项目概况 - 天地美墅项目由北京恒帝隆房地产开发有限公司开发，位于通州区梨园镇公庄村，容积率约0.84，属于低密度别墅社区，分为4期，于2006年建成 [4][7] - 项目共计1012套不动产（含住宅、商业、地下车库）将被公开拍卖，是建成近20年的通州"最神秘别墅"项目 [1][4] - 项目分为4个区域：一区土地使用权面积4.52万平方米（涉拍191套）、二区4.46万平方米（174套）、三区9.44万平方米（393套）、四区7.62万平方米（262套） [5] 法拍房源信息 - 法拍房源面积从70至1400余平方米不等，起拍价最低不足百万元，最高超1800万元，均为市场价5-8折 [3][4] - 典型房源示例：448.4平方米别墅起拍价997万元（市场价1425万元，折扣7折）；366.38平方米别墅起拍价815万元（市场价1165万元，折扣7折） [4] - 商业房源示例：73.34平方米商业用房起拍价91万元（市场价130万元，折扣7折）；车位起拍价7-12万元（市场价10-15万元，折扣7-8折） [4] 法拍背景与时间安排 - 法拍源于广东省深圳市中级人民法院受理的金融借款纠纷案件，涉及北京恒帝隆房地产开发有限公司与深圳市思道科投资有限公司的借款合同纠纷 [7] - 法拍房源将分三批进行：8月12日、22日、26日陆续拍卖 [7] - 截至调查时，不动产无人占有使用，拖欠费用情况不详，买受人无需负担历史欠费 [7] 项目历史与现状 - 2008年项目有84套房源取得产权证，已签约60套，成交均价不到5000元/平方米，此后长期空置 [7] - 土地使用权剩余年限：住宅48.92年、配套18.9年、非配套28.91年、地下车库28.91年 [5] - 法拍机构表示物业费和其他费用目前无需缴纳，产权证可办理，但提醒需注意法拍房复杂性 [8]

项目概况 - 天地美墅项目位于北京通州区梨园镇云景南大街，闲置20年，目前仅有4户居住，显得特别神秘 [3] - 项目共分为四个区，此次开放参观的为一区，暂定于2025年7月18日、21日、23日、25日上午9点至10点开放看样 [5] - 项目外观保存完好，瓷砖和窗户依然保持完好，当年项目用料比较实在 [5] 拍卖信息 - 项目将于8月12日正式拍卖，首批拍卖191套房源，涵盖车库、商业和住宅，面积从36平方米到1400平方米不等 [4] - 车库价格低至10.8万元，多数住宅房源面积在199~340平方米间，起拍单价约2万元~3万元/平方米 [4] - 起拍价相当于周边住宅的5~8折，远低于周边3.5万元~5万元/平方米的二手住宅均价 [3][4] - 实际将释放400多套房源，首批拍卖的是191套，后续房源会根据第一次拍卖效果定价 [9] 项目问题 - 项目目前未开通燃气，亦无集体供暖 [5] - 竞拍后还面临着补缴20年物业费、垫付增值税和不动产权证下本难等情况 [5] - 由于缺乏测绘图，开发商不配合提供，个人的不动产权证下本不确定 [9] - 拍卖公告显示，竞买成功后需自行承担相关税、费，原产权人承担的相关税、费由买受人垫付 [9] 开发商背景 - 项目开发商为北京恒帝隆房地产开发有限公司，成立于2001年，股东为香港亿盛亚洲有限公司（持股81%）和北京佳越天地经贸有限公司（持股19%） [13] - 公司名下还有"恒隆家园"地块，梨园三十八地地块 [13] - 公司与通州区梨园镇一位"落马"的房姓镇政府官员有关联，该官员涉及非法转让土地使用权犯罪 [13][14] - 公司涉及一场金融借款纠纷，被申请执行人深圳思道科申请强制执行，请求强制偿付人民币129亿元及迟延履行期间的债务利息 [19][20] 市场反应 - 项目成为北京通州楼市焦点，开放参观当天有数百名意向客户排队 [3] - 部分意向购房人表示会参与竞拍，但超过预期价格就会放弃 [6] - 有市场人士对项目持谨慎态度，认为竞拍成功后还有许多问题要解决 [9]

