市场整体表现 - 香港恒生指数2月11日上涨83.23点，涨幅0.31%，收于27266.38点，全日主板成交额为2172.18亿港元 [1] - 国企指数上涨25.43点，涨幅0.28%，收于9268.18点 [1] - 恒生科技指数上涨48.96点，涨幅0.9%，收于5499.99点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股股价下跌0.54%，收于548港元 [1] - 香港交易所股价上涨0.19%，收于418港元 [1] - 中国移动股价微涨0.06%，收于78.45港元 [1] - 汇丰控股股价下跌0.36%，收于139.8港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团股价上涨0.21%，收于46.82港元 [1] - 新鸿基地产股价上涨0.62%，收于129.8港元 [1] - 恒基地产股价上涨0.49%，收于32.96港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行股价无升跌，收于4.72港元 [1] - 建设银行股价上涨0.37%，收于8.15港元 [1] - 工商银行股价下跌0.15%，收于6.56港元 [1] - 中国平安股价下跌1.29%，收于72.5港元 [1] - 中国人寿股价下跌3.94%，收于34.12港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份股价上涨1.66%，收于5.51港元 [1] - 中国石油股份股价上涨0.75%，收于9.38港元 [1] - 中国海洋石油股价上涨0.65%，收于24.8港元 [1]

文章核心观点 - 2026年开年，房地产行业出现密集的高层人事变动与组织架构调整，这反映了行业在销售承压、战略转型背景下，企业为应对挑战、推动业务变革而进行的主动调整 [3][5][11] 多家房企人事“巨震” - 2026年开年至今，已有超过十家房企出现高层变动，包括大悦城控股、中梁控股、新鸿基地产、荣盛发展、光明地产、华侨城、首开股份等 [3] - 大悦城控股董事陈朗因达退休年龄辞职 [6] - 中梁控股执行董事兼联席总裁何剑辞任，其曾表示公司在2025年完成近3万套房屋交付后，“保交房”任务接近尾声，但后续面临未开发地块盘活、资产变现及债务化解等深层挑战 [6] - 荣盛发展董事兼副总裁伍小峰、董事陈亮均因个人原因辞职 [6] - 光明地产董事兼总裁郭强因个人原因离职 [7] - 华侨城副总裁倪明涛、首开股份总经理赵龙节均因个人或工作调整原因辞任 [7] - 新鸿基地产执行董事冯秀炎因健康理由请辞 [7] - 年初出现高管变动的房企数量合计达到12家 [7] 新一轮组织架构调整 - 2025年1月至今，已有21家房企进行了31次组织架构调整 [9] - 仅2026年初，就有6家规模企业启动新一轮优化调整，保利、中海、华发和建发均为去年以来的第二轮调整，龙湖则进行了第三轮调整 [9] - 华发股份在2026年1月将华东大区拆分为沪苏、浙闽、北方3个大区，并将西安公司并入成渝公司，新增西部片区 [10] - 中海地产全面撤销原华东、华南、北部、中西部4大区域公司，由“总部-区域-城市”三级管控转向“总部-城市/地区”两级管理，21个城市公司将就近重组 [10] - 本轮组织架构调整的三大方向是：总部架构优化、区域版图精细化重构、业务平台专业化整合，旨在实现资源精准配置与核心业务管控强化 [10] - 头部房企组织架构调整背后，是城市布局收缩、向“质量生存”转变的体现 [10] 变动背后的行业背景与动因 - 房企人事频繁变动是行业处于变动浪潮的缩影 [11] - 共性原因之一：行业整体销售承压，2022年以来上市房企连续亏损，高管调整是应对市场与业绩压力的表现 [11] - 共性原因之二：房企管理层调整是推动企业战略转型与业务调整的需要，行业正从大规模开发转向精细化运营、轻资产模式（如代建、物业管理）及非地产业务转型（如格力地产转向免税业务） [11] - 随着房地产进入新模式，房企管理者需要进行能力重塑：思维需从追逐土地红利、规模扩张、高杠杆高周转，转向把握经济周期、注重财务安全、构建稳健财务体系 [11] - 能力重建方向包括：转向产品与服务的精细化管控以提高客户满意度；提高运营效率、加强成本管控以提高经营效益；加强城市、板块及客户需求研判以提高投资拿地精准性 [11]

