公司业绩表现 - 公司第二季度调整后每股收益(EPS)为1.90美元 低于Zacks共识预期的1.94美元 同比下降43.8% [5] - 总收入83.8亿美元 超出共识预期82.4亿美元 但同比下降4.4% [5] - 房屋交付量同比增长2.2%至20,131套 但平均售价(ASP)同比下降8.7%至38.9万美元 [7] - 新订单同比增长6.1%至22,601套 但潜在订单价值同比下降6.6%至85.8亿美元 [7] 业务部门表现 - 住宅建筑部门收入78.4亿美元 同比下降6.4% 其中房屋销售贡献77.9亿美元 同比下降6.8% [6] - 金融服务部门收入2.981亿美元 同比增长5.8% 营业利润1.573亿美元 同比增长7% [11] - 多户住宅部门收入2.303亿美元 同比大幅增长131.5% 营业亏损收窄至1480万美元 [11] 财务指标与运营数据 - 住宅销售毛利率17.8% 同比下降480个基点 但高于预期的17.5% [9] - SG&A费用占房屋销售比例上升130个基点至8.8% [10] - 期末未交付订单15,538套 同比下降13.1% 潜在收入64.8亿美元 同比下降21.3% [8] - 公司回购990万股股票 耗资12.2亿美元 [14] 市场环境与公司策略 - 住房市场疲软主要由于持续的可负担性挑战和消费者信心下降 [3] - 公司通过降低平均售价来应对可负担性问题 但影响了收入增长 [3] - 公司持续执行策略推动房屋开工、销售和交付 以确保长期业务效率 [4] 第三季度展望 - 预计交付量22,000-23,000套 同比增长2.3-6.9% [15] - 预计平均售价380,000-385,000美元 同比下降8.8-9.9% [15] - 预计住宅销售毛利率约18% 同比下降450个基点 [16] - 预计金融服务营业利润1.75-1.8亿美元 同比增长21.5-25% [16] 市场反应与评级 - 财报发布后股价表现落后标普500指数3个百分点 [1] - 共识预期下调23.12% 显示分析师普遍看淡 [17] - 公司获得Zacks Rank 5(强烈卖出)评级 [19]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 中国经济下半年面临需求断崖，经济基本面可能明显恶化，GDP增速预计从上半年的5.1%降至4.0%，零售、出口等增长放缓，PPI持续通缩，房地产市场再次下行，财政状况或进一步恶化，政府可能出台新一轮支持措施应对挑战 [1][3] 各部分总结 经济现状与趋势 - 中国经济近年常出现上半年预期乐观、年中后变差的情况，2025年虽股市繁荣但下半年仍面临需求断崖，GDP增速预计降至4.0% [1][2][3] 政策展望 - 下半年北京可能大幅放宽限制或加大刺激力度，央行可能在四季度适度降息10bp和降准50bp，但需更大胆行动应对挑战 [4] 消费领域 - 新节俭规则和以旧换新计划的回报效应将抑制消费，零售销售增长预计从上半年的5.1%降至3.1%，需长期结构性政策支持消费 [6][7][8] 价格竞争治理 - 政府开展治理企业无序价格竞争行动，预计短期内抑制生产和投资，拖累经济增长，PPI预计2025年平均为-2.5%，2026年末转正 [21][23][24] 房地产市场 - 房地产市场进入第五年调整，大城市复苏短暂且下半年面临更多逆风，土地销售和税收收入下降，地方财政压力增大 [32][33][37] 出口情况 - 下半年中国出口增长可能大幅放缓，预计全年出口增长为0.0%，贸易摩擦和关税政策增加出口不确定性 [44][48][49] 贸易关系 - 中美关系虽有稳定迹象，但中欧关系紧张，双方均出台贸易壁垒措施 [51][52][53]

中国新房需求趋势 - 2025-2030年中国城市新房年需求预计略低于500万套 较2017年2000万套峰值下降75% [1] - 需求下降由人口结构变化、政策转向及投资需求逆转共同驱动 [1][4] - 除非城镇化显著加速或区域发展政策大幅改变人口流动 否则年需求难以超过500万套 [4] 人口结构影响 - 中国人口2021年达峰后开始下降 联合国预测将持续收缩 [2][15] - 人口增长对新房需求贡献从2010年代年均150万套转为2020年代-50万套和2030年代-140万套 [2] - 城镇化率2024年达67% 2030年目标70% 增速从2010-2020年显著放缓 [2][18] - 家庭规模缩小部分抵消负面影响 一代户比例从2000年27%升至2020年50% [2][19] 拆迁需求变化 - 2015-2018年棚改计划年均拆除600万套 2010年代年均拆迁需求达470万套 [3][34] - 