核心观点 - 根据Prologis的展望报告，美国主要门户城市对物流空间的需求预计将在2026年摆脱低迷，达到三年来的高点 [1] - 电子商务公司在2026年租赁活动中的份额预计将更大 [1] 关键门户市场复苏 - 沿海市场如内陆帝国和新泽西州预计将经历复苏 [2] - 这些服务于人口稠密中心的市场，其空间可用性已改善，仓库租金已从峰值水平重置 [2] - 这些条件将促使客户将库存部署在更靠近消费端的位置，以降低运输成本并提高服务水平，从而增加需求 [2] 运输业监管影响 - 卡车运输业监管加强正在减少运力并推高运费 [3] - 这迫使租户将库存前移至更靠近终端用户的位置，以缩短交付距离并削减运输成本 [3] - 卡车运力萎缩将在2026年推动两位数百分比的运费上涨，使运输在供应链总支出中占比更大，从而提升位置优越的物流地产价值 [3] 仓库利用率趋势 - 美国仓库利用率预计明年将达到扩张水平（85.5%） [4] - 近期利用率增长由必需品、电子商务和制造业部门推动 [4] - 许多公司现有空间即将用尽，为实现增长计划，新一轮租赁活动必将发生 [4] - 当前利用率趋势类似于此前"快速再吸收"时期（2014-2015年和2021-2022年），这些时期均是在高空置率后出现利用率激增 [5] 电子商务租赁活动 - 预计到2026年底，全球电子商务渗透率将接近总销售额的20% [5] - Prologis预计电子商务公司在2026年新租赁活动中将占比近25% [5] - 鉴于美国终止了小额包裹的免税地位，大多数国内电子商务公司将继续探索更好的在岸库存布局，以实现快速区域履约能力 [6] 区域市场战略差异 - 由于政策变化，亚洲电子商务公司现正将其扩张重点放在欧洲和拉丁美洲市场，而非美国 [7] - 然而，欧盟似乎正效仿美国，计划取消小额进口免税政策 [7] 设施选址关键考量 - 拥有足够强大电力以支持先进自动化和制造流程的电源可用性，预计将成为公司选择设施地点的三大考量因素之一 [8] - 全自动化仓库的耗电量是去年基准模型的三到五倍，电力可用性在某些地区已成为制约因素 [8]

公司三季度业绩与财务表现 - 公司第三季度业绩超分析师预期 反映稳健的运营表现和对前景的信心增强 [1] - 公司基于强劲业绩上调全年业绩指引 并重申增长轨迹 此前曾因关税不确定性暂停预测 [1] - 季度净营业收入超出BTIG预期每股1美分 主要得益于强劲的收入表现 被视为高质量的超预期 [4] - 其他正面偏差包括一般行政费用降低带来每股1美分收益 以及外汇和税收效应带来每股3美分净收益 [4] - 公司将其2025年核心FFO指引上调至每股5.78-5.81美元 中点提升2美分 [4] - 美国银行估计公司2025年调整后FFO为每股4.45美元 略低于2024年的4.64美元 预计2026年将反弹至4.97美元 2027年进一步增至5.32美元 [11] 运营指标与市场状况 - 创纪录的租赁活动达6240万平方英尺 使入住率提升20个基点至95.3% [2] - 关键运营假设包括维持95%的平均入住率不变 同时GAAP和现金同店净营业收入增长均上调50个基点 分别达到4.5%和5.0% [5] - 美国市场空置率目前为7.5% 公司预计空置率将在此水平维持几个季度 之后在2026年下半年改善 [9] - 尽管净吸纳量可能随着新租赁活动的适度增加而增强 但短期内可能仍低于历史平均水平 [9] - 供应量持续显著下降 开发开工量较峰值水平下降75% 较疫情前水平低25% [10] - 管理层评论称"需求已明显转向" 市场正处于"拐点" [8] 分析师观点与估值 - BTIG维持对公司的买入评级 目标价134美元 看好创纪录的租赁活动 [2][3] - BTIG的134美元目标价暗示估计总回报率为16.1% 远期估值倍数为21.6倍 [5] - 该券商以18.6倍2026年预期市价与FFO比率对公司估值 相对估计资产净值有10.8%的折价 [5] - BTIG预测2025年FFO为每股5.78美元 2026年为6.20美元 对应市价与FFO比率分别为20.0倍和18.6倍 [6] - 该券商预计2025年同店净营业收入增长为3.9% 2026年为5.2% [6] - 美国银行重申买入评级 目标价130美元 理由包括市场条件改善和公司的差异化平台 [7] - 公司股价在公布超预期三季度业绩和上调年度预测后上涨6% [7] 未来发展与管理层预期 - 管理层预计第四季度处置和出资贡献接近17亿美元 约为前三个季度累计价值的八倍 [3] - 美国银行预计公司入住率将在2026年上半年触底 并在下半年开始复苏 [10] - 该行的专有12个月前瞻性仓库需求指标似乎在2025年中触底 预示着2026年下半年需求将改善 [11] - 改善的企业决策与市场拐点判断相符 [8]

财务业绩 - 第三季度每股收益为0.82美元 超出分析师预期的0.67美元 [2] - 核心运营资金（FFO）同比增长4.2%至每股1.49美元 [2] - 公司上调2025年每股净收益预期至3.40-3.50美元 高于此前预测的3.00-3.15美元 [3] 业务运营 - 当季签署了创纪录的6200万平方英尺租赁合约 [3] - 公司正在扩大电力容量以满足数据中心需求 已获得或处于高级开发阶段的电网供电容量达5.2吉瓦 [3] 管理层评论与展望 - 管理层认为强劲的运营表现、对物流和数字基础设施日益增长的需求以及有纪律的开发活动为公司来年持续的盈利增长势头奠定了基础 [4]