核心观点 - 2026年开年至今，房地产行业出现密集的高层人事变动与组织架构调整，这反映了行业在销售承压、战略转型背景下，企业为应对挑战、优化资源配置和推动新发展模式而进行的主动变革 [2][5][7] 人事变动概况 - 2026年开年一个多月，已有超过十家房企出现高层人事变动，统计涉及房企数量合计达到12家 [2][4] - 变动涉及多家知名房企，包括大悦城控股、中梁控股、新鸿基地产、荣盛发展、光明地产、华侨城、首开股份、沙河股份、珠海万达、华夏幸福、凤凰股份等 [2][3][4] - 离职原因多样，包括达到退休年龄正常离任、个人原因主动辞职、工作调整及健康理由等 [2][3][4] 具体人事变动案例 - **大悦城控股**：董事陈朗因已达退休年龄辞职 [3] - **中梁控股**：执行董事、联席总裁何剑辞任，赵鹏获委任为执行董事、联席总裁；何剑曾表示公司2025年完成近3万套房屋交付，“保交楼”任务接近尾声，但后续面临未开发地块盘活、资产变现及债务化解等深层挑战 [3] - **荣盛发展**：董事、副总裁及董事会秘书伍小峰因个人原因辞职；董事陈亮因个人原因辞去董事职务，但仍继续担任公司副总裁 [3] - **光明地产**：董事、总裁郭强因个人原因离职，王伟被聘任为公司总裁 [4] - **华侨城**：副总裁倪明涛因个人原因辞去职务 [4] - **首开股份**：总经理赵龙节因工作调整原因辞任 [4] - **新鸿基地产**：执行董事冯秀炎因健康理由请辞 [4] 组织架构调整 - 组织架构调整与人事变动同步进行，2025年1月至今，已有21家房企进行了31次组织架构调整 [5] - 仅2026年初，就有6家规模企业启动新一轮优化调整，保利、中海、华发和建发均为去年以来的第二轮调整，龙湖则进行了第三轮调整 [5] - **华发股份**：2026年1月调整，将华东大区拆分为沪苏、浙闽、北方3个大区，原华东区域西安公司并入成渝公司，新增西部片区 [5] - **中海地产**：2月4日市场消息显示，全面撤销原华东、华南、北部、中西部4大区域公司，由“总部-区域-城市”三级管控转向“总部-城市/地区”两级管理，21个城市公司将按就近原则重组 [6] - 机构分析指出，本轮组织架构调整有三大方向：总部架构优化、区域版图精细化重构、业务平台专业化整合，旨在实现资源精准配置与核心业务管控强化 [6] 变动背后的行业动因 - 行业整体销售承压，2022年以来上市房企连续亏损，高管调整是应对市场与业绩压力的表现 [7] - 管理层调整是推动企业战略转型与业务调整的需要，行业正从大规模开发转向精细化运营、轻资产模式（如代建、物业管理）及非地产业务转型（如格力地产转向免税业务） [7] - 随着房地产进入新模式，房企管理者需要进行能力重塑：思维需从追逐土地红利、规模扩张、高杠杆高周转，转向把握经济周期、注重财务安全、构建稳健财务体系；能力需转向产品服务精细化管控、提高运营效率与成本管控、加强投资研判精准性 [7]

