15 September 2025 | 4:43PM CST China Property Monthly Tracker Weak Aug broadly inline, low expectation for "Golden September" Aug 2025 nationwide primary sales volume/value (-11%/-14% yoy) and completions (-21% yoy) were inline, while exacerbated new starts decline (-20% yoy) undershot expectations. Secondary sales volume was also largely inline at down MSD% yoy. Prices continued to trend down for both primary and secondary (more severe for secondary); amongst Tier-1 cities, primary ASPs outperformed. Besid ...

September 15, 2025 04:01 AM GMT China Property | Asia Pacific Wider Sales Decline in August; 4Q Outlook Remains Weak Home sales posted a deeper y-y decline in August amid softened construction. We stay cautious on the physical market and expect the weak sales trend to continue in 4Q, given worsened resident sentiment, higher inventory, and muted policy. August property sales dropped deeper: Rebased national sales were -14.0% y-y in value and -10.6% y-y in volume, widening the 8M25 decline to -7.3% in value ...

活动概况 - 2025年丰台区商品房推介会于9月5日在京东MALL北京南三环店开幕 活动为期三天[1][3] - 活动由北京市丰台区房屋管理局主办 此前已成功举办两季并促成一批购房意向落地[3] 项目信息 - 活动汇聚18个优质商品房项目集中亮相 包括中海丽金府和京能西贤府等知名楼盘[1][3] - 项目地理覆盖范围从北京二环外延伸至五环外 多个项目毗邻丽泽商务区 科技园区 南中轴和园博园等核心区域[3] - 产品类型涵盖高端改善型和刚需型等多种住宅 满足不同人群购房需求[3] 活动特色 - 采用"房产+生活"场景化模式 市民可现场选房看房并同步体验装修设计和家电配置环节[1][5] - 提供一站式服务和全链条体验 实现看房选房与装修家电的联动服务[5]

业绩总结 - FY25财年投资组合的入住率为97%[9] - 直接持有投资组合的运营资金（FFO）为1.503亿新西兰元，同比增长3.7%[9] - 运营利润在扣除间接费用和所得税前为1.523亿新西兰元，同比增长1.2%[9] - 净物业收入为1.371亿新西兰元，同比下降1.6%[49] - 调整后的资金运营（AFFO）为1.038亿美元，同比下降2.3%[54] - 截至2025年6月30日，资金运营（FFO）为1.127亿美元，较2024年的1.145亿美元下降1.6%[174] - 截至2025年6月30日，净利息支出为6430万美元，同比增长56.4%[54] - 2025财年的全年度重估损失为2590万美元，降幅为0.8%[57] 用户数据 - 商业湾零售的年化交易额（MAT）增长3.7%，运营资金（FFO）增长8.3%[9] - 商业湾的零售总销售额为1.585亿新西兰元，同比增长3.7%[146] - 商业湾的运营利润为1690万新西兰元，同比增长8.3%[146] - 奥克兰优质办公市场的空置率在2025年6月略微上升至3.3%，但仍低于10年平均水平3.6%[132] - 惠灵顿的办公组合在过去12个月的占用率从96%上升至97%[145] 