杭州豪宅市场动态 - 蓝色钱江1幢17楼399 94m²一线江景房源以5810万元总价成交 折合单价14 52万元/m²创下该小区法拍房单价新高 [1][4] - 该房源吸引6人报名 经过136轮竞价 最终由沈姓买家竞得 房源欠费23048 32元(含物业费18237 24元) [1][10] - 房源为东边套稀缺户型 含3室1厅1书房5卫等配置 所在1幢为楼王 同户型二手房最近成交记录在2018年 [5] 蓝色钱江价格走势 - 2023年10月253 64m²非一线江景房源曾创13 29万元/m²单价记录 2024年6月361 14m²江景房单价回落至10 23万元 8月199 85m²房源单价仅7 74万元 [4] - 1幢历史法拍记录显示 2014年401 82m²房源成交单价4 8万元 11年间价格涨幅显著 [10] 豪宅市场供需分析 - 南星桥板块新房供应断档 蓝色钱江400m²以上一线江景大户型持续受高净值群体追捧 [10] - 尽管滨江水电新村等新项目分流部分需求 但蓝色钱江凭借地段稀缺性维持杭州顶豪地位 [10]

豪宅法拍市场现状 - 上海市浦东新区华夏东路1451号一栋花园别墅以2.436亿元起拍价流拍 吸引3.6万次围观但无人竞拍 [1] - 该别墅评估价3.48亿元 起拍价为评估价的70% 建筑面积1605.38平方米 起拍单价超15万元/平方米 远超周边二手房价格 [1] - 别墅附带7482平方米花园 包含太湖石假山 风雨长廊 亭台楼阁 游泳池 温泉池 鱼池 古树名木等资产 构筑物及生物类资产均纳入评估范围 [3] 法拍标的物背景 - 标的物由浦东新区人民法院处置 涉及金融借款合同纠纷 被执行人龚某某和叶某及其公司未履行法院判决导致不动产被法拍 [3] - 标的物存在无物业管理 水电煤气费用无法查询 户籍登记信息不详等瑕疵 需买受人自行解决 [3] 高总价法拍房成交情况 - 2023年阿里资产处置平台仅成交3套过亿元法拍房 分别为上海新华路329弄老洋房别墅(2.7亿元) 汤臣一品大平层(1.735亿元) 九间堂别墅(1.09亿元) 无郊区过亿元住宅成交案例 [4]

全国法拍房市场概况 - 2024年全国法拍房挂拍量飙升51.69%，总量突破65.78万套创历史新高 [1] - 债务危机全面爆发，企业及个人债务违约激增，金融机构借贷纠纷占比超50% [16] - 楼市调整导致住宅法拍成交均价同比下跌13%，业主止损意愿强烈 [17] 重点城市法拍房特征 重庆 - 法拍量达33,148套，传统工业占比高导致产业转型滞后，人口外流加剧房产需求萎缩 [3] - 房价较峰值下跌约20%，部分区域出现"以房抵债"现象 [4] - 金融机构借贷纠纷占比超50%，抵押房产大量进入法拍市场 [4] 成都 - 法拍量32,194套，房企高杠杆拿地致烂尾风险激增（如金科股份债务危机）引发断供 [5] - 远郊新房去化周期超24个月，青年人口外流削弱刚需支撑 [6] - 商业用房成交率仅18.86%，远低于住宅的35.26% [7] 郑州 - 法拍量13,049套，房价较2021年高点跌30%，库存去化艰难 [8] - 产业转型乏力导致就业机会减少，居民断供率超5% [9] - 典型案例显示业主断供3个月后法拍倒欠银行40万 [10] 武汉 - 法拍量12,474套，"零首付"政策导致月供占收入比超60% [12] - 互联网、教培行业裁员潮推高从业者断供率 [12] - 核心区去化率超70%，但刚需盘遇冷导致法拍成"泄洪口" [12] 昆明 - 法拍量9,325套，商业用房占比26.52%，疫情后旅游地产复苏缓慢 [13] - 西南地区经济增速放缓，二手房成交周期延长 [14] - 法拍清仓率仅23.2%，流拍率高达76.8%反映市场信心不足 [15] 区域经济分化特征 - 中西部及三四线城市（如昆明、南宁）因产业薄弱、人口流失导致法拍量激增 [18] - 长三角核心城市（如温州、杭州）经济活跃，法拍成交率高达69.78% [18] - 2025年一季度数据显示豪宅与普通住宅分化：上海50万元/㎡洋房遭哄抢，三四线城市清仓率不足20% [20] 政策动态 - 中山、南京等地允许公积金购买法拍房以降低资金压力 [20]