核心观点 - 2026年开年一个多月内，房地产行业出现密集的高层人事变动与组织架构调整，涉及超过十家房企，反映出行业在销售承压、战略转型背景下正经历深刻变革 [1][2] 人事变动概况 - 2026年开年至今，已有超过十家房企出现高层人事变动，包括大悦城控股、中梁控股、新鸿基地产、荣盛发展、光明地产、华侨城、首开股份等 [2] - 人事变动原因多样，包括退休离任、个人原因辞职、工作调整及健康理由等 [2][3][4] - 年初出现高管变动的房企数量合计达到12家 [4] 具体公司人事变动案例 - **大悦城控股**：董事陈朗因已达退休年龄辞职 [2][3] - **中梁控股**：执行董事、联席总裁何剑辞任，赵鹏获委任为执行董事、联席总裁；何剑曾表示公司2025年完成近3万套房屋交付，“保交房”任务接近尾声，但后续面临未开发地块盘活、资产变现及债务化解等深层挑战 [3] - **荣盛发展**：董事、副总裁及董事会秘书伍小峰因个人原因辞职；董事陈亮因个人原因辞去董事职务，但继续担任副总裁 [3] - **光明地产**：董事、总裁郭强因个人原因离职，王伟被聘任为公司总裁 [4] - **华侨城**：副总裁倪明涛因个人原因辞职 [4] - **首开股份**：总经理赵龙节因工作调整原因辞任 [4] - **新鸿基地产**：执行董事冯秀炎因健康理由请辞 [4] - 其他涉及人事变动的房企还包括沙河股份、珠海万达、华夏幸福、凤凰股份等 [4] 组织架构调整 - 2025年1月至今，已有21家房企进行了31次组织架构调整 [5] - 2026年初，有6家规模企业启动新一轮优化调整，保利、中海、华发和建发均为去年以来的第二轮调整，龙湖则进行了第三轮调整 [5] - **华发股份**：2026年1月调整组织架构，将华东大区拆分为沪苏片区、浙闽片区、北方片区3个大区，原华东区域管辖的西安公司并入成渝公司，新增西部片区 [5] - **中海地产**：2月4日市场消息显示，公司全面撤销原华东、华南、北部、中西部4大区域公司，由“总部-区域-城市”三级管控转向“总部-城市/地区”两级管理，21个城市公司将按就近原则重组 [6] - 克而瑞表示，本轮组织架构调整有三大方向：总部架构优化、区域版图精细化重构、业务平台专业化整合，旨在实现资源精准配置与核心业务管控的强化 [6] - 头部房企组织架构调整背后，是城市布局收缩、向“质量生存”转变的体现 [6] 变动背后的行业动因 - 行业整体销售承压，2022年以来上市房企连续亏损，高管调整是应对市场与业绩压力的表现 [7] - 房企管理层调整是推动企业战略转型与业务调整的需要，行业正从大规模开发转向精细化运营、轻资产模式（如代建、物业管理）及非地产业务转型（如格力地产转向免税业务） [7] - 随着房地产进入新模式，房企管理者需要进行能力重塑：思维需从追逐土地红利、规模扩张、高杠杆高周转，转向把握经济周期和长期趋势，注重财务安全，构建稳健财务体系 [7] - 能力重建需转向产品与服务的精细化管控，提高运营效率与成本管控，并加强城市、板块及客户需求研判以提高投资拿地精准性 [7]

行业观点 - 摩根士丹利对香港住宅市场保持乐观，预期今年楼价将按年上升10% [1] - 预期今年香港住宅租金将按年增长5% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平预期，香港楼价在去年触底后，将于今年回升5% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平认为，香港楼市的上升周期有望在数年内持续 [1] - 利率下调与资本市场表现理想或令香港楼市有进一步上行空间 [1] - 地缘政治风险与宏观不确定性或会对香港楼市构成下行压力 [1] - 虽然整体市场情绪好转，但商业物业空置率仍然高企 [1] - 只有中环甲级写字楼等资产的租金有望回升 [1] 公司评级 - 摩根士丹利偏好新鸿基地产，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利偏好长实集团，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利偏好恒基地产，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利看淡九龙仓集团，给予“减持”评级 [1] 市场驱动因素 - 香港楼市受惠于内地买家强劲的购买力 [1]

摩根士丹利对香港住宅市场的观点 - 核心观点：摩根士丹利对香港住宅市场持乐观态度，预期2026年香港楼价将按年上升10%，租金则增长5% [1] - 市场预期：楼价在去年触底后，今年有望回升5%，且上升周期或持续数年 [1] - 市场动态：股价可能在业绩季前夕波动加剧 [1] 摩根士丹利对具体公司的评级 - 偏好公司：偏好新鸿基、长实及恒基兆业，均给予“增持”评级 [1] - 看淡公司：看淡九龙仓及新世界发展，各给予“减持”评级 [1] 仲量联行对市场的补充观点 - 驱动因素：认为香港楼价回升受惠于内地买家的购买力 [1]

