Asia Pacific Corporate Research 29 July 2025 Property Data Monitor Mainland China: Asking price hits a new low; HK: FS "cautiously optimistic" on retail; inventory reduces Mainland China Hong Kong SAR See page 20 for analyst certification and important disclosures, including non-US analyst disclosures. J.P. Morgan does and seeks to do business with companies covered in its research reports. As a result, investors should be aware that the firm may have a conflict of interest that could affect the objectivity ...

**行业与公司概览** - **行业**：香港综合企业及地产行业 [1] - **涉及公司**：Jardine Matheson（怡和集团）、MTR Corp（港铁公司）、Swire Properties（太古地产）、Hang Lung Properties（恒隆地产）、Henderson Land（恒基地产）、Wharf REIC（九龙仓置业）等 [6][8][9] --- **核心观点与论据** **1 宏观经济与行业复苏** - **香港宏观环境触底**：住宅市场交易量回升，零售销售自2024年3月连续下滑一年后，2025年5月同比转正（+2% yoy）[1] - **写字楼市场**：空置率仍高（13-14% vs 疫情前5-6%），但需求因股市活跃和资本市场活动恢复有所改善 [1] - **利率与汇率**：1个月HIBOR从2024年的4.39%降至0.92%，美元走弱和利率下降利好地产股 [1] **2 地产市场表现** - **住宅市场**：价格自2025年3月中旬反弹+1%，预计2026年房价增长+5%，租金增长+4% [1][2][12] - **零售租金**：预计2026年增长+2%，但香港Landmark商场因装修短期承压（37%零售面积2025年受影响）[11] - **写字楼租金**：核心区域（如中环）租金跌幅收窄，预计2026年企稳，新供应逐步消化 [2][11] **3 公司动态与投资机会** - **Jardine Matheson（怡和集团）**： - 升级至“买入”，因ROE改善、子公司Dairy Farm派发特别股息，控股公司债务减少 [9] - NAV折价36%（历史区间25-35%），目标价上调39%至66.3美元 [9][16] - **MTR Corp（港铁）**： - 因北环线项目资本开支压力，下调至“中性”，股息增长受限 [9][16] - **Swire Properties（太古地产）**： - 受益于资本开支周期结束，中国内地商场租金回升，可能启动新一轮股票回购 [8][14] **4 财务与估值** - **行业估值**：平均NAV折价50-60%，P/B 0.5x，股息率4-6% [2][16] - **盈利预测**：覆盖公司2025-27年EPS调整-15%至+3%，1H25整体盈利预计+2% yoy（FY24为-1%）[9][14] - **资本活动**：多家公司通过债券、可转债融资（如Henderson Land发行80亿港元CB，MTR发行60亿美元债券）[12][14] --- **其他重要细节** - **零售数据**：2025年5月香港零售销售额同比+2.4%（化妆品+8.7%，服装+0.3%），内地游客回流（入境人数+20%）[11] - **利率敏感性**：每1%利率变动影响盈利2-8%，Hysan（5%）、Wharf REIC（4%）敏感度最高 [13] - **股息政策**：多数公司维持稳定派息，Swire和Jardine或因资产处置和特别股息有上行空间 [14] --- **风险与挑战** - **经济增速放缓**：地产价格和租金反弹幅度或低于SARS和金融危机后水平（历史反弹10-20%，预计本轮+5%）[2] - **写字楼空置率**：仍高于疫情前水平，租金复苏依赖IPO和金融活动持续回暖 [11] --- **数据来源**： - 宏观与行业数据 [1][2][11] - 公司评级与目标价 [9][16] - 财务预测与估值 [12][14][17]

土地市场 - 本周成都暂无住宅用地成交 但8月8日将有5宗涉宅用地拍卖 分别来自郫都区、崇州市、大邑县 面积合计约210.8亩 [2] 商品房成交数据 - 7月17日-7月23日成都商品房成交呈现波动 单日最高成交289套(7月23日) 最低仅32套(7月20日) 中心城区日均成交152.7套 郊区新城日均成交44套 [3] - 周成交面积峰值出现在7月23日达36574.02㎡ 谷值在7月20日仅3740.19㎡ 中心城区占比稳定在75%-85%之间 [3] 二手房成交数据 - 本周成都二手房成交总套数4968套 