文章核心观点 西北商业市场在2025年展现出强劲韧性，整体客流与销售额稳中有进，行业已从“增量拓荒”全面进入“存量精耕”时代，通过精准的品牌调整、强化运营服务以及积极引入首店经济，有效激活了存量商业的活力，为区域商业的持续发展奠定了坚实基础 [1][5][12] 经营数据与品牌表现 - **整体业绩稳中有进**：监测的68家西北重点商业项目均保持增长或稳定态势，其中55.9%的项目实现客流或销售额同比小幅增长，个别项目销售额同比最高增幅达9% [2] - **餐饮品牌格局**：连锁龙头品牌如兰湘子（31次进入前五）、海底捞（25次）、肯德基（16次）是营收压舱石，与马有鱼（9次）、姜胖胖（8次）、袁家村（5次）等区域特色及文化融合品牌形成互补 [3] - **零售品牌格局**：高客单价品类主导，华为（34次进入前五）、周大福（25次）、小米（19次）、苹果（18次）是核心引擎，数码3C与珠宝首饰需求稳定，优衣库（12次）、泡泡玛特（5次）补充服饰与潮流需求 [4] 存量市场与焕新实践 - **全国进入存量精耕时代**：截至2025年底，全国商业体存量达6.67亿平方米，近10年集中式商业载体增速持续放缓至个位数，2025年全国新开业集中式商业项目数跌破400个 [6] - **西北市场增量放缓**：2025年西北区域新开商业项目19个，新增商业体量137.75万平方米，增速明显下降，“存量焕新再开业项目”占比显著提升 [7] - **存量焕新方向精准**：行业发展重心转向存量优化，优质项目品牌年均汰换率达20-26%，调整方向聚焦于匹配客群需求，如社区商业增加便民服务，区域级商业补充体验业态 [8] - **运营逻辑转变**：从“招商导向”转向“运营导向”，通过优化会员体系、升级场景体验、完善服务配套提升粘性，并通过明确差异化定位（如“文化+商业”）规避同质化竞争 [8] 首店经济 - **首店成为关键抓手**：在存量焕新过程中，品牌首店是提升吸引力、激活消费的核心举措，在核心城市表现突出 [9] - **西安首店引进活跃**：2025年西安共引进首店376家，包括全国首店3家、区域首店171家、省份首店13家、城市首店189家，为存量项目注入活力并直接助力增长 [9] 重点项目运营数据（部分摘要） - **客流增长显著案例**：西安老城根G park客流同比增长38%，销售额同比增长18%；西安四海唐人街客流同比增长20.5%，销售额同比增长13.4%；安康天一城市广场客流同比增长30%，销售同比增长85% [10][11] - **销售额增长突出案例**：金正场销售额同比增长209%；安康天一城市广场销售同比增长85%；西安西咸音悦广场销售额同比增长超25% [10][11] - **头部项目表现**：兰州东百·兰州中心客流3900万人次，销售额38.2亿元（不含汽车）；银川阅彩城销售额30.12亿元；西安SKP销售额与2024年持平 [10][11]

行业宏观趋势 - 福建商业市场从高速扩张进入深度调整期 2025年开业项目数量首次跌破20个关口至17个 商业体量约106万平方米 项目规模基本回落至2020年水平[1][2] - 行业重心正从增量开发向存量焕新转移 2025年存量改造项目贡献约28万平方米体量 意味着当年增量仅约78万平方米[3] - 市场供需与行业逻辑深刻转变 中小型项目数量占比超75% 其中3万平方米以下的微型项目达6个 成为开发商在“缩量时代”的务实选择[5] 年度开业项目特征 - 第四季度与第二季度为开业主力时段 分别开出6个和5个项目 第一季度3个 第三季度仅2个[4] - 1月、5月、12月形成三个开业小高峰 单月均有3个项目落地[4] - 10万平方米以上的大体量增量项目仅2个 10万平方米以下的中小型项目占据主导 其中3-5万平方米项目2个 5-10万平方米项目5个[5] 区域市场表现 - 厦门以5个落地项目位居全省首位 商业总体量达34.5万平方米 但开业项目数量同比2024年下降64% 商业体量同比缩减约49%[6] - 厦门岛内商业趋于饱和 