文章核心观点 - 公司宣布根据2024年6月12日股东授予的一般授权及与杰富瑞国际有限公司的股份回购协议回购A类股份的详情 [2] 股份回购交易情况 - 交易于伦敦证券交易所进行，2025年6月6日回购3000股A类股份，最高/最低价格为14.50英镑/14.34英镑，股份ISIN为GG00B1ZBD492 [3] - 回购的A类股份将全部注销，注销后已发行A类股份为45,533,911股，公司还有3,150,408股A类股份库存股，市场确定是否需通知公司权益时应使用45,533,911个投票权数字 [3] 公司信息 - 公司为NB Private Equity Partners Limited（NBPE），是封闭式投资公司，注册地为根西岛，获根西金融服务委员会必要同意 [4][7] - 公司与全球领先私募股权公司一起进行直接私募股权投资，投资经理为NB Alternatives Advisers LLC，多数直接投资不向第三方普通合伙人支付管理费和附带权益，费用效率更高 [4] - 公司通过净资产价值增长实现资本增值，同时每半年支付股息 [4] 投资管理公司信息 - 投资管理公司为Neuberger Berman Group LLC间接全资子公司NB Alternatives Advisers LLC，负责公司投资的采购、执行和管理 [4] - Neuberger Berman成立于1939年，是员工持股的私人独立投资管理公司，在26个国家有超2800名员工，管理5150亿美元的股票、固定收益、私募股权、房地产和对冲基金投资组合 [5] - 该公司投资理念基于积极管理、基本面研究和积极所有权，过去11年被《养老金与投资》评为资产管理领域最佳工作场所之一 [5] 联系方式 - 如需更多信息可联系NBPE投资者关系部+44 20 3214 9002、Luke Mason NBPrivateMarketsIR@nb.com、Kaso Legg Communications +44 (0)20 3882 6644、Charles Gorman nbpe@kl - communications.com等 [4]

文章核心观点 公司宣布根据2024年6月12日股东授予的一般授权及与杰富瑞国际有限公司的股份回购协议回购A类股份的详情 [1] 分组1：股份回购交易详情 - 2025年6月2日在伦敦证券交易所回购3800股A类股份 [2] - 每股最高价格14.50英镑，最低价格14.20英镑 [2] - 回购股份的ISIN编号为GG00B1ZBD492 [2] - 回购的A类股份将全部注销，注销后已发行A类股份为45546161股 [2] - 公司还有3150408股A类股份作为库存股 [2] 分组2：公司信息 - 公司为封闭式投资公司，注册地在根西岛，已获根西金融服务委员会必要同意 [6] - 公司与全球领先私募股权公司一起进行直接私募股权投资 [3] - 投资经理为NB Alternatives Advisers LLC，是Neuberger Berman Group LLC的间接全资子公司 [3] - 公司多数直接投资无需向第三方普通合伙人支付管理费和附带权益，费用效率高于其他上市私募股权公司 [3] - 公司通过净资产价值增长实现资本增值，每半年支付一次股息 [3] - 公司的LEI编号为213800UJH93NH8IOFQ77 [4] 分组3：投资管理公司信息 - Neuberger Berman成立于1939年，为员工持股的私人独立投资管理公司 [4] - 公司在26个国家拥有超2800名员工，管理着5150亿美元的股票、固定收益、私募股权、房地产和对冲基金投资组合 [4] - 公司投资理念基于积极管理、基本面研究和主动所有权 [4] - 过去11年被《养老金与投资》评为资金管理领域最佳工作场所之一 [4]

