报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 报告认为中国香港楼市本轮调整或已接近尾声，并指出港资头部房企在当前时点具备投资机遇 [1][3] - 核心逻辑在于：对比历史周期，当前居民购房能力与意愿改善、市场供需格局优化，与上轮周期企稳前的特征相似 [3][22][27] - 建议关注中国香港本地头部发展商，因其市场集中度高、业绩与股价弹性大，且多元化布局与稳定分红提供吸引力 [3][75] 历史复盘：购房意愿与能力均提升，供需优化带来房价企稳 - 上轮周期（1997-2003年）中国香港私人住宅售价指数累计跌幅达66% [9] - 成交量先于价格见底，楼宇买卖合约成交金额从1998年的3409亿港元降至2002年的1854亿港元，降幅达45.6% [9] - 企稳驱动因素包括：1）经济与收入预期好转，居民供楼负担比例从1997年高点的85%降至2003年的17% [12][13]；2）租金回报率吸引力提升，2002Q3私人住宅平均租金回报率达5.28%，接近或超过按揭利率（5.76%）[18]；3）供需格局优化，2003年获批预售住宅数量下降56.5%，一手住宅销供比提升至149% [19][20] 当下展望：积极因素有望形成共振，楼市或接近调整尾声 - 本轮调整自2021年9月至2025年3月，私人住宅售价指数累计下跌28.4%，但2025年第二季度出现企稳迹象，4-7月环比分别上涨0.6%、持平、上涨0.1%、0.5% [26][27] - 购房能力增强：2025年居民供楼负担比率（所有中小型单位）从2021年高点的62%降至45%，同时GDP单季增速反弹至3%及以上，居民可支配收入2025年第一季度同比增长6.1% [28][32][34] - 购房意愿改善：2025年7月私人住宅平均租金回报率为2.94%，其中A类住宅达3.6%，已可覆盖按揭利息成本（按揭利率上限约为3.25%），且接近十年期政府债券收益率（3.05%）[35][37][39] - 供需格局优化：需求端，2025年上半年人口恢复净流入，总人口达753万人，高端人才引进计划获批约5.3万份签证；供给端，2025年8月待批预售住宅单位仅8047个，2024年一手住宅销供比反弹至143% [40][41][46] 企业格局：头部房企市占率集中，上行期业绩及股价弹性较大 - 市场集中度高：2024年中国香港TOP5发展商一手住宅销售额市占率达46.8% [3][52] - 业绩弹性显著：在2003-2021年房价上涨502.3%的周期中，新鸿基地产物业销售业务营业溢利累计增长595.1%，其营业溢利率最高达63.2%，高于内地主流房企 [53] - 成本控制与土储优势：头部房企通过旧楼重建、农地变性等方式控制土地成本，如新鸿基地产2025财年中国香港总土储达5740万平方呎，足够未来6-7年发展 [54][56] - 多元化布局与分红吸引力：2024年五大房企平均物业租赁收入占比25.2%，有效平滑业绩波动；当前股息率介于3.8%-6.5%，派息稳定 [3][62][68] - 股价弹性历史表现：2003-2021年楼市上行期，信和置业、嘉里建设股价区间最大涨幅分别达1510.9%、1412.0% [70][72]

投资评级调整 - 瑞银将长实集团投资评级从"中性"上调至"买入" [1] - 长实集团被指为瑞银覆盖地产股中最被低估的公司 [1] 长实集团价值释放催化剂 - 潜在对处于困境的香港商业地产资产进行增值收购 [1] - 香港酒店盈利能力持续改善 [1] - 因非本地学生入学人数结构性增长 存在将酒店转换为学生宿舍的潜在机会 [1] - 英国铁路资产处置 [1] - 美联储减息后可能带来更高的外汇转换收益 [1] 行业立场与个股偏好 - 对香港银行持"中性"立场 因香港商业地产敞口拨备开支增加及潜在减息周期带来净息差收缩风险 [1] - 对香港发展商持"增持"立场 [1] - 最看好公司包括恒基地产、新鸿基地产、领展、永利澳门、银河娱乐及国泰航空 评级均为"买入" [1] - 最看淡港铁 评级为"沽售" [1]

