Share DALLAS--(BUSINESS WIRE)--Transcontinental Realty Investors, Inc. (NYSE:TCI) is reporting its results of operations for the three months ended September 30, 2025. For the three months ended September 30, 2025, we reported net income attributable to common shares of $0.7 million or $0.08 per diluted share, compared to $1.7 million or $0.20 per diluted share for the same period in 2024. Financial Highlights Nov 6, 2025 5:15 PM Eastern Standard Time Transcontinental Realty Investors, Inc. Reports Earnings ...

公司概况 - 公司是一家总部位于加利福尼亚州圣地亚哥的房地产投资信托基金，为世界领先公司提供商业地产服务 [1] - 公司市值达529亿美元，专注于在美国收购由区域和全国性连锁店租赁的单租户零售物业，并签订长期净租赁协议 [1] 股价表现 - 公司股票在过去一年表现远逊于大盘，股价下跌4.3%，而同期标普500指数上涨17.4% [2] - 2025年至今，公司股价上涨8.4%，但仍低于标普500指数16%的涨幅 [2] - 与房地产精选行业SPDR基金相比，公司表现相对优异，该ETF在过去一年下跌约7%，且年内涨幅远低于公司的个位数回报 [3] 第二季度财务业绩 - 公司第二季度业绩表现不一，每股AFFO为1.05美元，较去年同期小幅下降且未达预期 [4] - 第二季度营收同比增长5.3%至14亿美元，超出分析师预期，营收的超预期表现可能抵消了市场对AFFO的担忧，导致股价小幅上涨 [4] 财务展望与分析师评级 - 分析师预计公司当前财年每股FFO将增长1.9%至4.27美元 [5] - 在过去四个季度中，公司有两次达到市场一致预期，两次未达预期 [5] - 覆盖公司股票的25位分析师共识评级为"持有"，包括4个"强力买入"、1个"温和买入"和20个"持有"评级 [5] - 摩根士丹利分析师维持对公司"持有"评级，目标价62美元，暗示较当前水平有7.1%的潜在上行空间 [6]

公司财务决策 - 决定不按原计划在2025年底提前部分偿还5000万欧元的2019/2027公司债券 [1] - 该决定导致需就当前2.471亿欧元的债券未偿还名义金额支付3%的额外一次性费用，约740万欧元 [1] - 债券将于2027年底到期 [1] 资产出售策略与市场观点 - 鉴于商业地产交易（尤其是次级市场）面临挑战的市场环境，公司采取了谨慎的销售策略 [2] - 本年度已实现约4300万欧元的资产出售收益，并收到了更多资产购买要约，但鉴于当前可实现的价格，决定不进行进一步交易 [2] - 预计明年将受益于改善的价格环境，通过延迟销售以实现更高估值和收益 [2] - 核心地段商业地产交易量的近期增长预示着市场正逐步复苏 [2] 公司资产组合与战略 - 公司专注于在德国中型城市和大都市区新兴边缘地段收购并持有商业地产 [3] - 截至2025年6月30日，拥有48处物业的投资组合，可租赁面积约58.2万平方米，考虑法兰克福Cielo物业的权益后，市场价值约9亿欧元 [3] - 投资组合以办公物业为主，混合零售和酒店物业，注重与有偿付能力租户的长期合同 [4] - 中期目标为显著扩大投资组合，重点收购具有潜力的强劲运营资金收益资产，并有针对性地出售不符合战略的物业 [4] - 通过积极资产和投资组合管理以及成本控制来改善运营绩效 [4]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业（H股和A股上市公司）[1] * 具体分析的公司包括：华润置地（CRL）、中国海外发展（COLI）、建发国际集团（C&D Int'l）、滨江集团（Binjiang）、越秀地产（Yuexiu