文章核心观点 公司公布2025年第二季度（截至3月31日）财务结果，在本季度增强了财务实力，投资组合规模扩大，投资收益和费用均有所增加，流动性和资本资源充足，近期还有信贷安排和证券化等方面的发展 [1][7] 财务亮点 资产与负债 - 投资组合规模达23.441亿美元，净资产10.671亿美元，GAAP每股净资产值11.07美元，季度变化-2.4% [2] - 信贷安排2.738亿美元，2036资产支持债务2.844亿美元，2036 - R资产支持债务2.653亿美元，2026票据1.842亿美元，2037资产支持债务3.581亿美元，监管债务与权益比率1.29倍，季度末债务投资加权平均收益率10.5% [2] 运营结果 - 净投资收入2500万美元，GAAP每股净投资收入0.28美元，核心每股净投资收入0.28美元，每股宣布分红0.31美元 [2] 投资组合活动 - 投资购买额2.933亿美元，投资销售和还款额1.224亿美元 [2] PSSL投资组合数据 - PSSL投资组合规模10.602亿美元，投资购买额6000万美元，投资销售和还款额3680万美元 [2] 投资组合与投资活动 投资组合构成 - 截至2025年3月31日，投资组合总计23.441亿美元，包括21.002亿美元第一留置权担保债务、440万美元次级债务和2.395亿美元优先股和普通股权益，债务组合约100%为可变利率投资 [7] - 截至2024年9月30日，投资组合总计19.835亿美元，包括17.467亿美元第一留置权担保债务、270万美元第二留置权担保债务和次级债务以及2.341亿美元优先股和普通股权益，债务组合约100%为可变利率投资 [8] 投资与销售情况 - 2025年第一季度投资2.933亿美元，销售和还款额1.224亿美元；上半年投资9.002亿美元，销售和还款额5.237亿美元 [9] - 2024年第一季度投资3.383亿美元，销售和还款额1.448亿美元；上半年投资6.409亿美元，销售和还款额2.487亿美元 [10] PSSL投资组合情况 - 截至2025年3月31日，PSSL投资组合总计10.602亿美元，由118家公司组成，平均投资规模900万美元，债务投资加权平均收益率10.5% [11] - 截至2024年9月30日，PSSL投资组合总计9.133亿美元，由109家公司组成，平均投资规模840万美元，债务投资加权平均收益率11.4% [11] - 2025年第一季度PSSL投资6000万美元，销售和还款额3680万美元；上半年投资2.849亿美元，销售和还款额1.234亿美元 [12][13] - 2024年第一季度PSSL投资8010万美元，销售和还款额4950万美元；上半年投资1.559亿美元，销售和还款额7720万美元 [14] 运营结果 投资收入 - 2025年第一季度和上半年投资收入分别为6190万美元和1.289亿美元，主要来自第一留置权担保债务和其他投资 [16] - 2024年第一季度和上半年投资收入分别为4440万美元和8230万美元 [16] 费用 - 2025年第一季度和上半年费用分别为3690万美元和7400万美元，包括债务相关利息和费用、管理费、激励费等 [17] - 2024年第一季度和上半年费用分别为2530万美元和4380万美元 [17] 净投资收入 - 2025年第一季度和上半年净投资收入分别为2500万美元（每股0.28美元）和5500万美元（每股0.64美元） [18] - 2024年第一季度和上半年净投资收入分别为1910万美元（每股0.31美元）和3850万美元（每股0.64美元） [18] 净实现收益或损失 - 2025年第一季度和上半年净实现收益（损失）分别为 - 350万美元和2310万美元 [19] - 2024年第一季度和上半年净实现收益（损失）分别为400万美元和90万美元 [19] 投资和债务的未实现增值或贬值 - 2025年第一季度和上半年投资未实现增值（贬值）净变化分别为 - 2080万美元和 - 4970万美元 [20] - 2024年第一季度和上半年投资未实现增值（贬值）净变化分别为770万美元和1390万美元 [20] - 2025年第一季度和上半年信贷安排未实现增值（贬值）净变化分别小于10万美元和10万美元 [22] - 2024年第一季度和上半年信贷安排未实现增值（贬值）净变化分别小于10万美元和 - 10万美元 [22] 运营导致的净资产净变化 - 2025年第一季度和上半年运营导致的净资产净增加（减少）分别为120万美元（每股0.01美元）和2960万美元（每股0.34美元） [23] - 2024年第一季度和上半年运营导致的净资产净增加（减少）分别为3110万美元（每股0.51美元）和5360万美元（每股0.89美元） [23] 流动性与资本资源 资金来源与用途 - 流动性和资本资源主要来自运营现金流、投资销售和还款收益、证券发行和债务融资收益，资金主要用于投资组合公司和支付费用 [24] 债务融资情况 - 2025年2月完成4.746亿美元定期债务证券化，保留8510万美元次级票据和2850万美元BBB - (sf) D类票据，加权平均信用利差1.59%，2037年4月20日到期 [25] 债务成本与借款能力 - 2025年和2024年上半年年化债务加权平均成本分别为6.8%和7.1% [26] - 截至2025年3月31日和2024年9月30日，信贷安排未使用借款能力分别为4.621亿美元和1.921亿美元 [26] 现金等价物 - 截至2025年3月31日和2024年9月30日，现金等价物分别为1.114亿美元和1.121亿美元 [27] 股票发行情况 - 2025年第一季度和上半年通过2024年ATM计划分别发行1156.2万股和1883.8万股普通股，平均价格分别为每股11.34美元和11.35美元，净收益分别为1.31亿美元和2.132亿美元 [28] - 2024年第一季度和上半年通过2022年ATM计划发行449.3436万股普通股，平均价格每股11.35美元，净收益5100万美元 [28] 现金流量情况 - 2025年上半年运营活动使用现金3.508亿美元，融资活动提供现金3.501亿美元 [29] - 2024年上半年运营活动使用现金3.545亿美元，融资活动提供现金3.792亿美元 [31] 分红情况 - 2025年第一季度和上半年每股宣布分红0.3075美元和0.615美元，总分红分别为2770万美元和5290万美元 [32] - 2024年第一季度和上半年每股宣布分红0.3075美元和0.615美元，总分红分别为1880万美元和3690万美元 [32] 近期发展 信贷安排修订 - 2025年4月修订信贷安排协议，定价降至SOFR加200个基点，再投资期延长至2028年8月，到期日延长至2030年8月，最高第一留置权预支率提高至72.5%，承诺金额从7.36亿美元降至7.18亿美元 [33] PSSL证券化 - 2025年4月PSSL完成3.01亿美元债务证券化，加权平均信用利差1.71%，再投资期至2029年4月，债务2037年4月到期，所得款项用于偿还部分3.25亿美元有担保信贷安排 [34] 公司与顾问介绍 公司介绍 - 公司是一家业务发展公司，主要投资美国中端市场公司的浮动利率优先担保贷款，也会进行股权投资，由PennantPark Investment Advisers, LLC管理 [40] 顾问介绍 - PennantPark Investment Advisers, LLC是领先的中端市场信贷平台，管理约100亿美元可投资资本，自2007年成立以来为投资者提供中端市场信贷投资机会，总部位于迈阿密，在多地设有办事处 [41]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净收入为330万美元，摊薄后每股0.11美元；现金可分配金额（CAD）为710万美元，每股0.31美元 [13] - 第一季度GAAP净收入受390万美元利率衍生品非现金未实现损失影响，约每股0.17美元 [13] - 截至3月31日，摊薄后每股账面价值为12.59美元，较12月31日减少0.56美元 [14] - 截至3月31日，无限制现金及现金等价物为5140万美元，较12月31日大幅增加；担保信贷额度可用余额约4150万美元 [16] - 债务投资组合总计12.9亿美元，占总资产84%；债务融资设施未偿还本金余额约16亿美元，较12月31日减少约370万美元 [19][23] 各条业务线数据和关键指标变化 债务投资业务 - 拥有85只抵押收入债券，为13个州的经济适用型多户住宅、老年和专业护理物业提供永久融资；拥有6笔政府发行人贷款，为4个州的经济适用型多户住宅建设或翻新提供融资 [20] - 第一季度为抵押收入债券、政府发行人贷款及相关投资承诺提供资金6060万美元，正常赎回和偿还约1.13亿美元 [20] - 截至3月31日，债务投资未来资金承诺约5200万美元，将在约12个月内提供资金 [20] 合资企业股权投资业务 - 截至3月31日，合资企业股权投资组合包括11处房产，账面价值约1.68亿美元 [22] - 1月出售Vantage at Tomball项目，收到1420万美元；本周出售Vantage at Halodis项目，预计第二季度报告180万美元投资收入和16.3万美元出售收益 [22][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，美国市政债券市场表现不佳，投资级免税债券是表现最差的固定收益资产类别 [28] - 10年期MMD从2月的3%升至3月的3.26%，30年期MMD从4.01%升至4.24%；截至昨日收盘，10年期MMD为3.33%，30年期MMD为4.4% [29] - 10年期市政债券与国债比率从2月下旬的66%升至77%，30年期从84%升至91% [30] - 1 - 4月市场发行量大，平均每月约42.5亿美元；巴克莱预测5月供应为40 - 44亿美元 [31] - 第一季度基金总资金流入110亿美元，4月流出36亿美元 [31] - 过去12个月平均每周二级市场交易量为350亿美元 [32] - 第一季度市政高等级指数总回报率为 - 0.2%，高收益指数为0.8% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与贝莱德成立新的建设贷款合资企业，填补商业银行在经济适用房建设贷款方面的空白，深化与现有赞助商关系并建立新关系 [32][33] - 继续发行B系列优先股，以吸引新老投资者 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市政债券市场不确定性仍是投资者的共同主题，公司未观察到华盛顿立法和监管事件对投资的重大影响 [30][31] - 多户住宅投资市场尚未完全好转，仍面临利率压力和资本回报率预期无显著变化的逆风 [46][47] 其他重要信息 - 稳定抵押收入债券投资组合底层物业的实际入住率截至3月31日为89.5% [8] - Vantage合资企业股权投资包括5处房产，4处已完工，1处待评估开发或出售；部分房产租赁活动良好 [10] - Velage Senior Living Carson Valley项目已获得入住证书，预计不久开业，目前有70多个床位有租赁押金 [12] - Jessam at Hayes Farm项目接近建设完工，已开始租赁活动 [12] 问答环节所有提问和回答 问题1: 联邦、州和地方政府的拟议转变是否会影响市政信用评级和估值？ - 目前处于早期阶段，政府提出的一些预算提案需经国会程序，最终结果尚不确定 [36][37][38] 问题2: 关税是否改变了公司对与贝莱德合资企业业务的近期看法？ - 目前与赞助商讨论的交易暂未受关税对建筑材料成本影响的显著影响，后续需关注实时数据 [41][42] 问题3: 与贝莱德合资企业的业务管道规模如何？ - 与贝莱德合资企业的承诺资本约8300万美元，贷款能力约4.5亿美元，计划在未来12 - 18个月内部署或承诺该资本 [44] 问题4: 未来合资企业销售收益是否会比历史水平更温和，除保险外还有哪些因素影响？ - 保险成本仅对Tomball资产销售有显著影响，Vantage at Halodis资产未出现相同情况；多户住宅市场投资仍面临逆风，公司将继续监测 [45][46][47] 问题5: Vantage合作伙伴在盈利能力较低的情况下表现如何？ - Vantage的业务模式不仅依赖销售收益，还有开发商费用，双方利益一致，公司对合作无担忧 [50][51][52] 问题6: 抵押收入债券和政府发行人贷款业务的ROE近期变化情况？ - 由于套期保值计划，ROE预计在投资期内保持相对稳定，个别投资预计也不会有显著变化 [54][55][56] 问题7: 在Jelote销售中，公司购买的债券占总发行债券的比例及该交易的套期保值ROE情况？ - 公司购买了约15%的高级A1债券和50%的B系列债券；交易刚完成，杠杆条款未最终确定，后续将跟进ROE情况 [58][59]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后每股净收入为0.70美元，2024年第一季度为净亏损0.83美元，主要因利息收入增加 [4] - 2025年第一季度利息收入增至2200万美元，2024年第一季度为净亏损160万美元，因利率上升带动 [5] - 2025年第一季度利息支出较上年同期减少70万美元，因2024年第一季度去杠杆化 [5] - 2025年第一季度摊薄后每股可分配收益为0.41美元，2024年同期为负0.46美元，因当季净收入增加 [5][6] - 2025年第一季度摊薄后每股可分配现金为0.45美元，2024年同期为0.60美元 [5] - 2025年第一季度支付每股0.50美元的常规股息，董事会已宣布2025年第二季度每股0.50美元的股息，第一季度股息由可分配现金覆盖0.9倍 [6] - 每股账面价值从2024年第四季度增长1.47%至17.22美元，主要因优先股投资未实现收益 [6] - 2025年第二季度摊薄后每股可分配收益中点为0.43美元，范围0.38 - 0.48美元；摊薄后每股可分配现金中点为0.48美元，范围0.43 - 0.53美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合由85项投资组成，总未偿余额12亿美元，按行业分配：多户住宅49.4%、生命科学31.9%、单户租赁15.6%、仓储1.6%、专业制造0.9%、码头0.6% [8] - 按投资类型分配：CMBS BPs 28.4%、夹层贷款24.7%、优先股投资19%、循环信贷安排12.9%、高级贷款10.4%、IO条带4.2%、本票0.3% [8] - 投资抵押资产地理分配：马萨诸塞州26%、得克萨斯州16%、加利福尼亚州7%、佐治亚州6%、马里兰州5%、佛罗里达州4%，其余州暴露低于4% [8] - 投资组合抵押物75.2%已稳定，贷款价值比58.7%，加权平均债务服务覆盖率1.46倍 [8] - 公司有8.315亿美元未偿债务，其中4.336亿美元（52.1%）为短期债务，加权平均债务成本6%，加权平均到期期限1.2年，债务由8.628亿美元抵押物担保，加权平均到期期限4年，债务权益比1.33倍 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学领域，实验室租赁仍具挑战性，因新政府关税和NIH资金不确定性，延迟资本分配决策，但预计短期内会做出决策 [11] - 住宅市场，2024年多户住宅单元吸收量创纪录达66.7万套，2025年第一季度全国吸收超13.8万套，创第一季度租赁和需求表现纪录，Sunbelt市场在第一季度吸收量排名前十的市场中占多数 [13] - 自存储领域，公司已找到、评估并承诺四个有吸引力的自存储开发机会，收益率8.1 - 8.5%，预计利用合理A类票据杠杆后回报率约18.5% [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将参与Freddie的K交易，关注多户住宅预租赁交易中出现的短期延伸高级机会，以稳定资产并促进住宅租赁，预计可获得250 - 350个基点的利差 [30] - 公司希望在重新杠杆化后交易50个此类机会，并推进四个自存储开发项目 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对本季度表现满意，生命科学领域有进展，住宅资产近期和中期前景乐观，将在关键业务领域保持活跃并期待未来季度持续增长 [16] - 宏观不确定性对生命科学和关税相关经济部分有暂时影响，但预计6月或7月解决，住宅领域流动性增加，未来两三年住宅资产前景良好 [20][21] 其他重要信息 - 2025年第一季度，公司为生命科学优先股提供5500万美元资金，购买1500万美元CMBS IO条带，债券等效收益率7.22%，出售180万股B系列累积可赎回优先股，净收益4470万美元 [6][7] - 公司积极推销多项股权投资，有望在本季度及今年剩余时间实现约7500万美元新股权，用于重新杠杆化并投入创收资产 [15] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司在信贷方面的情况，信用损失拨备是否针对特定资产，宏观不确定性有无影响 - 上季度公司实施CECL储备的加权平均基本情景和下行情景，还有一项私人优先股主动计提储备，导致信用损失拨备增加，整体CECL储备在同行中很低，投资组合表现良好 [18][19] - 生命科学和关税相关经济部分受宏观不确定性暂时影响，预计6 - 7月解决，住宅领域未受影响，流动性增加 [20] 问题2: 加权平均基本情景和下行情景与私人优先股的拨备分配比例 - 两者大致各占50% [22] 问题3: 生命科学项目租赁情况，租赁比例、租户情况及剩余资金需求 - 项目三分之二正在谈判租赁，预计第二季度签约，租赁收入将带来超10%的债务收益率，涉及两个租户，公司对该项目剩余资金承诺约4000万美元 [12][23][25] 问题4: 公司未来关注的投资机会 - 公司将参与Freddie的K交易，关注多户住宅预租赁交易中的短期延伸高级机会，预计可获得250 - 350个基点利差，同时推进四个自存储开发项目 [30][31]

