北京住宅市场年末供应集中放量 - 2025年11月北京核发12张普通住宅预售许可证，覆盖7个区域，累计释放房源超3000套，其中6个为首次入市项目 [1] - 11月27日为供应高峰节点，当日4个项目同步获批，单日释放1531套房源，占当月总供应量近五成 [1] - 房企迫于年末销售窗口期压力加快入市节奏，多个项目在取证次日便火速开盘以抢占市场份额 [1][7] 改善型房源成为供应主力 - 11月获批的12个项目共涉及3203套房源，其中7个项目仅提供100平方米以上户型，释放改善房源超2000套，占总房源量近65% [2] - 计入其他项目中的大户型，改善型房源占比还将进一步提升，例如同期入市的中建壹品·海宸元境和北京隅·海岄户型面积段分别瞄准99—181平方米及108—145平方米 [2] - 市场需求主导供应逻辑，新房市场客群结构持续向改善倾斜，改善型家庭在成交中占比不断上升，形成坚实市场基础 [3] 区域供应结构分化，海淀领跑 - 11月新增供应项目分布于7个区域，海淀区以3个项目居首，供应1124套房源，成为当月供应量最大区域 [4] - 顺义区由2个项目提供1117套房源，昌平区供应超530套房源，其余区域供应量均在100套左右 [4] - 海淀区供应集中与土地供应变化相关，近三年北京持续加大优质地块供应，海淀区供地规模从2023年的2宗增长至2025年的6宗，2025年1—11月海淀区供应房源已超5500套，占全市总供应量近20% [4] 产品结构呈现差异化与稀缺性 - 顺义区北京润园提供稀缺别墅产品，包括271平方米及328平方米的平墅、329平方米的空墅，以及700—990平方米不等的院墅 [5] - 顺义区懋源骊橒臺提供可变户型产品，其中150平方米户型提供一居至四居共四种空间方案供购房者自由选择且无需额外费用 [5] - 别墅产品市场供给极少稀缺性显著，顺义区此类产品均价相对较低性价比突出，能吸引对价格敏感的别墅需求客群 [6] 房企抢抓年底销售窗口期加速推盘 - 12月是房企冲刺年度业绩关键期，推盘节奏明显加快，11月27日高峰日获批的项目中有两个已于取证次日火速开盘 [7] - 为促进销售，部分项目推出短期折扣，如中建壹品·海宸元境及北京隅·海岄开盘折扣分别为9.1折和9折，该优惠已于12月1日收回 [7] - 房企集中取证快速开盘核心目标是冲刺年底业绩，以增加营收、加速回款优化财报表现，并抓住购房者年底需求释放窗口 [7] 市场影响与展望 - 多点开发的供应格局能覆盖刚需、改善及多孩家庭等多元化需求，加速房企销售回款，为年底楼市实现“翘尾”行情奠定成交基础 [8] - 各区域重点项目入市提供了更多选择，有助于激发市场活力，促进楼市平稳健康发展，为年末市场提供有力支撑 [8] - 房企开盘时间受政府供地节点制约，选择年末或年初开盘除自身业绩考量外，更关键在于市场需求响应，若前期蓄客理想便会顺势推动开盘 [8]