2025年岛内商业增量仅2万平方米 岛内外商业格局走向均衡[6] - 福州2025年仅开业3个项目 累计商业体量9.75万平方米 开业数量同比2024年下降50% 商业体量同比大幅缩减74%[7] - 泉州开出4个项目 累计商业体量33.67万平方米 三明2个 莆田、南平、漳州各1个 非核心城市商业活力逐步释放[7] 项目运营与创新策略 - 项目通过“首店+特色”策略打造多元消费场景 例如SM厦门海沧城市广场引入各层级首店达90余家 并打造宠物友好商场[10] - 运营上注重联动与协同 例如SM中国以“岛内外项目联动”为核心 实现会员、积分及营销资源的互通[11] - 项目定位趋向体验与主题化 例如厦门和美天地定位“7天×24小时澎湃乐活新中心” 引入福建首店占比达20%[14] 福州左海·光年PARK定位“城市微度假活力悦聚场” 通过业态组合拉升消费者日均停留时长[15][17] - 文化融合成为亮点 例如泉州鲤城万达广场以宋元海丝文化为核心 规划3万平方米主题街区 开业三天客流突破39万人次 销售额达1860万元[18][20] 市场参与者动态 - 知名连锁品牌持续布局 2025年落地项目涵盖万达广场、SM城市广场、爱琴海购物中心、和美天地、宝龙广场、尚柏奥特莱斯等[6] - 存量改造项目扮演重要角色 如厦门蔡塘爱琴海购物中心、泉州复悦尚柏奥特莱斯两个改造项目贡献显著体量[3] - 新业态持续引入 例如福建首家京东MALL落地厦门五缘湾悦都汇购物中心 总面积约3万平方米 引进超20万种商品[7]

行业宏观背景与趋势 - 商业行业正从规模扩张的粗放式增长，迈入以品质迭代、场景创新与精准运营为核心的高质量发展阶段 [1] - 行业转型趋势是从“增量补给”向“存量优化+增量提质”并重，消费市场升级逻辑是从“功能满足”向“情感共鸣+价值认同”转变 [1] 2025年西北商业市场盘点 - 2025年西北区域共新开商业项目19个，新增商业体量137.75万平方米 [2] - 新开项目体量呈现“中型主导、大小补充”格局，5-10万平方米区间为黄金安全区，共有12个项目，占总数的63% [4] - 区域集中度极高，呈现“以西安为核心”的单极虹吸效应，西安市新开项目11个，总建筑面积73.5万平方米，占西北总体量的53.3% [5] - 存量焕新成为重要趋势，2025年新开项目中存量焕新项目共3个，对应总建筑面积25.35万平方米，体量占比18.4% [7] 2025年代表性新开项目分析 - **西安环贸中心**：位于高新区，是西安首例陆空TOD模式综合体，总建筑面积约16.74万平方米，以高品质餐饮为核心引擎构建多元餐饮矩阵 [8][10] - **凯德广场·御锦城二期**：开业后项目商业总体量跃升至17.5万平方米，配备近2000个停车位，通过两期联通打造回字形动线，引入多家首店，实现从“社区商业”到“区域型一站式大型商业项目”的跨越 [11][13][14] - **砂之船（银川）奥莱**：总投资超16亿元，体量近20万平方米，是2025年西北最大新开项目，项目分A、B、C三馆，引入大量首店，其中A馆品牌直营占比超65%，融合高端折扣、江南文旅景观与生活体验 [15][17][18] 2026年西北商业市场展望 - 2026年西北五省预计新开商业项目13个，总商业建筑面积107.95万平方米，呈现“数量减少、体量收缩”特征，反映行业从“增量扩张”转向“存量优化” [19] - 拟开项目体量分布向两端跃迁，一端是如兰州CBD（22.0万平方米）、乌鲁木齐吾悦花园城（16.7万平方米）等城市级大型项目，另一端是小于3万平方米的细分场景项目 [20] - 存量焕新渐成核心赛道，2026年相关项目数量增至5个，较2025年的3个稳步扩容，标志着“城市更新”已转化为实质性市场供应 [21] 2026年代表性拟开项目分析 - **西安港务万象汇**：建筑面积10.4万平方米，预计店铺300+，定位“年轻亲民生活方式中心”，将填补西安国际港务区大型商业空白 [22][24] - **国润·季二期**：定位“西咸新鲜场·活力新地标”，聚焦青年客群，规划夜经济步行街，构建“潮流消费+多元体验”的青年生活场景 [25][27][28] - **乌鲁木齐吾悦花园城**：计划于2026年8月开业，定位“城市品质臻享购物中心”，是全疆首座地铁接驳购物中心，计划引入超250家品牌，其中首进及标杆品牌占比预计超40% [29][30][32]