未来展望 - 预计未来五年将发行7500万新西兰元的绿色债券[9] - 预计2025年奥克兰将完成约760套公寓，较2024年增长17%[101] - 预计未来12个月内核心和核心加投资需求将增长[118] - 2026财年的股息指导为每股6.75美分，FFO派息比率为90%[75] 新产品和新技术研发 - Auckland的学生住宿设施22 Stanley Street将提供约960个床位，预计在2028学期开放，建设成本约为2.9亿澳元[115] 市场扩张和并购 - 通过出售位于皇后街的洲际酒店，获得1.8亿新西兰元的收益，预计在FY26上半年结算[9] - 资本合作伙伴关系的总价值为16亿美元，预计将为公司带来新的收入流[85] - Precinct的开发管道总额为37亿美元，提供了多个短期和中期的合作机会[118] 负面信息 - 净有形资产（NTA）每股为1.21新西兰元，自2024年12月以来下降0.04新西兰元[48] - 截至2025年6月30日，贷款价值比为41.6%，低于50%的契约要求[58] - 截至2025年6月30日，股息支付比率为103%，较2024年的101%有所上升[174] 其他新策略和有价值的信息 - 资本回收和合作伙伴关系的战略执行，成功退出40和44 Bowen街的投资[16] - Precinct的现有项目总完成价值为4.31亿澳元，未来管道项目总价值约为16亿美元[104] - 截至2025年6月30日，资产总额为36.992亿美元，较2024年的35.189亿美元增加5.1%[175]

涉及的行业与公司 * 行业为香港房地产行业 涵盖住宅 零售物业 写字楼及酒店等多个细分领域[1] * 涉及的公司包括太古地产(Swire Properties) 香港置地(Hongkong Land) 恒基兆业地产(Henderson Land) 领展房地产投资信托基金(Link REIT) 新鸿基地产(SHKP) 九龙仓集团(Wharf REIC) 希慎兴业(Hysan) 恒隆地产(Hang Lung) 长实集团(CK Asset) 信和置业(Sino Land) 新世界发展(New World Dev) 嘉里建设(Kerry Prop) 富豪产业信托(Fortune REIT)及冠君产业信托(Champion REIT)等[1][2][3][4][5][6][8][10] 核心观点与论据 * 行业基本面得到支撑 短期(ST)因素包括2025年下半年住宅成交量将保持稳定 零售销售和写字楼询盘将回升 长期(LT)因素包括国家对香港资本 企业和人才流动的坚定支持带来上行空间 潜在的联储局降息以及2025年9月的施政报告[1] * 太古地产和香港置地为行业首选 因其股东回报和现金流可见性高 恒基兆业地产亦被看好 但市场对其股息存在分歧 领展和新鸿基地产预计将继续受益于收益率压缩[1] * 所有公司均维持了中期股息 并预计财年股息保持稳定 恒隆地产可能从26财年中期起恢复纯现金股息 香港置地正在进行股份回购 太古地产和香港置地的非核心资产处置进展良好 希慎兴业新启动了80亿港元的五年资产回收计划[2] * 投资活动开始寻底 长实集团热衷于在香港投资 信和置业于8月以10.9亿港元中标屯门土地 富豪产业信托计划谨慎探索邻里商场收购 九龙仓集团考虑马哥孛罗酒店翻新或重建[3] * 住宅业务预订利润率仍面临压力 长实集团和恒隆地产在1H为黄竹坑及启德项目追加了拨备 新销售毛利率估计徘徊在约0-10% 但成交量和租金增长将支持楼价并缓冲利润率 恒隆和信和将可售单位转为出租公寓以保留长期资产价值 学生公寓需求通过整栋处置提供上行空间 1H一手和二手成交量创新高 但金额同比-20%和+0.3% 因2月印花税取消后低价新盘(<400万港元)成交量同比+307%[4] * 零售业正在改善 奢侈品商场在资产提升工程(AEIs)后实现正租金调升率 零售租金韧性高于预期 基本租金增长抵消了营业额租金下降 租户销售额从2Q25起改善 势头延续至7-8月 香港置地和希慎兴业在向奢侈品牌进行大规模AEIs后享受正调升率(香港置地Landmark +10%+ 希慎+5-7%) 但其他如九龙仓集团 领展(-5%)和IFC商场预计在2H25E有2-5%的负调升率 在内地 太古地产和恒隆地产实现正调升率(1H: 基本租金+3% 变动租金-10%) 但同业减租意愿强烈[5] * 写字楼市场呈现中心化趋势 核心区位资产负租金调升率收窄 