BXP (NYSE:BXP) Q3 2025 Earnings Call October 29, 2025 10:00 AM ET Speaker3Good day and thank you for standing by. Welcome to Q3 2025 BXP earnings conference call. At this time, all participants are in a listen-only mode. After the speaker's presentation, there will be a question and answer session. To ask a question during the session, you will need to press *11 on your telephone. You will then hear an automated message advising your hand is raised. To withdraw your question, please press *11 again. Please ...

杭州土地市场概况 - 杭州10月土地拍卖市场活跃，浦沿板块成为滨江区供地主力军，反映出核心区域发展饱和后，供应向有开发空间的区域倾斜的趋势 [1][3] 浦沿板块土地拍卖详情 - 10月15日，大家房产以楼面价25317元/㎡竞得浦沿杨家墩地块 [1] - 10月30日，英冠经过29轮竞价，以总价17.28亿元竞得浦沿单元BJ040301-02地块，成交楼面价25108元/㎡，溢价率19.33% [2] - 该地块可建面积6.9万㎡，起拍总价14.5亿元，起拍楼面价21040元/㎡ [2] - 今年浦沿板块已成功出让3宗地块 [3] 浦沿板块房地产市场现状 - 板块内在售新盘稀少，主要为英冠绿城春来晴翠，均价约3.6万/㎡ [3] - 周边有观晖美寓、栖棠誉湾等已售罄或刚交付的次新小区 [3] - 相比2018年栖棠誉湾2.18万/㎡的地价，当前地价普遍上涨约4000元/㎡，涨幅约18% [7] - 限价时期浦沿板块新房均价普遍在3.8-4万/㎡左右 [7] 下沙板块土地拍卖详情 - 下沙沿江南区块推出白杨单元QT030501-47-2“迷你地块”，容积率2.3 [7] - 该地块由杭州杰瀚城市发展建设有限公司以底价4.76亿元竞得，成交楼面价10500元/㎡，溢价率0% [11] - 地块起拍总价4.8亿元，起拍楼面价10500元/㎡，总建筑面积仅约4.5万方 [7][11] 下沙板块房地产市场现状 - 沿江南板块房龄普遍超过15年，新房产品多年未更新，与当前市场存在断档 [11] - 板块以西近两年加大开发，已有建发云启钱湾等项目布局，高层均价约2.7-2.8万/㎡ [11] - 地块目标客群为周边地缘改善客群，开发商在产品上有较大发挥空间 [11] - 远东宏信为区域深耕房企，去年已在同一单元拿地 [11]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业（H股和A股上市公司）[1] * 具体分析的公司包括：华润置地（CRL）、中国海外发展（COLI）、建发国际集团（C&D Int'l）、滨江集团（Binjiang）、越秀地产（Yuexiu Properties）、龙湖集团（Longfor）、招商蛇口（CMSK）、保利发展（Poly）、万科（Vanke）、新城控股（Seazen）等[1][8][10][91] 核心观点与论据 行业前景与政策展望 * 行业近期预计将区间波动，底部受潜在政策支撑，顶部受疲软基本面压制[1] * 基准情景是至少在2026年3月（两会）之前不会有更决定性的支持政策，近期可能缺乏催化剂[1] * 政策压力点正在积聚（土地市场软化、二手房价格和房地产投资下滑），但尚未达到临界点，可能促使决策者在2026年3月采取更果断行动[2] * 更有效的可能政策工具包括：a) 抵押贷款利息税收抵扣；b) 降低交易税费；c) 对购房者直接补贴；d) 放宽城市更新限制[2] * 第十五五规划可能聚焦于“遏制行业下滑”，基调介于促增长和风险控制之间，并追求高质量住房而非单纯增加供应[27] 市场基本面预测 * 预计全国新房销售面积/金额在2025年将下降5%-7%/8%-10%，2026年再出现中单位数百分比下降[3][70] * 全国库存去化周期预计到2027年将保持在高位的24个月，但一线和前15大城市库存到2026/27年应会降至15个月[3][12][45] * 预计二手房价格需再下跌15-20%+，但如果抵押贷款成本可享税收抵扣，跌幅可能较小[3] * 2025年9月，房地产投资同比下降20%，9个月累计下降13%[15][22] * 土地市场在第三季度初火热后开始降温，9月Top 356城土地出让金下降8%，一线城市土地出让金同比下降50.28%[19][23] 开发商策略与土地储备质量 * 