Properties）、龙湖集团（Longfor）、招商蛇口（CMSK）、保利发展（Poly）、万科（Vanke）、新城控股（Seazen）等[1][8][10][91] 核心观点与论据 行业前景与政策展望 * 行业近期预计将区间波动，底部受潜在政策支撑，顶部受疲软基本面压制[1] * 基准情景是至少在2026年3月（两会）之前不会有更决定性的支持政策，近期可能缺乏催化剂[1] * 政策压力点正在积聚（土地市场软化、二手房价格和房地产投资下滑），但尚未达到临界点，可能促使决策者在2026年3月采取更果断行动[2] * 更有效的可能政策工具包括：a) 抵押贷款利息税收抵扣；b) 降低交易税费；c) 对购房者直接补贴；d) 放宽城市更新限制[2] * 第十五五规划可能聚焦于“遏制行业下滑”，基调介于促增长和风险控制之间，并追求高质量住房而非单纯增加供应[27] 市场基本面预测 * 预计全国新房销售面积/金额在2025年将下降5%-7%/8%-10%，2026年再出现中单位数百分比下降[3][70] * 全国库存去化周期预计到2027年将保持在高位的24个月，但一线和前15大城市库存到2026/27年应会降至15个月[3][12][45] * 预计二手房价格需再下跌15-20%+，但如果抵押贷款成本可享税收抵扣，跌幅可能较小[3] * 2025年9月，房地产投资同比下降20%，9个月累计下降13%[15][22] * 土地市场在第三季度初火热后开始降温，9月Top 356城土地出让金下降8%，一线城市土地出让金同比下降50.28%[19][23] 开发商策略与土地储备质量 * 尽管全国市场低迷，头部开发商正聚焦于能级更高的城市——自2024年以来，他们仅在10-20个最大城市进行土地收购，尽管销售仍覆盖约60个城市[4][35] * 滨江集团、建发国际集团和中国海外发展（不含中海宏洋）拥有“最年轻”的土地储备（70%+在2022年后收购 => 更高利润率），而保利发展的土地储备“最老”（26%在2022年后收购）[5][20][52][53] * 土地储备“较新”的开发商往往有更高的投资资本回报率（ROIC）[5][16][54] * 头部国有企业在快速整合市场，其在百强开发商中的销售份额从2021年初的低于20%提升至2025年9个月的近40%[32][33][36] 估值与投资建议 * 该行业交易于8.5倍2027财年预期市盈率，与历史平均水平一致[1][84] * 行业市净率（P/B）仍接近历史低谷，加权平均市净率为0.5倍[47][48][84] * 首选股为华润置地（CRL）、中国海外发展（COLI）和建发国际集团（C&D Int'l），它们在土地储备质量方面表现良好，以及在物管公司中选择华润万象生活（Mixc）[1][10] * 对万科（Vanke）和大多数其他物管公司维持“逊于大市”评级[1] * 修订了行业目标价，幅度为-6%至+5%，主要基于盈利预测调整，滨江集团和招商蛇口的目标价分别上调5%和7%[5][8][80][82] 房价风险与租金收益 * 房价无疑疲软，但一线城市租金率近期似乎趋于稳定，租金收益率处于2018年以来的纪录高位区域[56] * 根据CREIS数据，2025年6月Top 50城平均租金收益率为2.17%，而平均新发放抵押贷款利率约为2.8%（混合）[56] * 在“负利差”被抹平且租金现已见底的情景下，保守情况下一线城市入门级房价仍需修正约20%以上，温和情况下若借贷成本进一步下降30-50基点，则需再修正15-20%[57][58] 商业地产开发商 * 华润置地和新城控股的租金收入增长势头稳健，2025年上半年购物中心租金增长率分别为9.9%和10.8%[71] * 关键业主的账面价值约50%来自投资性物业（IP）[72][73] * 业主（华润置地 & 龙湖）的隐含开发物业（DP）板块市净率低于其他住宅建筑商[74][75] 其他重要内容 盈利与销售预测调整 * 仅对行业盈利预测进行了单位数百分比的微调，反映合约销售预测的小幅变动[5][79] * 上调了招商蛇口2025-27年的合约销售预测，建发国际集团2026-27年的预测；下调了中国海外发展、越秀地产、保利发展和华润置地的合约销售预测[76][77][78] * 下调华润置地2025年盈利预测8%，保利发展和越秀地产2025年盈利预测下调超过10%；上调招商蛇口2025-27年盈利预测14-22%[79] 