酒店投资 - 投资者HSI将30%的投资组合分配到酒店行业，寻求改造和运营酒店的机会[2] 房地产项目 - Balneário Camboriú平均房价达15300雷亚尔/平方米，开发商FG Empreendimentos计划在Senna Tower添加高端设施吸引奢侈品牌[8] - 巴西Senna Tower在建，预计投资85亿雷亚尔，建成后将成拉美最高建筑；Palmas的245米建筑将超越圣保罗[8] - 里约热内卢州养老基金将拍卖Ilha dos Caiçaras岛三分之一股份，最低出价2330万雷亚尔，Clube dos Caiçaras准备购买[8] 企业股权变动 - 资产经理Kapitalo减持Cyrela优先股，持股降至4.73%，约329万股[8] 行业系统与估值 - 巴西新的Constri - Jud系统本月推出，使房产权利实时登记全国联网，2020 - 2025年相关程序增长14%[12] - 本周美国REITs估值中，区域购物中心2027年预期P/FFO为15.7倍，写字楼为10.4倍，工业地产为17.5倍，巴西购物中心为8.1倍，Log CP为15.4倍[12] 股票评级与表现 - 报告对多只股票给出评级和2026或2027年目标价，如TEND评级为“买入”，目标价48.50雷亚尔；MALLPLAZ评级为“中性”，目标价4600智利比索[5][6] - 展示多只股票不同时间段的表现，如GFSA3今年以来下跌96%，TEND今年以来上涨36%[26] 研究相关声明 - 分析师认证报告观点准确反映个人观点，薪酬与特定建议无关[39] - 公司与报告覆盖公司有业务往来，投资者应考虑报告的客观性[42]

August 18, 2026 08:30 AM GMT China Property | Asia Pacific M Idea Monthly Tracker: July Data Continued to Weaken Home sales remained sluggish in July amid weaker home prices. The continued softening in secondary home sales may lead to faster home price declines in summer season, especially in Tier 2 and below cities that see renewed increase in inventory levels. We still suggest sticking with quality players with credible self-help alpha as the worsening leading indicators point to a weaker outlook for home ...

中国房地产行业月度追踪报告（2026年7月）核心要点总结 一、涉及的行业与公司 * **行业**：中国房地产行业[1] * **研究机构**：高盛（Goldman Sachs）全球投资研究[5] * **分析师**：Yi Wang, CFA 和 Shi Xu[5][71] * **覆盖开发商**：6家开发商，包括中国金茂（0817.HK，买入评级，收盘价HK$1.48）和中国海外发展（0688.HK，买入评级，收盘价HK$13.48）[11][67] 二、核心观点与论据 2.1 价格趋势（ASP） * **7月价格下跌速度**：7月一二手市场平均售价（ASP）下跌速度与6月和5月趋势相似，70城新房ASP环比-0.2%，二手房ASP环比-0.3%[2][10][20] * **一线城市表现**：一线城市保持强劲但复苏势头略有减弱，二手房ASP环比+0.2%（连续第5个月正增长），新房ASP环比持平（2月至6月为正增长后）[10][24] * **二线城市表现**：二线城市新房/二手房ASP环比分别为-0.1%/-0.3%（6月为持平/-0.3%）[10] * **价格改善城市数量**：7月70城中8个城市二手房价格环比正增长或持平（6月为10个，5月为13个，4月为16个，3月为17个），其中7个城市自3月以来连续4个月环比正增长或持平[2][10] * **8月预测**：预计8月一二手ASP均以类似速度下跌，一线城市复苏势头延续[3][12][14] 2.2 新房销售 * **7月新房销售**：新房销售面积同比-13%，销售金额同比-9%，基本符合高盛预期[2][7][10][24] * **7月环比表现**：销售面积/金额环比-45%/-44%（2014-2021年7月平均环比-36%/-33%）[24] * **7月均价**：7月综合ASP环比+1%，同比+5%（6月同比持平），7M26综合ASP同比-1%[24] * **8月预测**：预计8月全国新房销售面积同比下跌中十位数%，销售金额同比下跌约10%[7][15] 2.3 二手房销售 * **7月二手房销售**：15城二手房成交量同比+4%，符合高盛预期，挂牌量持续收缩[2][7][10][42] * **一线城市二手房**：一线城市7月二手房成交量同比+8%（6月为+11%），7M26同比+4%[42] * **8月预测**：预计8月15大城市二手房成交量同比中个位数%改善[3][12][16] 2.4 建设活动 * **7月新开工**：新开工面积同比-28%（低于高盛预期的中二十位数%跌幅），7M26同比-24%[7][10][24] * **7月竣工**：竣工面积同比-19%（符合高盛预期的高十位数%跌幅），7M26同比-23%[7][10][24] * **8月预测**：预计8月竣工同比高十位数%下跌，新开工同比高二十位数%下跌[7][17] 2.5 土地市场 * **7月土地销售**：全国土地销售面积/金额（不含工业用地）同比-27%/-9%（6月为-22%/-15%），7M26同比-22%/-25%[24][29] * **开发商土地收购**：跟踪的6家开发商7月土地收购支出平均占合同销售额的105%，项目层面毛利率约26%，95%暴露于一二线城市，79%暴露于前十城市[11][67][70] * **7M26土地投资**：7M26土地投资平均占合同销售额的31%，项目层面毛利率约25%[11][67][70] * **8月土地市场**：8月至今土地收购势头延续，包括中国金茂以98亿元人民币收购北京海淀区地块（年内单宗住宅用地最高金额），中国海外发展以84亿元人民币收购北京朝阳区地块（楼面价超8.1万元/平方米）[11] 2.6 租赁市场 * **7月租金**：50城平均租金7月环比上涨（连续第2个月上涨），环比增速略有加快，优于2025年7月（环比下跌）[10][42][62] * **一线城市租金**：一线城市平均租金连续5个月环比正增长[10][42][60] 2.7 开发商融资 * **7月融资**：开发商新增外部融资来源环比-51%，同比-34%，7M26同比+13%（2025年全年为+4%），主要由于ABS/ABN发行放缓[35] * **地方政府专项债**：截至8月中旬，约2.6万亿元地方政府专项债已发行[38][39] 三、其他重要但可能被忽略的内容 3.1 二手房市场细分表现 * **上海**：7月二手房综合ASP环比+2%，高端产品表现优于其他[46][48] * **深圳**：7月二手房ASP环比+1%，主要由中端产品支撑[50] * **北京**：7月ASP基本持平，高端产品表现分化[48] * **广州**：7月ASP环比-4%，各价格段全面走弱[50] 3.2 二手房供需指标 * **挂牌量**：100城二手房挂牌量连续第2个月环比下降，连续第4个月同比下降，所有城市层级均录得环比和同比收缩[42][53] * **周转率**：7月二手房交易周转率与6月基本持平[42][55] * **搜索热度**：7月线上二手房搜索活动与6月基本持平[42][57] 3.3 租赁收益率 * **租赁收益率**：7月住宅租赁收益率环比小幅改善[60][62] 3.4 关注要点 * **价格稳定信号**：核心一线城市（上海和深圳）房价稳定/拐点信号，以及其他城市是否跟进[4][7] * **政策影响**：北京近期政策放松的影响，以及上海是否采取类似的首付比例放松措施[4][7] * **二手房供应压力**：高能级城市二手房挂牌量是否持续下降[4][7] * **租金收益率**：高能级城市租金收益率改善和租金稳定信号[4][7] * **政策刺激**：住房公积金改革、大规模按揭利息补贴或进一步商业按揭利率下调[4][7] * **就业/需求刺激**：促进就业/需求刺激以提振收入前景[7] * **城市更新**：更多资金支持城市更新/城中村改造[4][7] * **商业地产REITs**：商业地产REITs试点对开发商流动性的影响[7] 3.5 行业预测数据 * **2026年全年预测**：预计2026年全年销售面积8.11亿平方米（同比-8%），销售金额7.4万亿元（同比-12%），新开工4.58亿平方米（同比-22%），竣工5.13亿平方米（同比-15%），房地产开发投资7.0万亿元（同比-15%）[18]