尽管全国市场低迷，头部开发商正聚焦于能级更高的城市——自2024年以来，他们仅在10-20个最大城市进行土地收购，尽管销售仍覆盖约60个城市[4][35] * 滨江集团、建发国际集团和中国海外发展（不含中海宏洋）拥有“最年轻”的土地储备（70%+在2022年后收购 => 更高利润率），而保利发展的土地储备“最老”（26%在2022年后收购）[5][20][52][53] * 土地储备“较新”的开发商往往有更高的投资资本回报率（ROIC）[5][16][54] * 头部国有企业在快速整合市场，其在百强开发商中的销售份额从2021年初的低于20%提升至2025年9个月的近40%[32][33][36] 估值与投资建议 * 该行业交易于8.5倍2027财年预期市盈率，与历史平均水平一致[1][84] * 行业市净率（P/B）仍接近历史低谷，加权平均市净率为0.5倍[47][48][84] * 首选股为华润置地（CRL）、中国海外发展（COLI）和建发国际集团（C&D Int'l），它们在土地储备质量方面表现良好，以及在物管公司中选择华润万象生活（Mixc）[1][10] * 对万科（Vanke）和大多数其他物管公司维持“逊于大市”评级[1] * 修订了行业目标价，幅度为-6%至+5%，主要基于盈利预测调整，滨江集团和招商蛇口的目标价分别上调5%和7%[5][8][80][82] 房价风险与租金收益 * 房价无疑疲软，但一线城市租金率近期似乎趋于稳定，租金收益率处于2018年以来的纪录高位区域[56] * 根据CREIS数据，2025年6月Top 50城平均租金收益率为2.17%，而平均新发放抵押贷款利率约为2.8%（混合）[56] * 在“负利差”被抹平且租金现已见底的情景下，保守情况下一线城市入门级房价仍需修正约20%以上，温和情况下若借贷成本进一步下降30-50基点，则需再修正15-20%[57][58] 商业地产开发商 * 华润置地和新城控股的租金收入增长势头稳健，2025年上半年购物中心租金增长率分别为9.9%和10.8%[71] * 关键业主的账面价值约50%来自投资性物业（IP）[72][73] * 业主（华润置地 & 龙湖）的隐含开发物业（DP）板块市净率低于其他住宅建筑商[74][75] 其他重要内容 盈利与销售预测调整 * 仅对行业盈利预测进行了单位数百分比的微调，反映合约销售预测的小幅变动[5][79] * 上调了招商蛇口2025-27年的合约销售预测，建发国际集团2026-27年的预测；下调了中国海外发展、越秀地产、保利发展和华润置地的合约销售预测[76][77][78] * 下调华润置地2025年盈利预测8%，保利发展和越秀地产2025年盈利预测下调超过10%；上调招商蛇口2025-27年盈利预测14-22%[79] 目标价调整与评级变更 * 因盈利预测下调，将中国海外发展、保利发展和越秀地产的目标价下调单位数百分比[8][80] * 将滨江集团的目标市盈率从11倍上调至12倍（基于历史平均值的0.5个标准差以上），因其强劲的资产负债表可能增加股息支付以及行业最佳的ROIC[80] * 将滨江集团的收益评级从“相同或较低”调整为“相同或较高”，将中国海外发展的收益评级从“相同或较高”调整为“相同或较低”[8][9] * 将招商蛇口的估值方法从22倍2027年预期市盈率改为分类加总估值法（SOTP），以更好反映未开发的前海土地价值[82] 物理市场快照（2025年9月） * Top 70城一手房价格同比变化-2.7%，环比-0.4%；二手房价格同比变化-5.2%，环比-0.7%[23] * 一线城市一手房价格（国家统计局）同比变化-0.7%，环比-0.3%；二手房价格（中原）同比变化-7.3%，环比-1.6%[21][23] * 百强开发商合约销售同比变化3.2%（9月），9个月累计-12.8%[23]

Asia Pacific Equity Research 20 October 2025 China Property NBS data: the weakness extended to September; October may look even worse with a high base According to September industry data published by the NBS, the housing market saw continual weakness, with the correction in home prices/real estate investment further accelerating. Interestingly, despite 3% Y/Y growth in the top 100 developers' sales, the national sales value still fell 12% Y/Y in September (the discrepancy is rare as the NBS usually posts b ...

