行业宏观背景与趋势 - 商业行业正从规模扩张的粗放式增长，迈入以品质迭代、场景创新与精准运营为核心的高质量发展阶段 [1] - 行业转型趋势是从“增量补给”向“存量优化+增量提质”并重，消费市场升级逻辑是从“功能满足”向“情感共鸣+价值认同”转变 [1] 2025年西北商业市场盘点 - 2025年西北区域共新开商业项目19个，新增商业体量137.75万平方米 [2] - 新开项目体量呈现“中型主导、大小补充”格局，5-10万平方米区间为黄金安全区，共有12个项目，占总数的63% [4] - 区域集中度极高，呈现“以西安为核心”的单极虹吸效应，西安市新开项目11个，总建筑面积73.5万平方米，占西北总体量的53.3% [5] - 存量焕新成为重要趋势，2025年新开项目中存量焕新项目共3个，对应总建筑面积25.35万平方米，体量占比18.4% [7] 2025年代表性新开项目分析 - **西安环贸中心**：位于高新区，是西安首例陆空TOD模式综合体，总建筑面积约16.74万平方米，以高品质餐饮为核心引擎构建多元餐饮矩阵 [8][10] - **凯德广场·御锦城二期**：开业后项目商业总体量跃升至17.5万平方米，配备近2000个停车位，通过两期联通打造回字形动线，引入多家首店，实现从“社区商业”到“区域型一站式大型商业项目”的跨越 [11][13][14] - **砂之船（银川）奥莱**：总投资超16亿元，体量近20万平方米，是2025年西北最大新开项目，项目分A、B、C三馆，引入大量首店，其中A馆品牌直营占比超65%，融合高端折扣、江南文旅景观与生活体验 [15][17][18] 2026年西北商业市场展望 - 2026年西北五省预计新开商业项目13个，总商业建筑面积107.95万平方米，呈现“数量减少、体量收缩”特征，反映行业从“增量扩张”转向“存量优化” [19] - 拟开项目体量分布向两端跃迁，一端是如兰州CBD（22.0万平方米）、乌鲁木齐吾悦花园城（16.7万平方米）等城市级大型项目，另一端是小于3万平方米的细分场景项目 [20] - 存量焕新渐成核心赛道，2026年相关项目数量增至5个，较2025年的3个稳步扩容，标志着“城市更新”已转化为实质性市场供应 [21] 2026年代表性拟开项目分析 - **西安港务万象汇**：建筑面积10.4万平方米，预计店铺300+，定位“年轻亲民生活方式中心”，将填补西安国际港务区大型商业空白 [22][24] - **国润·季二期**：定位“西咸新鲜场·活力新地标”，聚焦青年客群，规划夜经济步行街，构建“潮流消费+多元体验”的青年生活场景 [25][27][28] - **乌鲁木齐吾悦花园城**：计划于2026年8月开业，定位“城市品质臻享购物中心”，是全疆首座地铁接驳购物中心，计划引入超250家品牌，其中首进及标杆品牌占比预计超40% [29][30][32]