2020年城市95%住宅具备热水和独立卫生间 钢混结构比例从2010年35%升至67% [3][27] - 政策重心转向改造 预计2020年代年均拆迁需求降至270万套 [3][34] 投资需求逆转 - 2020年城市住房空置率约20% 对应6000-7000万套空置房 [4][41] - 2010年代投资需求占住房总需求24% 2021年达峰值570万套后急剧下降 [42] - 预计2025-2030年投资需求年均-180万套 2030年代年均-120万套 [4][42] 住房质量改善 - 2000年50-60%城市住宅无热水 50-70%无独立卫生间 2020年这两项指标均改善至95% [27][28] - 人均居住面积小于20平方米家庭比例从2000年47%降至2020年15% [27][34] - 政府政策转向城市更新和旧房改造 而非大规模拆除 [35][37]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 尽管有持续的宽松政策5月70城一手房加权平均房价经季节性调整后环比年化仍下跌2.4%，各线城市房价环比跌幅均扩大，二手房价格过去一年下跌5%-15% [1][7] - 高频跟踪显示6月30城新房交易量同比增长8%，主要城市库存月数从5月的26.2个月微降至6月的25.5个月，主要由三线城市带动 [8] - 自9月政策转向以来政策进一步加强住房宽松力度，但沿海出口依赖型城市面临新压力，可能延迟房地产市场整体企稳，预计将有更多住房宽松措施稳定房价、确保预售房交付并控制房地产行业尾部风险 [8] 根据相关目录分别进行总结 一手房价格变化 - 5月70城一手房加权平均房价经季节性调整后环比年化下跌2.4%（4月为-1.8%），同比下跌3.5%（4月为-4.0%） [2][7] - 5月一线城市和二线城市一手房价格环比年化分别下跌0.8%和2.2%（4月分别为+1.4%和-1.5%），三线城市环比年化下跌3.5%（4月为-3.4%） [7] 二手房价格变化 - 国家统计局和部分第三方平台数据显示二手房价格过去一年下跌5%-15% [1][7] 新房交易情况 - 6月截至目前30城新房交易量同比增长8% [8] 库存情况 - 主要城市库存月数从5月的26.2个月微降至6月的25.5个月，主要由三线城市带动 [8] 政策情况 - 自9月政策转向以来政策进一步加强住房宽松力度，包括近期国务院会议聚焦构建房地产发展新模式和推进“好房子建设” [8] - 沿海出口依赖型城市面临新压力，可能延迟房地产市场整体企稳，预计将有更多住房宽松措施，如进一步下调房贷利率、扩大对“白名单”房地产项目的银行贷款、加快地方政府购买生地和现有住房库存、为现金支持的城中村改造项目提供更多政策支持 [8]

报告行业投资评级 - 看好/维持 [4] 报告的核心观点 - 短期政策加力止跌回稳有望推动板块估值修复，长期需关注房企在新模式下的发展机遇 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业 推荐保利发展、新城控股；华润置地、龙湖集团等也有望受益 [3] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 5月新房销售面积同比降幅有所扩大，销售均价环比回升带动销售金额同比降幅收窄 2025年1 - 5月商品房累计销售面积同比增速为 - 2.9%、前值为 - 2.8%；累计销售金额同比增速为 - 3.8%、前值为 - 3.2% 5月商品房销售面积同比增速为 - 3.3%、前值为 - 2.1%；销售金额同比增速为 - 6%、前值为 - 6.7%；销售均价单月同比增速为 - 2.8%、单月环比增速为 2.5% [1] 开发投资情况 - 5月新开工面积与竣工面积同比降幅收窄，开发投资维持弱势 2025年1 - 5月房屋累计新开工面积同比增速为 - 22.8%、前值为 - 23.8%；房屋累计竣工面积同比增速为 - 17.3%、前值为 - 16.9%；开发投资累计金额同比增速为 - 10.7%，前值为 - 10.3% 5月单月新开工面积同比增速为 - 19.3%，前值为 - 22.1%；竣工面积同比增速为 - 19.5%，前值为 - 27.9%；开发投资金额同比增速为 - 12%，前值为 - 11.3% [2] 到位资金情况 - 5月房企到位资金同比降幅扩大，主要因国内贷款同比变化较大 2025年1 - 5月房地产开发企业累计到位资金同比增速为 - 5.3%，前值为 - 4.1% 5月单月到位资金同比增速为 - 10.1%，前值为 - 5.3% 其中，国内贷款同比增速为 - 13.1%，前值为 14.5%；自筹资金同比增速 - 8.7%，前值为 - 9.6%；定金及预收款同比增速为 - 12.7%，前值为 - 8.5%；个人按揭贷款同比增速为 - 8.5%，前值为 - 12.7% [3] 未来行业大事 - 2025年7月中旬，统计局公布1 - 6月房地产数据 [5] 行业基本资料 - 股票家数113，占比2.5%；行业市值11850.53亿元，占比1.23%；流通市值11039.25亿元，占比1.41%；行业平均市盈率 - 6.92 [5]

