财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度营收达到近纪录的3900万美元 同比增长45% [8] - 净营业收入(NOI)创纪录达2210万美元 同比增长5% [8] - 调整后营运资金(AFFO)创纪录达830万美元 同比大幅增长17% [8] - 住宅收入增加至2910万美元 同比增长130万美元 [12] - 商业收入同比增加40万美元 主要由于零售空置率降低 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 整体住宅租金达到历史新高 新签租约租金同比上涨14% [5] - Chabecca House出租率100% 新租约平均93美元/平方英尺 [9] - Clover House出租率98% 新租约96美元/平方英尺 [9] - Pacific House出租率96% 自由市场租金82美元/平方英尺 [9] - Flatbush Gardens平均租金3127美元/平方英尺 同比上涨11% [10] 商业业务 - 141 Livingston Street物业获得纽约市政府5年续租 [7] - 250 Livingston Street物业面临租约到期 正在寻求解决方案 [7] 开发项目 - Prospect House项目按时按预算完成 已出租33% 租金88美元/平方英尺 [5] - 该项目获得16亿美元新贷款 预计将产生1200万美元额外运营资金 [6] - Pacific House项目已稳定运营 开始贡献现金流 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 布鲁克林市场表现强劲 新开发项目Prospect House和Pacific House均取得良好进展 [5][6] - 纽约市住宅租赁需求持续高涨 供应受限支撑租金上涨 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续优化资产组合 出售10 West 60 Fifth Street物业 净收益1300万美元 [6] - 专注于提高出租率 租金定价和费用控制以促进增长 [11] - 行业面临新开发受限的情况 有利于现有物业租金增长 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住宅租赁需求保持强劲 预计未来仍将维持高位 [9] - 租金收缴率保持健康水平 整体达到97% [11] - 与纽约市政府签订的40年协议下 已投入1400万美元进行资本改善 [10] 其他重要信息 - 公司现金状况良好 拥有3200万美元无限制现金和2880万美元限制现金 [16] - 债务88%为固定利率 平均利率387% 平均期限41年 [16] - 宣布季度股息095美元/股 与上季度持平 [17] 问答环节所有的提问和回答 - 无提问环节 [20]

财务表现 - 2025年第二季度合并营收达1390万欧元（2024年同期520万欧元），上半年营收2210万欧元（2024年同期740万欧元）[1] - 第二季度集团净利润40万欧元（2024年同期净亏损60万欧元），其中母公司所有者净利润2万欧元（2024年同期净亏损60万欧元）[2] - 上半年集团净利润30万欧元（2024年同期净亏损150万欧元），母公司所有者净亏损20万欧元（2024年同期净亏损150万欧元）[2] - 母公司净亏损受股东大会批准的股息分配产生的30万欧元所得税费用影响[3] 资产交易 - 子公司Hepsor Fortuuna OÜ以270万欧元（含增值税）向合资企业Hepsor SOF OÜ出售Paevälja街道物业，交易总利润80万欧元，其中40万欧元已在2025年第二季度确认[4] - 子公司Hepsor N450 OÜ以630万欧元（含增值税）出售Narva mnt 150和150a物业给Hepsor SOF OÜ，预计产生利润280万欧元，其中140万欧元将在2025年第三季度确认[12] 住宅开发项目 - 截至2025年6月30日，集团共有9个住宅开发项目在售，其中5个已完工，4个在建或计划2025年开工，已完工项目包含355套住宅和453平方米商业空间，81%住宅（288套）已售出[5] - 2025年上半年交付102套住宅（2024年同期46套），其中第二季度交付60套（2024年同期34套）[6] - 塔林Manufaktuuri 