Vi e w p o i n t | 15 Dec 2025 02:56:30 ET │ 15 pages China Property Nov NBS: Sharpest-ever Investment Drop; Time Needed to Stabilize CITI'S TAKE Nov NBS: weakness on all fronts; REI -30%yoy, a record-high — Nov-alone: [1] REI -30.3%yoy (Oct: -22.5%), the sharpest drop on record, with REI of Rmb0.5trn a monthly low since Apr-2012 (excl. CNY); [2] Completion -26%yoy (Oct: -28%); [3] Starts -28%yoy (Oct -29%); [4] Residential sales -28% (Oct: -25%), largest single month drop since May'24; resi GFA sold -19% ( ...

市场整体趋势与价格表现 - 2024年11月全国70个主要城市二手房价格集体环比下滑，无一城市上涨，为历史首次[3] - 2024年11月一线城市二手房价格环比下跌1.1%，已连续7个月领跌且跌幅逐步扩大[5] - 2024年11月70个重点城市中，仅7个城市新房价格上涨，其余90%的城市价格下跌[10] - 2024年前11个月全国新房销售额为7.5万亿元，较去年同期下降11%[10] 二手房市场供需与库存 - 全国二手房挂牌量已达650万套，较4年前的400万套增加了250万套，增幅达60%，处于历史高位[8] - 市场供需关系彻底反转，由卖方市场转为买方市场[10] - 北京某小区同户型有8套挂牌房源，业主降价竞争[8] - 深圳某新盘二期打折促销，首付比例降至20%并赠送3年物业费，但去化率仍低于50%[12] 住房需求与市场逻辑转变 - 住房需求核心已从“有没有”转向“好不好”[12] - 购房逻辑发生大洗牌，从主要看地段转向综合考量“地段+户型+物业+配套”[21] - 2024年前11个月，全国改善型住房成交占比达42%，较去年提升8个百分点[29] - 2024年全国二手房成交中，房龄10年以内的次新房占比达58%，较去年提高12个百分点；房龄20年以上老破小成交占比降至15%[19] 产品分化与价值重估 - 广州同区域对比：2000年建成的80平无电梯老破小挂牌180万半年未成交；2018年建成的100平次新房挂牌420万一周内有3组客户约谈[14] - 上海浦东某次新小区因物业及环境好，一套120平房子挂牌980万3天成交，价格较同地段老小区高出20%[23] - 燕郊某小区因配套不足，二手房挂牌价从峰值3万多元/平米跌至1.8万元/平米仍无人问津[23] - 南京学区房市场，家长愿为同学区内户型好、环境优的次新房多支付100万元[27] 政策导向与行业未来 - 中央经济工作会议提出“控增量、去库存、优供给”九字方针[16] - 政策导向从“造房子”转向“造好房子”，杭州新推住宅用地要求户型“全明通透”并配建社区养老中心及幼儿园[16] - 多地二手房交易指引将“物业等级”、“户型合理性”列为房源挂牌必填项[27] - 行业进入“品质时代”，房产回归居住本质成为长久发展的底气[34]

核心观点 - 中国二手房市场正面临严重的流动性枯竭问题，表现为挂牌量激增、成交量暴跌、成交周期拉长，房产正从“资产”变为“冻产”[1][3] - 房地产市场逻辑发生根本转变，住房正从“投资品”回归“消费品”，购房决策需从关注“涨幅”转向关注“流动性”和长期持有成本[11][13] 市场现状与数据表现 - 2025年部分三四线城市二手房挂牌量激增47%，成交量却暴跌超60%[1] - 2025年全国二手房挂牌量已激增至730万套，其中北京14.7万套，上海17万套，成都和武汉更突破20万套[3] - 