财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为6830万美元，运营资金为9970万美元 [2] - 第四季度AFFO每股为0.49美元，较2024年第四季度增长9% [12] - 2026年AFFO每股指引区间上调至1.99-2.04美元，中点增长约7%，高端增长8% [4][15] - 第四季度总G&A为840万美元，因一次性高管离职薪酬冲回而环比下降，该笔240万美元的净收入一次性收益在核心FFO、AFFO和现金G&A中被剔除 [13] - 2025年全年现金G&A为2880万美元，接近指引区间低端，占总收入的5.1%，低于2024年的5.4% [13] - 第四季度宣布现金股息为每股0.31美元，AFFO派息率为63% [13] - 第四季度股息支付后留存自由现金流接近4000万美元 [14] - 季度末创收性总资产超过70亿美元 [14] - 季度末按年化调整后EBITDAre计算的净债务杠杆率保持在3.8倍的低位，流动性为14亿美元 [5][15] - 季度末未结算的远期股权总额为3.32亿美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资活动：第四季度投资2.96亿美元，加权平均现金收益率为7.7%，GAAP收益率为9.1% [3][10] - 投资活动：34笔交易包含58处物业，100%为售后回租，平均每处物业投资460万美元 [10] - 投资活动：新投资加权平均初始租期为19.4年，加权平均年租金涨幅为2% [10] - 资产处置：第四季度出售19处物业，净收益4810万美元，加权平均现金收益率为6.9% [8] - 资产处置活动增加，主要因汽车清洗行业税收优惠恢复，公司趁机出售资产，使该行业敞口降至13.7% [8] - 投资组合：季度末投资组合包含2300处物业，出租给超过400名租户，加权平均剩余租期连续19个季度保持在约14年 [5] - 投资组合：未来五年内到期的年基本租金仅占5.2% [5] - 投资组合：前十大租户占ABR的16.5%，前二十大租户占ABR的27.1% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店租金增长：第四季度同店租金增长1.6%，与上季度持平 [4][7] - 出租率：季度末出租率为99.7%，仅有6处空置物业 [7] - 租金覆盖率：投资组合租金覆盖率保持强劲，为3.6倍 [4][7] - 新投资物业层面的租金覆盖率为4.7倍 [10] - 信用观察名单：从上季度下降至不足1%，观察名单内的租户均按时履行所有义务 [7] - 已实现信用事件有限，主要涉及家居装饰行业的American Signature，其在9月30日约占ABR的20个基点，涉及2处物业 [7] - 预计该信用事件的回收率将在正常范围内 [7][36] - 租金覆盖率低于1倍和1-1.5倍的租户比例略有上升，主要由于部分开发项目上线导致短期数据波动，预计将随时间恢复正常 [56][57][58][59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：专注于为成长中的中端市场运营商提供房地产资本，差异化投资策略包括通过现有关系获取85%的投资 [3] - 公司战略：交易特点是颗粒化、独立的物业，平均投资规模符合历史范围 [11] - 增长指引：2026年投资指引维持在10-14亿美元 [5] - 资本配置：计划利用留存现金流、处置收益和资本市场工具（如远期股权、无担保债券）为投资计划提供资金，保持资产负债表灵活性 [14][51][52] - 行业竞争：竞争态势似乎趋于稳定，基于当前可见度，预计2026年下半年资本化率会有温和压缩 [5] - 行业竞争：管理层认为较高的10年期国债利率（如4.1%-4.3%）对公司有利，若降至中高3%区间则可能导致竞争显著加剧 [48] - 行业竞争：公司通过专注于颗粒化交易、与现有关系的后续交易以及售后回租来构建护城河，避免直接竞争 [49] - 关系网络：目标是维持约75%来自现有关系、25%来自新关系的业务平衡，以确保持续增长 [88] - 