市场表现与行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅为0.0%，跑赢沪深300指数1.3个百分点，跑赢万得全A指数1.4个百分点，在29个中信行业中排名第15位[5] - 上周房地产企业信用债发行金额合计139亿元，环比大幅增加180.1%，净融资额为101.6亿元[47][54] 新房与二手房市场 - 上周（2026/1/31-2/6）36城新房成交面积139.2万平方米，环比下降2.9%，但同比大幅增长175.7%[5][10] - 上周（2026/1/31-2/6）15城二手房成交面积164.4万平方米，环比下降3.6%，但同比大幅增长245.8%[5][16] - 截至2月6日，13城新房累计库存为7716.5万平方米，环比下降0.7%，同比下降4.6%[5][24] - 13城新房整体去化周期为22.9个月，三四线城市去化周期高达98.9个月，且环比增加1.8个月[5][24] 土地市场 - 上周（2026/2/2-2/8）百城土地成交建筑面积1186.3万平方米，环比大幅下降44.9%，同比下降36.0%[5][43] - 上周土地成交楼面均价为1552元/平方米，环比上涨42.8%，同比上涨71.5%，但土地溢价率仅为0.3%[5][43] 政策动态 - 住建部与共青团中央召开会议，提出以“一张床、一间房、一套房”的梯度方式保障青年住房需求，将大力发展保障性租赁住房和公租房[5][63][65] - 上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房的试点工作，首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区[63][65] 投资建议 - 报告维持行业“看好”评级，推荐关注三类公司：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介平台）；3）以经常性业务为主的港资开发商[5][8][66]

沽空比率最高的股票 - 新鸿基地产-R(80016)沽空比率达100.00%，沽空金额为34.59万元，偏离值为44.46% [1][2][3] - 商汤-WR(80020)沽空比率达80.12%，沽空金额为25.75万元，偏离值为35.88% [1][2][3] - 长城汽车-R(82333)沽空比率达75.14%，沽空金额为7.07万元，偏离值为-3.29% [1][2] - 京东集团-SWR(89618)沽空比率达75.03%，沽空金额为2.89万元，偏离值为7.76% [2] - 中国海洋石油-R(80883)沽空比率达70.61%，沽空金额为87.29万元，偏离值为26.39% [1][2][3] 沽空金额最高的股票 - 小米集团-W(01810)沽空金额最高，达17.31亿元，沽空比率为39.72%，偏离值为21.05% [1][3] - 阿里巴巴-W(09988)沽空金额为15.50亿元，沽空比率为16.68%，偏离值为4.47% [1][3] - 美团-W(03690)沽空金额为15.18亿元，沽空比率为39.18%，偏离值为22.10% [1][3] - 腾讯控股(00700)沽空金额为13.26亿元，沽空比率为9.04%，偏离值为0.76% [3] - 快手-W(01024)沽空金额为12.05亿元，沽空比率为21.45%，偏离值为5.81% [3] 沽空偏离值最高的股票 - 新鸿基地产-R(80016)偏离值最高，为44.46% [1][3] - 商汤-WR(80020)偏离值为35.88% [1][3] - 中国海洋石油-R(80883)偏离值为26.39% [1][3] - 百威亚太(01876)偏离值为25.52%，其沽空金额为6535.45万元，沽空比率为54.02% [2][3] - 华泰证券(06886)偏离值为24.42%，其沽空金额为1.29亿元，沽空比率为43.87% [3] 其他沽空比率较高的股票 - 李宁-R(82331)沽空比率为62.18%，沽空金额为9.53万元，偏离值为-2.50% [2] - 联想集团-R(80992)沽空比率为60.53%，沽空金额为93.32万元，偏离值为-19.33% [2] - 友邦保险-R(81299)沽空比率为60.09%，沽空金额为22.82万元，偏离值为-13.57% [2] - 新鸿基地产(00016)沽空比率为50.63%，沽空金额为6.87亿元，偏离值为15.89% [2][3] 其他沽空金额较高的股票 - 中国平安(02318)沽空金额为11.77亿元，沽空比率为30.98%，偏离值为3.73% [3] - 紫金矿业(02899)沽空金额为9.04亿元，沽空比率为28.97%，偏离值为11.38% [3] - 泡泡玛特(09992)沽空金额为8.67亿元，沽空比率为16.25%，偏离值为-8.15% [3] - 理想汽车-W(02015)沽空金额为6.25亿元，沽空比率为44.87%，偏离值为15.35% [3] 其他沽空偏离值较高的股票 - 申洲国际(02313)偏离值为23.03%，其沽空金额为1.84亿元，沽空比率为47.09% [3] - 重庆银行(01963)偏离值为23.47%，其沽空金额为171.34万元，沽空比率为26.20% [3] - 美东汽车(01268)偏离值为21.76%，其沽空金额为49.47万元，沽空比率为38.54% [3] - 赢家时尚(03709)偏离值为21.75%，其沽空金额为220.15万元，沽空比率为34.97% [3]