行业转型核心观点 - 中国房地产行业正从增量时代转向存量时代，标志着价值重构的开始 [1] - 银行出售房产是对房地产金融属性的清仓，但启动了更庞大的存量房运营与消费市场 [3] - 资金和机会正从“盖房子”向“用好房子”进行价值转移 [1] 受益行业分析 - 装修与设计行业成为首当其冲的焕新引擎，存量房市场带来更稳定、抗周期的需求 [5] - 智能家居行业在旧空间智慧升级中找到巨大机会，老旧小区的硬件条件为智能化改造提供替代空间 [6] - 品牌汇某龙在老旧小区推广的五金换新套餐2023年销量同比增长62% [6] - 物业管理与社区服务从看门人转型为服务集成商，深度运营存量社区成为新蓝海 [7] 五金建材行业机遇 - 五金建材行业被严重低估，但成为存量焕新浪潮的绝对主角 [9] - 2024年全国计划改造1万个老旧小区，其门窗、锁具、水管等五金配件进入集中更换期 [9] - 未来五到十年中国将有超过15亿平方米存量住宅进入改造周期，背后是千亿级别五金市场 [13] - 居民消费理念从“能用”升级为“好用、好看、好智能” [9] 日本经验借鉴 - 日本房地产泡沫破裂后，五金行业通过产品创新和服务升级实现市场份额翻倍增长 [10] - 日本建材五金企业在2000年后的十年推出旧改专用模块化产品、节能型五金和适老化配件 [10] - 日本建筑业在2011-2024年再复苏期，通过技术升级和管理模式革新，行业规模从26万亿日元回升至40万亿日元以上 [11] 企业发展路径 - 产品创新路径包括开发超薄智能锁、静音推拉门五金、适老化卫生间五金等专为存量房设计的产品 [12] - 服务升级路径从卖产品转向提供解决方案，建立上门测量、定制生产、安装调试的全流程服务体系 [12] - 品牌建设路径需要在C端消费者心中建立专业、可靠、高端的品牌认知 [13] - 产业互联网平台通过整合供应链资源，帮助区域经销商应对小批量、多品类、非标化的新需求 [14]

项目建设进展 - 镇江高新区汽车电动滑移门系统及福祉座椅项目总投资1亿元，4月15日封顶，达产后将新增工业销售收入约1亿元、税收超320万元[1] - 镇江哈汽重燃及核电装备制造项目总投资10亿元，4月16日完成主体建设，达产后年销售收入约11亿元，年税收总额3100万元[2] - 镇江恒昇船舶设备有限公司新厂房4月10日通过验收，投入使用后企业产值有望翻一番[2] - 镇江高新区一季度7个新建项目开工率达71.4%[2] 经济数据表现 - 镇江高新区一季度规模以上工业增加值增幅11.5%[1] - 固定资产投资与制造业投资分别增长10.1%和22.6%，居镇江市前列[1] - 镇江液压股份有限公司一季度销售额同比增长3%[5] 招商引资成果 - 一季度签约亿元以上项目9个，完成总投资额53.03亿元[3] - 中国船级社镇江办事处新签约落户，看好当地船舶海工产业基础[3] - 高端装备科技产业园将引进超30家高端装备上下游科技项目[3] 产业服务举措 - 建立产业项目帮办代办联动服务机制，提供"全程帮办"服务[2] - 整合项目办、企业发展服务中心、招商公司三支服务力量[4] - 一季度收集企业发展难题55项，全部按时按质办复，满意率100%[5] - 为融合食品科技组织融资对接会，帮助企业获得1000万元贷款[4] - 举办外贸进出口实操业务培训，解决企业关切的通关实务等问题[5] 产业发展方向 - 深入推进产业链招商、科技招商、存量焕新三大攻坚行动[1] - 重点发展船舶海工、高端装备制造产业集群[3] - 靶向招引新一代信息技术等高新产业核心企业[3] - 盘活低效土地优先导入高科技企业、生产性服务业项目[3]