香港房地产市场整体复苏 - 香港住宅市场正迎来复苏 2025年房价四年来首次年度上涨 涨幅为3.25% [15] - 市场情绪改善 彭博行业研究追踪的香港开发商估值指标较一年前上涨58% 新世界发展等公司股价大幅反弹 [15] - 复苏迹象得到多方面支撑 包括股市繁荣带来的融资预期、国际公司开设新分支、旅游及餐饮业回暖 [1][15] 住宅市场驱动因素 - 利率下调减轻供需双方压力 香港金融管理局去年三次降息 降低了开发商和购房者的贷款还款压力 [6][15] - 租金上涨推动购房需求 住宅租金去年创下历史新高 自2023年以来通过人才计划有超过23万新移民抵港 [14][16] - 内地买家成为关键力量 2025年在港购房支出创纪录达1380亿港元 在5000万港元以上豪宅买家占比约70% [7][15] 开发商经营与定价动态 - 开发商定价能力恢复 新鸿基地产旗下项目最新一期销售均价为每平方英尺11,649港元 较去年4月价格上涨约12% [5][15] - 开发商现金流预期改善 近期项目的良好市场反应将有助于产生现金流并削减债务 [4] - 银行及专业机构预测房价上涨 摩根士丹利预测今年房价将跃升10% 仲量联行和戴德梁行等预计涨幅在5%以内 [6][15] 商业地产市场状况 - 写字楼市场表现分化 去年甲级写字楼空置率微升至17.5% 租金下降约5.8% 投资者聚焦核心区优质资产 [9][15] - 大宗交易额回升 2025年价值1亿港元以上的商业地产交易额增长超过12% 为2021年以来首次增长 [11] - 自用买家及特定领域支撑市场 资金充裕的金融科技公司及内地企业积极询价或收购 学生宿舍因政策放宽成为亮点 [9][10][11] 市场资金与信贷环境 - 商业地产信贷依然偏紧 银行在目睹私募股权公司还款困难后收紧对此类投资者的信贷 处理不良贷款需要时间 [12][13] - 国际基金大多持观望态度 商业交易目前主要由最终用户支持 [12]

涉及的行业与公司 * **行业**：中国房地产行业 [2] * **公司**：报告主要覆盖中国前100大房地产开发商，并具体提及多家公司，包括： * **国有企业 (SOE)**：保利发展 (Poly Developments)、华润置地 (CR Land)、中海地产 (COLI)、招商蛇口 (CMSK)、金茂集团 (Jinmao)、中国铁建 (CRCC)、越秀地产 (Yuexiu)、华发股份 (Huafa)、保利置业 (Poly Property)、中国建筑国际 (CCCG Real Estate)、厦门象屿 (Xiamen Xiangyu)、华侨城 (OCT) 等 [6] * **半国有企业 (Semi-SOE)**：具体未列名，但指出其11月销售表现弱于国企和民企 [4] * **民营企业 (POE)**：万科 (Vanke)、碧桂园 (Country Garden)、龙湖集团 (Longfor)、融创中国 (Sunac)、世茂集团 (Shimao)、新城控股 (Seazen Holdings)、美的置业 (Midea Real Estate)、旭辉集团 (CIFI)、融信中国 (BCDC)、雅居乐 (Agile)、阳光城 (Yango)、正荣地产 (Powerlong)、奥园 (Aoyuan)、华夏幸福 (RiseSun) 等 [6] * **其他**：绿城中国 (Greentown China)、滨江集团 (Binjiang)、绿地控股 (Greenland)、恒大集团 (Evergrande)、合生创展 (Hopson)、仁恒置地 (Yanlord)、路劲集团 (Logan) 等 [6] 核心观点与论据 * **新房销售持续疲软**：2025年11月，中国前100大开发商合同销售额同比下降37%，环比下降12% [2][6][7] 环比降幅（-12%）远差于2020-2024年11月的平均环比降幅（-4%）[2][7] 两年复合增长率（vs 2023年11月）恶化至-43% [2] * **销售疲软的原因**： * **二手房价格加速下跌**：过去2-3个月，一线城市二手房价格加速下跌 [2] 六大城市二手房均价已从峰值下跌34% [3][21][23] * **新房供应减少**：2025年11月，12个城市的新项目开盘量同比大幅下降60% [2] * **市场情绪低迷**：开发商在公司日活动中反馈负面 [2] * **二手房市场挂牌量上升但交易疲软**： * **挂牌量增长**：截至2025年11月底，50个城市二手房挂牌量同比增长10.1%，增速较10月底的9.3%扩大 [3][8] 一线城市挂牌量同比增长2.1% [3][10][11] * **交易量低迷**：2025年第47周，六大城市二手房实时交易量仍低于2024年和2023年同期水平 [3][14][15] * **原因分析**：挂牌量上升源于银行因抵押贷款/经营贷违约风险出售房产，以及业主在经营贷到期前出售房产 [3] 交易疲软则因价格下跌及购房者转向租赁 [3] * **市场结构分化**： * **企业类型份额**：国有企业和民营企业的市场份额分别为53%和32% [4][27][30] * **企业表现分化**：11月，半国企开发商销售额同比下滑40%，表现弱于国企和民企（均下滑36%）及百强整体（下滑37%）[4] 在覆盖的国企中，保利置业表现优异（销售额同比增长12%），而建发国际和越秀地产表现不佳（销售额同比分别下降52%和48%）[4] * **细分市场韧性**：高端住宅市场，尤其在一线核心城市，仍具韧性，例如上海、成都、杭州的多个高端项目去化良好 [2] * **库存水平高企**：截至2025年10月，一线城市库存去化周期高达22个月，80个主要城市的平均库存去化周期攀升至31.2个月的历史高位 [17][18][19][20] * **风险提示**： * **下行风险**：政府限制需求和房贷的政策、开发商融资紧张、中国经济增长低于预期 [35] * **上行风险**：实质性政策放松有效推动销售、投资和价格恢复同比增长；部分开发商以公允价格大规模处置资产以缓解流动性压力 [35] 其他重要内容 * **数据来源**：报告数据主要来自克而瑞 (CRIC)、贝壳 (Beike/BEKE)、中原地产 (Centaline)、冰山数据 (Bingshan)、Wind以及瑞银研究 (UBS Research) [6][7][8][9][13][16][19][22][27][29][31][32] * **方法论与披露**：对中国开发商的估值基于市盈率 (PE) 或市净率 (P/BV) 倍数 [34] 报告包含大量合规披露、分析师认证、评级定义及全球分发声明 [5][36][37][38][39][40][41][42][43][44][45][46][47][48][49][50][51][52][53][54][55][56][57][58][59][60][61][62][63][64][65][66][67][68][69][70][71][72][73][74][75][76][77][78][79][80][81][82][83][84][85][86][87][88][89][90][91][92][93][94][95][96][97][98][99][100][101][102][103][104] * **图表信息**：报告附有多个图表，详细展示了销售数据、挂牌量、交易量、库存及价格的历史走势和对比 [6][7][8][10][11][14][15][17][18][20][21][23][24][25][26][27][28][30][32][33]

全国市场概况 - 全国豪华住宅市场基准价格（90百分位挂牌价）在2025年10月降至122万美元，同比下跌2.2% [1][3] - 超豪华细分市场（99百分位）出现企稳迹象，环比上涨1.0%至541万美元，但同比仍下降3.3% [3] - 整体房源在市场上停留的中位时间同比延长了5天，但豪华房产与普通房产销售时间的传统差距小于正常水平，显示豪华买家需求相对强劲 [4] 高增长市场 - 佛罗里达州北港-布雷登顿-萨拉索塔大都会区是全国价格增长领头羊，其豪华门槛同比飙升19.3%至166.7万美元 [5][7] - 犹他州希伯、爱达荷州博伊西市和明尼阿波利斯被定义为真正的高流速市场，这些地区在豪华价格上涨的同时销售速度加快，表明买家竞争激烈 [2][5][6] - 具体来看，希伯豪华价格上涨8.4%，博伊西市上涨3.1%，明尼阿波利斯上涨2.7%，且三地销售速度均加快 [5][8] 价格调整市场 - 康涅狄格州布里奇波特、南卡罗来纳州查尔斯顿和新泽西州大西洋城等市场出现显著价格下跌，但成功清理了库存，导致房源在市场上停留时间大幅缩短 [2][8] - 布里奇波特豪华价格下降7.5%，同时房源在市场上停留时间同比大幅缩短42.5%，表明价格修正有效 [8] - 夏威夷卡胡鲁伊-怀卢库的豪华门槛跌幅最大，同比下降近20%至379万美元 [9][10] 顶级豪华市场价格排名 - 根据90百分位挂牌价，犹他州希伯以650万美元的起价位居榜首，同比上涨8.4% [12] - 佛罗里达州基韦斯特-基拉戈和康涅狄格州布里奇波特-斯坦福-丹伯里分别以482万美元和425万美元的起价位列第二和第三 [12] - 榜单中包含多个加州大都会区，如洛杉矶-长滩-阿纳海姆（400万美元）和圣何塞-桑尼维尔-圣克拉拉（375万美元） [12]