较上周上升 成交总面积473342.07㎡ 单日最高成交1121套(7月23日) [4] - 中心城区日均成交753套 占比超80% 7月21日-23日连续三日单日成交超1000套 显示市场活跃度提升 [4] 预售市场 - 本周大成都发放21张预售证 含10个住宅项目 龙泉驿区东城金茂晓棠六批次精装房源(总价300万左右)开盘售罄 [5] - 预售项目分布广泛 涉及温江、天府新区、成华等区域 最大单项目预售面积达37162.07㎡(源启金沙一期) [6] 政策动态 - 成都出台房产新政17条 分批取消住房限售 2025年7月21日起部分商品住房取证即可交易 2026年1月1日起全面取消限售 [7][8] - 二套房公积金贷款首付比例由30%降至20% 优化贷款额度计算公式 允许提取公积金支付老旧电梯更新费用 [8] - 央行数据显示2025Q2房地产贷款余额53.33万亿元 同比增0.4% 开发贷款余额13.81万亿元 个人住房贷款余额37.74万亿元 [9] 行业融资 - 6月65家典型房企融资总量464.42亿元 创2025年新高 同环比双增 融资协调机制等政策缓解房企流动性压力 [10] - 《住房租赁条例》将于9月15日施行 旨在规范租赁市场 推动租购并举制度建立 [10]

市场总体分析 - 福州上半年房地产数据表现不佳，政策影响减弱，行业萎靡导致市场恢复困难 [2] - 改善盘成交活跃，刚需盘成交量同比表现较差，市场全面恢复依赖刚需盘复苏 [2] - 2025年6月国务院常务会议提出多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，推动房地产市场止跌回稳 [2] - 下半年政策有望细化"好房子"标准并加大推行力度，促进福州房地产市场健康发展 [2] 土地市场分析 - 2025年6月福州第三场和第四场土拍成交总金额102.72亿元，合计成交地块16幅，其中商品住宅用地6幅，安置房及商务商服用地10幅 [3] - 福州市属国企成为土拍主力军，11幅地块被福州地铁置业、新榕、建总、左海等市属国企瓜分，仅厦门国贸为非福州市属国企买家 [4] - 市中心区域地价持续高位，鼓楼六一中路地块楼面价达1.96万元/平方米，仓山区浦上大道地块楼面价仅2957.32元/平方米，区域价值分化明显 [5] - 商服用地表现平淡，安置房地块全部由中建国际投资集团底价承揽，显示市场对商业地产信心不足 [5] 房地产市场分析 - 2025年6月福州房地产市场呈现高度分化状态，价格集中在10,000-25,000元/㎡区间，高端项目数量稀少但价格极高 [6] - 区域间价格差异达到4-5倍，形成"鼓楼-台江-晋安-仓山-长乐-闽侯-马尾"的价格梯度结构 [6] - 市场呈现"橄榄型"结构，刚需市场占主导地位，高端市场金额贡献度高但流动性不足 [6] - 二手房市场活跃度反超新房市场，2025年上半年新房市场供应和成交量波动较大 [7] 新建商品住房市场 - 2025年6月福州全市住宅签约2811套，环比5月增加713套，增幅33.98% [8] - 仓山和晋安位列签约套数前两位，分别签约826套和794套，福清、长乐、连江、闽侯、台江和永泰紧随其后 [8] - 安商房项目对整体签约数据影响较大，四个安商房项目网签套数超过750套 [8] 二手房市场 - 2025年6月福州二手房均价为21,900元/㎡，环比下跌0.46% [9] - 同期全国重点城市二手住宅市场均价为13,890元/㎡，环比下跌0.47%，同比下跌3.52% [9] - 鼓楼区房价抗跌性强，仓山区金山板块保值能力突出，马尾区为价格洼地，成交量最低 [11] 总结与展望 - 2025年6月国务院常务会议明确的政策方向给市场注入信心，下半年可能有更多稳定房地产市场的政策出台 [12] - 若政策有效稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，福州房地产市场有望止跌回稳 [12] - 若政策力度不足或行业预期持续萎靡，市场仍可能面临较大压力，全面复苏面临挑战 [12]

July 17, 2025 12:10 PM GMT China Property | Asia Pacific Monthly Tracker: June Data Worsened; We Expect Weak Trend to Continue in 3Q Property sales drop at a faster pace with falling price in June amid higher primary and secondary inventory. Weakened resident sentiment and reactive policy may put extra pressure on home prices in 3Q. We suggest sticking with quality SOEs with high visibility for alpha, with CR Land as Top Pick. Stock ideas: With physical market likely remaining weak in 3Q, we maintain our ca ...