市场整体表现 - 大型蓝筹股多数上涨，市场情绪整体偏积极 [2] - 在所列27只主要港股中，仅美团-W、快手-W及恒生银行三只股票出现下跌或持平，其余24只股票均录得上涨，上涨比例接近89% [3] 个股价格变动 - 汇丰控股港股收报139.300港元，上涨4.500港元，涨幅达3.34%，其ADR换算价为141.801港元，较港股溢价2.501港元或约1.8% [2][3] - 腾讯控股港股收报560.000港元，上涨12.500港元，涨幅2.28%，其ADR换算价为561.139港元，较港股溢价1.139港元或约0.2% [2][3] - 中国平安股价表现强劲，收报73.000港元，上涨3.400港元，涨幅达4.89%，为涨幅最大的金融股之一 [3] - 泡泡玛特股价大幅上涨14.000港元，收报257.200港元，涨幅高达5.76%，在列表中涨幅居前 [3] - 美团-W是少数下跌的蓝筹股，收报91.050港元，下跌0.350港元，跌幅为0.38% [3] - 快手-W股价下跌显著，收报69.300港元，下跌1.950港元，跌幅达2.74% [3] - 恒生银行股价持平，收报154.300港元，无涨跌 [3] 港股与ADR价格对比 - 多数公司的ADR换算价高于其港股收盘价，显示海外市场对其估值略有溢价 [3] - 汇丰控股ADR较港股溢价幅度最大，达2.501港元 [3] - 中国宏桥和百济神州的ADR换算价低于其港股价格，分别折让2.476港元和2.479港元 [3] - 快手-W的ADR换算价为72.292港元，较其港股69.300港元的价格溢价2.992港元，溢价幅度约4.3% [3]

市场整体表现 - 香港恒生指数于2月9日上涨467.21点，涨幅1.76%，收报27027.16点，主板全日成交额为2551.42亿港元 [1] - 国企指数上涨136.95点，涨幅1.52%，收报9168.33点 [1] - 恒生科技指数上涨71.4点，涨幅1.34%，收报5417.6点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨2.28%，收报560港元 [1] - 香港交易所上涨2.7%，收报418.6港元 [1] - 汇丰控股上涨3.34%，收报139.3港元 [1] - 中国移动下跌2.12%，收报78.5港元 [1] 香港本地地产股表现 - 新鸿基地产上涨3.46%，收报131.5港元 [1] - 恒基地产上涨2.5%，收报32.78港元 [1] - 长实集团上涨1.7%，收报46.62港元 [1] 中资金融股表现 - 中国平安上涨4.89%，收报73港元 [1] - 中国人寿上涨3.98%，收报35.04港元 [1] - 建设银行上涨1.38%，收报8.08港元 [1] - 中国银行上涨0.86%，收报4.7港元 [1] - 工商银行上涨0.46%，收报6.52港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油股份下跌1.29%，收报9.16港元 [1] - 中国石油化工股份下跌0.37%，收报5.33港元 [1] - 中国海洋石油下跌0.08%，收报24港元 [1]