Ventas (VTR) Q2 2025 Earnings Call July 31, 2025 10:00 AM ET Company ParticipantsBill Grant - SVP - IRDebra Cafaro - Chairman & CEOJ. Justin Hutchens - EVP - CIO, Senior HousingRobert Probst - Executive VP & CFOMichael Carroll - Managing DirectorJeffrey Spector - Managing DirectorJames Kammert - Managing DirectorJohn Kilichowski - VP - Equity ResearchGeorgi Dinkov - Senior Equity Research AssociateJuan Sanabria - Managing DirectorOmotayo Okusanya - Managing Director - Head of US REIT ResearchRonald Kamdem - ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股增长22%达到1.28美元 超出预期[5][31] - 全年FFO指引中值上调0.13美元至5.1美元[6] - 净债务与调整后EBITDA比率降至2.93倍 创历史新低[12][33] - 季度股息增长10.4% 反映现金流持续性和增长轨迹[34] - 总流动性达到95亿美元[12] 各条业务线数据和关键指标变化 养老住宅运营业务(SHOP) - 同店NOI增长23.4% 连续11个季度超过20%[6][15] - 入住率提升420个基点 有机收入增长10%[6] - 单位收入(RevPOR)增长5% 单位成本(ExpPOR)仅增长0.2%[17] - 运营利润率扩大330个基点至30.7%[18] - 年化NOI首次突破20亿美元[8] 门诊医疗业务 - 同店NOI增长2.6%[14] - 出租率保持95%的行业领先水平[15] - 租户保留率稳定在94.2%[14] 三重净租赁业务 - 养老住宅三重净租赁同店NOI增长5.1%[32] - 长期护理业务同店NOI增长2.7%[32] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国市场入住率提升600个基点 同店NOI增长27%[7] - 美国市场收入增长10.2%[16] - 加拿大市场收入增长8.5%[16] 公司战略和发展方向 - 继续推进Welltower业务系统(WBS)平台 已培训8000名现场员工[21] - 年内已完成或签约92亿美元收购交易 超过2024年全年50%[24][26] - 专注于与顶级区域运营商建立深度合作关系[19] - 计划重新设计激励体系 强调简单性、显著性和团队导向[38] - 加强技术生态系统建设 包括软件、硬件和数据架构[40] 管理层评论 - 行业供需动态仍然有利 但认为仅靠基本面无法保证长期表现[8] - 对Holiday by Atria投资组合表现表示失望 认为是过去十年最大失误[9] - 预计Holiday组合NOI将在第四季度好转[11] - 对养老住宅业务未来利润率扩张持乐观态度[18] - 预计随着入住率提升 定价权将进一步增强[67] 问答环节 未来增长潜力 - 公司保持创业心态 避免成功带来的自满情绪[46] - 强调通过数据科学平台和运营系统创造价值[83] 非同店资产表现 - 新收购资产通常入住率较低 导致整体指标低于同店组合[53] - 不重新计算历史数据 导致同比比较存在差异[56] 技术应用 - 计划将技术从资本分配扩展到客户体验改善[60] - 未来6-9个月将有重大变化[62] 投资竞争环境 - 行业分散性提供大量优化现金流机会[81] - 强调资产在自有平台下的价值创造能力[84] 资本结构 - 保持低杠杆率是业务模式核心[86] - 融资方式将根据市场条件灵活选择[88] 利润率扩张 - 预计收入端贡献将大于成本端[93] - 参考多户住宅行业专业化后的利润率提升[91] 开发活动 - 专注于高收入、建设难度大的区域[101] - 强调需求增长将改变供需平衡讨论框架[103] 季节性影响 - 业务仍存在季节性 但绝对水平已提高[106] 私人基金业务 - 按计划推进 将在年底完成募资后更新[109][110] WBS平台 - 系统具有普遍适用性 数据积累增强效果[113] 健康住宅业务 - 保持两位数NOI增长 表现稳定[118] 资产改造 - 重点改善位置优越的B类资产[122] - 认为无法通过改造将C类资产升级为A类[124]

业绩总结 - 2025年第一季度归属净收入每股为0.10美元[13] - 2025年第一季度Nareit FFO每股为0.85美元[13] - 2025年第一季度Normalized FFO每股为0.84美元，同比增长约8%[15] - 2025年第一季度同店现金NOI同比增长7.1%，其中SHOP增长13.6%[15] - 2025年第一季度归属于普通股东的净收入为46,868千美元，较2024年第四季度的56,835千美元下降17.4%[98] - 2025年第一季度总收入为221,999千美元，较上一季度增长2.3%[106] - 2025年第一季度的同店现金运营收入为801,220千美元，较2024年第一季度的746,285千美元增长7.4%[102] 用户数据 - 2025年第一季度SHOP同店现金NOI为220.5百万美元[18] - 2025年第一季度SHOP同店收入同比增长7.4%[18] - 2025年第一季度SHOP同店平均入住率同比增长290个基点，达到87.0%[18] - 2025年第一季度SHOP同店现金NOI利润率扩张150个基点，显示出积极的运营杠杆[18] - 2025年第一季度的同店现金净运营收入为137,344千美元，同比增长1.3%[109] 未来展望 - 2025年全年的Nareit