财务数据和关键指标变化 - 公司将2025年核心FFO指导范围的低端从每股16.35美元提高到16.35美元，这得益于自助存储和附属净营业收入的改善前景 [12] - 本季度同一商店净营业收入增长符合预期，连续第二个季度增长，租金率上涨0.6%，抵消了入住率的小幅下降，入住率与去年的差距继续缩小，费用控制良好，净营业收入结果好于预期 [11] - 非同一商店和附属净营业收入的强劲增长使本季度核心FFO提高了1.2%，FFO增长较去年第二季度加速了240个基点 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 附属业务包括租户保险、第三方管理和贷款正在扩张 [7] - 非同一商店组合预计在2025年产生约4.7亿美元的高增长净营业收入，2026年及以后还将通过稳定运营额外增加1.1亿美元 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸以及华盛顿特区和芝加哥等市场表现突出，同一商店收入增长在2% - 4%之间，洛杉矶因火灾相关定价限制的影响预期不变，限制结束后将恢复为高增长市场 [6] - 7月运营基本面的季节性轨迹与去年相似，符合预期，西海岸市场表现良好，亚特兰大、达拉斯和部分佛罗里达市场仍在经历正常化过程，但租赁季节的趋势令人鼓舞 [15][16] - 本季度新入住租金下降约5%，入住率与去年的差距从年初的下降80个基点缩小至下降40个基点，7月租金下降幅度为个位数中段，入住率差距继续缩小至约30个基点 [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司基于稳定的运营和加速的收购提高了2025年的展望，今年已宣布超过11亿美元的收购和开发项目，收购机会广泛，将继续通过额外收购和6.48亿美元的开发管道扩大高增长非同一商店组合 [5][9][10] - 公司利用有利的资本获取渠道和成本为增长提供资金，本季度发行了新的无担保债券，杠杆率为净债务和优先股与EBITDA的4.1倍，今年保留现金流约6亿美元，资本状况强劲 [10] - 公司拥有行业领先的运营平台，包括以客户和员工为中心的技术，提高了满意度，增强了收入和利润率优势，其收购和开发团队能够推动投资组合扩张 [5] - 公司在国际市场具有增长潜力，如在欧洲的SureGuard取得成功，并有可能与澳大利亚和新西兰的Abacus Storage King和Kai Corporation建立新的合作伙伴关系 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着运营环境的稳定、新竞争供应交付的进一步下降以及交易市场的更加活跃，公司正在全面增强自身优势，为增长做好准备 [5] - 行业需求在去年触底后开始复苏，预计随着需求的进一步改善，行业将能够提高新入住租金 [30] - 公司对洛杉矶市场的中长期前景充满信心，认为该市场在火灾紧急情况结束后将反弹 [19][33] 其他重要信息 - 公司提醒本次电话会议中讨论的某些事项可能构成前瞻性陈述，受一定经济风险和不确定性的影响，所有前瞻性陈述仅截至2025年7月31日，公司不承担更新、修订或补充因后续事件而变得不真实的陈述的义务 [3] - 公司提供的非GAAP财务指标与GAAP的对账包含在收益报告中，投资者可在公司网站publicstorage.com上找到新闻稿、补充报告、SEC报告和本次电话会议的音频回放 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请提供7月运营趋势的更新，以及对指南的解读和对存储基本面潜在复苏的立场 - 7月运营基本面的季节性轨迹与去年相似，符合预期，西海岸市场表现良好，部分市场仍在经历正常化过程，但趋势令人鼓舞，新入住租金下降约5%，入住率差距继续缩小，全年业绩表现与预期相似，下半年指南中的减速主要是由于洛杉矶火灾相关紧急情况的影响，公司对存储基本面的复苏仍持积极态度 [15][16][19] 问题: 请介绍收购管道和交易市场情况，以及收购策略是否是为了提前布局市场复苏 - 今年以来全国交易市场同比增长10% - 15%，产品供应和业主交易意愿增加，但大型投资组合较少，公司通过数据和独特的工具在子市场层面寻找价值机会，许多交易是场外交易，主要是单笔交易，公司对今年迄今收购的资产充满信心 [21][23][24] 问题: 请说明净迁入量需要增加多少才能提高新入住价格 - 过去一年半迁入量一直好于迁出量，预计这种情况将继续，新入住租金的动态受公司策略和行业需求的影响，行业需求在去年触底后开始复苏，预计随着需求的进一步改善，行业将能够提高新入住租金 [29][30] 问题: 请讨论洛杉矶市场的其他趋势以及近期疲软的原因 - 整个西海岸包括洛杉矶市场都表现出一定的优势，如橙县第二季度收入增长3%，但洛杉矶受到租金限制的影响，公司对该市场的中长期前景充满信心，认为在紧急情况结束后将反弹 [32][33] 问题: 请评论哪些市场变得更具建设性或缺乏建设性，以及承保方法是否有变化 - 市场逐季持续改善，公司对许多市场的需求因素感到鼓舞，资本配置决策基于子市场层面的分析，寻找理想的投资机会，公司对继续投资的前景持乐观态度 [37][38] 问题: 请讨论运营自动化或集中化的空间以及预期的利润率扩张 - 公司在运营自动化和集中化方面进行了大量投资，取得了成本节约、效率提升和员工专业化等多方面的成果，同时提高了客户和员工的满意度，公司认为仍有进一步提升的空间 [40][41] 问题: 请说明同一商店收入增长指南的高低端情况的关键驱动因素 - 高端情况为到年底入住率较高，新入住租金平均下降约3%；低端情况为入住率略有下降，新入住租金在下半年继续下降，虽然高低端情况的概率有所下降，但仍被认为是投资者评估业绩的合适参考 [45][46] 问题: 请介绍7月运营商如何使用街道费率来管理入住率和需求 - 7月情况与以往基本一致，没有明显变化 [49] 问题: 请说明下半年淡季的季节性预期以及是否会出现价格竞争 - 预计今年下半年的季节性趋势与去年相似，行业新客户竞争依然激烈，公司有能力利用自身策略吸引客户 [53][54] 问题: 请讨论如何平衡新入住租金、促销折扣和营销支出以实现入住率目标 - 公司没有设定入住率目标，而是旨在最大化收入，会在物业层面精细分析和利用营销、促销和新入住租金等手段来实现这一目标 [55][56] 问题: 请说明洛杉矶下半年同一商店收入增长预期为负6%的原因以及预测的不确定性 - 主要原因是紧急定价限制对向现有客户提高租金的能力的影响，这一影响相对明确且是业绩下降的最大贡献因素，另一个因素是洛杉矶整体需求和客户行为的强度，这更具可变性，公司对洛杉矶的客户需求总体感到鼓舞 [62][63] 问题: 如果明年1月限制解除，公司需要多久才能弥补损失的收入 - 公司有经验在紧急情况结束后重新加速收入增长，预计在限制解除后将立即向未提价的客户提高租金，收入将在随后几个月加速增长，可能需要一年左右的时间来实现，具体情况需根据实际情况判断 [65][66] 问题: 请说明非同一商店组合指导增加的驱动因素 - 一是处于租赁期的非同一商店组合表现强劲，开发和扩建物业的租赁情况好于预期，二是今年下半年已完成或计划完成的新收购增加了预期，此外，公司还将该组合2026年及以后的净营业收入预期从8000万美元提高到1.1亿美元 [69][70][72] 问题: 加州近期推动租金控制和价格透明度的努力是否会改变公司对该州的中期至长期风险敞口的看法 - 公司密切关注可能影响业务的立法努力，在加州会与行业伙伴共同应对，近期加州的相关努力最终达成了一个以披露为导向的解决方案，公司认为这是一个公平的妥协，符合行业和公司的利益，公司将继续监测并与合作伙伴一起积极应对 [75][76][77] 问题: 请讨论开发和租赁组合的趋势、稳定时间框架和净营业收入收益率，以及对新项目的承保方法是否有变化 - 近期交付的收购和扩建项目的租赁情况良好，跟踪情况略好于预期，目标收益率通常在成本的8%左右，公司在全国范围内具有独特的采购能力和资金实力，预计今年交付约3.7亿美元的项目，明年交付超过3亿美元的项目，维持3 - 4亿美元的开发交付节奏 [83][84][85] 问题: 请说明更具挑战性的市场是否有稳定迹象，以及距离底部和有意义复苏的时间线 - 不同市场的轨迹不同，亚特兰大目前面临较大压力，供应较多且需求不足，而佛罗里达州的一些市场已经出现稳定和收入增长的迹象，全国整体趋势是积极的，公司对过去18个月左右观察到的市场好转感到满意，并预计这种趋势将持续 [87][88][89] 问题: 请说明新客户的漏斗需求情况以及客户对促销和营销支出的反应 - 