目标价调整与评级变更 * 因盈利预测下调，将中国海外发展、保利发展和越秀地产的目标价下调单位数百分比[8][80] * 将滨江集团的目标市盈率从11倍上调至12倍（基于历史平均值的0.5个标准差以上），因其强劲的资产负债表可能增加股息支付以及行业最佳的ROIC[80] * 将滨江集团的收益评级从“相同或较低”调整为“相同或较高”，将中国海外发展的收益评级从“相同或较高”调整为“相同或较低”[8][9] * 将招商蛇口的估值方法从22倍2027年预期市盈率改为分类加总估值法（SOTP），以更好反映未开发的前海土地价值[82] 物理市场快照（2025年9月） * Top 70城一手房价格同比变化-2.7%，环比-0.4%；二手房价格同比变化-5.2%，环比-0.7%[23] * 一线城市一手房价格（国家统计局）同比变化-0.7%，环比-0.3%；二手房价格（中原）同比变化-7.3%，环比-1.6%[21][23] * 百强开发商合约销售同比变化3.2%（9月），9个月累计-12.8%[23]

文章核心观点 - 新加坡房地产投资信托基金最新财报季显示出各板块命运出现分化 不同板块面临独特的机遇与挑战 [1] 丰树商业城信托 - 公司受益于战略收购和有机增长 展现出新加坡郊区零售业的持久吸引力 [2] - 2025财年总收入达3.896亿新元 同比增长10.8% 净产业收入增长9.7%至2.78亿新元 [2][3] - 每单位派息增长0.6%至0.12113新元 租金调升率强劲达到7.8% 承诺入住率高达99.9% [3][4] - 购物人流量同比增长1.6% 租户销售额增长3.7% 表明零售活力超越单纯租金上涨 [4] - 债务成本在2025年第四季度降至3.5% 总杠杆率为39.6% 为未来增长提供适度空间 [5] 丰树泛亚商业信托 - 公司通过积极的投资组合管理维持派息增长 但总收入同比下降3.2%至2.185亿新元 净产业收入下降2.2% [6] - 每单位派息增长1.5%至0.0201新元 主要得益于资产处置和成本节约 而非有机增长 [7] - 新加坡旗舰项目VivoCity租金调升率达14.1% 人流量增长0.6% 租户销售额增长3.5% [7][8] - 整体承诺入住率为88.9% 低于同行 上半年整体租金调升率为负0.1% 显示租户留存面临挑战 [8] - VivoCity地下二层改造工程完成 目标投资回报率超过10% 管理层专注于现金流稳定性 [9] 数字核心房地产投资信托 - 公司2025年第三季度总收入大幅增长83.9%至1.324亿美元 净产业收入增长49.6%至6770万美元 [10] - 可分配收入仅微增1.9%至3520万美元 主要因近期收购带来较高融资成本 [11] - 北弗吉尼亚州数据中心批发价格攀升至每月每千瓦225美元 空置率创0.3%的历史新低 [11] - 截至2025年10月21日 交易价格较资产净值有39%的折价 公司年内以平均价0.565美元回购180万单位 [12] - 总杠杆率为38.5% 债务空间为4.31亿美元 为收购和进一步回购提供弹药 [13]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业[1][3] * 纪要重点分析的公司包括：华润置地、华润万象生活、中国金茂、龙湖集团、中海地产、中国海外发展等[1][3][70] 核心观点与论据 市场持续疲软，恶化趋势加速 * 9月70城新房价格环比下降0.41%，较8月的-0.30%加速下跌，各线城市跌幅均扩大[3] * 9月70城二手房价格环比下降0.64%，较8月的-0.58%恶化，仅一线城市跌幅从-0.98%微幅收窄至-0.93%，但依然疲弱[3] * 9月房地产投资同比下降21%，为过去几年最差的同比降幅[3] * 9月全国商品房销售金额同比下降12%（8月为-14%）[1][3] * 9月新开工面积同比下降14%，较8月的-20%略有收窄，但维持全年下降19%的预测[3] * 9月竣工面积同比罕见增长1%，较8月的-21%改善，但主要得益于写字楼/商业物业的集中竣工[3] 数据差异与高基数下的前景担忧 * 9月Top 100房企销售额同比增长3%，与国家统计局公布的全国销售下降12%出现罕见差异，可能源于销售合同签订与备案登记的时间差[1][3] * 