**行业与公司** * 行业为中国房地产行业[1] * 纪要涉及的公司包括被追踪的开发商，例如中国海外发展（COLI）、金茂（Jinmao）、保利发展（Poly A）、万科（CMSK）、绿城（Greentown）等[11][78] **核心观点与论据** **9月市场表现总结** * 9月全国新房销售面积和销售额同比分别下降11%和12%，符合预期，但价格表现更为疲软[2][10] * 9月70个城市新房和二手房价格环比分别下跌0.4%和0.6%，价格下跌范围扩大[10][28] * 尽管一线城市（T-1）近期放宽了购房限制，但其新房和二手房价格环比仍分别下跌0.3%和0.9%，表现疲软[10] * 二手房销售量为同比增加16%，超出预期[2][10] * 新开工面积同比降幅收窄至14%，竣工面积同比转为增长1%，均超出预期，但房地产开发投资（FAI）同比降幅扩大至21%，为2023年以来单月最大降幅[2][10][28] * 9个月累计（9M25）新房销售面积和销售额同比分别下降6%和8%，新开工面积同比下降19%，竣工面积同比下降15%[2][10][28] * 已竣工未售出的住宅库存环比下降1%至3.99亿平方米，较2025年2月的历史高点下降8%[10] * 追踪的六家开发商9月土地收购支出占其合同销售额的54%，项目平均毛利率（GPM）为26%，土地投资策略在地理分布上更加多元化[11][78] **10月市场展望** * 预计价格疲软将持续，尤其是各城市二手房价格，而一线城市新房价格（在同等可比基础上）将保持相对韧性[3][12] * 预计新房交易量/额和新开工面积的同比降幅将从9月水平适度扩大，而竣工面积在季节性因素推动下同比将持平[3][12][16] * 预计二手房交易量同比趋势将转负，出现低十位数百分比（low-teens）的同比下降，部分原因是基数效应不利[3][12][17] * 预计10月新开工面积将出现高十位数百分比（high-teens）的同比下降，竣工面积同比持平[18] **开发商流动性挑战** * 根据9个月数据推断，预计2025年开发商资金缺口将保持环比平稳，为3.3万亿元人民币[7][59][62] * 开发商流动性根本上取决于销售改善或政府加大回购力度，但目前对陷入困境的民营房企（POEs）而言尚不明显，因为民营房企从回购相关的地方政府专项债券（LGSB）中获得的份额不到20%[59] **政策预期** * 随着房地产市场持续疲软和中美贸易政策不确定性重现，对住房领域新政策支持的预期正在上升[4] * 考虑到当前宏观环境下就业市场和收入预期改善需要时间，认为针对提振总需求的政策可能更有效[4] * 未来几个月的主要政府会议包括二十届四中全会、政治局会议等[4] **其他重要内容** **需求与情绪指标** * 截至10月中旬的综合需求指数为39/100，较9月中旬的40/100略有下降，比历史周期中位数水平低约23%[7][58] * 情绪指数在10月有所减弱，表现为新房搜索活动低迷、二手房成交速度缓慢、二手房挂牌量环比上升以及中介信心略有恶化[58] **土地市场动态** * 9月全国土地（不含工业用地）成交面积同比转为增长1%，成交金额同比下降8%，降幅收窄[28] * 10月土地交易价值前五的城市包括无锡、淮安、盐城、广州和绍兴，显示土地收购在地域上更加多元化，并涉及较低线城市[19] **近期政策重点** * 9月以来中央层面的政策主题包括土地盘活和需求支持[85] * 国家外汇管理局（SAFE）放宽了境外投资者购买住宅物业的限制[85] * 国务院授予试点地区在土地资源管理上更大的自主权，并承诺盘活现有土地存量[85] * 截至9月底，已有7万亿元人民币的“白名单”项目贷款获得批准，支持了1600万套住房的建设交付[85]

涉及的行业与公司 * 行业为中国房地产行业[2][3] * 报告由瑞银UBS发布 分析师包括John Lam CFA Vera Gong CFA Mark Leung Hazel Tan PhD[5] 核心观点与论据 * 2025年国庆假期（10月1日至7日）中国主要5个城市（北京 