核心观点 - 10月28个重点城市新房供应面积同环比双双下降，市场整体呈现低位盘整态势 [1][3][4] - 新房成交绝对量预计将延续低位，由于去年同期基数较高，同比降幅可能持续扩大 [1][4] - 市场热度预期回落，项目平均去化率环比下降7个百分点，城市间和项目间分化加剧 [17][18] 供应规模分析 - 10月28城预计新增商品住宅供应面积577万平方米，环比下降41%，同比下降18% [3][6] - 2025年前10月累计供应面积同比下降14% [6] - 一线城市总供应122万平方米，环比下降52%，同比下降27%，上海供应量同环比跌幅最大，分别为84%和85% [8] - 二线城市总供应416万平方米，环比下降40%，同比下降18%，约九成城市环比下滑，宁波环比增长46%但绝对量仍低 [8] - 三四线城市总供应39万平方米，同环比分别增长47%和39%，主要受泉州同比暴增拉动，剔除后多数城市基本面薄弱 [9] 供应结构分析 - 产品档次结构以改善型需求为主，重点城市刚需、改善、高端产品占比分别为29%、57%和14% [3][12] - 北京、深圳、杭州、成都等17个城市以改善产品为供应主力 [12] - 区域分布上，主城区为供应重心，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为69%、22%和9% [13] - 青岛、无锡、福州等城市主城供应占比在九成以上，厦门、深圳、宁波则以近郊项目为主 [13] 市场热度与后市预判 - 10月28个重点城市预期项目平均去化率为34%，环比下降7个百分点，同比下降4个百分点 [18] - 城市分化显著：杭州去化率维持在68%的高位，郑州、苏州、南京等城市呈现弱复苏，去化率同环比齐增，而南宁、重庆、福州、青岛等城市去化率不足30% [18] - 市场内部冷热不均加剧，核心区域优质项目去化良好，城市外围项目去化压力较大 [18]