业绩总结 - 2025年第一季度每股稀释GAAP净亏损为0.80美元，EAD亏损为0.86美元[10] - 2025年第一季度的总收入为17,002千美元，较2024年同期的18,768千美元下降约9.4%[50] - 2025年第一季度的净亏损为730千美元，而2024年同期的净收入为4,924千美元[50] - 2025年第一季度的净利息收入为5,603千美元，较2024年同期的11,360千美元下降约50.7%[50] - 2025年第一季度的房地产收入为11,366千美元，较2024年同期的7,371千美元增长53.9%[50] - 2025年第一季度的总运营费用为17,248千美元，较2024年同期的19,794千美元下降约12.9%[50] 用户数据 - 截至2025年3月31日，CRE贷款组合的总价值为14亿美元，贷款的加权平均贷款价值比（LTV）为81%[12] - 2025年第一季度净贷款偿还总额为1.207亿美元，CRE贷款组合中89.5%的贷款按时支付[10] - CRE贷款组合中，77%专注于多家庭房地产[10] - 2025年第一季度，CRE贷款组合中42%的贷款被评为风险等级4或5[31] 财务状况 - 截至2025年3月31日，总流动性为8740万美元，账面价值为28.50美元，较2024年第四季度的28.87美元有所下降[12] - 2025年第一季度的总资产为18亿美元，负债总额为13亿美元，杠杆比率为2.9倍[14] - 截至2025年3月31日，借款总额为1,271,070千美元，较2024年12月31日的1,360,371千美元下降[49] - 截至2025年3月31日，股东权益总额为430,099千美元，较2024年12月31日的439,128千美元下降[49] - 2025年第一季度的CECL准备金总额为3160万美元，其中包括2640万美元的普通准备金和470万美元的特定准备金[19] - 2025年第一季度CECL准备金占比为2.26%[52] 未来展望与策略 - 2025年第一季度的加权平均资本成本（WACC）为6.87%[36] - 2023年第二季度至2025年第一季度CECL准备金占CRE贷款组合的比例变化显示出市场流动性和波动性增加[53] - 公司主要专注于发起、持有和管理商业房地产抵押贷款及相关投资[68] 其他信息 - 2025年第一季度的管理费用为1,631千美元，较2024年同期的1,627千美元略有上升[50] - 2025年第一季度的非现金股权补偿费用为81.5万美金，2024年同期为47.7万美金[51] - 2025年第一季度的房地产折旧和摊销费用为115.5万美金，2024年同期为123.8万美金[51] - 2025年第一季度的核心活动实现的损失为70万美金[51]

Redwood Trust (RWT) Q1 2025 Earnings Call April 30, 2025 05:00 PM ET Company Participants Kaitlyn Mauritz - Head - IRChristopher Abate - Chief Executive Officer and DirectorDashiell Robinson - PresidentBrooke Carillo - Chief Financial OfficerCrispin Love - DirectorEric Hagen - Managing Director Conference Call Participants Douglas Harter - Equity Research AnalystRichard Shane - AnalystDonald Fandetti - AnalystSteven Delaney - Analyst Operator Greetings, and welcome to the Redwood Trust First Quarter twenty ...