房龄超过20年的老房子，成交周期平均为18个月，而建成10年内的次新房成交周期平均为3个月[16] - 在同一地段，房龄每增加5年，二手房价格就要打8折；而没有电梯、车位不足、户型不合理的房子，折价幅度更高达30%至40%[13] 流动性枯竭的成因分析 - 人口流动呈现“马太效应”，流动人口中80%以上流向一二线及省会城市，导致三四线城市年轻人“净流出”，潜在买家年龄中位数从2019年的32岁上升到2023年的45岁[11] - 市场预期转变，陷入“越降越没人买”的怪圈，降价反而可能被贴上“劣质资产”标签[3] - “以租养贷”策略失效，部分三四线城市租赁需求萎缩，租金回报无法覆盖月供，例如一套100万房产月供约3500元，而同地段租金仅2000元/月[9] - 购房主力思维转变，年轻人开始计算“经济账”，发现将首付用于理财并租房可能比买房更划算[9] 房产的长期持有成本与风险 - 持有房产的长期成本包括物业管理费（以100平方米为例，每年2400-5000元）、房屋维修费（约为房屋价值的0.5%至1%）以及未来可能全面推广的房产税[5] - 高层住宅核心设备（如电梯、水泵、管线）设计寿命为15-25年，70年理论寿命中需经历2到3轮全面更换，维修成本高昂，例如香港一栋42年楼龄住宅维修外立面需3.3亿港元，户均承担15到18万港元[5] - 高层住宅存在消防安全隐患，国内常规消防云梯作业高度约50米（15到17层），对更高楼层救援构成挑战[9] - 住宅土地出让年限为70年，但许多住宅的有效寿命仅30年左右，存在资产物理寿命与金融负债期限错配的风险[7] 未来购房决策的新逻辑 - 关注“人口净流入”而非单纯城市规模，例如昆山、东莞等产业支撑强、人口持续流入的城市流动性可能优于部分中西部省会[14] - 优先选择“房龄”新和“社区品质”高的房产，同等预算下选择5年内次新房而非20年老房，以获得更长的“折旧缓冲期”[14] - 购房时需考虑“接盘侠画像”，即未来主流买家（如年轻人、刚需）的需求，而非仅个人喜好[16] - 检验房产流动性可观察其租赁市场表现，长期空租预示未来变现难度大[9]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：万科（提及其流动性压力）[4][18][54] 核心观点与论据 2025年11月市场表现：持续疲软 * 新房销售：销售量同比下降17%，销售额同比下降25% [2][11][28] * 新房价格：70个城市平均环比下降0.4%，降幅较10月的0.5%略有收窄 [7][11][28] * 二手房销售：15个城市成交量同比下降24% [2][7][45] * 二手房价格：70个城市平均环比下降0.7%，与10月降幅持平 [7][11][28] * 新开工：同比大幅下降28%，连续第二个月接近30%的降幅 [2][11][28] * 竣工：同比下降25%，低于高盛预期的高个位数百分比降幅 [2][11] * 房地产开发投资：同比下降30%至5030亿元人民币，若剔除1-2月，为2012年以来最低月度水平 [2][11][28] * 土地市场：成交量与成交金额同比分别下降27%和37% [11][28][35] * 开发商拿地：跟踪的6家开发商11月拿地支出占合同销售额的比例放缓至21%，平均项目毛利率为25% [2][12][74] * 需求评分：综合需求评分在12月中旬为37/100，较历史中周期水平低约26% [7][53][55] * 流动性缺口：基于前11个月数据推算，开发商2025年预估资金缺口为3.2万亿元人民币 [7][54][57] 2025年12月市场展望：预计疲弱态势延续 * 价格：预计价格疲软将持续，新房价格可能保持比二手房更强的韧性，但面临销售去化放缓的挑战 [3][13][14] * 新房销售：预计销售量与销售额同比将出现低十位数百分比和低二十位数百分比的下降 [3][13][16] * 二手房销售：鉴于高基数，预计成交量同比将下降高二十位数百分比 [3][13][17] * 竣工：当前全年预测隐含12月同比中个位数百分比增长，但实现有挑战 [3][7][18] * 新开工：预计同比降幅将加深 [3][7][18] * 