行业敞口：对任何单一行业设有15%的软性上限，汽车清洗行业风险调整后回报良好，预计不会大幅降低至10% [64] - 未来展望：公司认为有5-10年的坚实增长跑道，通过稳健、有节制的增长来实现 [99] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：投资市场依然具有吸引力，资本市场持续提供支持 [17] - 资本化率环境：目前保持稳定，投资管道定价在高7%区间，与资本成本存在有吸引力的利差 [11] - 资本化率展望：预计2026年下半年会有温和压缩，从高7%区间向中7%区间移动 [43] - 租金涨幅：加权平均租金涨幅面临一些下行压力，历史平均水平约为1.6%，当前为2% [44] - 私人信贷市场波动：目前未对公司业务产生实质性影响，因其目标客户规模通常大于私人信贷主要对象 [62] - 税收政策影响：“bonus depreciation”税收优惠对汽车清洗资产处置有边际影响，但未对行业产生广泛驱动 [72] - 宏观环境影响：当前市场趋势并未使公司 materially 偏离其既定的服务与体验导向、售后回租、中端市场模式 [78] 其他重要信息 - 公司成立10周年，自2018年IPO以来总股东回报率超过200% [3] - Rob Salisbury晋升为新任首席财务官 [12][16] - 公司在第四季度通过ATM计划以远期方式出售了约1.7亿美元的股权，并结算了3.59亿美元的远期股权 [14] - 2026年初已完成少量（约1000万美元）的ATM股权发行 [55] - 公司参考其投资行业内的上市公司（如Mister Car Wash, KinderCare）表现，作为投资组合表现的参考指标 [98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 上调2026年AFFO每股指引区间底端的原因是什么？ [19] - 回答: 主要由于投资组合信用趋势好于去年10月最初设定指引时的保守预期，包括1.6%的同店租金增长和信用观察名单的下降，因此移除了先前指引区间的底端，但全年仍有很大不确定性 [19][20] 问题: 竞争稳定对资本化率和租户基础有何影响？ [22] - 回答: 竞争稳定导致资本化率下降速度慢于预期，目前保持稳定，这有利于盈利，但不会改变公司的投资方式或风险考量，管理层对公司当前的租户基础和风险调整回报感到满意 [23][24] 问题: 2026年初强劲的投资开局是否意味着全年投资额将超过指引？ [28] - 回答: 如果投资预期有变，公司会调整指引范围。年初的强劲部分源于第四季度部分交易延迟至本年度，目前对全年指引感到满意，更令人鼓舞的是资本化率的稳定 [29] 问题: 资本化率稳定是否在所有投资行业普遍存在？公司是否有意增加特定行业的收购？ [30] - 回答: 资本化率稳定在公司所有投资行业中普遍存在，范围在7%到8.5%之间。公司增长主要跟随现有关系（占业务85%以上），因此预计2026年投资组合构成不会发生重大变化 [30][31] 问题: American Signature信用事件的处理进展和启示？ [35] - 回答: 该破产发生在第四季度末，资产处置过程刚开始，基于市场情况，预计回收率将处于公司历史披露的正常范围内，该资产不会空置太久 [36] 问题: 如何平衡留存现金与增加股息？股息增长预期如何？ [37] - 回答: 留存自由现金流是内部资本的重要来源。股息政策由董事会决定，需要在为股东提供当期回报和保留资本之间取得平衡。预计派息率（目前63%）不会从当前水平下降，股息将会增长，但暂无具体指引 [37][38] 问题: 预计下半年资本化率温和压缩的依据是什么？租金涨幅等条款是否有变化？ [42] - 回答: 公司一直预期资本市场正常化和10年期利率下降会推动资本化率下行，但目前尚未实质性发生。预计资本化率将从高7%区间向中7%区间移动。租金涨幅面临下行压力，但变化不大。租期和租金涨幅等条款会随市场波动 [43][44] 问题: 竞争稳定的驱动因素是什么？什么会导致竞争加剧？ [48] - 回答: 主要由债务资本的获取（成本与可得性）驱动，核心是10年期国债利率。“higher for longer”的利率环境对公司更有利。若10年期利率降至中高3%区间，竞争将显著增加。