今日上市 - 锡振转债（111022）于2025年6月19日公布网上中签率 [1] 公告停牌 - 景顺长城标普消费精选ETF（QDII）（159529）、国泰标普500ETF（159612）于2025年6月19日开市起至当日10:30停牌 [1] - 招商基金招商蛇口租赁住房REIT（180502）、汇添富上海地产租赁住房REIT（508055）于2025年6月19日上午开市起停牌1小时，并于上午10:30起复牌 [1] 特殊停牌 股票 - *ST工智（000584）因刊登公司股票停牌暨可能被终止上市的风险提示公告，于2025年4月28日开市起停牌 [1] - 天茂集团（000627）因无法在法定期限内披露定期报告，于2025年5月6日开市起停牌 [1] 债券 - 众多债券如23中林集团SCP003 - 008、19中林集团MTN002、21中林集团MTN001等自2023年11月21日起停牌 [1] - 三一转债（110032）于2019年3月20日停牌 [1] - 安泰01次（112045）于2023年3月28日起停牌 [1] - 22平4次（112121）自2023年2月2日开市起停牌 [1] - 后续还有大量债券如H2盐湖01、14利源债等在不同时间点停牌，涉及众多公司和年份 [1][2][3] 基金 - 鹏扬国证财富管理ETF（159503）自2024年7月12日起停牌至终止上市，不再复牌 [14] - 景顺长城国证2000ETF（159522）因基金份额持有人大会计票日为2024年8月20日，于2024年8月20日开市起停牌 [14] - 后续还有众多基金因各种原因在不同时间点停牌，如华安深证主板50ETF、疫苗ETF基金等 [14][15][16]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5][7] 报告的核心观点 - 6月4日招商蛇口出席2025年中期策略会，去年四季度以来投拓力度显著增强，多REITs平台助力资产证券化，融资成本持续优化 [1] - 公司投拓积极性提升，完备的资产证券化平台有望推动资产重估，维持25 - 27年盈利预测，维持2025年1倍PB和目标价12.52元 [5] 各部分总结 开发业务 - 2025年前4月累计销售面积205.9万方，销售额498.3亿元，同比分别-20.06%/-15.29%，销售额降幅较24年收窄10pct，销售均价2.4万/平，同比增长6.0% [2] - 今年前4月拿地强度逾50%，较去年的22%大幅提升 [2] 资管业务 - 持有物业包括集中商业、租赁公寓、写字楼、产业园和酒店，持续提升运营效率并推动投资性房地产证券化 [3] - 已搭建招商蛇口产业园REIT、蛇口租赁住房REIT以及招商局商业房托，招商蛇口产业园REIT扩募正在推进 [3] 业绩 - 24年公司毛利率约14.6%，仍在底部区间，但2023年以来拿地毛利率高于2024年结算毛利率，长期有提升空间 [4] - 19 - 24年已提245亿减值，未来减值需观察房价走势，去年平均融资成本低至2.99%，预计今年有望进一步降低 [4] 盈利预测和估值 - 维持25 - 27年EPS为0.46/0.53/0.62元、BPS为12.52/12.85/13.28元的盈利预测 [5] - 可比公司2025年Wind一致预期PB均值为0.83倍，因公司拿地力度加大，资产质量持续优化，维持公司2025年1倍PB，目标价12.52元 [5] 基本数据 - 目标价12.52元，截至6月4日收盘价8.62元，市值78,104百万，6个月平均日成交额641.35百万，52周价格范围8.20 - 12.68元，BVPS12.03元 [8] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万)|175,008|178,948|157,123|152,249|160,489| |+/-%|(4.37)|2.25|(12.20)|(3.10)|5.41| |归属母公司净利润(百万)|6,319|4,039|4,196|4,757|5,627| |+/-%|48.20|(36.09)|3.89|13.39|18.27| |EPS(元)|0.70|0.45|0.46|0.53|0.62| |ROE(%)|3.07|1.46|1.57|1.91|2.30| |PE(倍)|12.36|19.34|18.62|16.42|13.88| |PB(倍)|0.65|0.70|0.69|0.67|0.65| |EV EBITDA(倍)|21.71|27.09|22.30|18.57|16.51|[11] 