而贷款增长非常慢，反映出居民不买房、减少消费、将资金囤积手中的行为模式[5][8] 不同群体经济状况分化 - 有能力购买多套房产的群体（通常与房地产行业关联度高）受资产缩水冲击最大，收入前景悲观[12] - 大部分买不起房的群体，其收入仍大于支出，因此净存款持续增长[12] - 部分行业（如芯片半导体）及特定投资策略（炒小炒差、转债轮动、美股科技、红利低波）的从业者盈利丰厚，但普遍低调[12] - 存款增加可能集中于少数人或有存款的退休人员（高工资、无贷款、低消费），多数人真实感受是没钱[16][19] - 社会呈现冰火两重天状态，存款者与需修复资产负债表者并非同一群体，处境差异巨大[22] 政府老旧小区改造工程 - 政府投入资金进行老旧小区改造，例如对上千户小区投入几百万元，户均仅几千元，项目涵盖外墙保温、道路整修、绿化升级、消防设施等十余项，性价比极高[10][18] - 某县城24年改造16个小区，总投资3.7477亿元，资金来源于政府专项债券（80%）及上级补助和自筹（20%）[18] - 有观点认为此类改造多为“涂脂抹粉表面光”，未能解决建筑结构寿命等根本问题[15] - 电梯更换等后续维护面临居民自筹困难，约10%居民不愿出钱，类似香港模式，未来可持续性存疑[14] 宏观经济与信用循环 - 存款高企反映居民对未来预期悲观，不敢消费和投资，导致经济活力下降，个体户及非国企打工人收入减少，形成负向循环[11] - 银行存款增加部分原因在于房地产等贷款需求萎缩，导致资金淤积银行体系[20] - 社会总财富基数扩大，即使增长率下降，绝对收益仍可能增加，例如从10万增长20%（2万）到100万增长5%（5万）[21]

房地产市场供需现状 - 国内现有住房存量高达6亿栋，假设每栋容纳10人即可满足60亿人口的居住需求，远超实际居住需求 [1] - 每年仍有至少1400万套新建商品房涌入市场，房屋供应似乎已远超实际需求 [1] 开发商持续建设动因 - 开发商深陷债务泥潭，为维持运营和获得银行资金支持，必须不断投入新项目以避免流动性危机 [3] - 即使希望消化库存，银行也可能因担心其偿还能力而抽贷，迫使开发商继续依赖新建项目维持资金链 [3] 地方政府角色 - 许多地方政府高度依赖土地出让金收入，若开发商停止拿地建房将直接影响地方财政收入，进而影响公务员工资和基础设施建设等重要支出 [6] - 地方政府鼓励开发商拿地建房以刺激当地GDP增长和解决大量就业问题 [6] 投资需求影响 - 在银行存款利率走低和生活成本攀升的背景下，资金充裕群体将房产视为投资增值手段，催生炒房客群体，其买房目的为投机而非自住或出租 [7] - 投机行为使房地产市场难以摆脱投资属性，征收房产税可增加房屋持有成本以抑制投资需求，并为地方财政提供新收入来源 [7] 市场核心矛盾 - 房地产市场现状是存量房明显过剩与新建商品房持续涌入市场并存 [9] - 市场的投资属性导致房屋供需关系并非完全由居住需求决定 [9]

财政收支状况 - 2025年1-10月国有土地使用权出让收入为24982亿元，同比下降7.4% [2] - 同期全国政府性基金预算支出高达80892亿元，同比大幅增长15.4% [3] - 土地出让收入下降导致地方政府性基金预算本级收入整体下降3.3% [2] 土地市场趋势与原因 - 土地出让金收入从2021年高峰期的8.7万亿元下滑至2024年的48699亿元，降幅达44% [6] - 市场销售端淤塞及预期下降导致购房需求减弱 [8] - 房企销售回款减缓进而减少拿地，使依赖土地财政的旧循环模式难以为继 [9] 支出增长与风险化解 - 国有土地使用权出让收入相关支出为33752亿元，同比下降6.5% [10] - 整体预算支出增长主要用于“保交楼”以处理房企暴雷遗留问题，以及偿还到期的地方债务 [10] - 当前处于旧循环破裂而新循环尚未建立的转型阵痛期 [10] 房地产价格与市场调整 - 房价较市场高点普遍回调约40%，例如100万房产账面蒸发40万 [12] - 二手住宅价格指数显示市场整体回调，但豪宅市场逆势上扬，普宅市场体感更为严峻 [12] - 房价已出现出清回调，行业核心目标应从挤泡沫转向防范系统性风险 [12][13] 行业未来展望与建议 - 房地产行业短期靠输血，中期看改革，长期赌国运 [13] - 无房刚需或改善型客户应聚焦城市核心地段，将置业视为消费与保障而非投资 [14] - 有房家庭需优化资产配置，出清不良资产并保留核心资产，同时所有人应降低杠杆以抵御不确定性 [14] - 楼市躺赚收益消失，未来进入考验眼光的时代 [15]