今年新客户需求略好于去年，客户行为趋势一致，转化率健康，客户对促销和定价策略的反应符合预期，现有客户表现良好，第二季度长期租户的表现强劲，空置率下降，拖欠率稳定且接受租金上涨 [94][96][97] 问题: 较低的公寓周转率对自存储有何影响 - 自存储具有弹性和独特属性，可以从不同情况中受益，公寓用户粘性增加可能符合自存储的内在需求因素，而住房市场的变动也会驱动自存储需求，公司认为大多数租户是优质客户，对客户类型没有过度担忧 [99][100] 问题: 请量化ECRI计划的平均租金涨幅以及与上一季度和去年相比的频率和金额变化 - 公司通常不量化频率或具体幅度，但披露的信息可让投资者了解现有客户租金上涨的贡献，由于洛杉矶的租金限制，全国范围内的贡献将略低于去年，客户对价格的敏感度符合预期，反应可预测，要求优惠的客户数量稳定 [104][105] 问题: 请讨论“大美丽法案”对公司发展管道和自存储需求的影响 - 该法案对公司的影响有两个方面，一是对太阳能计划的影响，公司已经加速了太阳能投资以利用现有激励措施，未来将减少公用事业费用和碳足迹；二是奖金折旧规定将恢复，有助于公司保留增量现金流并重新投资于开发和收购业务 [107][108][109] 问题: 请说明已完成和计划中的收购的资本化率或收益率，以及长期稳定预期 - 与过去12个月左右的情况相似，一般交易的初始收益率在5%左右，最终达到6%左右，今年迄今的投资组合和单个资产交易符合这一范围，部分租赁期资产收购的初始收益率约为5.25%，最终稳定在6% [115][116] 问题: 请说明附属业务特别是租户保险表现优于预期的原因 - 租户保险计划的采用率持续上升，整体覆盖水平呈上升趋势，保费也有所提高，此外，将新物业纳入非同一商店组合也增加了租户保险业务的机会，同时第三方管理平台也在增长 [117][118] 问题: 请说明SureGuard曝光对公司的好处以及是否会寻求更多国际机会 - SureGuard的合作让公司了解到其在西欧国家运用公司工具的情况，增强了公司对在其他国际市场应用这些工具的信心和技能，澳大利亚和新西兰市场对公司有吸引力，公司将逐步推进相关机会，并可能在未来考虑其他市场 [121][123][124] 问题: 请说明实现同一商店收入和净营业收入更强劲增长的因素 - 随着需求从2024年的底部继续增长，新供应可能会继续减少，行业将有机会实现更强的增长，但这需要时间，公司已经在一些市场看到了增长的迹象，对全国市场的复苏充满信心 [127][128][129] 问题: 请说明洛杉矶野火的影响是否可能比100个基点更大 - 公司仍认为影响为100个基点，预计洛杉矶同一商店收入全年约下降3% [132] 问题: 第二季度改善步伐似乎放缓的原因是什么 - 公司认为第二季度表现与预期一致，没有出现放缓或行为变化的情况 [134] 问题: 数字租赁与面对面或电话中心租赁相比，是否能获得相同的客户数据用于制定定价和营销策略 - 所有渠道都能为公司提供丰富的数据，公司会利用这些数据来了解客户知识、行为和提高效率，数字互动越多，公司能获得的数据就越多 [138][139] 问题: 表现出色的市场的主题因素是什么，以及是否有变化表明需求正在稳定 - 供应是一个主要因素，一些市场在过去的周期中不是高增长市场，具有残留优势，此外，经济活动、住房成本和市场趋势等因素也很重要，公司对全国市场趋势感到鼓舞，目前只有三四个较大市场存在供应过剩问题，公司还指出转化率在各渠道都有所提高，表明客户兴趣和交易意愿增强 [143][144][146] 问题: 请说明街道费率持续为负的动态因素，以及今年季节性峰值是否有变化 - 主要原因是公司和其他运营商通过降低新入住租金成功吸引了客户和增加了入住量，预计随着需求的改善，街道费率和新入住租金将随时间提高，公司目前没有看到季节性模式的异常变化，预计今年7月将达到入住率峰值，新入住需求通常在5月至6月初达到峰值 [151][153]