楼层选择对居住体验的影响 - 单数楼层与双数楼层的居住体验存在显著差异 并非单纯数字偏好 而是基于实际居住舒适度考量 [3][5] - 双数楼层如12层可能因位于主排水管道转弯位或楼板隔音问题 导致噪音干扰更明显 [5][7] - 单数层如11 13 15层因避开管道集中位置 实际居住安静度更高 [7] 生活便利性与邻里结构 - 双数层如8层 10层因家庭户集中 电梯使用频率高 高峰期等待时间长 [9] - 单数层如13层因住户密度较低 电梯使用效率更高 公共空间冲突较少 [10] - 楼层人口密度差异直接影响噪音 卫生及共享资源使用体验 [9][10] 采光与视野差异 - 相邻楼层采光时间可相差半小时以上 如11楼全天无遮挡 12楼受相邻建筑遮挡导致下午四点多即阴凉 [12] - 单数层如9楼冬季日照时间比双数层多一小时 显著提升居住舒适度 [13] - 采光差异直接影响室内温度维持与生活场景如晾晒需求 [12][13] 二手房市场价值 - 双数楼层因潜在采光差 通风猛或管道位置问题 在二手市场更易遭遇买家迟疑 [15] - 楼层选择偏差即使面积位置达标 仍可能导致房屋"卖相"不足 延长成交周期 [15] - 购房者日益注重细节经验 楼层选择成为避免重蹈覆辙的关键因素之一 [15][16] 行业经验总结 - "买单不买双"现象本质是居住痛点积累的市场选择 非迷信因素驱动 [16] - 开发商推荐的"性价比"楼层可能隐藏实际使用缺陷 需结合建筑结构判断 [7][15] - 一层之差可导致长期居住体验与资产流动性差异 需综合评估噪音 采光 便利性等硬指标 [5][12][15]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 因中美贸易紧张局势缓解，暂停关税影响评估；近期城市更新受关注，中央强调建设宜居、韧性和智慧城市，部分省份已超25财年目标进度[1] - 期待中央出台更多政策，需求侧刺激政策或对市场产生积极影响，城市更新可为开发商创造机会，但过度推动房地产投资和新建设可能加剧库存过剩[2] 根据相关目录分别进行总结 关键数据点 - 新房销售：第28周平均成交量环比降30%、同比降26%，三线和中西部城市表现较好，搜索活动环比升0.7%；7月累计成交面积中位数环比降15%、同比降6%；年初至今成交面积城市平均同比降1%、总量基本持平[5][6][8] - 二手房交易：第28周平均成交量环比降2%、同比降3%，中介和房主均预期价格负增长；7月累计成交面积中位数环比降10%、同比降10%；年初至今成交面积城市平均同比升16%、总量同比升17%[5][6][8] - 库存情况：第28周库存环比降0.1%、较24年末降3.9%，库存月数为26.0（6月平均25.5）[8] - 估值表现：第28周境外覆盖开发商股价平均环比升6%（MSCI中国升1%），境内覆盖开发商平均环比升2%（沪深300升1%）；境外/境内覆盖开发商目前较25年末预期净资产价值分别折让32%/22%，25年预期市净率均为0.5倍[8][49] - 销售预测：约75个城市房产销售显示，百强开发商7月预售额可能同比降12%（6月降26%）[8] - 竣工情况：GSPC跟踪显示25年6月竣工量同比降中到高个位数（5月国家统计局/GS分别降20%/高个位数，5个月累计降17%），25财年预期同比降10%[8][41] - 新开工情况：预计6月/7月累计新开工量同比降高个位数/约20%（5月国家统计局/GS分别降19%/约20%）[8] - 