新盘预售申请情况 - 9月共有3个私楼新盘申请预售楼花同意书，涉及总单位数量为909伙，较上月减少550伙，环比下降37.7% [1] - 申请项目包括新地西沙湾发展项目第2B期（522伙）、九龙建业牛池湾清水湾道项目第1期（361伙）以及远东发展等的西贡公路洋房项目（26幢洋房）[1] 待批预售楼花库存 - 截至9月底，滚存待批预售楼花同意书的住宅单位数量为8902伙，环比增加11% [1] - 该库存水平创下8个月以来新高 [1] 预售楼花批准情况 - 地政总署9月批出1份预售楼花同意书，涉及西贡窝美红棉路8号项目，单位数量为51伙 [1] - 此次批准打破了此前连续4个月“零获批”的局面 [1]

市场整体表现 - 香港恒生指数下跌128.31点，跌幅0.48%，收报26829.46点 [1] - 主板全日成交额为1738.03亿港元 [1] - 国企指数下跌49.51点，跌幅0.52%，收报9523.87点 [1] - 恒生科技指数下跌36.11点，跌幅0.55%，收报6514.19点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌0.37%，收报675港元 [1] - 香港交易所下跌0.76%，收报445港元 [1] - 中国移动下跌0.78%，收报83.2港元 [1] - 汇丰控股下跌0.27%，收报110.6港元 [1] 香港本地股表现 - 长实集团上涨1.39%，收报37.96港元 [1] - 新鸿基地产上涨1.23%，收报94.35港元 [1] - 恒基地产下跌0.22%，收报27.1港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌0.95%，收报4.16港元 [1] - 建设银行下跌0.14%，收报7.28港元 [1] - 工商银行下跌1.06%，收报5.6港元 [1] - 中国平安下跌0.94%，收报52.75港元 [1] - 中国人寿下跌0.37%，收报21.78港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份无升跌，收报4.08港元 [1] - 中国石油股份上涨0.42%，收报7.15港元 [1] - 中国海洋石油下跌1.39%，收报18.5港元 [1]