公司通过差异化策略构建了竞争护城河 [48][49] 问题: 远期股权发行的节奏如何？未结算的3.22亿美元股权是否有近期到期限制？ [50] - 回答: 近期没有到期限制。从融资角度，通常先使用股权再发债。目前杠杆率低、流动性充足，公司将重点关注无担保债券市场（成本约5.3%-5.5%）。凭借现有杠杆空间、留存现金流、处置收益和远期股权，公司即使全年不发新股也能达到投资目标中点。从建模角度，可保守假设远期股权在近期结算 [51][52][53] 问题: 2026年初是否进行了ATM股权发行？ [55] - 回答: 年初进行了少量（约1000万美元）ATM发行，以略微延长资金储备，但由于杠杆率很低，公司认为不需要大量发行 [55] 问题: 租金覆盖率中低覆盖率档位上升的原因是什么？ [56] - 回答: 低于1倍的档位比例在过去四个季度范围内波动。1-1.5倍档位上升主要由于过去几年的一些开发项目上线，被加入主租约，造成了覆盖率的短期噪音。预计随着项目运营稳定，该比例将回归7%-11%的历史范围。关键指标信用观察名单在下降，表明信用未恶化 [56][57][58][59] 问题: 私人信贷市场波动对公司业务是机遇还是挑战？ [62] - 回答: 过去几年私人信贷的兴起未对公司产生实质性影响，因为其目标客户规模通常更大且行业不同。即使私人信贷萎缩，预计也不会改变公司的投资市场 [62] 问题: 汽车清洗行业的敞口未来目标是多少？ [63] - 回答: 公司对任何单一行业设有15%的软性上限。汽车清洗行业风险调整后回报良好，不打算将其大幅降至10%，如果发现具有吸引力的机会，仍会继续在该行业投资 [64] 问题: “bonus depreciation”税收政策对单租户交易市场有何影响？ [68] - 回答: 该政策对业务没有实质性影响。此前在汽车清洗资产处置中，公司利用了这一政策向有税收动机的买家出售资产，但这仅是边际影响，并非行业驱动因素 [71][72] 问题: 目前没有看到哪些预期中的竞争者进入市场？ [76] - 回答: 不具体点名，但观察到许多大型资产管理公司（如Apollo, TPG, Angelo Gordon, Blackstone, Starwood）设立了新平台或进行了收购。公司对此保持保守假设，并通过努力赢得交易和为交易对手增加价值来保护自身关系 [76][77] 问题: 当前宏观环境如何影响公司的承销标准或行业偏好？ [78] - 回答: 由于85%的业务来自重复客户，机会集由现有关系驱动。公司成立10年来一直坚持服务与体验导向、售后回租、中端市场模式，当前市场趋势并未使其 materially 偏离这一模式 [78] 问题: 第四季度平均每单位投资额创纪录高的原因是什么？是否意味着转向更大资产？ [82] - 回答: 主要是交易和行业组合所致。例如，幼儿教育、工业户外仓储等服务站点通常单价高于快餐或休闲餐厅站点。这并非公司承销标准或风险偏好的改变，也不代表对更大资产的偏好 [82] 问题: 2026年指引中包含了哪些租户信用假设？ [83] - 回答: 公司不对租户信用损失提供指引，而是指引AFFO增长和投资额。信用假设基于具体情境和物业分析，并包含对未知事件的通用假设。历史信用损失约为30个基点，指引中的假设可能更为保守 [84] 问题: 85%的重复业务率是否足以支撑未来多年的增长？如何平衡现有与新增关系？ [88] - 回答: 公司理想目标是75%来自现有关系，25%来自新关系。公司投入大量资源开发和建立新关系，因为现有关系可能随着规模扩大而获得其他融资渠道。公司已成功平衡这一点，并拥有充足的管道机会 [88] 问题: 如果资本成本改善，是否有充足机会扩大投资规模？ [89] - 回答: 机会集不是限制投资规模的因素。驱动因素是公司为股东创造有吸引力增长（当前指引为AFFO每股增长6%-8%，投资额10-14亿美元）的意愿。当前指引中点的投资额实际上低于去年水平。公司追求的是长期稳定增长 [90] 问题: 不同租户类型的同店指标是否有分化趋势？ [95] - 回答: 同店ABR和租金增长主要由合同租约决定，范围在1.5%到2.3%之间，更多取决于谈判时点而非行业。