财务数据和关键指标变化 - GAAP每股账面价值在4月21日较季度末增长1% - 1.5%，预计目前仍维持该水平 [6] - 第一季度GAAP收益为1440万美元，即每股0.10美元，上一季度亏损840万美元，即每股负0.07美元 [22] - 第一季度每股账面价值为8.39美元，上一季度为8.46美元，第一季度经济回报率为1.3% [23] - 第一季度可分配收益（EAD）为1980万美元，即每股0.14美元，上一季度为1840万美元，即每股0.13美元 [24] - 第一季度末无限制现金为2.6亿美元，上年末为2.45亿美元；有追索权杠杆为2.5倍，上一季度为2.4倍 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 Sequoia业务线 - 第一季度锁定量达40亿美元，环比增长73%，市场份额从2024年的4% - 5%及长期平均约2%提升至67% [11][12] - 第一季度净收入为2580万美元，季度ROE为28%，上一季度为23% [24] Aspire平台 - 第一季度贷款收购量略超1亿美元，已与25个独立卖家锁定贷款，并积极引入新的发起合作伙伴 [14] CorVest平台 - 第一季度发放贷款4.82亿美元，较第四季度下降4%，同比增长48% [16] - 第一季度净收入为130万美元，若排除收购相关无形资产摊销则为290万美元，季度ROE为20% [25] Redwood Investments - 第一季度净收入为2290万美元，上一季度为280万美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月金融市场价格和利差波动剧烈，类似2020年3月，但抵押贷款市场未受不成比例影响 [5] - 10年期国债收益率1月为4.8%，目前低于4.2%，30年期优质巨额固定利率贷款自1月1日以来利率波动在100个基点范围内 [78][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为抵押贷款融资方式正经历变革，作为大型资金来源与贷款发起人和赞助商网络的中介，有望发挥变革性作用 [9][10] - 2025年追求业务量目标时，与市场供需双方的战略合作伙伴关系仍是增长举措的关键部分 [10] - 调整生产优先级以应对新兴地方趋势，满足增长目标并获得有吸引力的风险调整后回报 [19] - 积极减少对遗留过桥贷款组合的敞口，优先解决以优化净现值 [20] - 评估包括股票回购在内的资本结构替代方案，以应对当前股价相对于账面价值的折价 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境近期发生重大变化，贸易政策升级和利率波动导致市场避险情绪升温，许多经济学家预计衰退风险上升 [27] - 虽第二季度业务量可能因市场条件出现短期波动，但公司仍有望实现全年目标 [31] - 对全年EAD ROE的指导目标为9% - 12%，较第一季度有显著提升 [31][58] 其他重要信息 - 公司鼓励阅读年度报告10 - K表格，其中描述了可能对公司业绩产生重大影响的因素 [3] - 电话会议中提及GAAP和非GAAP财务指标，非GAAP指标不应单独使用或替代GAAP指标，两者的调节信息可在公司网站的第一季度Redwood review中查看 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍4月公司如何对冲投资组合以及如何实现账面价值增长 - 公司未透露具体对冲方式，但表示将管道业务视为动态业务，不断周转资金和转移风险，通过多次Sequoia交易、批量出售贷款等方式有效管理该时期的投资组合 [33] 问题2: Sequoia利差情况如何，是否影响目标收入利润率 - 4月市场波动剧烈，上半月有避险心态，随后利差恢复，最新交易利差较TBAs低1个百分点，回到更正常水平，公司有信心实现或超过75 - 100个基点的长期利差目标 [35][36] 