地块成交核心信息 - 广州天河区马场地块于2月25日以约236.04亿元成交，溢价率26.6%，创下广州住宅楼面地价新高达8.5万元/平方米 [1] - 该地块起拍价186.44亿元，历经近9小时、243轮激烈竞价，由越秀集团旗下公司竞得，成交总价位居广州历史第二位 [1][2] - 竞价过程吸引了7家实力房企参与，线上围观人数超10万人，最终在越秀集团与保利发展的胶着竞拍后落定 [2] 地块属性与规划定位 - 地块位于天河区珠江新城、金融城、琶洲会展三大CBD的“黄金三角”几何中心，是广州中央活力区战略升级支点，总建面达56.7万平方米 [4] - 土地用途复合，涵盖住宅、零售商业、餐饮、商务金融、旅馆等，出让宗地面积17.4万平方米 [4] - 根据规划，该地块定位为“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心”，并被列为重点推动建设的高端商业载体，计划引入华南首个SKP项目 [7] 出让条件与开发门槛 - 地块出让条件苛刻，要求竞得者自持大量商业商务面积，并需引入一家高端时尚百货运营企业，且6年内销售贡献累计不低于300亿元 [4] - 还需建设不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，对开发商资金和综合运营能力要求极高 [4] 市场意义与行业影响 - 该地块是广州近十年来位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块，其竞拍时长及轮数均刷新历史，热度远超预期 [2] - 有观点认为该地块或是2026年全国总价最高的地块，对短期内市场预期的利好影响较大 [6] - 地块周边配套成熟，在售项目保利天曜2025年11月销售均价已达94000元/平方米 [6] - 业内人士视此次竞拍为“史诗级大战”，房企争夺的是参与塑造广州未来城市封面的“入场券” [3] 地块历史与城市更新背景 - 马场地块原为1992年建成的经营性赛马场，后转为低效商业用地，与CBD核心区发展脱节，被称为“珠江新城绝版宝地” [6] - 广州采用“政府主导+企业协同+市场化运作”模式盘活该存量土地，根据政府收回补偿方案，货币补偿约达100亿元 [6] - 随着土地成交及规划落地，该地块将从低效用地转型为广州的城市新地标 [9]

地块拍卖概况 - 广州天河区马场地块一期于2月25日开拍，建设用地面积17.4万平方米，规划建筑面积56.7万平方米，起拍总价186.4亿元 [1] - 经过近9小时、243轮激烈竞价，广州市属国企越秀集团以236亿元总价竞得该地块，溢价率26.6% [3] - 该地块住宅楼面价达8.5万元/平方米，刷新广州单价地王纪录，236亿元总价使其成为2026年全国总价“地王” [3] 地块核心价值与稀缺性 - 地块是珠江新城东区最后一块大规模未开发用地，被称为珠江新城CBD的最后一块“宝地” [3] - 过去五年，珠江新城宅地供应为零，二手豪宅均价稳定在12万至20万元/平方米，顶豪产品已突破25万元/平方米 [3] - 地块地理位置优越，处于珠江新城与广州国际金融城的几何中心，周边聚集高端商业体与优质公共服务资源 [5] 地块规划与战略定位 - 马场片区总用地面积38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米，其中商业商务体量约50万平方米，居住面积约22万平方米 [7] - 广州市政府已将“马场片区”列为重点推动建设的高端商业载体，计划引入华南首个SKP项目 [7] - 项目被定位为“国际商都消费地·人民文体会客厅”，官方测算成熟后每年可贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位 [7] 竞拍方与市场热度 - 拍卖吸引了保利发展、招商蛇口、华润置地、越秀集团等8家房企参与竞买 [1] - 土拍吸引了超10万人次在线围观，平台一度因流量过载出现卡顿 [1] - 此次拍卖竞价轮数与时长双双刷新历史，被视作广州楼市的“开门红”，显著推高了区域楼面价预期 [3] 拿地方越秀集团分析 - 越秀集团作为地块产权主体赛马场的最大股东，前期已参与“做地”工作及商业引入洽谈，一级与二级开发联动 [8][9] - 越秀集团是广州市属国企，2025年在广州公开市场投入106亿元竞得10宗地块，拿地金额位居行业第一，占全市涉宅用地成交总额超五分之一 [9] - 公司表示摘地后将紧密结合广州“十五五”规划，以空间重构赋能城市能级跃升 [9]