租赁询盘增加(太古地产: +30%同比)支撑了核心资产入住率(如香港置地93% 希慎+2个百分点) 尽管市场面临挑战(花园道3号空置率+2个百分点至19%) 除超甲级中心区写字楼显示较窄的负调升率(1H约10% 2H将改善)且有现时租金企稳迹象外 各区负调升率估计为10-15% 认为中区写字楼受26财年西九龙IGC新供应(估计20%预租予两个主力租户)及铜锣湾利园八号(两个潜在主力租户在洽谈约30%面积)的影响较小[6] * 融资成本节省但资本化减少 对P&L影响不一 所有公司均受益于2Q25平均融资成本下降 若浮动利率港币债务(如九龙仓集团-120个基点 80%为浮动利率)或人民币债务(内地降息周期)比例较高则降幅更显著 新世界发展 恒基兆业地产 恒隆地产 嘉里建设 希慎兴业和九龙仓集团的盈利对利率更敏感 但由于发展中/进行中项目完工后资本化减少 尽管总利息下降 恒基兆业和嘉里建设的P&L净成本同比仍更高 认为新鸿基地产 太古地产和希慎兴业在26财年可能遇到类似情况[8] 其他重要内容 * 其他宏观数据包括香港6月零售销售额同比+0.7% (5月: +2.4%) 略逊预期但奢侈品板块表现优异 香港失业率达3.7% 为22年11月以来新高 香港高端人才通行证计划首批签证到期后续签率为54% 符合预期[9] * 近期因香港银行同业拆息(HIBOR)急升导致股价回调 但基本面仍有支撑[1] * 九龙仓集团因酒店翻新而表现逊色[1] * 太古地产略逊预期 未有新的股份回购计划[2]

行业与公司 * 该纪要聚焦于中国房地产行业 涵盖市场交易数据 库存情况 政策动向及开发商估值表现 [1][2][5][7][46] * 涉及的主要上市公司包括离岸上市的华润置地（1109 HK） 绿城中国（3900 HK） 中国海外发展（0688 HK） 龙湖集团（0960 HK） 万科企业（2202 HK） 新城发展（1030 HK） 远洋集团（0817 HK）以及在岸上市的招商蛇口（001979 SZ） 金地集团（600383 SS） 华侨城（000069 SZ） 保利发展（600048 SS） 万科A（000002 SZ） [46][47][48] 核心观点与论据 **政策支持与市场稳定措施** * 政策制定者准备动员中央国有企业从陷入困境的房地产开发商手中购买未售出的房屋 [1] * 中国人民银行在第二季度货币政策报告中重申重点在于加强现有支持措施的落实 包括保障性安居工程再贷款计划（截至2024年第三季度末发放余额为162亿元人民币 总额度为3000亿元人民币）旨在加强住房市场稳定并优化房地产融资体系 [1] **市场交易表现疲软且分化** * 第33周新房成交量环比增长9% 但同比下降17% 二手房成交量环比下降2% 同比下降1% [2][5] * 截至8月当月 新房销售面积中位数环比下降15% 同比下降17% 其中一 二 三线城市分别环比下降33% 13% 16% 同比下降33% 13% 18% [5] * 截至8月当月 二手房销售面积中位数环比下降4% 同比持平 其中一 二 三线城市分别环比下降5% 4% 6% 同比变化为持平 增长1% 下降2% [5] * 年初至今 按城市平均计算新房销售面积同比下降7% 按总量计算同比下降2% 二手房销售面积按城市平均计算同比增长12% 按总量计算同比增长13% [5] * 不同区域表现分化 第33周珠三角地区成交量环比增长38% 同比增长13% 表现突出 而中西部城市成交量环比下降4% 同比下降28% 表现较弱 [10][17] **市场情绪与价格预期** * 市场情绪保持稳定 新房搜索活动环比持平 二手房访客流量环比改善3% [2] * 但中介对二手房的价格预期进一步减弱 环比下降0.7个百分点 为连续第二周类似疲软 中介价格指数（CSI）环比下降0.7个百分点 同比下降1.3个百分点 [2][7][30] * 业主报价指数（CAI）环比持平 同比上升1.0个百分点 [33] **库存水平略有下降** * 第33周库存余额环比下降0.1% 较2024年末水平下降4.0% 库存月数为25.8个月（对比7月25日的平均26.0个月） [7][35] * 分城市层级看 一 二 三线城市库存余额环比变化为+0.3% 持平 -0.2% 较2024年末水平变化为-7.6% -1.5% -4.0% [35] **开发与建设活动预期疲弱** * 基于300个城市土地销售趋势和全国水泥发货率（环比上升2个百分点至46%） 