报告行业投资评级 - 未提及相关内容 报告的核心观点 - 4月70城新房加权平均价格经季节性调整后环比年化下降1.7%，一线城市价格环比上涨，二三线城市价格环比下降，二手房市场过去一年价格下降5%-15%，预计后续会有更多住房宽松措施稳定房价 [1][6] 根据相关目录分别进行总结 主要数据 - 4月70城新房加权平均价格环比年化下降1.7%（经高盛季节性调整），同比下降4.0%；3月环比年化下降2.0%，同比下降4.5% [2] - 5月截至目前30城新房成交量同比下降10%，4月主要城市库存月数从3月的26.1个月微降至25.9个月，主要由二线城市带动 [10] 不同城市房价表现 - 4月一线城市新房价格环比年化上涨1.7%（3月为0.8%），二线和三线城市新房价格环比年化分别下降1.4%和3.5%（3月分别为-1.3%和-4.0%） [6] 政策与市场情况 - 自9月政策转向以来，政策进一步加强住房宽松力度，近期下调住房公积金贷款利率25个基点，但沿海出口型城市面临关税压力，可能延缓房地产市场整体稳定，预计后续会有更多住房宽松措施 [10] 附录数据 - 展示了2024年5月至2025年4月部分城市新房价格环比年化增长率的详细数据 [17]

业绩总结 - 2025年第一季度的稀释每股收益（EPS）为1.67美元，同比下降8.2%[18] - 2025年第一季度的净收入为750,590美元，同比下降9.9%[46] - 2025年第一季度的房屋交付收入为4.95亿美元，同比增长11.8%，创下第一季度收入记录[23] 用户数据 - 2025年第一季度的房屋交付量为910套，同比增长10.8%，创下第一季度交付记录[23] - 2025年第一季度的新房订单净增量为1,106套，同比增长3.3%，为公司历史最高[29] 财务状况 - 2025年第一季度的房屋建筑毛利率为31.2%，同比下降220个基点，但仍为公共房屋建筑同行中最高[18] - 2025年第一季度的债务占总资本比率为14.5%，为2015年以来的最低水平[42] - 2025年第一季度的现金余额为1.03亿美元，显示出强大的流动性[54] - 总债务净额为287,479千美元，现金及现金等价物为103,003千美元，净债务为184,476千美元[73] - 股东权益总额为1,690,912千美元，总资本化为978,391千美元，债务占总资本化比率为14.5%[73] 未来展望 - 预计2025年的土地开发支出将达到约3亿美元，比2024年增加46%[35] - 2025年第一季度的土地和地块总数增加至40,525个，同比增长31.6%[35] 其他信息 - 2024年第一季度稀释每股收益（不包括Challenger Homes影响）为1.61美元，较2025年第一季度的1.67美元增长3.7%[81] - 平均普通股东权益为1,133,656千美元，2023年净收入回报率为24.9%[76] - 2023年总资产平均为1,779,254千美元，净收入回报率为15.8%[78]

3月过半新房同比增幅超2成 一线韧性较强近倍增 01 新房局部小阳春，沪深等热点恒热，二季度或将延续止跌企稳态势。 ◎ 文 / 俞倩倩 随着3月传统营销旺季来临，整体楼市也有复苏迹象，目前3月已度过半月有余，究竟当前小阳春成色几 何？各城市复苏有何差异化特征，基于当前市场逻辑，二季度楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存 在结构性机会呢？ 从项目开盘来看，目前仍处于3-4成相对高位。 据CRIC监测数据，武汉2024年去化率基本都处于3成以内 低位持稳，步入2025年以来，1月因推盘提质缩量去化率一度飙升至78%，2-3月虽略有回调，但仍在3-4成 相对高位。 从前端指 标项目来访、认购来看，节后快速反弹， 当前客户转化率仍延续增势：据CRIC监测重点项目显 示，节后来访、认购节节攀升，特别是进入3月以来，近2周单盘周均来访量均突破60组，认购量也达到了 3.2套和3.3套，显著好于去年同期。客户看房欲望有所回升，客户转化率攀升至5.2%。 据CRIC监测数据， 重点26城自2025年第5周春节周后，整体成交开始逐周回升，至第11周（2025.3.10- 3.16）已达187.32万平方米，环比由降转增，增幅 ...

