公司财务与债务状况 - 公司2025年营业收入合计973.1亿元，其中地产开发业务收入705.4亿元，运营业务收入141.9亿元，服务业务收入125.8亿元，运营及服务业务收入合计267.7亿元，占总营业收入27.5% [2] - 公司2025年拥有人应占溢利为10.2亿元，运营及服务业务核心溢利为79.2亿元，整体毛利率超过50% [2] - 过去3年半时间里，公司累计压降有息负债规模近600亿元，其中2025年合计完成135亿元境内债券及92.3亿港币境外银团兑付，合计偿债超过220亿元 [2][3][5] - 截至2025年末，公司综合借贷总额为1528.1亿元，较2024年末下降235.1亿元，在手现金292.0亿元，净负债率为52.2%，现金短债倍数为1.85倍，剔除预收款后的资产负债率54.7% [5] - 公司已度过偿债高峰，2026年剩余债务61亿元，2027年集团层面债务60亿元，2028年69亿元，2029年39亿元，到2032年降至13亿元 [5] - 公司平均融资成本降至3.51%，同比下降49个基点，平均合同借贷年期延长至12.12年，经营性现金流为58亿元，连续3年为正 [5] - 公司银行融资占比已提高接近90%，经营性物业贷加长租贷共超过1000亿元，经营性物业贷当年新增约180亿元，外币负债余额150亿元，在总负债占比仅10% [6] - 公司信用类融资仅余200亿元，供应链融资清零，预计到2028年底整体有息负债将降至1200亿元左右 [6] 业务运营表现 - 2025年地产开发合同销售金额为631.6亿元，在全国39座城市交付约7万套房源，总交付面积592.5万平方米 [7] - 开发业务聚焦一、二线城市，销售占比达89%，新增土地获取主要集中在一、二线核心城市 [7] - 公司去年在上海、深圳、苏州、重庆、成都等城市获取7幅土地，新增土储总建筑面积37.7万平方米，权益面积26.5万平方米 [7] - 截至2025年末，公司土地储备总建筑面积为2235万平方米，权益面积为1732万平方米，整体未售货值超过2000亿元，其中一、二线城市占比超过七成 [7] - 公司去年累计清盘78个项目，贡献165亿元签约额，2026年开发业务将聚焦存货去化、存量土储激活及优中选优的增量投资 [7] - 运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，创历史新高，其中运营业务收入141.9亿元同比增长1.6%，服务业务收入125.8亿元 [2][8] - 商业租金收入112.1亿元，资产管理收入29.8亿元，商业租金收入占总运营收入主要部分 [8] - 公司商业板块去年新开13家购物中心，累计在全国25座城市开业运营99座商场，运营总建面1050万平方米，合作品牌超7400家 [9] - 商业租金收入达112.1亿元，出租率保持97%，新开项目平均出租率超96%，剔除车辆销售的营业额整体同比增长17%，日均客流整体同比增长16% [9] - 物业服务全年总收入112.3亿元，在管项目超2100个，在管面积约3.6亿平方米，外拓占比约55% [10] - 代建业务（龙湖龙智造）实现营业收入13亿元，新增代建面积1387万平方米，代建销售额206.2亿元，交付面积293万平方米 [10] 公司战略与行业展望 - 公司董事会主席表示，业务与债务的新地基已基本完成，有信心在未来2、3年走完转型之路 [2] - 自2021年下半年以来，近5年全国新房开工量相比高点跌去七成，新房成交量跌去五成，今年一季度以来政策持续出台，今年跌幅有望大幅收窄，实现止跌回稳 [7] - 公司管理层推演，最晚到2028年，运营及服务业务收入会超过开发收入 [10] - 公司认为房企过渡到新模式的核心在于业务调整能否与债务结构调整深入结合，目前新地基已接近打造完成 [10]