报告公司投资评级 - 维持对Big Yellow的“中性”评级，自2024年9月9日起 [1][11] 报告的核心观点 - 需求环境疲软，预计短期内入住率改善有限，更新2026 - 2028财年调整后每股收益预期，变化幅度为0%至 - 2%，净资产值/股预测下降2%，12个月目标价维持在1110便士，暗示12.5%的上涨潜力 [1] - 收入增长持续减速，在英国低增长环境和全球宏观经济不确定性背景下，填补空置率仍具挑战，预计2026/2027财年入住率稳定在80.3%/81%，费率增长放缓，公司将受益于成本通胀下降和融资成本降低 [2] - 坚实的资产负债表支持发展计划，资产负债表强劲，净债务/息税折旧摊销前利润为3.1倍，利息覆盖倍数为6.1倍，贷款价值比为12.8%，开发计划有14个站点，预计产生3660万英镑的净营业收入，收益率为8.7% [3] - 估值合理，公司估值基本反映了上行和下行风险，市盈率为6.3%，高于长期平均水平4.6%，市净率较净资产值有31%的折让，低于长期平均水平0% [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 市场资本：19亿英镑/26亿美元；企业价值：24亿英镑/32亿美元；3个月平均每日交易量：340万英镑/450万美元 [5] - 预计2025 - 2028财年营收分别为1.778亿英镑、1.832亿英镑、1.993亿英镑和2.165亿英镑；每股收益分别为57.92便士、59.55便士、60.85便士和64.19便士；股息收益率分别为4.2%、4.8%、5.0%和5.2% [5] 价格表现 - 截至2025年5月27日收盘，3个月、6个月和12个月的绝对回报率分别为5.9%、 - 9.6%和 - 20.7%，相对于富时世界欧洲指数（英镑）的回报率分别为5.3%、 - 17.6%和 - 24.1% [13] 关键图表 - 同店收入增长从2023/24财年的4%降至2024/25财年的2.3%，入住率保持稳定 [16] - 平均租金增长率从2022 - 23财年的8.6%降至2024/25财年的3.2% [20] - Big Yellow的杠杆率在覆盖范围内最低 [22] - 公司市盈率为6.3%，高于长期平均水平4.6%；市净率较净资产值有31%的折让，低于长期平均水平0% [28][30] 估计变化和与共识对比 - 2026 - 2030财年每股收益估计变化为0%至 - 2%，股息每股收益估计变化为 + 1%至 - 1%，净资产值估计变化为 - 2%，加权平均资本成本从6.67%提高到6.77%，12个月价格目标不变，暗示12.5%的上涨潜力 [32][33] - 2025 - 2027财年，平均而言，在每股收益、股息每股收益和净资产值/股方面分别比可见阿尔法共识数据低3%、4%和3% [35] 风险因素 - 宏观环境：英国宏观环境强于或弱于预期，可能导致公司成熟和既定投资组合的入住率上升或下降，影响定价能力和租金增长，进而影响盈利预测和估值 [40] - 管道项目：发展计划的增长强于或弱于预期，可能影响盈利和利润率预测 [40] - 英国住宅市场：英国住宅市场强于或弱于预期，可能影响租户对存储空间的需求，进而影响入住率和盈利预测及估值 [40] - 融资：融资环境的好坏可能影响净投资步伐和潜在融资成本 [40]

报告公司投资评级 - 维持对Big Yellow的“中性”评级 [1] 报告的核心观点 - 英国低增长环境和全球宏观经济不确定性下，填补空缺仍具挑战，预计入住率在2026财年和2027财年分别稳定在80.3%和81%，费率增长已放缓，预计2026财年为3% [2] - Big Yellow资产负债表强劲，开发项目有望产生3660万英镑的净营业收入，收益率为8.7% [3] - 认为Big Yellow的估值基本反映了上行和下行风险，市盈率为6.3%，高于长期平均水平，市净率较净资产值有31%的折让，低于长期平均水平 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 市场资本：19亿英镑/26亿美元；企业价值：24亿英镑/32亿美元；3个月平均每日交易量：340万英镑/450万美元 [5] - 预计2025 - 2028财年的收入分别为1.778亿英镑、1.832亿英镑、1.993亿英镑和2.165亿英镑 [5] - 预计2025 - 2028财年的每股收益分别为57.92便士、59.55便士、60.85便士和64.19便士 [5] 业务分析 - 同店收入增长持续减速，2024/25财年降至2.3%，入住率保持稳定 [16] - 谷歌搜索“附近的自助存储”在5月有所下降，前瞻性需求指标疲软 [2] 资产负债表 - 现金及现金等价物、应收账款、存货等资产项目和应付账款、短期债务、长期债务等负债项目在2025 - 2028财年有相应的预计数值 [15] - 2025 - 2028财年的净债务分别为3.858亿英镑、4.55亿英镑、4.811亿英镑和4.717亿英镑 [15] 估值分析 - Big Yellow的市盈率为6.3%，高于长期平均水平4.6% [28] - 市净率较净资产值有31%的折让，低于长期平均水平0% [30] 预测调整 - 2026 - 2030财年的每股收益估计变化为0%至 - 2%，股息每股估计变化为 + 1%至 - 1% [32] - 2026 - 2030财年的净资产值估计变化为 - 2% [32] - 加权平均资本成本从6.67%提高到6.77% [32] 风险因素 - 宏观环境、管道项目、英国住宅市场和融资环境的变化可能影响公司的盈利预测和估值 [40]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.54美元，较上年同期下降10%，主要因同店NOI减少和利息费用增加 [11] - 同店收入下降3%，平均入住率降低190个基点，每平方英尺平均收入同比下降1% [11] - 第一季度费用增长3.7%，主要驱动因素为营销、R&M和公用事业，人员成本有所下降 [11] - 同店NOI增长为负5.7%，较上季度有改善，预计全年持续好转 [11][12] - 利息费用增加100万美元，因2月掉期到期，2.25亿美元循环信贷余额利率上升 [12] - 2025年无到期债务，当前循环信贷余额4.44亿美元，可用额度约5亿美元 [13] - 季度末净债务与EBITDA比率为6.9倍，预计下半年降至6 - 6.5倍 [13][14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 除三个报告的同店市场外，其他市场收入增长水平均有改善，波特兰和休斯顿市场第一季度收入增长转正 [5] - 费用增长主要来自营销、R&M和公用事业，人员成本下降 [11] - 营销费用因竞争环境短期内将维持高位，R&M费用因冬季风暴导致除雪成本增加 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 波特兰和休斯顿市场第一季度收入增长转正，休斯顿市场季度收入增长2.2% [5][8] - 4月移动合同费率较第一季度水平增长约5%，入住率提高20个基点，达到83.8% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成Pro过渡后，专注运营，利用整合运营平台、升级营销和定价工具提升效益 [6] - 利用AI优化呼叫流程和人员配置时间，提高合同费率增长，降低人员费用 [7] - 收购方面保持谨慎，第一季度完成三项资产收购，总价约4000万美元，出售两项资产，总价1000万美元 [9] - 预计今年处置约2亿美元资产，团队已确定部分处置项目 [44] - 自存仓储行业对各种运营环境具有韧性，近期有新同行成功IPO，显示投资者对该行业仍有兴趣 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司基本面已触底，合同租金走势良好，新供应前景改善，关税和经济不确定性未对业务产生直接影响 [9] - 自存仓储行业具有韧性，投资者对该行业兴趣浓厚 [10] - 预计全年同店NOI增长将持续改善，下半年收入和NOI有望转正 [27][28] 其他重要信息 - 补充资料中新增披露内容，提供在住客户和新入住、搬出客户的每平方英尺合同租金信息 [15] - 业绩指引假设春季租赁季比去年适度改善，高端假设住房市场复苏，低端假设住房市场无重大改善 [16] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4月合同费率增长和入住率提升情况如何，合同费率同比增长多少 - 今年合同费率和临街费率逐月改善，新入住费率在3月转正并持续提升，公司对费率增长进展满意 [18][19] 问题2: Pro物业实现收入协同效应的进展如何 - Pro过渡主要在去年第三、四季度完成，目前团队已看到整合平台的成效，费率增长良好，入住率仍在改善中，预计仲夏时节取得更好效果 [21][22] 问题3: 下半年收入增长情况如何，月度改善是季节性因素还是需求改善 - 