同店销售、利润和EBITDA的改善在各行业和租户间有起有落，但主要是运营商自身因素，目前没有重大变化 [95][96] - 补充：投资者可以参考公司投资行业内的上市公司（如Mister Car Wash, KinderCare）表现，其与公司投资组合表现有很强的相关性 [98] 问题: 公司规模达到多大后，维持增长会变得困难？ [99] - 回答: 公司认为面前有5-10年的坚实增长跑道。随着规模扩大，需要做更多交易，公司持续投资于团队和基础设施。通过保持适度、有节制的增长节奏，公司拥有巨大的增长空间 [99] 问题: 第四季度“其他工业”类别资产收购的特点和驱动因素是什么？ [103] - 回答: 工业户外仓储领域存在良好机会。这些资产通常颗粒化、土地成分大，每平方英尺租金因建筑与土地比例差异很大。公司看好与中端市场运营商在该领域的合作机会，其增长并未过快，公司会继续投资 [104] - 确认：第四季度收购的资产属于工业户外仓储类型 [105] 问题: 从第四季度延迟至本年的交易，其时间分布如何？ [106] - 回答: 这些交易可能在一月中旬左右完成 [109]

公司概况与投资定位 - 公司被定位为一项可永久持有的投资，旨在为投资者提供持续且稳定增长的月度股息收入 [1][6] - 公司是一家房地产投资信托基金，通过收益和股息增长为投资者提供被动收入 [1] 业务规模与增长历程 - 公司从1969年的单一餐厅物业，发展成为在北美和欧洲拥有超过15,550处物业的全球房地产巨头 [2] - 自1994年上市以来，公司已增加股息133次，并且在超过30年的上市公司历史中从未削减过股息 [3] - 公司通过增加新地域、物业类型和投资平台，持续多元化其业务，降低了风险并增强了增长前景 [2] 财务实力与信用状况 - 公司拥有行业内最佳的10个信用评级之一，并保持保守的股息支付率（低于调整后运营资金的75%）[3] - 强大的财务实力使其能够经受住全球经济和房地产领域不可避免的冲击 [3] - 公司当前市值为560亿美元 [7] 市场数据与估值 - 公司股票当前价格为60.74美元，当日下跌0.18%（下跌0.11美元）[4] - 股票当日交易区间为60.19美元至60.95美元，52周交易区间为50.71美元至61.95美元 [5] - 当前股息收益率为5.31%，总市值为560亿美元 [5][7] - 当日成交量为540万股，平均成交量为640万股，毛利率为48.14% [5] 增长前景与投资机会 - 公司估计其可寻址的总投资机会高达14万亿美元 [5] - 业务多元化赋予其灵活性，可投资于最佳机会领域，例如近期成立合资企业，投资超过15亿美元开发高质量物流房地产 [5] - 公司近期完成了在墨西哥的首笔投资，并通过另一笔信贷投资扩大了其游戏物业投资组合 [5]

公司运营与财务披露 - 公司将于2026年2月24日纽约证券交易所收盘后发布2025年第四季度及全年运营业绩 [1] - 业绩发布后，公司将于太平洋标准时间下午2:00举行季度投资者电话会议 [1] 投资者沟通渠道 - 电话会议接入号码：美国境内拨打 (833) 816-1264，国际拨打 (412) 317-5632，接通后要求接入Realty Income电话会议 [2] - 电话会议回放可通过拨打 (855) 669-9658（美国）或 (412) 317-0088（国际）获取，需输入会议ID 3554425，回放有效期至2026年3月3日 [2] - 电话会议亦提供仅收听模式的网络直播，可通过公司官网主页链接进入，直播结束后约一小时可获取回放，无需访问代码 [3] 公司概况与业务规模 - 公司为标普500指数成分股，是全球领先企业的房地产合作伙伴，提供全方位房地产资本服务 [4] - 截至2025年9月30日，公司投资组合覆盖美国全部50个州、英国及欧洲其他7个国家，物业数量超过15,500处 [4] - 公司以“月度股息公司”著称，其使命是通过投资于人与地点来提供随时间增长的可靠月度股息 [4] 股息与历史记录 - 自成立以来，公司已连续宣布了667次月度股息 [4] - 因连续超过30年增加股息，公司成为标普500股息贵族指数成员 [4]