可比公司估值表 |公司名称|股票代码|总市值(亿元)|BVPS(元)2024A|BVPS(元)2025E|BVPS(元)2026E|BVPS(元)2027E|P/B2024A|P/B2025E|P/B2026E|P/B2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |保利发展|600048 CH|978|16.08|16.67|16.94|17.24|0.51|0.49|0.48|0.47| |浦东金桥|600639 CH|106|12.94|13.87|14.45|15.29|0.82|0.77|0.74|0.70| |上海临港|600848 CH|222|7.59|8.01|8.29|8.58|1.19|1.13|1.09|1.05| |滨江集团|002244 CH|282|8.85|9.72|10.65|11.68|1.02|0.93|0.85|0.78| |平均|-|-|-|-|-|-|0.89|0.83|0.79|0.75|[13] 盈利预测 - 给出2023 - 2027E资产负债表、利润表、现金流量表相关数据及主要财务比率 [19]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5][7] 报告的核心观点 - 6月4日招商蛇口出席2025年中期策略会，去年四季度以来投拓力度显著增强，多REITs平台助力资产证券化，融资成本持续优化 [1] - 投拓积极性提升，完备的资产证券化平台有望推动资产重估，维持25 - 27年盈利预测，维持公司2025年1倍PB，目标价12.52元 [5] 各部分总结 开发业务 - 2025年前4月累计销售面积205.9万方，销售额498.3亿元，同比分别-20.06%/-15.29%，销售额降幅较24年收窄10pct，销售均价2.4万/平，同比增长6.0% [2] - 今年前4月拿地强度逾50%，较去年的22%大幅提升 [2] 资管业务 - 持有物业包括集中商业、租赁公寓、写字楼、产业园和酒店，持续提升运营效率并推动投资性房地产证券化 [3] - 已搭建招商蛇口产业园REIT、蛇口租赁住房REIT以及招商局商业房托，底层资产分别为产业园、保租房以及商办物业，招商蛇口产业园REIT扩募正在推进 [3] 业绩 - 24年公司毛利率约14.6%，仍在底部区间，但2023年以来拿地毛利率高于2024年结算毛利率，长期有提升空间 [4] - 19 - 24年已提245亿减值，未来减值需观察房价走势，去年平均融资成本低至2.99%，预计今年有望进一步降低 [4] 盈利预测和估值 - 维持25 - 27年EPS为0.46/0.53/0.62元、BPS为12.52/12.85/13.28元的盈利预测 [5] - 可比公司2025年Wind一致预期PB均值为0.83倍，因公司融资优势显著、储备质与量兼具、拿地力度加大、资产质量持续优化，维持公司2025年1倍PB，目标价12.52元 [5] 基本数据 - 目标价12.52元，截至6月4日收盘价8.62元，市值78,104百万人民币，6个月平均日成交额641.35百万人民币，52周价格范围8.20 - 12.68元，BVPS12.03元 [8] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（人民币百万）|175,008|178,948|157,123|152,249|160,489| |+/-%|(4.37)|2.25|(12.20)|(3.10)|5.41| |归属母公司净利润（人民币百万）|6,319|4,039|4,196|4,757|5,627| |+/-%|48.20|(36.09)|3.89|13.39|18.27| |EPS（人民币，最新摊薄）|0.70|0.45|0.46|0.53|0.62| |ROE(%)|3.07|1.46|1.57|1.91|2.30| |PE(倍)|12.36|19.34|18.62|16.42|13.88| |PB(倍)|0.65|0.70|0.69|0.67|0.65| |EV EBITDA(倍)|21.71|27.09|22.30|18.57|16.51|[11] 可比公司估值表 |公司名称|股票代码|总市值（原始货币,亿元）|2024A BVPS(元)|2025E BVPS(元)|2026E BVPS(元)|2027E BVPS(元)|2024A P/B|2025E P/B|2026E P/B|2027E P/B| |----|----|----|----|----|----|----|----|----|----|----| |保利发展|600048 