第一季度同店收入符合预期，第二季度收入和NOI预计仍为负增长，下半年收入有望转正，NOI随后转正，但具体时间不确定 [26][27][28] - 季节性因素开始显现，同时公司临街费率改善、ECRI计划成效显著，推动收入增长，尽管入住率提升不如去年，但收入增长强于去年 [30][31][33] 问题4: 临街费率改善但入住率第一季度略有下降，如何平衡租金提升和吸引客户，后续情况如何 - 临街费率改善带动新入住费率和合同费率提升，公司在努力提升营销投入和漏斗顶部流量，目前团队在平衡收入、费率和入住率，费率提升减轻了对入住率的压力 [38][39][40] 问题5: 今年收购和处置情况如何，交易市场有何变化 - 交易市场有交易机会，公司保持耐心，根据资本成本和市场情况选择项目，合资伙伴积极参与 [42][43] - 处置方面进展良好，预计有实质性进展，今年指导处置约2亿美元资产，团队已确定部分处置项目 [44] 问题6: 业绩指引中入住率假设如何，是否看到住房市场复苏迹象 - 指引中点假设入住率提升幅度大于去年，达到历史水平，目前市场需求情况令人鼓舞，但仍处于早期阶段 [49] 问题7: Pro内部化可节省多少运营费用，2025年是否还有其他潜在收益 - G&A方面，去年下半年已实现约250万美元节省，今年第三季度将完成全年节省；租户保险经济效益自去年7月1日起显现；物业层面人员成本下降 [51][52] 问题8: 新租户促销或折扣情况如何 - 促销和折扣在预期范围内，未超过历史水平，近两三个月促销使用略有增加，符合临街费率提升和市场定位调整的策略 [56][57] 问题9: 搜索引擎优化排名提升情况如何，能否进一步提升排名并增加流量和需求 - 提升排名是可能的，团队在SEO方面持续努力，同时增加付费搜索投入，提高了可见性和漏斗顶部流量，自去年11月以来流量增长约25%，季节性因素也有一定影响 [61][62][63] 问题10: 第一季度提高费率的信心来源，低费率是否能刺激更多需求 - 模型和预测显示，低费率无法带来足够客户租赁，且公司在Pro过渡后有调整费率的空间，团队根据数据和转化率调整费率，取得了较好的收入结果 [68][69] 问题11: 第一季度入住率变化中， vacate活动趋势如何，4月以来有无变化 - Vacate活动较去年同期保持低迷，vacate与新入住比率稳定，市场供应需求压力未改变，部分市场客户活动不足 [70][71] 问题12: 营销费用同比大幅增加的原因，后续是否维持该水平 - 营销费用增加是因为公司从不同起点开始投入，且认为投入带来了漏斗顶部流量和客户转化率的提升，只要有效就会继续使用该工具，第一季度20%的增长在预期内，预计全年保持类似增长 [76][77][80] 问题13: 入住率下降中， move out有无共同主题，如何确保产品价格合理 - Move out行为无明显变化，坏账和付款情况正常，公司认为产品在市场上的价格合理性未受影响 [85][86] 问题14: 附表7中在住客户租金同比变化的原因是什么 - 租金变化与新入住费率提升和ECRI计划成效有关，4月新入住和在住客户租金均有改善 [88][89] 问题15: 交易计划是否是调整市场暴露的机会，如何考虑 - 公司会根据市场情况、运营效率和利润率考虑处置和收购项目，第二季度将退出部分单一资产市场和州 [93][94] 问题16: 自存仓储的当前需求驱动因素有哪些，旺季是否看到增长 - 需求驱动因素包括小企业、商业经营者、居民等，公司因对郊区市场和住房销售的暴露，受到住房市场低迷影响，但住房市场复苏时公司将受益，目前公司利用其他需求因素提升业务 [96][97][98] 问题17: 如何调和基本面触底与住房市场低迷的矛盾，为何认为基本面已触底且业绩将改善 - 公司认为住房市场不会恶化，波特兰和休斯顿市场收入增长转正，消费者情况良好，ECRI计划有效，漏斗顶部流量增加，且Pro过渡完成后运营效率提高，今年下半年基数较低，因此认为基本面已触底并将改善 [103][104][105] 问题18: 营销方面，广告费率、搜索费率和搜索引擎情况如何 - 谷歌数据显示，消费者对自存仓储服务的搜索量在2月改善，3月大幅增加，公司努力利用工具提升可见性和市场定位，漏斗顶部流量增加 [106][107] 问题19: 今年哪些市场表现好于或差于预期 - 