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年交付量同比增长15%，达11,007套房屋创纪录；社区数量同比增长28%，达322个社区创公司纪录；第四季度交付3,198套房屋，房屋销售收入达12亿美元，均为季度纪录 [5] - 2024年全年调整后毛利率提高80个基点至23.3%；销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋销售收入的百分比降低40个基点；全年调整后净收入同比增长36%，第四季度调整后净收入增长18% [5][6] - 2024年第四季度税前收入为1.352亿美元，净收入为1.027亿美元或每股摊薄收益3.20美元，同比增长13%；调整后净收入为1.12亿美元或每股摊薄收益3.49美元，同比增长18% [17] - 2024年第四季度EBITDA为1.602亿美元，调整后EBITDA为1.726亿美元，分别较去年同期增长10%和17% [17] - 2024年第四季度房屋销售均价为38.98万美元，同比增长4%；全年平均销售价格约为39万美元 [7][17] - 2024年第四季度末，已售房屋积压量为850套，价值3.512亿美元，平均价格为41.31万美元 [19] - 2024年第四季度调整后房屋建筑毛利率为22.9%，上一季度为23.6%；房屋建筑毛利率为20.6%，上一季度为21.7%；购买价格会计处理使第四季度毛利率降低30个基点 [19] - 2024年第四季度SG&A占房屋销售收入的百分比为11.5%，全年为12% [22] - 2024年第四季度金融服务收入为2620万美元，税前收入贡献为790万美元；其他收入为1330万美元，主要来自世纪生活业务中一个项目的出售 [22] - 2024年第四季度税率为24%，全年为24.1%；预计2025年全年税率在25% - 26%之间 [23] - 2024年第四季度末，净房屋建筑债务与净资本比率降至27.4%，房屋建筑债务与资本比率降至30.3% [23] - 2024年全年支付现金股息总计每股1.04美元，回购超过100万股普通股，花费8380万美元；通过股息和股票回购，2024年向股东返还超过1.15亿美元 [23] - 2024年公司账面价值每股增长至创纪录的84.65美元，同比增长13%；季度末股东权益为26亿美元，流动性为9.18亿美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年全年开工11,789套房屋，同比增长20%，与净订单21%的同比增长一致；第四季度开工1965套房屋 [11] - 2024年第四季度末，世纪完成（Century Complete）的总地块数量较上年同期增加20%，占总地块数量的25%；合并控制地块占总地块数量的56% [15] - 2024年第四季度，公司近100%的房屋按现货模式建造；92%的交付房屋价格低于联邦住房管理局（FHA）限额；旗下抵押贷款公司Inspire Home Loans完成的抵押贷款中，超过60%为FHA、美国农业部（USDA）或退伍军人事务部（VA）贷款 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年全年各地区均实现增长，西部、得克萨斯州和东南部的增长率均超过20% [18] - 2024年第四季度吸收率下降15%，1月份同比下降；市场供应方面，各市场的月供应量普遍在2 - 4个月，处于健康水平 [43][55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在现有市场内增加份额以实现交付增长，预计2025年交付量同比增长约10%，2026年至少再增长10% [15][16] - 公司将继续发展世纪社区（Century Communities）和世纪完成（Century Complete）两个品牌，努力在各市场扩大份额 [30][31] - 公司在并购方面，将继续寻找符合严格承销标准的交易机会，2024年完成的两笔收购均在现有业务范围内 