房源拍卖情况 - 时间公园小区一套139.41平方米住宅二次法拍流拍 起拍价47.7万 单价3422元/平米 相当于评估价85.1万的5.6折 [1][9] - 该房源首次拍卖起拍价59.6万流拍 二次拍卖降价11.9万仍无人报价 [9] - 2024年2月同小区另一套109.18平方米法拍房第三次流拍 变卖价38万 单价3480元/平米 [28] 房源基础信息 - 建筑年份2013年 钢混结构11层住宅中的第1层 采光通风良好 简单装修 维护状况一般 [3][6] - 位于赣州章贡区水东镇 与河套老城区一江之隔 周边配套含学校医院农贸市场但非核心商圈 [13][23] 小区市场数据 - 小区三期二手房挂牌均价6730元/平米 在水东16个小区中排名第8 当前105套在售 近90天成交1套 [15] - 2024年成交记录显示单价区间4497-5841元/平米 成交周期39-207天 普遍低于挂牌价10%-20% [19][21][22] - 小区开发始于2006年 总建面100万平方米 容积率1.23 绿化率38% 含别墅洋房等产品 但物业管理品质一般 [13][25] 价格趋势 - 2022-2023年成交单价维持5000-6000元/平米 2024年降至4497-5841元/平米 [19] - 法拍房单价较评估价折让44% 较二手房成交价低41%-52% [1][9][19][28]

法拍房成交情况 - 佛山怡翠玫瑰园法拍房建筑面积15024㎡附带地下车位起拍价为评估价七折即129139694元每次加价幅度6000元需缴纳25万元保证金[1] - 该房产吸引1100多人设置提醒29000多人围观成为平台佛山住宅人气榜和围观榜第一名最终6名买家参与竞拍[1][2] - 历经35次出价33次延时后以149539694元成交溢价204万元买家I4131出价16次最终竞得[3][4] 房产市场价值分析 - 该楼盘近期成交均价13000元/㎡地下车位价格约11万元本次法拍成交价折合9970元/㎡相当于赠送32㎡车位业内人士认为买方"捡大漏"[5] - 房产原主人为死刑毒枭但未发生非正常死亡事件不构成"凶宅"原业主身份信息在二手房交易中非强制披露内容[6] 法律义务与风险 - 律师指出法拍房来源及原屋主涉毒信息可能被认定为需披露的"重大信息"未披露可能导致后续交易纠纷买方有权主张解除合同[6] - 法院公告显示房产由被执行人家属占用存在清场障碍买受人可申请强制腾退但需考虑占用者特殊情况如老人安置问题[7] 交易附加成本 - 截至2025年3月4日房产拖欠公共电费分摊物业费等共计526455元买受人需承担欠费及后续税费[8][10] - 拍卖成交价不含水电物业等欠费买受人代缴后可依法追偿但需自行履行税费缴纳义务[8][10]