由于2024年9月下旬政策刺激造成的高基数，预计2025年第四季度同比降幅将扩大，全国销售金额预计同比下降15%，Top 100房企销售暗示降幅可能超过30%[1][3] * 维持2025年全年销售金额同比下降10%的预测（年初至今下降8%）[3] * 将2025年全年房地产投资预测下调至同比下降14%[3][4] 政策支持预期升温 * 当前市场背景增加了决策层出台新一轮政策支持的可能性，逻辑是“越差越好”[1] * 与2024年4月（5月政策前）和2024年8月（9月政策前）的关键指标相比，70城房价环比跌幅和销售同比跌幅似乎尚未“足够差”[4] * 但一线城市房价环比跌幅和房地产投资（影响FAI）的读数已经“足够差”[4] * 尤其10月基数更高，销售跌幅可能显著恶化，届时将看起来“足够差”以触发更强政策[4] 投资建议 * 基本面首选股为华润置地、华润万象生活和中国金茂[1] * 在政策引发的反弹中，非国企看好龙湖集团，国企落后者看好中海地产/中国海外发展有更大上涨空间[1] 其他重要内容 详细数据对比 * 提供2025年9月与2024年4月、2024年8月（政策出台前一个月）的关键数据对比表，显示各项指标变化[5][6] * 包含截至2025年9个月的年度预测数据表，涵盖销售、新开工、竣工、在建面积、房地产投资、土地销售等多项指标[44] 市场结构变化 * 一线城市二手房挂牌量在9月环比微降4%，但仍处于高位[3][16] * 不同能级城市房价表现分化，但9月各能级城市新房价格环比跌幅均加深[3][14] 风险提示 * 文件包含分析师认证、重要披露声明、评级定义、估值风险、评级分布、法律实体信息等常规合规内容[2][74][77][80]

高收益股息股投资策略 - 高收益股票可为多元化的投资组合带来更多收入，关键在于平衡风险与回报 [1] - 最优质的股息股兼具相对安全性和增长潜力，其现金分红可随时间稳步增长 [1] Energy Transfer (ET) 公司分析 - 公司是北美领先的中游能源公司，运营超过14万英里的管道及收集、处理、储存和出口设施网络 [4][5] - 资产促进石油、天然气、丙烷等碳氢产品在美国境内及80个国际市场的运输 [5] - 公司正在路易斯安那州查尔斯湖开发液化天然气出口终端，以满足因俄乌战争加速的欧洲对替代俄罗斯天然气的需求 [7] - 美国制造业回流趋势使公司作为领先能源供应商有望获益 [8] - 公司采用主有限合伙制，旨在将几乎所有利润传递给投资者，当前股息收益率达8%，管理层预计每年分红增长最高可达5% [9] - 公司当前股价为16.76美元，市值580亿美元，股息收益率为0.08% [6][7] Realty Income (O) 公司分析 - 公司是一家房地产投资信托，拥有15,600处商业物业，出租给跨越91个行业的1,600多家租户 [11] - 广泛的客户基础使收入来源多元化，降低了因行业特定问题导致租金拖欠的风险 [11] - 主要租赁给对电子商务竞争有强大护城河的公司，如折扣零售商、家装连锁店和健身中心，顶级客户包括沃尔玛、家得宝和LA Fitness [12] - 自1992年以来 occupancy rate 持续高于96%，2025年上半年达到98.6% [13] - 公司已宣布连续664次月度股息，并连续112个季度增加分红，按当前股价计算，股息收益率为5.5% [14] - 管理层估计其总可寻址市场高达14万亿美元，为未来增长留有充足空间 [15] - 美联储未来几个月可能进一步降息，这将有助于降低公司借贷成本，从而增加利润 [16] - 公司当前股价为60.02美元，市值550亿美元，股息收益率为0.05% [11]