公司股价表现与股息调整 - 上周 Alexandria Real Estate Equities Inc (ARE) 股价周环比下跌 15.86%，是表现最差的公司之一 [1] - 股价下跌主要因公司决定将股息削减 45%，打击了投资者情绪 [1] - 公司宣布将第四季度每股股息从之前的 1.32 美元削减 0.60 美元至 0.72 美元 [1] - 削减后的股息将于 2026年1月15日 派发给截至 2025年12月31日 在册的普通股股东 [1] 公司股息调整决策与财务影响 - 董事会削减普通股股息的决定旨在巩固其本已强劲的资产负债表，增强财务灵活性 [2] - 此次股息调整预计每年将保留约 4.1 亿美元的流动性 [2] - 以 2025年12月1日 的收盘价计算，调整后的股息为其普通股提供了 5.4% 的吸引力收益率 [2] 公司近期财务业绩 - 股息调整决定紧随公司令人失望的第三季度业绩之后 [2] - 第三季度，公司股东应占净亏损为 2.349 亿美元，而去年同期股东应占净利润为 1.647 亿美元 [2] - 这使得其前九个月的股东应占净亏损达到 3.561 亿美元，逆转了 2024 年前九个月 3.745 亿美元的股东应占净利润 [2] - 第三季度总收入同比下降 5%，从 7.916 亿美元降至 7.519 亿美元 [2] - 租金收入同比下降 5%，从 7.757 亿美元减少至 7.358 亿美元 [2]

公司股息公告 - 公司宣布派发第664次连续月度普通股股息 [1] - 每股股息金额为0.2695美元 年化股息为每股3.234美元 [1] - 股息将于2025年11月14日支付 股权登记日为2025年10月31日 [1] 公司业务概况 - 公司为标准普尔500指数成分股 为全球领先企业提供房地产合作伙伴服务 [2] - 公司成立于1969年 提供全方位服务的房地产资本解决方案 [2] - 截至2025年6月30日 公司投资组合覆盖美国50个州、英国及其他7个欧洲国家 拥有超过15,600处房产 [2] - 公司以"月度股息公司"著称 使命是通过投资于人和地方来提供持续增长的可依赖月度股息 [2] 公司股息历史与荣誉 - 公司已连续超过30年增加股息 是标准普尔500股息贵族指数成员 [2] - 自成立以来 公司已宣布664次连续月度股息 [2]

公司地位与规模 - 公司被列为当前最值得购买的12支REIT股息股票之一 [1] - 公司因其向投资者进行月度派息而成为美国最受欢迎的REITs之一 [2] - 通过与Vereit和Spirit Realty Trust的合并，公司房地产持有量在过去四年中增长了一倍多 [2] - 公司拥有约15,600处商业地产，客户超过1,600家，遍布91个行业 [2] - 业务覆盖美国所有州、英国市场以及另外7个欧洲市场 [2] 投资组合特点 - 投资组合专注于在经济放缓期间历史表现相对较好的零售商 [3] - 过去一年中，最大租户包括Walgreens、7-Eleven、Dollar General和Dollar Tree，其中任一租户占总年租金的比例均不超过3.5% [3] - 尽管部分零售商经营困难并关闭门店，但财务状况更稳定的同行开设新门店缓解了部分影响 [3] 运营与财务表现 - 自1994年IPO以来，公司 occupancy rate 持续保持在96%以上 [4] - 其年末 occupancy rate 从2023年的98.6%微升至2024年的98.7% [4] - 公司规模、多元化的投资组合和持久性使其对长期投资者而言具有可靠性 [4] - 公司于9月9日将月度股息提高0.2%至每股0.2695美元，这是自1994年上市以来的第132次股息上调 [5] - 截至10月1日，该股票的股息收益率为5.35% [5]