财政收支概况 - 2025年1-10月全国一般公共预算收入同比增长0.8%，支出同比增长2%[3] - 2025年1-10月全国政府性基金预算收入同比下降2.8%，支出同比增长15.4%[3] - 10月广义财政收入同比下降0.6%（前值3.2%），支出同比下降19.1%（前值2.3%）[34] 一般公共预算收入 - 10月一般公共预算收入同比增长3.2%（前值2.6%），地方本级收入同比增长4.0%（前值2.0%）[6] - 10月税收收入同比增长8.6%（前值8.7%），环比增幅约79%为近五年同期最高[8] - 10月个人所得税环比增长24.9%，显著高于2021-2024年平均增幅9.6%[8] - 10月非税收入同比下降33%，环比下降超53个百分点[19] 一般公共预算支出 - 10月一般公共预算支出同比下降9.8%（前值3.1%），环比降幅超38个百分点[23] - 10月地方一般公共预算支出同比下降近12%，中央支出同比下行约1%[24] - 10月民生类支出（教育、社保就业、卫生健康）环比下降39.4%，占比近四成[27] 政府性基金与土地财政 - 10月政府性基金收入同比下降18.4%（前值5.6%），支出同比下降38.2%（前值0.4%）[32] - 10月国有土地使用权出让收入2680亿元，同比下降27.3%（前值-1.0%）[32] - 2025年1-10月土地出让收入贡献地方政府基金收入的81%，占地方政府广义财政收入的18.4%[37] 政策展望与风险 - 财政部10月中旬额外下达5000亿元地方债务结存限额以缓解地方财政压力[37] - 财政政策预计保持温和扩张，结构上地方侧重民生和化债、中央侧重稳增长和重大项目建设[37] - 风险包括增量政策超预期、房地产景气度企稳不及预期、政策效果不及预期[38]

政策动态 - 2025年第三波房地产救市政策力度显著增强，多地推出真金白银的购房补贴，例如武汉经开区对刚需和改善型购房提供补贴，团购最高奖励可达十几万元[1] - 救市政策形式多样，包括长沙的“以旧换新”补贴最高3万元（按新房总价1%计算）、多子女家庭购房套数核减[6]，以及上海的限购调减、公积金政策优化和首套房贷款年限放宽[7] - 中央定调支持楼市，2025年政府工作报告首次写入“稳住楼市”，住建部明确要更大力度推动房地产止跌回稳[8]，半年内全国超170个省市（县）出台超340条救市政策[9] 市场现状 - 房地产市场持续低迷，2025年上半年百城二手房价格累计下跌3.60%，已连续38个月下跌[12] - 新房销售疲软，二手房即使降价也难有成交，房企面临巨大偿债压力，行业洗牌后以央国企为主[12] - 土地财政面临压力，自2023年以来多地土地出让收入腰斩，严重影响地方财政和民生工程投入[12] 购房成本与机会 - 当前购房成本处于历史低位，央行数据显示存量房贷利率下降后，每年为5000多万户家庭节省利息支出1500亿元[16] - 对于有真实需求（如结婚、上学）的刚需购房者，目前的补贴政策和低利率环境提供了降低成本的机会[15][16][25] - 市场出现严重分化，北京、上海等核心城市的核心地段房价可能企稳，但缺乏产业和人口支撑的三四线城市房价面临下跌压力，例如中山有公寓价格下跌40%仍难以脱手[18][19] 市场信心与长期趋势 - 消费者信心不足是市场疲软的核心原因，经济增速放缓和未来收入不确定性使得居民不敢轻易承担长期房贷[12] - 住房需求升级，消费者对绿色、智能、安全住房的要求提高，但市场供应仍以老户型、差物业产品为主[12] - 房地产行业长期调整趋势难以改变，政策仅能短期稳定市场，未来将呈现分化格局而非普涨行情，“买错就亏”取代“买了就赚”成为新逻辑[17][20][21]

文章核心观点 - 国内住宅总量已显过剩，但开发商仍持续大规模新建商品房，其根本原因在于房地产市场的投资属性超越了居住属性，以及开发商和地方政府的特定经济驱动模式[1][10] 房屋供应现状 - 国家统计局数据显示，国内现有住宅存量若按每栋住10人计算，足以满足约60亿人口的居住需求[1] - 在庞大存量基础上，每年仍有至少1400万套新建商品房进入市场，供应充裕程度已是不争事实[1] 开发商持续新建房屋的原因 - 首要原因：开发商深陷债务困境，需通过“以建养建”模式维持生存 持续拿地开发是新项目申请银行开发贷款的理由，若停止建设将导致资金链断裂风险[5] 即便有意去化库存，银行为防范风险可能抽贷，迫使公司必须持续建造以维持信贷支持[5] - 次要原因：地方政府对土地财政的依赖驱动开发商拿地开发 地方政府财政收入高度依赖土地出让，开发商停止拿地将直接导致其财政收入锐减[7] 开发商拿地建房能有效拉动当地GDP增长并创造大量就业机会，因此受到地方政府鼓励[7] - 第三个原因：炒房客的投资需求维持市场活跃度 银行存款利率走低及物价上涨促使高财富人群将房屋作为投资品，购入后期待房价上涨获利[9] 这使得房地产市场在很大程度上仍是一个投机市场，投资需求支撑了新房建设[10] 市场属性与潜在方向 - 经济学家指出，“房子过剩”仅针对自住需求，当住房被视为投资工具时，供应便不再充足[3] - 引导市场回归居住属性的潜在措施包括开征房产税，以增加持有成本并缓解地方政府财政压力[10]