文章核心观点 - 2025年上半年新加坡房地产投资信托板块整体面临高利率带来的融资成本上升和估值压力 [1] - 五只房地产投资信托逆势实现每单位派息增长 展现出投资组合管理的韧性和强劲的运营基本面 [1] - 积极的租金调升、战略性的收购与处置以及自律的资本配置是这些房地产投资信托在逆境中增长的关键 [17] 凯德综合商业信托 - 2025年上半年每单位派息同比增长3.5%至0.0562新元 可分配收入大幅增长12.4%至4.119亿新元 [2][3] - 零售组合租金调升率达7.7% 办公组合租金调升率为4.8% 截至2025年6月30日承诺入住率保持在96.3%的高位 [3] - 计划对Lot One和Tampines Mall进行资产提升计划 总投资额约6100万新元 目标投资回报率为7% [4] 吉宝数据中心房地产投资信托 - 作为数据中心房地产投资信托 截至2025年6月30日管理资产规模约50亿新元 投资组合涵盖10个国家的24个数据中心 [6] - 2025年上半年收入增长34.4%至2.113亿新元 净房地产收入增长37.8%至1.828亿新元 每单位派息增长12.8%至0.05133新元 [6] - 实现51%的正面租金调升 投资组合入住率强劲达95.8% 加权平均租赁期满为6.9年 [7] 精英英国商业房地产投资信托 - 专注于英国商业地产 近期宣布2025年上半年每单位派息同比增长10%至0.0154英镑（0.027新元） [9] - 受益于与政府租户签订的稳定长期租约 截至2025年6月30日投资组合入住率稳固在95.0% [9] - 加权平均租赁期为2.9年 其专注于长期租约和关键任务租户的策略提供了可靠的收入来源 [10] 星狮地产信托 - 2025年上半年每单位派息同比增长3.7%至0.03155新元 [15] - 新加坡投资组合承诺入住率强劲 办公部分达99% 零售部分达98% 办公和零售租金调升率分别为10%和17.2% [15] - 澳大利亚投资组合实现22.9%的正面租金调升 但承诺入住率从89.1%微降至88.6% [15] AIMS亚太房地产投资信托 - 截至2025年3月31日财年每单位派息增长2.6%至0.096新元 投资组合包含40个工业、物流和商业园物业 [11] - 截至2025年6月30日整体投资组合入住率为93.7% 加权平均租赁期为4.4年 [12] - 通过积极的资产升级创造价值 7 Clementi Loop的资产提升计划预计于2026财年第二季度完成 [12] 行业运营趋势 - 积极的租金调升是关键驱动因素 数据中心信托调升率高达51% 零售信托调升率可达18% [3][7][16] - 高承诺入住率是普遍特征 各信托入住率均高于93.7% 部分细分市场如办公可达99% [3][7][12][15] - 战略性资产管理和资本回收是共同策略 包括资产提升计划、选择性收购和非核心资产处置 [4][5][12][13]

海峡时报指数（STI）构成与审查机制 - 海峡时报指数是新加坡股市的基准指数，由30家顶尖公司组成，其成分股并非固定不变 [1] - 指数每季度进行审查，表现不佳的公司可能被替换，最近一次变动在2025年6月23日，Jardine Cycle & Carriage被剔除，Keppel DC REIT加入 [1] - 审查会公布5家公司的储备名单，这些是未来最有可能入选成分股的公司，且目前均支付股息 [2][3] 储备名单公司概览 - 2025年9月，储备名单出现变动，Olam Group和YangZijiang Financial新晋，取代了CapitaLand Ascott Trust和ComfortDelGro Corporation [3] - 当前储备名单包括五家公司：Keppel REIT、NetLink NBN Trust、Suntec REIT、YangZijiang Financial和Olam Group [3][4][7][10][12][16] Keppel REIT - 公司是一家房地产投资信托，拥有价值94亿新元的13处优质商业地产，分布在新加坡、澳大利亚、韩国和日本 [4] - 2025年上半年，物业收入同比增长9.1%至1.365亿新元，净物业收入同比增长11.8%至1.083亿新元 [4] - 每单位派息（DPU）下降2.9%至0.0272新元，但按当前1.00新元的价格计算，股息收益率为5.5%，投资组合入住率保持健康为95.9% [5] NetLink NBN Trust - 公司拥有并运营新加坡全国性的无源光纤网络基础设施，84%收入来自受监管服务 [7] - 截至2026年3月31日的财年第一季度，收入同比增长1.9%至1.028亿新元，但税后利润同比下降9.2%至2330万新元 [8] - 公司为2025财年宣布每单位派息0.0536新元，按0.96新元单位价格计算，收益率为5.6%，净负债比率为20% [8][9] Suntec