开发商拿地：预计将保持聚焦区域、注重盈利和纪律性，但若新土地补充随销售现金流入放缓而下降，可能导致销售和利润率压力延长 [19] 其他重要内容 政策关注点 * 潜在的大规模抵押贷款利息补贴或进一步的商业贷款利率下调 [4][8] * 一线城市核心区是否会完全取消限购 [4][8] * 更高能级城市租金企稳的迹象 [4][8] * 促进就业/需求刺激以改善整体收入前景 [4][8] * 更多政策支持以缓解抵押贷款违约/止赎 [4][8] * 股市上涨对购房需求的潜在积极溢出效应 [4][8] * 对城市更新/城中村改造项目提供更多资金支持 [4][8] * 万科流动性压力的进展及其对其他高负债民营房企或整个行业的潜在影响 [4][8][54] * 加快政府从非地方政府融资平台开发商处回购房产 [8] * 其他改善开发商融资的举措，如支持性的房地产投资信托基金政策、白名单项目扩容等 [8] 市场动态与风险 * 市场情绪和收入预期正在恶化 [2] * 二手房挂牌量连续第三个月环比上升 [11][45] * 11月住户中长期贷款净增额仅为100亿元人民币，远低于前10个月月均1150亿元人民币和2024年11月3000亿元人民币的水平 [53] * 存在“次新房”潜在供应竞争的风险，若价格预期进一步恶化，大量此类房源可能进入二手房市场 [14] * 开发商流动性持续紧张，除万科外，11月多家混合所有制或民营房企发行了46亿元人民币新债券，为2024年以来非国企最高月度发行额 [54]

中国房地产市场研究纪要关键要点 涉及行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 研究机构：花旗研究 (Citi Research) [5] 核心观点与论据 市场现状与价格前景 * 房价预计需要至少2年时间才能企稳，主要城市可能在2026年底前率先稳定 [1][7][9] * 2026年新房平均售价预计同比下降3% [4] * 二手房价格下跌是市场关键拖累，一线城市二手房价格较峰值已下跌36%至42% [11][13] * 二手房挂牌量创历史新高，39个重点城市达470万套，去化周期约24个月 [1][24] * 新房库存月数创历史新高，达36个月，需约2年时间才能恢复至历史平均水平 [7][54] 供需结构与库存压力 * 市场交易结构向二手房倾斜，预计2026年二手房交易量占比将达50% [17][21] * 2017-2024年期间的投资性购房（估计约670万套）是潜在的二手房供应来源 [42][43] * 在39个城市中，仅8个城市（如杭州、上海、深圳、北京）可能已消化大部分潜在供应压力，其余31个城市仍面临额外库存入市压力 [1][45] * 城镇住房空置率估计为12%，对应约3600万套空置房屋 [7][46] * 8%的城镇家庭拥有3套或以上住房 [7][48] * 法拍房供应影响有限，2025年前10个月成交9.2万套，仅占二手房市场的0.3%，平均折价率为24% [7][50][51] 房地产投资与宏观经济关联 * 房地产行业对GDP的贡献率已从2014年峰值的32%下降，预计2025/2026年分别为13%和10% [1][92] * 土地出让收入占地方政府财政收入的比例从2020年峰值的44%降至2025年估计的25% [7][78] * 房地产贷款新增占比从2016年峰值的45%大幅下降，截至2025年第三季度，房地产贷款占总贷款余额的20% [7][85] * 房地产占家庭资产的66%（其中住宅占59%），房价每下跌1%将抵消约3万亿元财富 [1][7][99][105] * 家庭储蓄创历史新高，2025年9月达164万亿元，低信心和价格预期是主因 [7][101] 政策预期与市场驱动因素 * 预计2025年第四季度将有新一轮地方需求侧刺激（如购房补贴），但可能难以改变房价预期 [2] * 针对性的货币宽松或加杠杆举措目前可能性较低 [2] * 城市更新和REITs审批可能加速 [2] * 现房销售和房产税是长期政策议程，但近期不会出台 [2] * 房价由供应和预期驱动，而非仅靠租金收益率 [3] * 在价格预期疲弱的环境下，高租金收益率本身并不足以吸引资本或买家兴趣 [66][73] * 中国人民银行2025年第三季度调查显示，仅9%的储户预计2026年房价会上涨 [1][97] 2026年实体市场预测 * 预计全国销售额（含住宅）同比下降11%至7.6万亿元 [4] * 住宅销售额预计为6.8万亿元，销售面积6.93亿平方米 [4] * 房地产投资额预计同比下降13%至7.4万亿元 [60][62] * 新开工面积预计同比下降15%，回落至2003年水平（约3.6亿平方米） [4][8] * 竣工面积预计同比下降15% [4] * 土地购置面积预计同比下降10% [4] * 前十名城市表现预计优于行业整体，销售额预计同比下降5%（行业预计-20%） [8] 长期发展模式 * “十四五”规划聚焦于建立“人、房、地、钱”要素联动的新发展模式 [94] * 长期目标是建立商品住房、租赁住房和保障性住房三足鼎立的住房体系 [94] * 城市更新预计带来每年0.9-1万亿元以上的投资，但以整治升级为主，大规模拆除重建有限 [110][111] * 城市更新资金将得到政府专项债券支持 [111]

核心观点 - 在楼市下行、就业压力及政策变革三重压力下，拥有多套房产的家庭面临资产流动性困境、持房成本飙升及租金收益萎缩的多重挑战，近43%的城镇家庭拥有两套及以上房产[1] 二手房市场状况 - 二手房市场供给过剩，交易周期延长，价格竞争激烈，例如苏州二手房库存高达20万套，成交周期普遍延长至三个月以上[3] - 一线城市限购政策松绑释放大量存量房源，加剧市场竞争，部分城市近两年二手房挂牌量激增，接近过去五年总和，例如武汉、重庆挂牌量均突破20万套[3] - 急售房源降价幅度可达20%至30%，有案例显示业主降价30万才成交，而早一个月出售的同户型房源多卖30万元，时间差带来巨大心理落差[3] 新房市场与持房成本 - 新建住宅因得房率更高、价格更具优势，持续挤压二手房市场吸引力，非核心地段房产陷入“有价无市”僵局，部分房源降价至1.4万元/平方米仍难寻买家[5] - 房产税试点扩围至15个城市，税率区间为房产评估值的0.5%至1.2%，以上海一套评估价200万元的房产为例，按1%税率年持有成本增加2万元，拥有三套房的家庭年税费可能超过2.6万元[5] - 除房产税外，固定支出如物业费不断上涨，一线城市中等住宅年物业费普遍突破5000元，即使房屋空置也需照常缴纳[5] 租金收益与租赁市场 - 租金收益难以覆盖房贷月供，有案例显示月供6000元的房产租金仅为2500元，每月需自补3500元差额，全国租金回报率已降至2%以下，远低于房贷利率[7] - 租赁市场供需关系逆转，2025年全国保障房开工量同比提升22%，北京、深圳等城市新增保障性租赁住房超过4万套，其租金较市场价低20%至30%，分流大量刚需租客[9] - 品牌长租公寓市场份额已达28%，个人房东房源空置周期延长至45天，较品牌公寓长20天，租客需求结构变化，更多人转向合租或保障房[9] - 租赁监管加强压缩收益空间，如北京规定年租金涨幅不得超过5%，上海要求所有出租房备案登记，且租客维护成本可能远超租金收益，导致部分房东“宁空不租”[9] - 当前全国住房空置率已升至18.7%（一线城市）和21.3%（二线城市），67.3%的多套房主表示若租金收益率低于3%宁愿空置[9] 政策调控与差异化措施 - 政策调控精准化，例如南京对核心区房产提供置换补贴，但对远郊投资性房产收紧信贷；成都对空置超过6个月的住房征收3倍基准税率，加重非优质房产持有关税[7] 资产配置优化与市场应对 - 家庭开始优化资产配置，核心策略是出清劣质资产（如郊区房、老破小或高层住宅），转而保留核心地段抗跌性强的房产，有案例显示业主通过“卖旧买新”将郊区房置换为地铁口小型公寓，售价比预期低10%但避免了长期空置损失[11] - 各地政府探索新解决方案，例如杭州推出“个人房源托管服务”帮助房东对接品牌公寓以降低空置率，成都实施“带押过户”以缩短交易周期[11] 市场预期与投资策略转变 - 过去“买房必赚”的预期已被打破，市场更强调住房的居住属性，投资者放弃短期套利思维，转而关注长期租金稳定性，并将部分资金配置至基金、保险等多元资产[12]