预计8月当月新开工面积将出现中双位数同比下降（对比7月国家统计局/高盛预估的中双位数同比下降） [7] * 高盛房产竣工（GSPC）追踪指标暗示8月25日竣工面积同比下降约20%（对比7月25日国家统计局/高盛预估的下降29%/十位数水平下降 以及7月25日前7个月同比下降17%） 高盛预计2025财年竣工面积同比下降10% [7][40] **开发商估值处于低谷** * 第33周 离岸覆盖开发商股价平均环比上涨6%（对比MSCI中国指数上涨3%） 华润置地和绿城中国表现突出 分别环比上涨11%和10% 在岸覆盖开发商股价平均环比上涨2%（对比沪深300指数上涨3%） 金地集团表现突出 环比上涨4% [7][46][48] * 离岸覆盖开发商目前交易价格平均较2025年底预估净资产价值（NAV）有29%的折让 2025年预期市净率（P/B）为0.6倍 在岸覆盖开发商交易价格平均较2025年底预估NAV有18%的折让 2025年预期P/B为0.5倍 [7][48] * 当前估值低于2008年下半年 2011年下半年和2014年上半年的历史低谷水平 [48] **产业链影响** * 基于约20个城市的二手房销售趋势 家电销售在8月当月可能录得同比持平 [7] * 贝壳（BEKE）的新房和二手房总交易额（GTV）在2025年第二季度预估可能同比增长2%（新房/二手房分别为-17%/+10%） 在7月至8月当月同比增长5%（新房/二手房分别为-8%/+11%） [7] 其他重要内容 * 约75个城市的房地产销售数据显示 前100大开发商的预售额在8月可能同比下降17% 对比7月下降27% [7] * 研究报告由高盛（中国）证券有限责任公司的分析师编写 并包含利益冲突披露和监管免责声明 [4][57][62][65]

**行业与公司** * 行业为中国房地产行业[1] * 涉及公司包括华润置地（CR Land，1109 HK）、华润万象生活（CR Mixc，1209 HK）、建发国际集团（C&D，1908 HK）[2] **核心观点与论据** * 行业销售加速下滑 7月65城一手房销量同比下降21%（6月为-24%） 33城二手房销量同比下降14%（6月为-8%） 使得年内累计一手房销量下降10% 二手房销量增长收窄至+9%[3] * 房价进一步下跌 NBS 70城一手房价同比下降3.4% 环比下降0.3%（6月环比-0.3%） 二手房价同比下降5.9% 环比下降0.5%（6月环比-0.6%） CREIS十大城市二手房价同比下降5.1% 环比下降0.6% 百城二手房价同比下降7.3% 环比下降0.8%[4] * 库存水平持续上升 CRIC监测70城库存去化月数升至24.1个月（6月为23.8个月） 其中一线城市升至14.5个月（6月14.3个月） 二线城市升至24.1个月（6月24.0个月） 三线城市升至29.8个月（6月29.0个月）[6] * 土地市场表现疲软 CREIS 300城土地成交面积同比下降14.3% 土地流拍率升至8.5%（6月为4.0%） 土地拍卖平均溢价率升至7.8%（6月为5.9%）[7] * 政策应对积极但效果有限 7月多地出台支持政策包括北京优化住房双轨制、长沙推出购房补贴、重庆提供新购住房补贴、成都扩大"房票"使用范围等 但市场情绪仍然疲弱[114] **其他重要内容** * 二手房挂牌量持续增加 50个样本城市中约55%达到历史新高水平 客户看房量同比增长20% 但环比下降7%[5] * 开发商销售表现分化 7月重点开发商总销售额同比下降19% 其中国企中位数下降10% 民企中位数下降28%[115] * 投资建议保持防御性 建议关注能见度高的国企 包括消费受益标的（华润置地、华润万象生活）和高股息标的（建发国际集团）[2] * 行业集中度持续提升 2024年Top 5开发商销售额占比达24% Top 10占比38% Top 30占比65%[117][118]

公司核心优势 - 公司在美国高准入门槛地区拥有高质量住宅资产 受益于强劲的租户需求 其都市圈布局聚焦就业增长快、置业成本高且生活方式活跃的区域 有助于获取长期风险调整后超额回报 [1][4] - 通过技术应用推动利润率扩张 战略收购和开发项目（2025年计划启动17亿美元开发）支撑中长期增长 预计同店住宅收入2025年同比增长2.3%-3.3% [1][4][5] - 资产负债表健康 截至2025年6月30日未动用22.5亿美元无担保信贷额度 