REIT - 该房地产投资信托管理着122亿新元的资产组合，包括新加坡的Suntec City Mall和会展中心，以及澳大利亚和英国的资产 [10] - 2025年上半年，总收入同比增长3.3%至2.345亿新元，净物业收入增长5.6%至1.595亿新元，DPU增长3.7%至0.03155新元，股息收益率为4.8% [10] - 投资组合入住率表现优异，新加坡办公室为99.0%，零售为98.0%，澳大利亚为88.6%，融资成本从4.06%降至3.82% [11] YangZijiang Financial - 公司业务涵盖基金管理、投资管理和海事投资，截至2025年6月30日，管理资产总额为40.6亿新元，每股净资产为1.11新元 [12][14] - 2025年上半年，总收入同比下降23%至1.236亿新元，但归属股东利润增长28%至1.377亿新元 [13] - 基于2024年0.346新元的派息，股息收益率约为3.0%，公司正积极调整投资组合，专注于东南亚业务并减少中国房地产风险敞口 [14][15] Olam Group - 公司是一家全球农产品企业，2025年上半年持续经营业务收入同比猛增49.8%至153亿新元，主要受Olam Food Ingredients部门强劲表现推动 [16] - 归属股东利润同比飙升574%至3.238亿新元，持续经营业务从亏损转为盈利1.773亿新元，自由现金流改善至负9.748亿新元 [17] - 公司宣布中期股息每股0.02新元，按0.99新元股价计算收益率为5.1%，截至2025年6月30日持有16亿新元现金，债务为153亿新元 [18]

行业宏观背景 - 房地产投资信托基金在多年表现不及标准普尔500指数和科技板块后正重回市场[1] - 美联储计划在2025年剩余时间和2026年降息为行业创造了潜在的超级周期场景[1] - 此轮降息与以往不同伴随较高通胀和经济增长放缓可能引发滞胀使实物资产表现优于金融资产[2] - 房地产投资信托基金作为金融资产其价值直接与持有的物业组合及收入挂钩类似于黄金等实物资产[3] Realty Income Corp (NYSE: O) 分析 - 公司专注于商业地产并只租赁给零售和必需消费品领域的顶级优质租户拥有最稳定和可预测的物业组合[4] - 公司有能力每月向股东支付股息每股派息3.23美元年化股息收益率为5.37%[5] - 该股息收益率不仅足以跑赢美国通胀率也远高于十年期国债收益率[6] - 5.37%的收益率处于公司历史收益率范围的高位表明其房地产组合可能被低估[7] - 管理层计划在2025年进行价值660亿美元的潜在收购以获取廉价物业和高租金收益[7] - Cantor Fitzgerald分析师Richard Anderson给予公司目标价64美元较共识目标62.25美元有溢价较当前价格有6.5%上行潜力[8] Equity Residential (NYSE: EQR) 分析 - 该房地产投资信托基金主要持有多户住宅地产其周期性低于大多数同行但安全性不及Realty Income[9] - 其物业位于建筑稀缺区域能获得更高的租金溢价为投资者提供额外上行空间[9] - 重返办公室趋势和住房市场僵局为公司带来顺风平均房价超过50万美元且抵押贷款利率高于6%使租房成为主要选择[10] - 多户住宅成为优质资产每股派息2.77美元年化股息收益率为4.42%高于通胀和国债收益率[11] - 该股息收益率处于历史高位表明物业可能被低估华尔街分析师共识目标价为74.32美元较当前价格有18.6%溢价[12] Camden Property Trust (NYSE: CPT) 分析 - 该基金与Equity Residential类似但其持有的物业更集中于美国阳光地带地区对当地就业和人口增长更为敏感[13] - 由于区域集中度该组合被视为今日列表中最具风险但也提供最佳上行潜力如果住房市场可负担性主题持续[14] - 公司每股派息4.20美元年化股息收益率为4.07%与其他房地产投资信托基金一样该收益率处于历史高位表明组合被低估且可能与阳光地带实际状况脱节[14] - Barclays分析师Richard Hightower给予公司目标价127美元高于共识目标121.73美元较当前价格有23%上行潜力[15]