财务数据和关键指标变化 - AFFO每股0.45美元，较2024年第一季度增长7%；本季度AFFO总计8570万美元，较2024年同期增加1460万美元，增幅21% [23] - 2025年第一季度总G&A为1150万美元，2024年同期为940万美元；本季度经常性现金G&A为760万美元，占总收入的5.9%，低于去年同期的6.2% [24] - 第一季度宣布现金股息0.295美元，AFFO派息率为66%；扣除股息后留存自由现金流达3010万美元，按年化计算超1.2亿美元 [25] - 第一季度末，产生收入的总资产达63亿美元；净债务与年化调整后EBITDAre之比为3.4倍 [26] - 第一季度发行2.92亿美元股权，ATM活动约2100万美元，共筹集3.13亿美元股权；结算2.79亿美元远期股权，未结算远期股权余额4.1亿美元 [27] - 第一季度摊薄股份数为1.91亿股，其中包括因未结算远期股权按库存股法调整的110万股 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资业务：第一季度投资3.08亿美元，现有租户关系贡献86%的投资；投资加权平均现金收益率为7.8%，加权平均初始租赁期限为17.5年，加权平均年租金增长率为2.2%，平均差距收益率为9.4%；平均每处房产投资550万美元，90%为售后回租交易 [8][13][14] - 资产处置业务：第一季度出售11处房产，净收入2430万美元，平均每处约220万美元，加权平均现金收益率为6.9% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户信用趋势和同店租金表现良好，同店租金第一季度增长1.5%，略高于上季度；租户入住率为99.7%，租金收缴率接近100% [17] - 最大租户占季度末ABR的3.9%，前10大租户占17.3%；洗车行业敞口降至ABR的13.9%，低于15%的软上限 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于目标行业中成长型运营商的中端市场售后回租业务，持续寻找有吸引力的投资机会，支持现有租户关系 [7][8] - 预计2025年投资上限利率略低于2024年，但近期资本市场波动导致竞争低于年初预期；大型交易和大型信贷竞争更激烈，中小规模交易竞争较小 [10][37] - 重申2025年AFFO每股指引范围为1.85 - 1.89美元，实现该指引无需额外股权融资 [9][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场不稳定，但公司经营环境有利，团队持续寻找投资机会，投资组合表现良好 [7] - 投资管道支持投资指引上限，预计市场正常化后竞争将压缩上限利率 [11][76] 其他重要信息 - 公司正在处理Zipcar洗车破产案，涉及3处房产和约20个基点的ABR，租户仍按时支付租金 [18] - 投资组合观察名单占比1.6%，较上季度下降50个基点，无行业或物业类型的主题性问题 [62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关税情况对租户健康的影响 - 公司93%的业务基于服务和体验，受关税影响较小，但会密切关注租户信用情况 [35] 问题2：2025年竞争情况是否在所有目标行业普遍存在 - 并非按行业划分，大型交易和大型信贷竞争更激烈，中小规模交易竞争较小 [37] 问题3：提高收购指引的制约因素 - 年初收购量和上限利率表现良好，租户信用状况也在改善，但目前仍处于年初，对管道的可见性约60 - 90天，且夏季交易通常会减少，需观察后续发展 [44][45] 问题4：Dave and Buster's的投资 thesis - 公司与Dave and Buster's合作15年，此次售后回租交易的租赁结构提供持续的单位层面报告，租金覆盖率超两倍，投资于优质子市场，且因资本市场波动竞争较小，价格和条款有吸引力 [48][49][50] 问题5：对Dave and Buster's业务的整体舒适度 - 公司长期投资家庭娱乐领域，20年的投资不受短期经营环境影响；公司拥有产生现金流的房地产，在债务和股权之前享有优先权，且Dave and Buster's历史上仅关闭两家门店，对所拥有的房地产有信心 [58][59] 问题6：除ZiPS外的观察名单情况 - 观察名单占比下降50个基点，主要由个别运营商层面的事件组成，无行业或物业类型的主题性问题，信用事件已纳入指引 [62][63][64] 问题7：Dave and Buster's的租金覆盖率、租金增长和租赁期限 - 一般不披露租户特定的覆盖率，租赁期限通常为15 - 20年，租金增长2%以上，主租赁覆盖率超两倍 [70] 问题8：交易环境的情况 - 年初竞争加剧，后因市场波动竞争减少，但大型投资组合和广泛营销的交易仍有竞争；公司专注于与租户的售后回租交易，管道仍然强劲；预计市场正常化后竞争将压缩上限利率 [73][74][76] 问题9：业务是否依赖运营商扩张及其影响 - 租户持续与公司就扩张、并购和开发机会合作，即使活动略有减少，竞争也会相应降低，公司仍处于有利地位，业务稳定且波动较小 [85][86] 问题10：杠杆率上升的情况 - 历史杠杆率约为4 - 6倍，过去一年半公司股权比例较高；目前未结算的远期股权和未来三个季度的经常性自由现金流提供约5亿美元的流动性，预计在使用杠杆前可满足资金需求，因此预计在杠杆方面保持保守 [88][89][90] 问题11：次1倍覆盖率区间增加的原因 - 可能是个别情况，该数据本身不代表违约情况，需结合整体企业信用考虑；观察名单占比下降，单一B级区间也下降，单位层面覆盖率会随时间波动，若资产永久受损，公司会考虑处置 [95][96][97] 问题12：信用损失或不可报销假设是否因市场波动而改变 - 公司会进行估计并纳入指引，根据情况调整，目前投资组合表现与指引基本一致，同店销售增长1.5%表明表现强劲且无信用事件 [100] 问题13：新潜在租户进行售后回租交易是否更谨慎 - 第一季度大部分业务来自现有租户，公司优先服务现有关系；新关系的缺乏主要是公司的关注重点，而非租户的谨慎；部分租户可能在增长方面更谨慎，但会通过出售房地产来增强流动性，相关讨论未减少 [106][107][108] 问题14：当前投资组合中是否有想增加或减少敞口的领域 - 公司采取20年投资视角，行业选择基于房地产基本面和服务体验基础，预计投资组合各部分将按比例增长；已减少休闲餐饮投资，不投资电影院和家居用品行业 [111][112] 问题15：洗车租户的趋势 - 运营商的AUV和覆盖率持平，无明显变化 [117] 问题16：在经济衰退情况下的收购决策 - 交易价格由市场竞争决定，公司会根据风险调整回报、投资经验和信用损失来评估；近期娱乐行业的噪音降低了投资者的兴趣，使得Dave and Buster's的交易价格具有吸引力；公司会根据市场定价和机会做出决策，行业有影响，但投资机会的特殊性影响更大 [120][121][122] 问题17：库存股法对AFFO指引的影响 - 指引中该影响不超过1 - 2美分，假设当前股价保持不变；补充资料包第25页有相关稀释影响的披露 [128][130] 问题18：Dave and Buster's在收购的5个地点的运营时间 - 各地点运营时间不同，预计在3 - 10年之间，公司可进一步核实 [135][137] 问题19：公共公司租户占投资组合ABR的比例及相关机会 - 公司对公共和私人市场的股权来源无偏好，信用是关键因素；公共信用可能会产生更多噪音，但与风险无关；公司有一些公共租户，但不是主要考虑因素 [139] 问题20：休闲餐饮敞口减少和QSR敞口增加的原因 - 是分类调整和部分房产出售的综合结果 [144] 问题21：贷款环境恶化对交易的影响 - 挑战性的金融市场可能会增加租户需求，但也会减少整体交易活动，目前公司投资进展良好，将继续积极部署资金 [146][147] 问题22：娱乐板块的业务构成及细分可能性 - 娱乐板块主要包括类似Dave and Buster's、Chicken and Pickle等的娱乐场所，提供以食物为驱动的娱乐体验，房地产位置优越且相对通用；目前细分对披露的提升不大 [152][153] 问题23：娱乐板块是否有软15%上限 - 公司会考虑这一上限 [155] 问题24：是否会进行更多结构化金融交易 - 公司的目标是拥有能产生持久现金流且增长的房地产，虽有过一些结构化金融贷款产品，但并非主要业务；会在特殊情况下为支持租户关系提供此类服务，并期望获得相应回报，但预计业务结构不会有重大变化 [160][161] 问题25：在经济衰退和高利率环境下，中端市场的风险及对租户的影响 - 公司选择的行业主要基于服务和体验，且作为房东处于债务和股权之前的优先地位；多数运营商的资本结构中有售后回租资本和股权，虽会面临运营压力，但预计不会出现租户寻求租金减免的情况，因为投资组合的租金覆盖率为3.5倍，需长期混乱才会导致租户不支付租金 [164][165]