净债务与核心EBITDAre比率4.4倍 无抵押NOI占比95% 加权平均债务期限6.8年 [6][7] 财务与运营表现 - 2025年Q2核心FFO每股2.82美元 超预期0.7% 同比增1.8% 主要受益于同店收入与运营费用改善 全年NOI展望上调但被开发项目延迟入住率拖累 [3][9] - 2025年Q1股息增至每股1.75美元 环比增2.9% 自1994年上市以来持续分红 预计未来股息可持续性较强 [8] - 当前郊区子市场占比73% 目标提升至80% 扩张区域占比12% 目标25% 正处置非核心资产进行资本重组 [5] 行业与同业动态 - 2025年Q2美国公寓市场吸收22.7万套 创2021年以来季度新高 显示专业管理公寓需求韧性 [11][12] - 同业Equity Residential(Q2 FFO每股0.99美元 同比增2.1%)和Essex Property Trust(Q2 FFO每股4.03美元 同比增2.3%)均上调全年指引 [13][14] 潜在挑战 - 部分市场(如丹佛、马里兰)供应过剩导致入住率延迟 租金增长承压 需提高优惠力度 截至2025年6月总债务87.1亿美元 Q2利息支出6480万美元同比增13.5% [9][10]

**行业与公司概述** - **行业**：中国房地产行业（Asia Pacific）[1][7] - **涉及公司**：30家主要开发商（包括国企、半国企及民企），如中国海外发展（0688 HK）、华润置地（1109 HK）、万科（2202 HK）、金茂（817 HK）、越秀地产（123 HK）等[3][10] --- **核心观点与论据** **1 销售数据显著下滑** - **7月同比降幅扩大**： - 30家主要开发商合约销售同比降25%（6月降33%），7个月累计降26%[1][2] - 前50/100开发商销售同比降28%/27%（6月降26%/26%），7个月累计降13%[2] - **环比季节性疲软**：前50/100开发商销售环比降43%/38%，弱于往年平均降幅（30%）[2] - **分化明显**： - **国企表现较好**：金茂（+49%）、越秀（+19%）[3] - **民企大幅下滑**：中南、新城、龙光、宝龙、旭辉、中骏等降幅超40%[3] - **半国企疲软**：金地（-58%）、万科（-30%）[3] **2 市场疲软原因** - **政策支持有限**：7月政治局会议未提及房地产行业，政策放松需房价连续显著下跌触发（当前未出现）[4] - **高库存压力**：一二手市场库存高企，二手房挂牌价持续下跌，卖家亏损出售意愿增强[4] - **居民信心不足**：贸易谈判不确定性推迟购房计划，叠加销售疲软加剧价格悲观预期[4] **3 未来展望** - **销售持续低迷**：低基数下仍预计未来数月同比负增长[4] - **防御性策略建议**： - 推荐优质国企（品牌优势+一线城市资源）：华润置地（1109 HK）、华润万象生活（1209 HK）[5] - 高股息标的：建发国际（1908 HK）、绿城管理（9979 HK）[5] --- **其他重要细节** **数据表现** - **月度销售（RMB十亿）**： - 华润置地：7月13.3（同比-14%，环比-43%）[10] - 万科：7月13.5（同比-30%，环比+16%）[10] - 金茂：7月8.5（同比+49%，环比-46%）[10] - **累计销售（7M25）**： - 前100开发商累计销售1,465亿（同比-13%）[10] **估值与风险** - **华润置地**：NAV目标价56.2港元（开发物业DCF折现率8.6%，投资物业资本化率5-8%）[17] - **建发国际**：NAV目标价32.55港元（开发物业DCF折现率9.6%）[20] - **风险提示**：销售不及预期、政策滞后、库存压力、利润率承压[22][23][26][27] --- **忽略内容** - 合规声明、分析师认证、公司持股披露等非分析性内容[28-86] - 历史评级及价格数据（如无直接关联当前观点）[82][84] **注**：所有数据引用自原文标注的[序号]，单位已统一换算为十亿（Rmb bn）或百分比（%）。