问题3: 公司如何管理第一季度锁定40亿美元业务量带来的流动性和执行风险 - 公司强调速度和高效转移风险的能力，季度末管道业务的一半自3月31日以来已出售或证券化，包括整笔贷款销售和证券化，了解市场减震器和风险清理位置是最佳缓解措施 [39][40] 问题4: 1.6美元每股的过桥贷款净资本是否涵盖所有过桥贷款 - 1.6美元每股特指2022年及更早年份的多户过桥贷款未证券化部分 [48] 问题5: 如何看待该部分过桥贷款风险的表现 - 公司始终关注解决方案的最高净现值，本季度逾期率上升是决策结果，预计这些贷款全年将继续得到解决，多户市场总体情况尚可，但因地区而异 [50][52] 问题6: 请说明2025年EAD ROE指导目标的实现节奏以及对股息覆盖的影响 - 公司持续减少非战略投资，将资本重新配置到运营业务中，预计通过Sequoia业务与新银行合作伙伴增加流量活动、CorVest拓展小余额产品等实现增长，全年EAD ROE目标为9% - 12%，具体节奏取决于运营业务机会和资本结构机会的显现 [58][59] 问题7: 9% - 12%是全年预期还是第四季度的运行率 - 是全年目标 [61] 问题8: 关于股票回购，公司是否有授权，需要满足什么条件才会更积极进行 - 公司有超过1000万美元的当前授权，正在积极评估股票回购，需确保有足够资本管理业务并有多余资本用于回购，当前股价水平具有吸引力，且今年可转换债券到期金额较低，公司未来几周和几个月将密切关注股票回购 [63][64] 问题9: 证券化市场中高信用增强水平的催化剂有哪些，GSEs退出托管对其有何影响 - 评级机构模型变化难以预测，公司在华盛顿倡导对Reg AB2等进行基本变革，以促进公共证券化，市场有大量私人资本，随着华盛顿政策变化，有望实施一些低难度变革并产生重大影响 [68][70] 问题10: 本季度CorVest贷款投资者预期回报有何变化，在宏观环境更具挑战性时，收紧信贷范围还是提高信贷成本更有效 - 投资者回报预期变化不大，贷款融资方式不断演变，市场竞争态势分散对公司是有利因素，在担心供需挑战的市场中，应通过信贷政策而非回报预期进行调整 [72][75] 问题11: 10年期国债收益率变化对30年期优质巨额固定利率贷款的影响，以及该产品今年的利率范围和当前水平 - 30年期优质巨额固定利率贷款自1月1日以来利率波动在100个基点范围内，目前利率可能处于较高的6% - 7%，与10年期国债收益率利差较大，虽高利率对住房供应有抑制作用，但利差扩大有助于公司定价和盈利 [78][82] 问题12: 近期市场波动是否导致CMBS和RMBS市场出现机会，是否源于关税冲击后的市场错位 - 市场波动导致利差扩大，但抵押贷款市场与整体市场更同步，未像新冠疫情初期那样受到不成比例影响，私人信贷资金的存在使市场在4月波动中保持有序 [83][84]

Arbor Realty Trust, Inc. (NYSE:ABR) Q4 2024 Earnings Conference Call February 21, 2025 10:00 AM ET Company Participants Paul Elenio - CFO Ivan Kaufman - President & CEO Conference Call Participants Steven Delaney - Citizens JMP Stephen Laws - Raymond James Leon Cooperman - Omega Family Office Richard Shane - JPMorgan Jade Rahmani - KBW Crispin Love - Piper Sandler Operator Good morning, ladies and gentlemen. Welcome to the Fourth Quarter and Full Year 2024 Arbor Realty Trust Earnings Conference Call. At thi ...