涉及的行业与公司 * **行业**：中国房地产行业 [2] * **公司**：报告主要覆盖中国前100大房地产开发商，并具体提及多家公司，包括： * **国有企业 (SOE)**：保利发展 (Poly Developments)、华润置地 (CR Land)、中海地产 (COLI)、招商蛇口 (CMSK)、金茂集团 (Jinmao)、中国铁建 (CRCC)、越秀地产 (Yuexiu)、华发股份 (Huafa)、保利置业 (Poly Property)、中国建筑国际 (CCCG Real Estate)、厦门象屿 (Xiamen Xiangyu)、华侨城 (OCT) 等 [6] * **半国有企业 (Semi-SOE)**：具体未列名，但指出其11月销售表现弱于国企和民企 [4] * **民营企业 (POE)**：万科 (Vanke)、碧桂园 (Country Garden)、龙湖集团 (Longfor)、融创中国 (Sunac)、世茂集团 (Shimao)、新城控股 (Seazen Holdings)、美的置业 (Midea Real Estate)、旭辉集团 (CIFI)、融信中国 (BCDC)、雅居乐 (Agile)、阳光城 (Yango)、正荣地产 (Powerlong)、奥园 (Aoyuan)、华夏幸福 (RiseSun) 等 [6] * **其他**：绿城中国 (Greentown China)、滨江集团 (Binjiang)、绿地控股 (Greenland)、恒大集团 (Evergrande)、合生创展 (Hopson)、仁恒置地 (Yanlord)、路劲集团 (Logan) 等 [6] 核心观点与论据 * **新房销售持续疲软**：2025年11月，中国前100大开发商合同销售额同比下降37%，环比下降12% [2][6][7] 环比降幅（-12%）远差于2020-2024年11月的平均环比降幅（-4%）[2][7] 两年复合增长率（vs 2023年11月）恶化至-43% [2] * **销售疲软的原因**： * **二手房价格加速下跌**：过去2-3个月，一线城市二手房价格加速下跌 [2] 六大城市二手房均价已从峰值下跌34% [3][21][23] * **新房供应减少**：2025年11月，12个城市的新项目开盘量同比大幅下降60% [2] * **市场情绪低迷**：开发商在公司日活动中反馈负面 [2] * **二手房市场挂牌量上升但交易疲软**： * **挂牌量增长**：截至2025年11月底，50个城市二手房挂牌量同比增长10.1%，增速较10月底的9.3%扩大 [3][8] 一线城市挂牌量同比增长2.1% [3][10][11] * **交易量低迷**：2025年第47周，六大城市二手房实时交易量仍低于2024年和2023年同期水平 [3][14][15] * **原因分析**：挂牌量上升源于银行因抵押贷款/经营贷违约风险出售房产，以及业主在经营贷到期前出售房产 [3] 交易疲软则因价格下跌及购房者转向租赁 [3] * **市场结构分化**： * **企业类型份额**：国有企业和民营企业的市场份额分别为53%和32% [4][27][30] * **企业表现分化**：11月，半国企开发商销售额同比下滑40%，表现弱于国企和民企（均下滑36%）及百强整体（下滑37%）[4] 在覆盖的国企中，保利置业表现优异（销售额同比增长12%），而建发国际和越秀地产表现不佳（销售额同比分别下降52%和48%）[4] * **细分市场韧性**：高端住宅市场，尤其在一线核心城市，仍具韧性，例如上海、成都、杭州的多个高端项目去化良好 [2] * **库存水平高企**：截至2025年10月，一线城市库存去化周期高达22个月，80个主要城市的平均库存去化周期攀升至31.2个月的历史高位 [17][18][19][20] * **风险提示**： * **下行风险**：政府限制需求和房贷的政策、开发商融资紧张、中国经济增长低于预期 [35] * **上行风险**：实质性政策放松有效推动销售、投资和价格恢复同比增长；部分开发商以公允价格大规模处置资产以缓解流动性压力 [35] 其他重要内容 * **数据来源**：报告数据主要来自克而瑞 (CRIC)、贝壳 (Beike/BEKE)、中原地产 (Centaline)、冰山数据 (Bingshan)、Wind以及瑞银研究 (UBS Research) [6][7][8][9][13][16][19][22][27][29][31][32] * **方法论与披露**：对中国开发商的估值基于市盈率 (PE) 或市净率 (P/BV) 倍数 [34] 报告包含大量合规披露、分析师认证、评级定义及全球分发声明 [5][36][37][38][39][40][41][42][43][44][45][46][47][48][49][50][51][52][53][54][55][56][57][58][59][60][61][62][63][64][65][66][67][68][69][70][71][72][73][74][75][76][77][78][79][80][81][82][83][84][85][86][87][88][89][90][91][92][93][94][95][96][97][98][99][100][101][102][103][104] * **图表信息**：报告附有多个图表，详细展示了销售数据、挂牌量、交易量、库存及价格的历史走势和对比 [6][7][8][10][11][14][15][17][18][20][21][23][24][25][26][27][28][30][32][33]

全国市场概况 - 全国豪华住宅市场基准价格（90百分位挂牌价）在2025年10月降至122万美元，同比下跌2.2% [1][3] - 超豪华细分市场（99百分位）出现企稳迹象，环比上涨1.0%至541万美元，但同比仍下降3.3% [3] - 整体房源在市场上停留的中位时间同比延长了5天，但豪华房产与普通房产销售时间的传统差距小于正常水平，显示豪华买家需求相对强劲 [4] 高增长市场 - 佛罗里达州北港-布雷登顿-萨拉索塔大都会区是全国价格增长领头羊，其豪华门槛同比飙升19.3%至166.7万美元 [5][7] - 犹他州希伯、爱达荷州博伊西市和明尼阿波利斯被定义为真正的高流速市场，这些地区在豪华价格上涨的同时销售速度加快，表明买家竞争激烈 [2][5][6] - 具体来看，希伯豪华价格上涨8.4%，博伊西市上涨3.1%，明尼阿波利斯上涨2.7%，且三地销售速度均加快 [5][8] 价格调整市场 - 康涅狄格州布里奇波特、南卡罗来纳州查尔斯顿和新泽西州大西洋城等市场出现显著价格下跌，但成功清理了库存，导致房源在市场上停留时间大幅缩短 [2][8] - 布里奇波特豪华价格下降7.5%，同时房源在市场上停留时间同比大幅缩短42.5%，表明价格修正有效 [8] - 夏威夷卡胡鲁伊-怀卢库的豪华门槛跌幅最大，同比下降近20%至379万美元 [9][10] 顶级豪华市场价格排名 - 根据90百分位挂牌价，犹他州希伯以650万美元的起价位居榜首，同比上涨8.4% [12] - 佛罗里达州基韦斯特-基拉戈和康涅狄格州布里奇波特-斯坦福-丹伯里分别以482万美元和425万美元的起价位列第二和第三 [12] - 榜单中包含多个加州大都会区，如洛杉矶-长滩-阿纳海姆（400万美元）和圣何塞-桑尼维尔-圣克拉拉（375万美元） [12]