核心观点 - 房地产作为传统财富积累方式的可靠性受到质疑 其是否仍是“黄金门票”或已成为“本世代最大的金钱陷阱”引发讨论[1] - 房地产投资不再被视为稳赚不赔的买卖 成功与否取决于是否“精明购买”而非“为买而买”[1] 房地产投资的潜在风险与成本 - 购房者需确保有能力轻松负担房产并留有充足资金应对维护费用 否则可能陷入“房奴”困境[2] - 房屋所有权真实成本远超月供 包括热水器损坏、保险费上涨等意外开支[2] - 一项案例显示 业主以67.5万美元售出房屋 但在19年间对该房产的投入总额超过67.5万美元[2] - 对于首次购房的年轻买家风险更高 特别是首付不足者 以6%利率购买超过50万美元的起步房可能将耗费其一生收入的相当大部分[4] 房地产投资的潜在收益与策略 - 若操作谨慎 房地产投资可能带来回报 有房东通过将其房产视作“投资账户” 目前每月从房产中获得近1.5万美元收入[3] - 房地产投资是长期游戏 被视为家族积累世代财富的方式之一[3] - 拥有住房能带来稳定性 避免租金上涨风险 一项案例指出 租客11年间支付租金超过33万美元 而房东所持房屋价值增长两倍 积累了超过70万美元的资产净值[3] - 对于年长买家或计划长期居住者 房产仍具吸引力 例如可在退休前还清贷款 从而保障退休生活[4] 行业趋势与市场动态 - 华尔街一家管理着120亿美元资产的房地产管理机构正向个人投资者开放 且不通过众筹中间商[4]

墨尔本房价表现与市场动态 - 截至11月，墨尔本独立屋中位价达到101.5万澳元，较去年同期上涨5.9万澳元 [2] - 墨尔本房价增长势头疲软，过去一个月仅上涨0.3%，在所有主要城市中仅领先达尔文和霍巴特 [2] - 春季市场新房源大增，为买家提供更多选择，抑制了房价的进一步上涨 [2] 与其他首府城市的对比 - 悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯的年度房价上涨幅度在10.3万至14.2万澳元之间，涨幅更为惊人 [2] - 布里斯班11月的房价涨幅是墨尔本的三倍，阿德莱德更是近五倍 [4] - 如果趋势持续，墨尔本房价虽仍会上涨，但难以迎头赶上其他城市 [4] 影响房价的因素分析 - 近期通胀数据高于预期，基本排除了年内降息的可能，年底前房价涨幅将趋于温和 [2] - 利率持续暂停可能会减缓房价上涨动能，但预计墨尔本房价不会出现回调 [2] - 维州的高额土地税被认为是投资者活动减少的主要原因之一，受到政府政策的显著影响 [4] 首次置业者与市场参与者 - 对首次置业者来说，墨尔本仍是全国最具可负担性的城市之一 [4] - 今年春季市场的活跃度不仅来自自住业主挂牌，也有房东希望赶在年底土地税评估前出售物业 [4] - 整体市场较为平衡，房子卖得出去，增强了其他业主挂牌信心，买家选择变多但未被迅速挤出市场 [4] 长期前景与偏远地区表现 - 从长期看，墨尔本相对较低的房价和强劲的人口增长前景（预计至2030年为全澳最高）可能抵消土地税的部分负面影响 [4] - 随着人口持续增长和住房供应紧张，2026年全澳房价仍有上涨空间 [6] - 维州多个偏远地区房价涨幅超过墨尔本，例如西北部的Mildura房价年涨幅达9.67%，中位价升至40万澳元 [6] 潜在制约因素 - 利率继续维持高位，以及APRA对高债务收入比贷款的限制，可能会在2026年上半年进一步压制房价涨幅 [6]

