核心观点 - 香港商用物业市场呈现温和复苏迹象，多个板块陆续浮现机遇，2026年为投资者及租户提供重新部署的良机 [1][1] - 写字楼租金下行周期已接近尾声，核心商业区优质资产具备温和回升条件 [1] - 随着旅游复苏及结构性需求驱动，预期各板块市场走势将更趋均衡 [1] 写字楼市场 - 2025年下半年市场情绪显著回暖，第三及第四季净吸纳量分别为正42.8万及正123万平方呎 [1] - 2025年全年净吸纳量录得正173万平方呎，为2018年以来最高 [1] - 受逾300万平方呎新增供应入市影响，整体空置率由16.8%升至17.5%，相当于约1490万平方呎空置面积 [1] - 2025年甲级写字楼租金全年下跌5.8%，但下半年跌势明显收窄 [1] - 预计2026年金融服务及教育行业将成为写字楼需求的主要推动力 [2] - 预计2026年全港写字楼整体租金将再下调约3%，核心商业区优质物业有望率先企稳，非核心区域持续面临压力 [2] 零售商铺市场 - 预计2026年零售市场将持续受惠于大型活动及便利性跨境旅游政策 [2] - 租赁需求将由财富管理及金融服务品牌进驻核心街道，及非本地零售商进入市场所带动 [2] - 随着消费信心回升，预计一线街铺租金将录得3%至5%的稳健升幅 [2] - 市场将迎来约195万平方呎的新供应，当中包括西九龙站及启德的多个大型综合发展项目 [2] 其他物业板块 - 写字楼资产仍具吸引力，而住宿及教育相关物业拥有稳健市场基础，并提供稳定回报，吸引力持续增强 [1]