报告行业投资评级 中国大陆开发商 - 中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、中国金茂为“增持”评级 [24] - 万科企业为“减持”评级 [24] - 中骏集团、绿城中国、越秀地产为“中性”评级 [24] 中国大陆物业管理公司 - 华润万象生活、中国海外发展、保利物业、绿城服务为“增持”评级 [24] - 碧桂园服务、雅生活服务为“减持”评级 [24] 报告的核心观点 - 从股权角度看，非国企开发商重新发行美元债券更多是象征性举措，难以让企业彻底摆脱困境；从信贷角度看，这将降低违约风险，为后续发行铺平道路，对行业有积极影响 [1] - 改善运营现金流是开发商复苏的更可持续方式，若有促进房地产销售的新政策，将更令人振奋 [1] - 股东贷款和商业地产贷款是比美元债券更具成本效益的离岸债券再融资方式 [8] 根据相关目录分别进行总结 新动态 - 6月9日，彭博报道新城发展考虑通过2.5年期美元债券发行筹集2 - 3亿美元，用于偿还现有债务；6月11日，澎湃新闻报道暂定票面利率区间为11 - 13%；此次发行早在5月20日就有报道，目前处于初始阶段，结果不确定 [4] 象征意义 - 这是两年来非国企开发商首次发行美元债券，意味着关闭数年的海外债券渠道可能重新向非国企开放 [4] 新城发展的影响 - 若债券成功发行，新城发展流动性将改善，再融资风险降低，但资金成本将提高，预计总利息支出将按预估基础增加15% [4][5] 再融资的替代方案 - 股东贷款（如万科成本仅2.34%）和商业地产贷款（如龙光成本为3 - 4%，期限10年）是更具成本效益的离岸债券再融资方式 [8] 可能考虑发行美元债券的企业 - 领先国企开发商因成本高，至少目前不太可能发行；幸存非国企开发商可能有更高动力；有再融资需求且境内新选择有限的企业可能考虑；有国家支持但股权结构混合的企业也可能考虑；有债券违约的困境开发商不太可能发行 [8] 股票评级和目标价 中国大陆开发商 - 华润置地、中国海外发展、中国金茂、龙湖集团为“增持”评级，目标价分别为30港元、16.5港元、1.55港元、14港元 [24] - 万科企业为“减持”评级，目标价3.3港元 [24] - 中骏集团、绿城中国、越秀地产为“中性”评级 [24] 中国大陆物业管理公司 - 华润万象生活、中国海外物业、保利物业、绿城服务为“增持”评级，目标价分别为38.5港元、7港元、40港元、4.8港元 [24] - 碧桂园服务、雅生活服务为“减持”评级，目标价分别为5港元、2.2港元 [24]