文章核心观点 公司公布2025年第一季度财务结果，通过资产出售和贷款再融资减少债务、优化投资组合，虽面临宏观经济不确定性，但有时间和稳定现金状况处理未来债务，未来目标是解决C类优先股和可转换债券问题 [3][14]。 2025第一季度亮点 - 完成3处酒店资产处置，总收益4120万美元，另有9处酒店处于买卖协议中，预计总收益4970万美元 [3] - 第一季度完成多次再融资，总收益1.443亿美元，还清高级信贷安排 [3] - 2024年和2025年完成及签约处置资产综合资本化率6.9%，显示剩余资产价值 [3] - 至2026年第四季度前无债务到期，未来12 - 18个月目标是解决C类优先股和可转换债券问题 [3][14] 加强财务状况和维护单位持有人价值的举措 2025年再融资和偿还循环信贷融资及定期贷款 - 完成3处酒店处置，收益4120万美元，按2024年酒店EBITDA计算综合资本化率6.9% [6] - 完成两次再融资，收益1.443亿美元，还清高级信贷安排 [6] - 2025年第一季度摊薄后每单位基金营运资金和正常化摊薄后每单位基金营运资金为 - 0.02美元，低于上年同期 [6] - 2025年第一季度平均每日房价上涨3.1%至135美元，入住率67.9%，同比增加150个基点，每间可售房收入上涨5.7%至92美元 [6] - 2025年第一季度同店净营业收入1240万美元，同比下降2.8%，同店净营业收入利润率27.7%，同比下降120个基点 [6] - 假设在售物业按预期完成交易，至2026年第四季度前无债务到期，公司将继续出售酒店以增强流动性、减少债务 [6] 解决2026年资产负债表义务 - 2024年处置16处酒店，收益1.652亿美元，提升投资组合质量并降低杠杆；2025年第一季度处置3处酒店，收益4120万美元 [13] - 9处酒店处于买卖协议中，8处预计2025年第二季度完成交易，1处预计第四季度完成，收益用于偿还CMBS贷款 [13] - 除上述8处物业担保的CMBS贷款外，至2026年第四季度前无债务到期，但2026年1月28日起C类优先股股息率将提高，可转换债券2026年12月31日到期 [14] - 未来12 - 18个月目标是筹集资金解决C类优先股和可转换债券赎回问题，可考虑进一步出售酒店、对可转换债券和/或C类股份进行全部或部分资本重组 [14][15] 2025年第一季度回顾 财务和运营亮点 - 2025年第一季度平均每日房价上涨3.1%至135美元，入住率增加150个基点至67.9%，每间可售房收入上涨5.7%至92美元，主要因商务和休闲旅行需求增加及处置低RevPAR酒店 [17] - 2025年第一季度净营业收入和正常化净营业收入为1270万美元，同比分别下降22.1%和22.5%，主要因2024年和2025年第一季度处置酒店 [18] - 2025年第一季度净营业收入利润率26.1%，同比增加120个基点，因2024年处置表现不佳酒店，但被成本通胀等因素部分抵消 [19] - 2025年第一季度摊薄后每单位基金营运资金和正常化摊薄后每单位基金营运资金为 - 0.02美元，低于上年同期，主要因出售物业致净营业收入降低和运营费用增加 [20] 同店关键绩效指标 - 2025年第一季度同店平均每日房价136美元，与上年同期相当；入住率增加200个基点至68.8%，主要因长住和精选服务型物业需求增加，每间可售房收入增加2.2% [22][23] - 2025年第一季度同店净营业收入下降2.8%，净营业收入利润率下降120个基点，因政府团队旅行减少和运营费用增加 [24] 杠杆和流动性 - 截至2025年3月31日，债务与总账面价值比率48.7%，较2024年12月31日下降60个基点；债务与EBITDA比率7.9倍，下降0.1倍，因处置收益用于偿还债务 [25] - 截至2025年3月31日，无限制现金余额1780万美元，较2024年12月31日减少，主要因再融资和债务偿还现金流出；受限现金余额3050万美元，另有2470万美元可用于物业资本改进 [26] 酒店处置 - 2025年第一季度完成3处酒店处置，总收益4120万美元，按2024年酒店EBITDA计算综合资本化率6.9%，收益用于偿还CMBS贷款 [27][28] - 截至新闻发布日，9处酒店处于买卖协议中，预计总收益4970万美元，8处预计2025年第二季度完成交易，1处预计第四季度完成，收益用于偿还CMBS贷款和部分组合贷款 [28][29] 资本改进 - 公司资本项目包括酒店品牌规定的物业改进计划和家具、固定装置及设备改进，目前有4个酒店项目处于设计阶段 [30] - 2025年资本计划预计包括690万美元物业改进计划和750万美元家具、固定装置及设备改进，资金来自现有受限现金和运营活动现金流；2025年第一季度实际资本支出分别为10万美元和240万美元 [31] 非国际财务报告准则和其他财务指标 非国际财务报告准则财务指标 - 基金营运资金衡量运营表现，按加拿大房地产协会定义计算，与综合收益最可比 [45] - 调整后基金营运资金为经常性经济收益指标，按加拿大房地产协会定义计算，与综合收益最可比 [46] - 正常化基金营运资金为基金营运资金调整非经常性项目后结果，2025年第一季度无非经常性项目 [47] - 正常化净营业收入为净营业收入调整非经常性项目后结果，2025年第一季度无非经常性项目 [48] - 酒店息税折旧摊销前利润为净营业收入调整酒店管理费后结果，与净营业收入最可比 [49] - 息税折旧摊销前利润为净营业收入调整酒店管理费和一般行政费用后结果，与净营业收入最可比 [50] - 债务为定期贷款、循环信贷融资、可转换债券面值等之和，与总负债最可比 [51] - 总账面价值为总资产、累计折旧等之和，与总资产最可比 [52] - 利息费用为财务成本调整相关项目后结果，与财务成本最可比 [53] 非国际财务报告准则比率 - 每单位基金营运资金、正常化每单位基金营运资金、调整后每单位基金营运资金分别为对应指标除以加权平均流通单位数 [54][55] - 净营业收入利润率、酒店息税折旧摊销前利润率、息税折旧摊销前利润率分别为对应指标除以总收入 [55] - 资本化率为2024年酒店EBITDA调整4%家具、固定装置及设备储备后除以资产处置实际和估计总收益；隐含资本化率为46处酒店物业2024年酒店EBITDA调整后除以企业价值 [56] 资本管理指标 - 债务与总账面价值比率为债务除以总账面价值，是资本管理和杠杆主要指标 [57] - 债务与EBITDA比率为债务除以前十二个月EBITDA，衡量偿债能力 [57] - 利息覆盖率为前十二个月EBITDA除以利息费用，衡量偿债能力 [58] 补充财务指标 - 入住率为已售房间数除以可用房间数，衡量酒店利用率；平均每日房价为总房间收入除以已售房间数；每间可售房收入为入住率乘以平均每日房价 [59][60][61] - 同店平均每日房价、入住率、每间可售房收入和净营业收入利润率为2025年和2024年同期均拥有物业的指标 [61] - 企业价值为总债务义务、市值、C类优先股面值之和减去现金及现金等价物 [63] 前瞻性信息 - 前瞻性信息包括公司目标、战略、预期等，受多种因素影响，实际结果可能与预期有重大差异 [72] - 提供前瞻性信息是为帮助投资者了解公司2025年资本计划、资产处置收益及财务表现预期 [76]