FFO每股指导范围为3.27至3.38美元，中点为3.33美元[14] - 2025年同店现金NOI增长指导范围为5.5%至8.0%[14] - 预计未来五年美国80岁以上人口将增长28%[21] - 2025年预计的净收入为1.92亿至2.45亿美元，每股收益为0.42至0.53美元[93] - 2025年预计的净运营收入（NOI）为23.17亿至23.83亿美元，其中老年住房部分为11.03亿至11.51亿美元[93] 新产品和新技术研发 - 2025年老年住房投资量指导提高至15亿美元，较之前的10亿美元有所增加[15] - 2025年预计德克萨斯州老年住房投资总额将达到15亿美元，较之前的10亿美元增加5000万美元[67] 财务状况 - 净债务与进一步调整后的EBITDA比率改善至5.7倍[15] - 2025年第一季度总债务为12,701,675千美元，较2024年第四季度的13,522,551千美元减少6.1%[98] - 2025年第一季度现金及现金等价物为(182,335)千美元，较2024年第四季度的(897,850)千美元改善79.7%[98] - 2025年预计的可用流动资金为36亿美元，包含7500万美元的信贷额度增加[74] - 2025年预计的债务到期利率为4.0%[74] 其他新策略 - 公司在4月将无担保信用额度增加至35亿美元[15] - 2024年和2025年年初至今的老年住房投资关闭总额约为28亿美元，75%的交易为关系驱动而非广泛市场化[68]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度归一化FFO每股增长18% 同比[4] - 同店NOI增长24% 连续第九个季度超过20%增长[5] - 净债务与调整后EBITDA比率降至3.5倍[17] - 2024年全年收入增长23% EBITDA增长26% FFO每股增长近20%[10] - 2025年指引预计归一化FFO每股4.79-4.95美元 同比增长0.55美元[46] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住宅运营业务 - 第四季度同店NOI增长23.9%[21] - 入住率环比增长120个基点 同比增加310个基点[6] - 营业利润率扩大320个基点 创历史第二高水平[25] - 预计2025年同店NOI增长15%-21%[47] 门诊医疗业务 - 第四季度同店NOI增长2%[21] - 入住率94.3% 租户保留率93.6%[22] - 预计2025年同店NOI增长2%-3%[47] 三重净租赁业务 - 高级住宅三重净租赁同店NOI增长5.1%[42] - 预计2025年同店NOI增长3%-4%[47] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场入住率持续改善 预计2025年加速增长[7] - 英国市场通过Care UK合作伙伴关系扩大 72个社区[37] - 加拿大市场入住率提高800个基点[15] - 国际业务占2024年收购活动约三分之一[36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 六大增长支柱：需求供给背景、资本配置、资本轻交易、数字化转型、无杠杆资产负债表、私募基金管理业务[11][18] - 数字化转型取得进展 技术平台开始产生效果[16] - 行业竞争优势来自领先的数据科学平台、快速承销能力和可扩展的运营合作伙伴[35] - 开发活动受限 新供应持续低迷[12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 高级住宅行业基本面非常健康 但许多业主面临高利率和债务到期挑战[9] - 2026年将是终端市场需求拐点 人口结构推动增长加速[12] - 商业地产债务市场面临重大阻力 2025年有1万亿美元贷款到期[32] - 对2025年增长前景持乐观态度 预计将是又一个特殊增长年[19] 其他重要信息 - 2024年完成70亿美元总投资活动 包括60亿美元收购[36] - 2025年初已签约或接近签约20亿美元收购[38] - 资本团队建立内部专业知识 优化业务生命周期成本[48] - 员工文化被视为长期成果的关键驱动因素[56] 问答环节所有的提问和回答 关于基本面和收购管道 - 收购资产平均入住率约80% 较新资产[61] - 90%以上入住率物业RevPOR增长超过6% 低于70%入住率物业RevPOR持平[62] 关于有机增长与外部增长 - 通过优化运营继续看到长期增长空间 不仅仅是入住率[66] - 市场提供大量需要流动性的机会[68] 关于文化保留人才 - 保留人才是首要任务 目前没有保留问题但保持警惕[71] - 行业面临人才退休潮 对优秀人才需求大[72] 关于私人基金管理业务 - 暂不提供更多细节 等待流程结束[77] - 该业务将显著扩大可寻址市场[78] 关于高级住宅运营细分 - 预计2024年第四季度90%以上投资组合进入资金池[83] - 非同店资产表现应优于同店指引[81] 关于RevPOR增长 - 随着入住率提高 RevPOR增长应重新加速[85] - 2026年后夏季租赁季节应看到更好的定价环境[86] 关于入住率增长 - 超出行业平均水平的运营执行推动了季度业绩[90] 关于劳动市场 - 劳动力成本增长稳定 但仍保持关注[93] - 英国运营支出增长高于美国[118] 关于非高级住宅业务 - 门诊医疗和长期护理在投资组合构建中发挥重要作用[97] - 等待长期通胀趋势明朗后再决定进一步资本配置[98] 关于资本支出 - 长期资本支出运行率应接近多户住宅水平[102] - 通过优化范围和提高效率降低资本支出[102] 关于技术平台 - 平台推出需要几年时间 重点关注提供实时可操作数据[105] - 技术平台与持续收购活动同步进行[109] 关于欧洲机会 - 国际重点仍限于美国、英国和加拿大[112] 关于开发项目 - 活跃成人项目稳定期约12-18个月[115] - 开发活动受限因缺乏开发利润和成本上升[123]