波特兰和休斯顿市场表现有一定惊喜，除三个市场外，其他市场同比表现均有改善，整体投资组合表现符合预期 [5][111] 问题20: 关税是否会对使用仓储的小企业租户产生影响 - 目前尚未有相关经验或反馈，情况尚早，无法确定 [112]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.64美元，比季度初的指引高出0.01美元 [10] - 同店收入增长较去年下降0.4%，较第四季度的下降1.6%有所改善 [8] - 同店投资组合的平均入住率在第一季度降至89.5%，下降了50个基点，较第四季度下降120个基点有所收窄 [9] - 第一季度新入住率同比下降约8%，较第四季度同比下降约10%有所改善 [9] - 同店运营费用较去年仅增长0.6%，好于本季度的模型预测 [10] - 同店NOI增长为负0.8% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务方面，本季度平台新增33家门店，季度末管理的第三方门店达到869家 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市、芝加哥、华盛顿特区、马里兰州和弗吉尼亚州郊区等强劲市场持续表现强劲；受供应影响的市场如北新泽西、凤凰城和亚特兰大，呈现出稳定或复苏的迹象 [7] - 4月入住率为89.9%，与去年有90个基点的差距 [21][65] - 4月平均租金同比下降约2%，第一季度同比下降约8%，第四季度同比下降约10% [22] - 纽约市的布朗克斯和布鲁克林同店收入增长约5%，皇后区除长岛市外表现良好，长岛市面临竞争供应情况；华盛顿特区郊区持续强劲，特区本身同店收入增长接近4% [69][70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购了未合并合资企业HVP IV剩余80%的权益，投资4.528亿美元，包括偿还合资企业层面债务的4450万美元，目前完全拥有该投资组合 [11] - 公司将继续以数据驱动决策，平衡客户服务和价格策略，ECRI策略保持一致，暂无重大改变计划 [60][61] - 公司关注每个投资机会，维持健康的资产负债表，以便在有吸引力的机会出现时进行交易，但目前投资环境仍存在不确定性 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存储行业具有韧性，公司对行业的长期健康和自身作为领先运营商的表现充满信心 [7] - 4月以来经济存在不确定性，导致大型消费决策波动，影响存储需求；鉴于当前利率环境和市场不确定性，预计住房市场不会改善，2025年运营指标将逐步改善，但缺乏快速加速的催化剂 [13] - 公司维持此前的营收增长预期范围，因费用表现好于预期，略微缩小了范围，提高了每股FFO范围的中点 [13] 其他重要信息 - 公司发布了2025年收益指引及相关假设 [12] - 公司的言论包含前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述存在重大差异，相关风险因素在提交给美国证券交易委员会的文件中有所说明 [3] - 公司言论提及非GAAP指标，GAAP和非GAAP指标的调节可在公司网站上的第一季度财务补充文件中找到 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度需求的驱动因素是什么 - 公司客户群体广泛，需求驱动因素包括日常生活事件和商业客户的需求；由于住房市场情况，买卖单户住宅的客户需求未达历史水平 [18] 问题2: 4月的入住率是多少 - 4月入住率为89.9% [21] 问题3: 4月是否降低了租金以提高入住率 - 第四季度新入住率平均同比下降10%，第一季度收缩至下降8%，4月下降约2% [22] 问题4: 如果处于波动性较小的环境，同店收入和核心FFO会有怎样的变化 - 目前处于租赁季节早期，即使环境波动性较小，也不太可能仅根据第一季度结果对全年预期做出重大调整；公司在2月设定预期，目前情况变化不大，仍需观察整个租赁季节 [26][27] 问题5: 怎样的租赁旺季算好 - 好的租赁旺季是相对于公司预期而言；公司预计租赁季节不会像疫情前的正常季节那样，不会有通常季节性的实际入住率增长和租金增长，更倾向于较为温和的情况 [29] 问题6: 