业绩数据 - 2024/25财年在香港竣工物业约170万平方呎，其中可供出售住宅物业约150万平方呎[25] - 截至2025年6月30日，在香港土地储备约为5740万平方呎，其中已落成物业约3770万平方呎，发展中住宅物业约1330万平方呎[25] - 2024/25财年超22000名全职员工接受反贪污培训，共计超8700小时[67] - 2024/25财年年度顾客满意度调查中约98%顾客评价为“良好”或“极佳”[67] - 2024/25财年超350万名会员加入The Point、新地会和Go Royal[67] 绿色建筑与认证 - 截至2025年6月，在香港获约150项绿色建筑相关认证[16] - 2024/25财年约85%香港及上海已建成并长期出租核心写字楼物业获LEED金级或铂金级认证[69] - 2024/25财年公司管理的10个物业获得14项WELL认证[69] - 环球贸易广场获亚洲首个LEED v5.0铂金级认证[84] 可持续发展目标与进展 - 以2019/20财年为基准，计划在2029/30财年或之前将“能源优化委员会监察物业”的范围一及二温室气体排放强度降低35%，2024/25财年进展约为35.6%[65] - 以2019/20财年为基准，计划在2029/30财年或之前将“能源优化委员会监察物业”的耗电强度降低13%，2024/25财年进展约为14.3%[65] - 以2019/20财年为基准，计划在2029/30财年或之前将“能源优化委员会监察物业”用水强度降低5%，2024/25财年进展约为7.6%[69] - 计划在2029/30财年或之前使报告范围内的香港在建项目建筑废物分流率达到70%或以上，2024/25财年进展约为96.1%[69] 项目与业务发展 - 旗下新意网启动MEGA IDC第二期建设，竣工后将成香港电力容量及规模最大的数据中心[17] - 借出元朗两幅土地用作兴建“简约公屋”及过渡性房屋同心村[18] - 推出体育暨娱乐项目西沙GO PARK[18] - 西沙发展项目占地670万平方呎，保留约30,000平方呎自然林地，在18.7万平方米绿地种植超3,000棵本地品种树木[124][125] 荣誉与评级 - 在最新的MSCI ESG评级中被提升至「AA」级[19] - 连续两年入选《道琼斯领先亚太区指数》与标普全球《可持续发展年鉴2025》及其中文版[19] - 再次获晨星Sustainalytics评为亚太区域ESG最高评级企业[19] - 入选“道瓊斯領先亞太區指數”“富時社會責任指數系列”“恒生可持續發展企業指數”等多个指数成份股[28] 能源与环保举措 - 2024/25财年在82个管理物业和2个建筑工地安装约20,000块太阳能光伏板[84] - 康业本年度通过中电购52,000万度本地可再生能源电力，自2021年累计购入22.4万度含可再生能源证书电力，环球贸易广场过去三年购买约52,200兆瓦时国际可再生能源证书[130] - 集团升级后车队有九部电动建筑设备，报告年内建筑工地装设23个电池储能系统，每年减少约4,100公吨二氧化碳排放[134] - 260个物业加入《节能约章》[136] 风险管理与应对 - 每年至少审查风险敞口两次，过去两年对风险管理流程进行了内部审核[63] - 采取积极的风险管理方法，定期评估公司特定的风险敞口，考虑营运、ESG和利率风险[63] - 对香港及内地投资组合中的八个项目进行资产层面的定量气候相关物理风险评估，采用RCP 2.6和RCP 8.5评估至2030年和2050年的潜在影响[190] 技术研发与合作 - 开展多项创新技术应用于运营管理[77] - 与香港理工大学共同进行低碳建筑材料的先导研发[183] 供应链管理 - 供应商中约99%来自本地，约46%的采购总额已考虑环保因素[71] - 2024/25财政年新辉将406个供应商和承建商中的18个识别为第一层级关键供应商和承建商，无高可持续发展风险供应商和承建商[71]

(於香港註冊成立之有限公司) 股份代號 : 16 ( 港幣櫃台 ) 及 80016 ( 人民幣櫃台 ) 通 知 信 函 敬啟者： 根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則、公司條例（香港法例第 622 章）以及本公司的組織章程細則，本公司將會透過本公司及港交所 網站採用電子方式發佈公司通訊，以取代寄發印刷本。本公司將不再以郵寄方式通知股東有關公司通訊刊發事宜。若 閣下欲收取公司通訊 刊發的電郵通知，可於港交所網站登記使用訊息提示服務或聯絡 閣下之中介人，並向其提供 閣下的電郵地址以收取本公司之電郵 通知。若 閣下未提供有效的電郵地址，將無法收取電郵通知，並需主動查閱本公司及港交所網站上有關公司通訊的發佈。 新鴻基地產發展有限公司（「本公司」） – (i)二○二四至二五年年報；(ii)有關購回股份及發行股份之一般授權、重選董事及採納新組織章程細則之建議及股東週年大會通告之通 函；(iii)二○二五年股東週年大會代表委任表格（統稱「本次公司通訊」）；及(iv)可持續發展報告二○二四至二五年（「可持續發展報告」） 之發佈通知，以及以電子方式發佈公司通訊之新安排 本次公司通訊的中英文版本已登載於本公司網站 www.sh ...