文章核心观点 - 基于资深房产销售人员的经验，住宅楼宇中存在多个因物理缺陷、心理因素或传统观念影响而普遍“难卖”的楼层，购房者在决策时应系统性地了解并规避这些楼层，但最终选择需结合自身需求、价格及房屋综合条件进行权衡 [1][7][12][13] 难卖楼层的具体类型及原因 - **一楼**：因安全隐患（易遭盗窃）、采光受限及潮湿问题（尤其在南方城市易致家具发霉）而难卖，尽管价格通常较低 [1][2] - **二楼**：采光仍可能受限，且主要问题是噪音侵扰显著，能清晰听到楼下汽车、垃圾车及人声，长期影响睡眠质量 [4] - **设备层**：指安装中央空调室外机等设备的楼层，设备运行时产生巨大噪音和明显震动，特别是夏季24小时运转，导致房屋极难出售 [4] - **毗邻电梯井的楼层**：电梯运行产生的持续机械噪音和振动会传入相邻单元，长期居住易导致心烦气躁 [4] - **文化忌讳楼层**：如13层（西方不吉利数字）和14层（粤语发音近“要死”）因传统观念影响而成为冷门选择，尤其在有小城市或特定文化背景买家的市场 [5] - **顶层及次顶层**：若楼顶设有信号塔、排气管等设备，下方楼层住户可能担心辐射或异味问题，产生心理排斥，尽管辐射通常安全 [5] - **靠近公共设施的楼层**：如楼下设有公共食堂或垃圾处理站，楼上住户可能长期受异味困扰，尤其垃圾处理站气味问题难以通过通风彻底解决 [7] 影响楼层受欢迎程度的深层因素 - **心理因素驱动**：购房是感性决策，看房时对噪音、异味的先入为主负面印象极难改变，这导致相同户型、面积、价格的房子仅因楼层不同而销售速度差异巨大 [7] - **城市差异**：一线城市购房者更理性，侧重采光、通风、楼间距等实际因素；小城市购房者可能更受传统忌讳数字等观念影响 [8] - **楼栋与环境的交互影响**：楼层优劣并非独立存在，需结合楼栋朝向及周边环境判断，例如面向嘈杂街道的楼栋低层会更难卖，而毗邻公园的楼栋则各楼层均更受欢迎 [12] 给购房者的决策建议 - **前期调研**：看房前应了解楼盘构造，主动询问售楼部关于中央空调室外机、垃圾处理站等公共设施的具体位置 [8] - **实地多时段考察**：亲自在不同时间（如上午、晚上、平日、周末）多次看房，以真实体验采光、通风及噪音状况 [10] - **咨询现有住户**：尽可能询问已入住邻居的真实居住感受，其信息通常比售楼员介绍更为可靠 [10] - **避免盲目跟风**：不应仅追求“最高层气派”或“特定吉利数字”，居住舒适度应优先于短期便利性或心理满足 [10] - **考虑长期需求**：购房决策需基于十几年甚至几十年的长期居住舒适度，结合个人情况（如怕冷需采光、有老人需低层、怕高避高层）选择最适合的楼层，而非绝对“最好”的楼层 [10][12] 关于难卖楼层的辩证看待与投资考量 - **自住与投资的差异**：对于自住需求，若价格足够便宜，可考虑接受某些楼层的缺陷；但对于投资需求，应避开难卖楼层以确保资产流动性 [11] - **价格倒挂机会**：难卖楼层价格可能被显著压低，为精明的投资者创造了低价购入再转手牟利的机会 [8] - **综合权衡**：没有百分百完美的楼层，需清晰了解特定楼层问题并评估自身接受度，有时不完美的楼层因价格优势（如案例中降价5万）可能成为更划算的选择 [11][13] - **不过度神化楼层**：房屋舒适度最关键的因素在于房屋本身质量、户型、采光、通风等基本面，楼层仅为众多需综合考虑的因素之一，好楼层的差户型可能不如一般楼层的好户型舒适 [13]

文章核心观点 - 购房时楼层选择应基于实际居住体验而非谐音等传统观念 需重点关注采光、通风、防潮、安全等实质性问题 [1][6] 一楼优缺点分析 - 优点：出行便捷 尤其适合老年人 部分开发商会赠送小花园 价格通常更具优势 [3] - 缺点：采光差 白天也可能需要开灯 通风不畅 私密性差易受路人干扰 潮湿问题突出易滋生蚊虫并可能影响健康 为安全需额外加装防盗设施增加生活成本 [3] 顶楼优缺点分析 - 优点：价格相对较低 远离喧嚣私密性强 采光和通风条件通常较好 [3] - 缺点：渗水问题突出 梅雨季节墙体易被雨水浸泡导致内墙发霉需频繁维修 隔热效果差导致冬冷夏热 现代隔热材料效果有限 [3] 腰线层问题分析 - 腰线层下方住户采光易受遮挡导致室内光线不足 [4] - 腰线层上方住户可能面临高空抛物 垃圾易堆积在腰线上需及时清理 [4] - 雨雪天气腰线易积水并可能渗透到内墙影响装修 [4] 二楼问题分析 - 面临下水管道反涌风险 夏季下水道堵塞时污水反涌产生的异味会严重影响居住体验 [7] - 若楼房周围绿化茂盛 采光可能受影响 晾晒衣物困难 [7] - 与一楼相似 面临安全问题、蚊虫叮咬以及噪音干扰等问题 [7]