业绩概览 - 公司上半年收入274亿港元 同比下滑6_5% 归母净利润77_09亿港元 同比增长27_5% [1] - 经常性业务利润33_91亿港元 同比下滑15_7% 物业发展利润55_42亿港元 同比大增218_5% 投资物业公允价值变动损失12_24亿港元 [1] - 归母净利润较预期低9% 主要因经常性利润低于预期的42_2亿港元 [1] 业务板块分析 香港车务运营 - 车务运营收入115亿港元 同比增长3_3% 但EBIT仅0_98亿港元 同比暴跌76% [2] - 成本压力显著：员工成本同比上涨12_8% 保养及相关工程成本增长5_6% 主因4月调薪3_78%及通胀影响 [2] - 各线路收入增长：本地铁路+2_9% 过境服务+6_6% 高铁+2_1% 机场快线+2_8% 受益于北上消费及旅游需求 [2] 车站商务与物业租赁 - 车站商务EBIT17_98亿港元 同比下滑5_2% 物业租赁EBIT20_84亿港元 同比下滑3_2% [3] - 零售租金滞后效应：1H25新订租金同比下滑7_0%（车站商店）和7_8%（商场） 延续24年下滑趋势 [3] - 投资物业计提公允价值损失27_02亿港元 占24年末公允价值的2_8% 部分被新商场公允价值收益14_78亿港元抵消 [3] 物业发展 - 物业发展净利润55_42亿港元 同比激增218_5% 主要来自何文田站及港岛南岸项目利润入账 [4] - 香港楼市复苏信号：4-6月私人住宅价格指数累计上涨0_6% [4] - 未来项目：2H25将入账日出康城十二期及港岛南岸五期余下部分利润 [4] 资本开支与估值 - 未来铁路项目资本开支达1400亿港元 工期横跨2023-2034年 近期支付压力上升 [4] - 下调25-27年盈利预测：归母净利分别下调11%/3%/17%至181亿/210亿/110亿港元 [4] - 目标价下调至29_9港元 估值方法采用分部折让20% 其中WACC从7_2%调整至7_0% [4]