家电销售：6月整体可能同比改善，7月累计可能同比下降[8] - 贝壳GTV：25年二季度预期同比升3%（新房/二手房分别降16%/升11%）[8] 一级市场 - 第28周：成交面积环比降30%，三线和中西部城市表现较好；各线城市中，一线城市平均成交量环比降55%、同比降30%，二线环比降35%、同比降28%，三线环比降30%、同比降19%，珠三角环比降27%、同比降30%，长三角环比降30%、同比降24%，中西部环比降25%、同比降7%[9][11][13] - 年初至今：成交面积同比降1%，一线城市和中西部城市表现较好；约75个城市平均成交面积同比降1%，较2023/2022年水平分别降23%/14%[22][24] 二级市场 - 第28周/年初至今成交量分别同比降3%/升16%，中介和房主均预期价格负增长；约20个城市上周成交面积环比降2%、同比降3%，年初至今同比升16%，较2023/2022年分别升10%/61%[26][28] - 中原销售指数（CSI）：5个城市平均环比降0.8个百分点、同比升0.5个百分点，CSI大于50表示对价格上涨持积极看法[30][32] - 中原卖家报价指数（CAI）：6个城市平均环比降0.2个百分点、同比升0.8个百分点，CAI指卖家报价[33][35] 库存情况 - 第28周：库存环比降0.1%、较24年末降3.9%，库存月数为26.0（6月平均25.5）；一二三线城市库存余额环比分别降0.3%/升0.1%/降0.1%，较24年末分别降9.0%/2.2%/3.4%；库存月数环比分别升0.8%/0.7%/0.2%，较24年末分别降4.5%/5.9%/8.5%[8][36][38] 竣工情况 - GSPC跟踪显示，25年6月竣工量同比降中到高个位数（5月国家统计局/GS分别降20%/高个位数，5个月累计降17%），25财年预期同比降10%，依据是中国浮法玻璃行业展望和专有周度浮法玻璃需求模型暗示的上下游供需情况[41] 估值情况 - 第28周，境外覆盖开发商股价平均环比升6%（MSCI中国升1%），境内覆盖开发商平均环比升2%（沪深300升1%）；境外/境内覆盖开发商目前较25年末预期净资产价值分别折让32%/22%，25年预期市净率均为0.5倍[49] - 与历史低谷相比，境外覆盖开发商目前折让和市净率低于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年；境内覆盖开发商目前折让和市净率低于2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年[49]

洋房一楼的价值 - 附带宽敞私家花园的一楼可打造私密空间，栽种花草、搭建凉亭或秋千，享受都市中难得的奢侈体验 [7] - 一楼对老人和小孩家庭更便利，无需等待电梯，进出方便，晾晒衣物和摆放杂物省时省力 [7] - 拥有私家花园的一楼房产具有更高保值和升值潜力，在房地产市场具备竞争力 [7] 老旧小区3-4层的优势 - 3-4层避免底层潮湿和光线不足，同时无需承受高层爬楼的辛劳，是便利性与舒适性的平衡点 [11] - 适合家中有老人和小孩的家庭，避免高层住宅可能带来的"恐高"心理 [11] - 未来老旧小区可能加装电梯，3-4层房产将更具升值潜力，经济实惠与未来收益兼得 [11] 带阁楼顶楼的特点 - 顶楼配备阁楼可改造成书房、储藏室、儿童房或休闲空间，最大化利用空间资源 [13] - 通过加强隔热和通风设计，可摆脱传统顶楼的居住弊端，拥有开阔视野和私密性 [13] - 带阁楼的顶楼价格更亲民，能以更低成本享受高品质居住体验 [13] 高层住宅"2/3楼层"法则 - 在30层建筑中，20层左右被认为是理想选择，保证良好采光和视野，避免高层不便 [17] - 该高度可俯瞰城市美景，相比低层避免潮湿和采光不足，相比过高楼层出行更便利 [17] - "2/3楼层"在满足便利性和视野的同时，为未来房产升值奠定基础 [17] 楼层选择的文化考量 - 中国文化中"6"象征顺利，"8"谐音"发"寓意财源广进，"9"代表长寿，"10"寓意十全十美 [19] - 购房者可能特意选择这些数字的楼层，即使价格稍贵，以增加心理安全感和美好期许 [19]

房产砍价策略 核心观点 - 房产交易中存在显著砍价空间 通过数据分析和谈判技巧可实现5-15万降价幅度 [1] - 砍价本质是基于市场行情的博弈 需结合房源特征和交易对手心理制定策略 [10] 数据支撑 - 同小区近3个月真实成交价应作为基准 如挂牌500万户型实际成交多在480-490万区间 [4] - 新房去化率低于60%或二手房挂牌超6个月时 卖方降价意愿显著提升 [4] 成本计算 - 二手房需核算税费(契税/增值税/个税)和房龄相关维修成本 老房维修隐患可折算为砍价依据 [4] - 新房公摊率和物业费应纳入总成本考量 这些隐性成本可转化为议价筹码 [4] 谈判时机 - 新房销售月底/季度末业绩考核压力大 此时特价房/工抵房折扣空间可达5%-8% [5] - 开发商开盘/节假日促销期可叠加老带新优惠 车位折扣券和1-3年物业费减免等附加权益 [6] 心理战术 - 制造竞争氛围有效 如虚构"其他楼盘95折"报价可倒逼让步 [5] - 故意挑剔房屋缺陷(如墙面裂缝/管线老化) 将维修成本直接折算为砍价金额 [6] 支付方式 - 提高首付比例至50%可能获得额外2万降价 全款客户议价能力最强 [6] - 尾盘清库存阶段全款购房可获5%-8%额外折扣 显著高于常规优惠 [6] 中介利用 - 承诺"价格合适立即付定金"可促使中介向房东施压 [5] - 要求中介费从2%降至1.5%可间接降低总成本 相当于变相降价 [9] 禁忌事项 - 避免暴露购买迫切性 卖方会据此锁定议价主动权 [9] - 谈判破裂时保留回旋余地 硬砍超过市场价3%易导致交易终止 [10]

悉尼房产市场季节性趋势 - 7月是悉尼127个城区（约占全市七分之一）购房最佳时机，买家通常能以全年最低价格成交[1][3] - 夏季对买家更有利，冬季在部分市场也呈现同样趋势，而秋季是卖家最佳售房季节[1] - 季节性低价可能因7月预期降息进一步降低，随后几个月房源竞争将加剧[4] 重点城区与价格动态 - 热门城区包括Castle Hill、Blacktown、Greystanes、Epping（华人占比40.4%）、Randwick、Bondi Junction等[4] - 北海滩的Avalon Beach、Newport和西南区Liverpool同样存在季节性价格洼地[4] - 案例显示Balmain地区同类房产在短期内出现9万澳元的价格涨幅[11] 利率政策与市场反应 - 近期降息尚未完全显现影响，但贷款预批准数量高企预示买家将加速入场[6] - 连续降息（预计7月第三次）正推高房价，更多买家可能提前实施购房计划[6][9] - 专家指出需求上升将导致供应紧缩，延迟购房可能面临更高价格[9] 供需关系与交易策略 - 秋季卖家竞争较少，而春季供应过剩反而对买家更有利[8][9] - 圣诞节传统销售旺季可能因利率政策改变今年市场节奏[9] - 当前市场环境下，抢先入市者有望获得更快资产增值[4][11]