5项目启动前期工作，一期计划建设152套住宅，预计2027年秋季完工[6] - 里加360° Dzelzavas Residences项目已开工，包含103套公寓，预计2026年第四季度完工[7] 商业地产 - 里加StokOfiss U34多功能商业楼可租赁面积8740平方米，截至2025年6月30日出租率达65%，预计2025年7月底获使用授权[8] - 联营公司Hepsor P113 OÜ持有的P113健康中心物业出租率达98%[9] 未来规划 - 计划收购里加Starta iela 17地块开发3栋14层公寓楼（约250套公寓，净面积14500平方米），总投资近4000万欧元，预计2026年底分阶段开工[10] - 塔林Lasnamäe地区与EfTEN特别机会基金合作开发Paevälja和Narva mnt区域，计划建设约300套住宅，一期2026年开工[11][12] - 塔林Manufaktuuri 12项目计划2025年8月开工，建设49套住宅，施工合同价值700万欧元[13] - 里加Zala Jugla项目一期2025年第三季度开工（70套住宅），Veidema Quarter一期计划年内开工，Eiženijas iela 18项目计划四季度开工（54套公寓）[14] 国际业务 - 多伦多5个开发项目按计划推进，首个Weston项目场地规划预计2025年第三季度获批[15] 管理变动 - 2025年8月起，前拉脱维亚国家经理Martti Krass加入董事会，Gints Vanders接任拉脱维亚国家经理，Henri Laks加入监事会[16] 资产负债表 - 截至2025年6月30日，总资产7672万欧元（2024年末8881万欧元），流动资产5655万欧元（含现金305万欧元及存货5232万欧元）[17][18] - 总负债5615万欧元（流动负债1509万欧元，非流动负债4107万欧元），股东权益2057万欧元[18] 利润表 - 2025年上半年营收2206万欧元，毛利润286万欧元，税前利润57万欧元，税后净利润28万欧元[19] - 第二季度营收1386万欧元，毛利润184万欧元，税前利润66万欧元，税后净利润38万欧元[19]

报告公司投资评级 - 维持买入评级，目标价为21.20港元不变 [4][10] 报告的核心观点 - 报告公司有望受益于厦门房地产市场复苏，其独特的厦门业务布局将推动公司估值提升 [1] - 厦门创新的购房券计划是有效政策执行的典范，刺激了需求并缓解了库存压力 [2] - 重申买入评级，目标价21.20港元不变，目标价意味着有57%的上涨空间 [4] 根据相关目录分别进行总结 市场情况 - 厦门市场呈现“金发姑娘”状态，销售量增加、库存下降、新房价格企稳，政策推动市场复苏，公司2024年销售受厦门市场疲软影响下滑29%，如今有望受益于市场振兴实现全年销售增长 [1] - 5月15日厦门实施购房券3.0版本，可在全市灵活交易（包括二手房），有2% - 5%购房补贴，购房券可交易，有效刺激需求和缓解库存压力，2024年10月至2025年2月购房券贡献了一级市场40%的销售面积，过去12个月库存下降17%，截至2025年4月库存周转降至18.5个月 [2] 公司优势 - 公司在厦门的逆周期土地储备投资将提供充足的新可售资源，2024年以190亿元收购6个地块，在多数竞争对手 abstained from land bidding 时获得供应优势，随着市场情绪改善，有望巩固在厦门的领先地位 [3] 财务与估值 - 基于目标净资产值（NAV）折扣50%（比历史均值高0.5个标准差），应用于不变的每股NAV估计值42.40港元，得出目标价21.20港元不变 [4] - 预计公司将受益于一线城市的可持续销售复苏和豪华项目的强劲销售表现 [36] 财务报表 | 项目 | 2024年 | 2025年（预测） | 2026年（预测） | 2027年（预测） | | --- | --- | --- | --- | --- | | 物业销售（百万元人民币） | 138,623 | 133,389 | 129,989 | 138,170 | | 物业管理及其他（百万元人民币） | 4,363 | 5,103 | 6,036 | 7,220 | | 总营业额（百万元人民币） | 142,986 | 138,491 | 136,025 | 145,389 | | 销售成本（百万元人民币） | (124,014) | (119,544) | (117,049) | (124,949) | | 毛利（百万元人民币） | 18,972 | 18,947 | 18,976 | 20,440 | | 销售及管理费用（百万元人民币） | (8,702) | (7,234) | (7,446) | (7,935) | | 营业利润（百万元人民币） | 10,258 | 11,714 | 11,530 | 12,505 | | 净利润（百万元人民币） | 4,268 | 4,942 | 5,148 | 5,564 | [11] 比率、增长和每股分析 | 项目 | 2024年 | 2025年（预测） | 2026年（预测） | 2027年（预测） | | --- | --- | --- | --- | --- | | 收入同比变化（%） | 6 | -3 | -2 | 7 | | 税前利润同比变化（%） | 27 | 15 | 0 | 8 | | 报告每股收益同比变化（%） | -7 | 11 | 4 | 8 | | 汇丰每股收益同比变化（%） | -2 | 4 | 4 | 8 | | 净资产收益率（%） | 7 | 7 | 8 | 10 | | 股本回报率（%） | 13 | 13 | 12 | 13 | | 总资产回报率（%） | 1 | 1 | 1 | 1 | | 毛利率（%） | 13 | 14 | 14 | 14 | | 核心利润率（%） | 3 | 4 | 4 | 4 | | 利息覆盖率（倍） | 1.5 | 1.3 | 1.2 | 1.3 | | 净债务/总股本（%） | 27 | 25 | 18 | 9 | | 每股股息（人民币） | 1.20 | 1.29 | 1.35 | 1.45 | | 每股账面价值（人民币） | 18.62 | 19.85 | 21.12 | 22.50 | [12] NAV细分 | 项目 | （百万元人民币） | （港元/股） | 占总资产估值（GAV）百分比 | | --- | --- | --- | --- | | 开发物业 - 住宅 | 112,680 | 58.9 | 97.1% | | 开发物业 - 商业 | 2,625 | 1.4 | 2.3% | | 投资物业 - 商业 | 729 | 0.4 | 0.6% | | 总GAV | 116,035 | 60.6 | - | | 净债务 | (26,544) | (13.9) | - | | 未偿还土地出让金 | (4,392) | (2.3) | - | | 未偿还土地溢价 | (4,000) | (2.1) | - | | 公允价值NAV（人民币） | 81,098 | 42.4 | 100.0% | [13] 估值方法 - 使用净资产值（NAV）得出目标价格，NAV通过加总开发项目和投资项目的总资产价值（GAV），再减去净债务计算得出，目标折扣基于相对基础分配 [34] - 目标价21.20港元不变，基于50%的目标NAV折扣（比历史均值55%高0.5个标准差），应用于每股42.40港元的不变NAV，较历史均值窄的NAV目标折扣反映了其良好的利润率复苏趋势和年轻土地储备支持的独特竞争优势 [35]

公司战略与收购 - 公司以1.75亿美元收购Hill Estates，新增396套住宅单元及配套商业物业，资金来源包括现金储备、美国国债变现及新债务[2] - 收购策略体现公司在需求旺盛的新英格兰地区采取大胆但审慎的增长方式，且未稀释现有股东权益[2] - 公司正在开发Mill Street项目，预计年底完工，将新增72套多户住宅[4] 财务表现 - 2025年第一季度租金收入同比增长4%，续租率提升6%，住宅空置率维持在1.6%的低位[3] - 公司拥有8800万美元流动性资产，其中5800万美元为短期国债，收益率超过4%[3] - 公司已回购价值5600万美元的股份和存托凭证，并新增500万美元回购授权[5] 资本回报 - 季度股息为每单位12美元，并向A类股东支付96美元特别股息[5] - 通过股份回购和股息支付保持资本回报策略[5] 运营挑战 - 尽管实现净盈利，但合伙人资本仍为负值，主要由于慷慨的分红和激进的股份回购[6] - 运营费用上升，包括除雪和供暖成本显著增加，对利润率造成压力[7] - 新租约租金下降显示租赁市场出现疲软迹象[7] 市场定位 - 公司业务高度集中于新英格兰地区多户住宅地产，限制了在工业和数据中心等高增长领域的布局[7] - 股价相对稳定，但估值指标高于同行，可能限制短期上涨空间[8] 发展前景 - 公司拥有强劲的租赁表现、严格的资本配置和转型增长项目[9] - 但资本赤字、成本上升和区域集中问题需要谨慎对待[9]