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度净亏损700万美元 摊薄每股亏损0 28美元 总收入6310万美元 相比2024年同期的净收入1060万美元(摊薄每股收益0 40美元)和总收入6420万美元有所下降 [5] - 2025年第二季度NOI为3800万美元(35处物业) 相比2024年同期的3890万美元(36处物业)下降1 1% [5] - 同店租金和入住率分别下降1 3%和0 8% 同店收入下降0 2% [6] - 核心FFO为1800万美元(摊薄每股0 71美元) 相比2024年同期的0 69美元有所增长 [6] - 2025年第二季度股息为每股0 51美元 自成立以来股息增长147 6% 股息覆盖率为1 39倍 核心FFO支付率为72 2% [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成555套全屋和部分升级 租赁381套升级单元 平均月租金溢价73美元 投资回报率26% [6] - 自成立以来累计完成9113套全屋和部分升级 4870套厨房和洗衣设备 11199套科技包 分别带来165美元 50美元和43美元的平均月租金增长 投资回报率分别为20 8% 64 2%和37 2% [6] - 第二季度回购223,109股普通股 总金额约760万美元 平均价格34 29美元/股 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 10个市场中有4个市场实现至少1%的收入增长 亚特兰大(3 6%)和南佛罗里达(2 3%)表现最佳 [12] - 亚特兰大坏账费用从2024年的4%降至1% [12] - 10个市场中有5个实现NOI同比增长1%以上 罗利(6 8%)和亚特兰大(4 4%)领先 [13] - 同店NOI利润率达到60 9% [13] - 凤凰城和拉斯维加斯入住率分别下降340和250个基点 主要受新供应影响 [37][38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 进入新的5年期1亿美元SOFR互换协议 固定利率3 489% [8] - 2025年7月11日签订2亿美元公司循环信贷额度 可再增加2亿美元 利差较之前改善15个基点 [10] - 集中化续租 筛选和呼叫中心平台以及AI应用提高了效率 减少了场外人员配置 [15] - 预计2026-2028年基本面将加速改善 因全国交付量将降至每季度仅77,000套 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 供应压力有所缓解 但在某些子市场仍存在集中挑战 [15] - 2025年上半年需求超预期 净吸纳量激增 全国稳定入住率在7月升至94 6% [17] - 预计坦帕 达拉斯 夏洛特和拉斯维加斯将超过收入预期80-130个基点 而南佛罗里达 奥兰多和亚特兰大将略弱于预期 [18][19] - 坏债表现超预期 预计全年将维持在50-75个基点 [20] - 维持同店NOI指引中点-1 5%不变 [22] 其他重要信息 - NAV每股估值范围43 9-56 73美元 中点50 31美元 基于5 25%-5 5%的稳定资本化率 [9] - 2025年指引更新：每股亏损1 22-1 4美元(中点1 31美元) 核心FFO每股2 66-2 84美元(中点2 75美元) [10] 问答环节所有的提问和回答 问题: 800万美元经常性资本化维护支出中有多少是非收入产生的 - 回答: 由于去年再融资活动 机构要求的资本支出(如停车场 路面 外墙等)导致本季度支出高于正常水平 纳什维尔有两个屋顶更换项目 预计第三季度后将恢复正常 [27][28] 问题: 为何第二季度能完成500多套升级 远超上季度预期的400套目标 - 回答: 团队识别到机会并全力推进 虽然升级规模较小(1,000-3,000美元) 但VA建筑团队和资产管理团队执行迅速 [30][31] 问题: 升级单元的ROI计算使用年限及全屋与部分升级是否有差异 - 回答: 无差异 历史上使用7年计算 [32] 问题: 凤凰城和拉斯维加斯入住率下降原因及拉斯维加斯何时能改善 - 回答: 凤凰城受三个周边新项目影响 新租约租金下降8-10% 预计第四季度和2026年缓解 拉斯维加斯主要受Bella Silara项目流量较弱影响 [37][38][40][41] 问题: 降低周转成本的原因 - 回答: 主要因续租率提高 同时通过小规模升级(如硬质台面 不锈钢电器)获取20美元溢价 减少了大修需求 [44]