德州市场第一季度表现不佳的原因及未来预期 - 奥斯汀是受供应影响的市场，正在复苏；休斯顿表现稳健，吸收了大量供应，人口和就业增长良好；达拉斯面临供应和竞争定价的挑战，但公司对这些市场整体持乐观态度，认为它们正在稳定或向好发展 [34][35] 问题7: 两个在建开发项目在成本和劳动力方面是否有挫折或意外情况 - 由于项目时机较好，未受到近期原材料价格波动的重大影响，没有意外情况 [37] 问题8: 第二季度FFO保持稳定的原因以及较低端指引为0.63美元（较第一季度下降0.01美元）的假设是什么 - 第一季度表现较好，部分原因是运营费用的时间安排；第二季度其他收入项目的贡献会减少，营销支出的时间安排与去年不同，是多种因素的综合影响 [42][43] 问题9: 小企业客户需求是否有增长，哪些市场较为明显 - 在纽约、北泽西的一些城市地区、芝加哥的城市地区和华盛顿特区有一定增长；这是由于客户对自存储的认识提高，将其作为更永久空间的解决方案；未看到因小企业倒闭而产生的需求增长 [45][47] 问题10: 本季度人员费用同比下降的原因以及全年的预期 - 人员费用下降是多种因素的综合结果，并非工资因素；公司在过去几年提高了门店人员配置和管理效率；预计全年该费用与去年相比更趋于平稳，而非下降 [49][50][51] 问题11: 未来是否有机会收购其他现有合资企业，全资收购是否可行 - 全资收购对公司有意义，但目前市场波动和利率不确定性导致买卖双方在估值上难以达成一致；公司会关注每个机会，维持健康资产负债表以等待有吸引力的交易机会 [53][54] 问题12: 目前eCRR策略如何，是否会降低eCRR率并提高新入住率 - 公司策略保持一致，以数据驱动决策，平衡客户服务和价格策略；本季度ECRI与上季度和去年基本一致，目前暂无重大改变计划 [60][61] 问题13: 今年以来租金的顺序趋势如何，与2024年或疫情前正常年份相比如何 - 租金呈积极趋势，第四季度平均下降约10%，第一季度平均下降约8%，4月平均下降略高于2%；与去年相比，租金顺序增长更好 [63][64] 问题14: 4月89.9%的入住率与去年相比如何 - 与去年有90个基点的差距 [65] 问题15: 纽约市和华盛顿特区市场的反弹情况如何，是否有可持续性因素 - 纽约市的布朗克斯和布鲁克林同店收入增长约5%，皇后区除长岛市外表现良好，长岛市面临竞争供应情况；华盛顿特区郊区持续强劲，特区本身同店收入增长接近4%；这些市场表现略好于全国水平，趋势在全年有望持续 [69][70] 问题16: 华盛顿特区市场的强劲是否与政府雇员更替有关 - 公司正在通过门店人员了解客户情况，但目前没有明显迹象 [71] 问题17: 4月街道租金改善的驱动因素是什么 - 第一季度表现良好，剔除闰年因素后，本季度租赁与去年持平，租金从1月到3月逐步改善；4月情况较为波动，公司将密切关注市场对消费者的影响，目前采取逐日、逐周观察的方式 [76][77] 问题18: 费用时间安排方面的情况，特别是营销费用，是否会在今年晚些时候恢复 - 维修和保养费用方面，去年支出比今年多；营销费用方面，公司根据机会进行支出，以获得良好的回报，该费用在全年会有波动；今年第一季度营销支出有所减少，但预计全年仍有机会增加支出 [79][80][81] 问题19: 第三方管理业务是否有更多需求 - 是的，需求有所增加；业务组合发生了变化，从以新开发门店为主，转变为更多的开业运营门店；部分原因是市场环境压力和业主对公司品牌价值的认可，机构活动有所减少 [86][87] 问题20: 如果今年晚些时候进入衰退，公司业务会有怎样的反应 - 自存储业务在大多数经济周期中表现良好，衰退时可能会有客户因削减开支而产生需求，如与他人合住或搬回家中；而在退租方面，通常不会出现因经济衰退而大幅增加的情况 [89][90] 问题21: 营销支出主要用于付费搜索，其他渠道的测试进展如何 - 营销渠道涵盖从SEO有机到付费、社交媒体、卫星广播广告、户外广告等多种形式，付费搜索支出最高 [95][96] 问题22: 什么因素导致更多的品牌认知型营销（如公交、卫星广播）与更有针对性的搜索型营销支出之间的差异 - 门店本身是最高的品牌认知来源；品牌认知型营销主要是提供潜意识的品牌意识，当客户有需求时，能使公司成为首选；而搜索型营销更具针对性，能在客户有需求时引导其找到公司 [97][98]