深圳 广州 杭州 成都）的二手房实时成交量总计为6,819套 同比下降61% 主要原因是2024年9月政策刺激造成的高基数[2][4] * 与2023年国庆假期相比 2025年国庆假期二手房成交量增长19% 略高于2025年年初至今与2023年同期相比10%的增幅 增长主要由杭州（增长183%）和成都（增长139%）的强劲交易支撑[2][4] * 报告认为二手房交易是比新房销售更好的需求指标 因为二手房交易不受项目推盘影响 尤其是在假期期间绝对交易量较低的情况下[2] * 新房销售同样呈现疲软趋势 国庆假期期间 主要30个城市的新房销售量为41.3万平方米 较2024年和2023年水平分别下降19%和38%[3][9] 其他重要内容 * 第40周（9月29日至10月5日）主要6个城市的二手房周度成交量同比下降56%[6][11] * 第40周的二手房成交量低于2023年和2024年同期水平[7][12] * 报告指出的中国房地产市场主要下行风险包括 1 限制需求和抵押贷款的政策 2 开发商融资紧张 3 中国经济中住宅增长低于预期[14] * 报告指出的上行风险包括 1 实质性政策放松有效推动住宅销售 投资和价格实现同比正增长 2 部分开发商以公平价格进行大规模资产处置以缓解流动性压力[14] * 30个城市新房销售数据基于登记 可能受到合同销售到登记的时间滞后影响[10]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业[1] * 报告重点跟踪了30家主要中国房地产开发商[1]，并提及了多家具体公司，包括国有企业如金茂、建发、招商蛇口、中海宏洋、华润置地、保利发展、越秀地产等，以及民营企业和混合所有制企业如雅居乐、旭辉、中南建设、金地集团、万科等[3][9][10] 核心观点与论据 9月销售表现超预期但整体疲软 * 9月份30家主要开发商的销售额同比下降10%，但降幅较8月的-18%收窄[1] * 前50大和前100大开发商的9月销售额同比分别为-3%和+3%，均优于8月的-16%和-22%[2] * 9个月累计销售额方面，30家主要开发商同比下降23%，前50大和前100大开发商均同比下降13%[2] * 销售超预期主要归因于项目推盘量增加，尤其是一线城市在政策放松背景下的推盘[2] 企业类型分化显著：国企持续跑赢 * 国有企业9月销售额实现同比正增长，例如金茂、建发、招商蛇口分别增长40%、37%和16%[3] * 相比之下，民营房企表现疲弱，雅居乐、旭辉、中南建设的销售额同比下降超过50%[3] * 部分混合所有制企业如金地集团和万科也表现不佳，销售额分别下降57%和47%[3] * 国企的优异表现得益于其拥有更多可售资源[3] 第四季度销售前景挑战加剧 * 预计第四季度开发商销售额同比降幅可能扩大，原因包括购房者情绪疲软、政策反应迟缓以及去年同期基数较高[1][4] * 高库存水平可能加剧居民对房价的谨慎看法，这从二手房挂牌价格和挂牌量的持续恶化中可见[4] * 新盘推盘量减少也可能加剧第四季度的销售同比下滑[4] 投资策略：保持防御性与选择性 * 9月销售超预期以及近期房价稳步下跌可能降低出台增量住房政策的紧迫性[5] * 市场已预期第四季度实体市场低迷，因此对近期刺激政策预期的降温所带来的潜在行业疲软，可能为具有阿尔法机会的优质国企提供良好入场点[5] * 这些优质国企有望实现销售超预期和利润率复苏[5] * 对民营房企保持谨慎，因其土地储备较旧且不断消耗，可能长期制约销售和盈利[5] 其他重要内容 具体公司观点与推荐 * 长期整合者：华润置地（业务转型、REIT分拆催化剂、商场租金潜在上涨）、建发集团（高利润率标杆项目强劲推出，提升了2024-27年超过15%的盈利复合年增长率能见度，以及高派息下的7-9%股息率）[9] * 积极战术性标的：中海宏洋、金茂、越秀地产（均在顶级城市拥有丰富的可售资源，有潜力改善利润率，且因市净率低于同行而具有高贝塔值）[9] * 消费受益者：华润万象生活（乐观的商场同店销售增长、改善的现金回收增强分红能见度，以及四中全会可能带来的支持性政策叙事）[9] 数据支持与行业视图 * 报告附有详细的月度销售数据表，展示了各开发商2024年9月至2025年9月的月度销售额及同比环比变化[10] * 行业视图为"与大市同步"[7]

