核心交易概述 - 昆明金坤尚城两间总面积5078平米的社区商铺法拍引发高度关注 起拍价3742万经过989次竞价后以75142万成交 较起拍价溢价超一倍 较评估价溢价50% 成交单价达147976元/平米 [1][4] - 同一批次5间总面积1222平米的商铺总评估价11861万 最终总成交价16274万 均实现溢价成交 竞价次数从10次到989次不等 [7] - 交易特殊性在于商业用房法拍成交率普遍较低背景下 此次高溢价和激烈竞价在昆明市场十分罕见 [4] 市场环境分析 - 昆明法拍房市场挂拍量较大 去年全年9325套 今年前三季度4658套 但整体成交率低迷 去年仅为232% [4] - 法拍商业用房成交难度高于住宅 去年昆明法拍商业用房成交率仅为2056% [4] - 此次高溢价成交偏离商业用房法拍普遍困难的市场常态 [4] 资产特质与区位分析 - 标的商铺位于人口稠密的高容积率改造片区 整体入住率可观 社区商业兴旺 是吸引买家的主要原因 [5] - 拍卖时商铺处于已出租状态 分别由餐厅和药店经营 带来即时的租金收益 [5] - 资产位于金坤世纪项目内 该项目后续由金地集团接盘开发 形成系列成熟社区 [5] 交易对比分析 - 同一栋楼内相同业主的另外两间面积相近商铺 在今年6月经历两次流拍 9月变卖时被申请人申请以物抵债导致变卖取消 [8] - 对比显示即使同一区位同一业主的资产 也可能因具体条件差异导致交易结果迥异 凸显个案特质的重要性 [8]