CH|978|16.08|16.67|16.94|17.24|0.51|0.49|0.48|0.47| |浦东金桥|600639 CH|106|12.94|13.87|14.45|15.29|0.82|0.77|0.74|0.70| |上海临港|600848 CH|222|7.59|8.01|8.29|8.58|1.19|1.13|1.09|1.05| |滨江集团|002244 CH|282|8.85|9.72|10.65|11.68|1.02|0.93|0.85|0.78| |平均|||||||0.89|0.83|0.79|0.75|[13] 盈利预测 - 给出2023 - 2027年资产负债表、利润表、现金流量表详细数据及主要财务比率 [19]

公募REITs一季度业绩表现 - 全市场已上市并披露经营数据的公募REITs有62只，一季度共实现营业收入47.79亿元，净利润8.4亿元 [1] - 一季度营收超过1亿元的产品共有15只，29只产品净利润超过1000万元，还有产品单季度净利润过亿元 [1] - 消费类REITs增速亮眼，华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT营收同比分别增长82.28%、60.85%和30.2% [2] - 华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城出租率达到99.10%，租金单价为421.03元/平方米/月，一季度净利润900.14万元同比涨幅超300% [2] - 高速公路REITs表现稳健，平安宁波交投REIT收入5.17亿元，净利润1.08亿元，基础资产杭州湾跨海大桥车流量同比增长6.67% [2][3] 保租房REITs市场表现 - 一季度保租房REITs二级市场价格涨幅显著，招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7% [3] - 华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅均超10% [3] - 汇添富上海地产租赁住房REIT首日涨幅达30%，已上市的7支保租房REITs自发行上市以来累计涨幅均超30% [3] - 华夏北京保障房REIT和中金厦门安居REIT涨幅达50%以上 [3] 公募REITs市场扩容趋势 - 截至4月25日，今年以来已有7只REITs上市，公募REITs上市数量达到65只 [4] - 中国建筑积极探索通过保租房REITs等金融手段拓宽资产盘活渠道 [4] - 凯德投资提交申请拟推出首只消费基础设施REITs凯德商业C-REIT [5] - 广东发文支持更多符合条件的民营资本项目发行基础设施REITs [5] 民营企业参与REITs现状与挑战 - 民营企业主导或深度参与的项目包括中金普洛斯REIT、京东智能产发仓储物流REIT等 [5] - 民营企业面临收益率达不到要求、市场接受度存疑等问题 [6] - REITs要求近3年运营净现金流复合增长率≥5%，年均现金分红覆盖率≥1.1倍 [6] - 民营企业需提供0.5%-1%溢价收益率补偿 [6] - 民营企业需补足资产合规性、运营质量、团队能力和治理结构等短板 [7]

2025年可售货值3250亿，经营现金流增长1.69%，期内计提约60亿减值。 ◎ 作者 / 沈晓玲、易天宇 核 心 观 点 【销售金额同比下降25%，经营性现金流同比增长1.69%】 2024年招商蛇口累计实现签约销售面积 935.90万平方米；签约销售金额2193.02亿元，行业规模维持第五。期内，经营性现金流同比增长 1.69%，达到319.64亿元。未来将继续锚定行业"五强"目标，2025年预计可售货值约3250亿。 【投资谨慎仅获取26幅地块，聚焦"核心10城"】 2024年，招商蛇口获取26宗地块，总地价约486亿 元，同比下降57%。期内，在"核心10城"的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全 部投资额的59%。期末，招商蛇口的存货账面余额为3766亿元，较2023年末下降11%；其中，已完工 开发产品的账面价值为863亿元，同比增长了6%，存量项目去化压力依然较大。 【营业收入增长2.3%至1789亿，期内计提减值约60亿】 2024年，招商蛇口营业收入1789亿元，同比 上升2.3%。受开发业务影响，毛利润为261亿元，同比下降6%；毛利率同比下降1.3个百分点。此外净 利 ...