文章核心观点 - 持续高利率环境对房地产开发商产生负面影响，但随着利率预期下降，行业有望迎来复苏 [1] - 文章重点分析了三家新加坡蓝筹开发商的独特优势，认为它们能以不同方式从降息周期中受益 [1][18] 凯德投资 (CLI) - 采用以费用驱动的轻资产资本管理模型，为投资者提供防御性的房地产投资选择 [2] - 2025年上半年经常性费用收入同比增长5%至5.72亿新元，占总收入超过50% [2] - 资产管理规模同比增长17%至1170亿新元 [3] - 住宿平台表现稳健，每可用单位收入同比增长5%至88新元，截至2025年7月签约单位超过9400个 [3] - 截至2025年8月13日，资本循环达到5.84亿新元 [3] - 财务杠杆适中，净负债率为0.46倍，利息覆盖率为3.9倍，平均债务到期年限为3.2年 [4] - 降息有助于增加机构资金流入其房地产基金，提升估值并降低融资成本 [5] 城市发展 (CDL) - 为投资者提供传统房地产开发商的投资选择，专注于酒店与住宅领域 [6] - 2025年上半年新加坡住宅板块销售903个单位，销量和销售额同比分别增长54%和90% [6] - 公司整体营收同比下降24%至10.4亿新元，营业利润下降12%至2.6亿新元，净利润下降13%至2.87亿新元 [7] - 新加坡住宅管道去化率稳固，约2260个单位中剩余约740个未售 [8] - 全球生活板块总开发价值同比飙升44.4%至39亿新元 [8] - 酒店业务是关键收入贡献板块（占收入43.5%），2025年上半年每可用客房收入同比增长0.5%至155.6新元 [9] - 净负债率为70%，利息覆盖率为2.4倍，平均债务到期年限为两年，57%的债务为浮动利率 [9][10] - 海外项目管道包括英国4564个私人租赁住房单位和2368个学生公寓，日本40个私人租赁住房资产以及澳大利亚560个私人租赁住房单位 [11] 华业集团 (UOL) - 提供住宅、商业和酒店物业的均衡组合 [13] - 2025年上半年住宅板块势头强劲，新项目如Parktown Residence和UPPERHOUSE分别实现92%和64的销售率 [13] - 办公室和零售物业入住率保持高位，分别为96.6%和97.3% [14] - 酒店业务需求增长，平均入住率从67.7%升至71%，每可用客房收入同比增长9.1%至180.3新元 [14] - 酒店管道稳健，有1634间客房在开发中 [15] - 财务稳健，净负债率极低为0.25倍，利息覆盖率为7倍，69%的债务为固定利率 [15] 行业展望 - 利率下降有助于降低开发商的融资成本并提升住宅需求的可负担性 [16] - 酒店板块将受到旅游复苏和再融资成本降低的双重提振，商业地产和基金管理平台则受益于估值改善和资本流入增加 [16] - 随着降息预期持续，行业将在住宅销售、经常性收入流和资产价值方面迎来多方面的复苏 [17]

> 中国房地产行业八月数据普遍疲软，市场对“金九”预期低迷，高盛研究显示价格下行压力持续，开发商流动性挑战依旧，政策效果成为关键观察点。 行业与公司 * 行业为中国房地产行业，涉及全国及不同能级城市的销售、价格、建设活动和开发商策略分析[1][4][7] * 公司提及高盛（Goldman Sachs）跟踪的六家活跃拿地的开发商[8][69][72] 核心观点与论据 八月市场表现 * 八月全国新房销售面积和销售额同比分别下降11%和14%，竣工量同比下降21%，均符合预期[1][7] * 八月新开工面积同比恶化至下降20%，低于预期[1][7] * 二手房销售量同比中个位数百分比（MSD%）下降，基本符合预期[1][7] * 新房和二手房价格持续下跌，其中二手房价格环比下降0.6%，跌幅大于新房的0.3%，一线城市新房价格相对更具韧性，环比仅下降0.2%[1][4][7] * 