公司融资与债务情况 - 新世界发展与银行债权人签订882亿港元境外无抵押债务再融资协议，最早到期日为2028年6月30日 [1] - 截至2024年底，公司债务总额达1510亿港元，净负债比率57.5%，短期债务超322亿港元 [1] - 2024年6月延迟支付34亿美元永续债利息，导致股债双杀 [1] - 公司提供价值150亿美元物业作为抵押品，包括尖沙咀Victoria Dockside综合体及约40个物业 [4] - 2020年以来出售非核心资产回笼420亿港元，2024财年完成80亿港元资产出售，2025财年目标提升至260亿港元 [4][5] 管理层变动与战略调整 - 郑志刚辞任新世界发展非执行董事及副主席职务，彻底淡出家族生意核心 [2] - 公司由职业经理人黄少媚担任行政总裁，形成"家族成员+职业经理人+专业人士"管理架构 [2] - 改善现金流与降负债被明确为公司首要任务 [6] - 郑氏家族成员购入自家物业释放信心，包括叶美卿1487万港元和黄少媚5488万港元交易 [7] 财务表现与经营数据 - 2024财年母公司股东应占亏损196.83亿港元，为20年来首次年度亏损，股价跌幅逾30% [5] - 2025上半财年持续经营业务收入167.89亿港元（同比减1.6%），核心盈利44.16亿港元（同比减17.57%），归母净利润-66.33亿港元 [7] - 2025上半财年中国内地销售额仅75亿元 [7] - 美银证券预计2025至2027财年将连续三年录得基础净亏损 [7] 行业背景与历史模式 - 郑氏家族债务危机反映香港地产黄金时代落幕，低买高卖、囤地开发模式失效 [8][9] - 上世纪90年代新世界通过参与内地旧改工程大规模囤地，巅峰时期土地储备超2000万平方米 [8][9] - 2010年国土资源部公布新世界在北京三处囤地，涉及2.4万平方米，部分项目开发周期超10年 [9] - 1993年上海地块20年间从7.5亿元升值至80亿元，体现土地增值收益模式 [8]