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2024年抵押贷款利率波动且使用了较高水平的激励措施，但公司仍实现了多项业务指标的增长，对2025年及以后的持续增长和回报改善充满信心 [5] - 公司认为潜在的新住房需求强劲，受人口趋势支撑；将继续采取措施应对高抵押贷款利率对住房 affordability的影响 [7] - 预计2025年社区数量将在中到高个位数百分比范围内进一步增加，支持交付量每年增长10%或更多 [12] - 短期内，抵押贷款利率及其对激励水平的影响将是毛利率变化的最大驱动因素；成本方面，预计直接建筑和成品地块成本将保持稳定 [14][21] 其他重要信息 - 自1月1日起，Dale Francescon从联合首席执行官转为执行董事长，Robert Francescon成为公司唯一首席执行官；过渡期间日常职责暂无立即变化，Dale将更多时间投入公司和战略举措 [9] - 第四季度公司签订新信贷协议，高级无担保信贷额度从8亿美元增加到9亿美元，到期日从2026年4月延长至2028年11月；2027年6月前无高级债务到期 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：世纪社区（Communities）和世纪完成（Complete）两个产品线在流量水平和激励措施上是否有差异，2025年交付量的产品组合预期如何？ - 两个品牌的激励措施差异不显著，世纪完成在抵押贷款融资方面的激励可能略多；公司希望两个品牌都能增长，预计2025年产品组合不会有显著差异 [30][31] 问题2：第四季度销售并交付的房屋百分比是多少，未来是否会增加？ - 第四季度销售并交付的房屋比例略高于60%，过去几个季度在50%多到60%多之间；鉴于周期时间稳定和现货模式，预计未来不会有显著变化 [33] 问题3：2025年当前季度订单的激励水平如何，预计的10%交付量增长是否基于2024年的销售吸收率？ - 当前季度订单的激励水平与第四季度一致，约为900个基点；预计的交付量增长基于社区数量增加，吸收率预计保持在3.2倍左右 [36][39] 问题4：公司在并购方面的潜力和可能性如何？ - 2024年的两笔收购均在现有业务范围内，公司将继续寻找符合标准的并购机会，但2025年的具体情况待定 [40][41] 问题5：如果2025年吸收率同比持续下降，公司是否会加大激励措施或进行其他调整？ - 公司对春季销售季节持乐观态度，将根据市场情况调整销售节奏；成本方面相对稳定，未来预计有3% - 5%的正常通胀；公司还可通过控制房屋面积等方式解决 affordability 问题 [45][46][47] 问题6：近期的移民执法行动和相关言论对公司建筑劳动力是否有影响？ - 目前尚未看到影响，情况仍在发展中，公司将继续关注 [50][51] 问题7：各地区市场的相对优势如何，哪些市场表现突出？ - 西部和山区市场表现较好，得克萨斯州市场虽有供应增加，但公司在该价格点的供应情况较好；个别突出市场包括南加州的橙县、山区的凤凰城和东南部的亚特兰大 [54][57] 问题8：2025年和2026年平均销售价格（ASP）的预期如何？ - 2025年ASP预计持平或略有下降，公司专注于 affordability；长期来看，2026年及以后ASP有望实现一定程度的增长 [59] 问题9：其他收入中的1300万美元主要来自项目出售，该项目的实际贡献是多少，若无该收益其他收入会是多少？ - 其他收入主要来自世纪生活业务中一个社区的处置收益约2000万美元，还有一些抵消项目，如可行性成本注销等，最终其他收入为1300万美元 [60][61] 问题10：公司全年回购100万股股票，但摊薄后股份总数基本不变，回购策略是什么，未来是否会减少股份数量？ - 公司的策略是确保股份数量不增加，减少股份数量是机会性的；当有机会时，公司会进行股票回购 [63][64] 问题11：2025年交付量指导是否假设除已完成收购外无其他额外收购？ - 是的，2025年交付量指导不包括额外收购的贡献 [66][67] 问题12：库存减值的计算方式，期权放弃和DIRTT减值是否计入，早期期权的可行性成本计入哪一项？ - 库存减值包括所有已拥有且处于开发阶段或活跃社区中的项目；预收购成本计入其他费用 [68]