高盛覆盖的六家开发商八月拿地支出占合同销售额的38%，低于前七个月平均的51%，项目平均毛利率为21%，75%的土地投资集中于一二线和前十城市[8][69][72] 九月市场展望 * 预计价格疲软将持续，尤其二手房价格将面临比新房更大的下行压力，但高端城市新房价格（在同等可比基础上）可能更具韧性[1][9][10] * 预计新房交易量/额和建设活动将延续当前的同比下滑趋势，新房销售面积和销售额同比预计分别下降约10%和低双位数百分比[1][4][9][13] * 预计二手房交易量同比趋势可能边际改善，达到同比基本持平[1][9][14] * 预计新开工和竣工活动将延续约20%的同比降幅[4][9][15] 开发商流动性及政策关注点 * 开发商流动性依然严峻，估算2025年资金缺口为3.3万亿元人民币[4][52][53] * 需求侧综合评分在九月中旬为40/100，较八月中旬的41/100略有下降，其中基本面评分30/50持平，情绪评分11/50降至10/50[4][52] * 需密切关注的关键因素包括：金九银十期间主要城市/项目的销售表现、一线城市核心区域会否进一步放宽购房限制、更多抵押贷款利率下调及购房补贴、政府收储进展及对非地方政府融资平台房企的资金分配、外汇债券发行的恢复等[1][4][17][19][53] 其他重要内容 * 截至八月，已竣工未售出的住宅库存面积环比下降1%至4.02亿平方米，较2025年2月的历史高点下降7%[7] * 八月土地交易量/价值（不含工业用地）同比分别下降22%和30%，使得前八个月土地交易量同比下降11%，价值同比上升10%[26][33] * 八月全国土地拍卖溢价率除一线城市外均环比下降，而土地流拍率在低线城市略有缓和[35][38]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业[1] * 报告覆盖多家中国房地产上市公司 包括华润置地 华润万象生活 C&D国际投资集团 中国海外发展 万科企业等[74] 核心观点与论据 **市场销售持续恶化** * 8月全国房地产销售价值同比下降14.0% 销售面积同比下降10.6% 使得前8个月销售价值降幅扩大至-7.3% 面积降幅扩大至-4.7%[2] * 高频数据显示近期销售同比降幅进一步扩大[4] **房价稳步下跌** * 8月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.3% 二手住宅价格环比下降0.6% 跌幅较7月扩大 其中一线城市二手住宅价格环比下降1.0%[2] **建筑活动弱于预期** * 8月房屋新开工面积同比下降20% 前8个月累计下降19.5%[3] * 8月房屋竣工面积同比下降21% 前8个月累计下降17.0%[3] * 疲弱的土地销售和高库存水平可能导致四季度建筑活动持续疲软[3] **四季度展望悲观** * 预计疲弱的销售趋势将在四季度延续 原因包括居民信心恶化 库存高企以及政策支持有限[1][4] * 考虑到基数效应 预计未来几个月房地产销售同比降幅将加深[4] **政策预期温和** * 鉴于近期房价下跌较为平稳 且房地产对经济增长的驱动作用减弱 预计全国性的增量住房政策将保持温和[4] 投资建议与风险 **防御性投资策略** * 建议采取防御性策略 关注能见度高的国有企业[5] * 具体推荐两类公司 消费受益型 如华润置地和华润万象生活 以及高股息收益率型 如C&D国际投资集团[5] **下行风险** * 房价跌幅低于预期可能削弱市场对政策刺激的预期 给行业近期表现带来下行压力[5] * 建筑活动可能持续疲软 对低于共识预测的2025年新开工和房地产投资预测构成下行风险[3] * 对华润万象生活的下行风险包括市场竞争加剧导致管理面积增长放缓 第三方项目利润率较低 以及奢侈品境外消费强于预期[14] * 对C&D国际投资集团的下行风险包括毛利率弱于预期和土地收购速度慢于预期[16] **估值方法** * 对华润置地采用净资产价值法估值 目标价56.20港元[9] * 对华润万象生活基于23倍2026年预期市盈率进行估值[10] * 对C&D国际投资集团采用净资产价值法估值 目标价36.17港元[11]