公司通讯 - 发布2024 - 2025年年报等公司通讯[2] - 可持续发展报告2024 - 2025仅以电子形式登载[3] - 以电子方式发布公司通讯取代印刷本[4] 股东大会 - 2025年股东周年大会于2025年11月6日中午12时在香港新鸿基中心举行[3] 股东服务 - 股东可登记或提供电邮收取公司通讯通知[4] - 收到书面要求免费提供通讯印刷或电子本[5] - 更改通讯语言及收取方式需提前7天书面通知[5][7] 其他信息 - 公司股份代号为16（港币）及80016（人民币）[7] - 简便回邮号码为37[8]

（於香港註冊成立之有限公司） 股份代號：16（港幣櫃台）及80016（人民幣櫃台） 二 ○ 二五年股東週年大會代表委任表格 本人/吾等 （附註1） ，地址為 ，乃新鴻基地產發展有限公司（「本公司」） 股份共 股 若他/她未克出席時，則委任大會主席 （附註3） 為本人/吾等之代表，代表本人/吾等出席於二○二五年十一月六日（星期四）正午十二時，於 香港港灣道三十號新鴻基中心五十三樓（作為主要會議場地）及四樓（作為額外會議場地）舉行之股東週年大會（「大會」）或其任何延會，以考慮並酌 情通過大會（或其任何延會）通告所載的決議案，並在大會（或其任何延會）代表本人/吾等按下列指示投票（或若未有給予指示，則由本人/吾等之 代表酌情投票）。 請於適當方格內以「✓」號指示 閣下於表決時投票之意向。 普通決議案 贊成 （附註4） 反對 （附註4） 1. 省覽及接納截至二○二五年六月三十日止年度之經審核綜合財務報表及 董事局報告書與核數師報告書。 2. 宣派末期股息。 3. (i) (a) 重選郭炳聯先生+ 為董事。 (b) 重選馮國綸博士^ 為董事。 (c) 重選梁乃鵬博士^ 為董事。 (d) 重選范鴻齡先生^ 為董事。 (e) ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通告的內容概不負責，對其準確性或 完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本通告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該 等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 ( 於香港註冊成立之有限公司 ) 股份代號 : 16 ( 港幣櫃台 ) 及 80016 ( 人民幣櫃台 ) 股東週年大會通告 茲通告新鴻基地產發展有限公司（「本公司」）謹訂於二○二五年十一月六日 （星期四）正午十二時假座香港港灣道三十號新鴻基中心五十三樓（作為主要會議 場地）及四樓（作為額外會議場地）舉行第五十三屆股東週年大會，議程如下： 考慮及酌情通過（不論會否作出修訂）下列普通決議案及特別決議案： 普通決議案 5. 「動議： - 1 - 1. 省覽及接納截至二○二五年六月三十日止年度之經審核綜合財務報表及 董事局報告書與核數師報告書。 2. 宣派末期股息。 3. 重選退任董事及釐定董事袍金。 4. 續聘德勤•關黃陳方會計師行為核數師及授權董事局釐定其酬金。 (a) 在本決議案(b)段規限下，一般性及無條件批准本公司之董事於有關期間 內行使本公司全部權力購回本公司股份； (b) 根據本決議案(a)段之 ...

此乃要件 請即處理 閣下如對本通函之任何內容或應採取之行動有任何疑問，應諮詢 閣下之持牌證券交易商、 銀行經理、律師、專業會計師或其他專業顧問。 閣下如已售出或轉讓名下所有新鴻基地產發展有限公司之股份，應立即將本通函及隨附之 代表委任表格送交買主或承讓人，或送交經手買賣或轉讓之銀行、持牌證券交易商或其他 代理商，以便轉交買主或承讓人。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通函的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本通函全部或任何部分內容而產生或 因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 （於香港註冊成立之有限公司） 股份代號：16（港幣櫃台）及80016（人民幣櫃台） 購回股份及發行股份之一般授權、 重選董事及 採納新組織章程細則 之建議 及 股東週年大會通告 本公司謹訂於二○二五年十一月六日（星期四）正午十二時於香港港灣道三十號新鴻基中心 五十三樓（作為主要會議場地）及四樓（作為額外會議場地）舉行股東週年大會，召開股東週年 大會之通告載於本通函第23至27頁。 無論 閣下能否親身出席股東週年大會，務請儘快將隨附之代表委任表格按其印備之指示填 妥，並無論 ...