政策预期 - 购房资金通短期推出可能性较低 全国性计划短期亦不预期推出 [1] - 资本投资者入境计划下豪宅投资限制进一步放宽机会属中等 [1] - 多次往返个人游签注可能扩展至深圳以外其他大湾区城市居民 [1] 受益行业及公司 - 施政报告预期利好恒基地产 新鸿基地产 信和置业等发展商 [1] - 更多内地旅客访港支持地区商场业主 包括九龙仓置业 希慎兴业及新地 [1] - 加快北部都会区发展对港铁属负面 因资本开支忧虑上升 [1] - 农地加快收回对恒基地产属正面 [1] - REITs纳入互联互通进展对领展房产基金属正面 [1]

香港地产股表现 - 新鸿基地产股价上涨4.33%至97.55港元 [1] - 恒隆地产股价上涨2.33%至8.8港元 [1] - 恒基地产股价上涨2.07%至27.6港元 [1] - 希慎兴业股价上涨1.71%至16.08港元 [1] 政策预期影响 - 市场预期香港政府将削减400万至600万港元住宅物业印花税 [1] - 可能设立购房资金通计划并放宽资本投资者入境计划物业投资资格 [1] - 预计加快北部都会区发展并推进REITs纳入互联互通时间表 [1] 受益企业分析 - 恒基地产、新鸿基地产、信和置业等开发商料将受益于政策利好 [1] - 九龙仓置业、希慎地产及新鸿基地产将受惠于内地旅客增长带来的商场客流支持 [1] - 北部都会区发展可能推动农地加快收回 对恒基地产形成正面影响 [1] - REITs互联互通进展预期对领展产生积极影响 [1]

香港地产股市场表现 - 新鸿基地产股价上涨4.33%至97.55港元 [1] - 恒隆地产股价上涨2.33%至8.8港元 [1] - 恒基地产股价上涨2.07%至27.6港元 [1] - 希慎兴业股价上涨1.71%至16.08港元 [1] 政策预期影响 - 市场预期香港特区政府将削减400万至600万港元住宅物业印花税 [1] - 可能设立购房资金通计划并放宽资本投资者入境计划的住宅投资资格 [1] - 预计加快北部都会区发展并推动REITs纳入互联互通时间表 [1] 受益公司分析 - 恒基地产、新鸿基地产和信和置业等发展商可能受益于政策利好 [1] - 九龙仓置业、希慎地产及新鸿基地产将受惠于内地旅客增加带来的地区商场支持 [1] - 领展可能因REITs互联互通进展获得正面影响 [1] 特定公司影响差异 - 港铁公司可能因北部都会区发展带来的资本开支忧虑面临负面压力 [1] - 恒基地产可能通过农地加快收回获得正面推动 [1]

财务表现 - 2025财年基础净利润增长0.5% 主要受内地物业发展利润强劲及财务成本下降推动[1] - 香港物业发展利润表现较弱[1] - 2026至2027财年盈利预测分别下调9%及11% 反映香港销售利润下降[1] 投资物业 - 香港写字楼表现优于市场[1] - 香港IGC和上海ITC将于2026财年完工开业 支持经常性收入增长[1] 股东回报 - 管理层承诺维持50%派息比率[1] 投资评级 - 维持买入评级 目标价103港元[1] - 目标价对应2026财年预测收益率达4%[1]

财务表现 - 2025财年基础净利润增长0.5% 基本符合预期 [1] - 利润增长主要受惠于中国物业发展利润强劲及财务成本下降 [1] - 管理层承诺将派息比率维持在50% [1] 业务运营 - 投资物业表现不一 香港写字楼表现优于市场 [1] - 香港的IGC和上海的ITC将于2026财年完工并开业 [1] - 新项目完工开业将支持经常性收入增长 [1] 投资评级 - 维持"买入"评级 目标价103港元 [1] - 目标价意味着2026财年预测收益率达4% [1]

财务表现 - 2025财年基础净利润增长0.5% 基本符合预期 [1] - 利润增长主要受中国物业发展利润强劲及财务成本下降推动 [1] - 管理层承诺维持50%派息比率 [1] 业务运营 - 投资物业表现不一 香港写字楼表现优于市场 [1] - 香港IGC和上海ITC将于2026财年完工开业 [1] - 新项目完工将支持经常性收入增长 [1] 投资评级 - 机构维持"买入"评级 目标价103港元 [1] - 目标价对应2026财年预测收益率达4% [1]

核心财务表现 - 2025财年核心盈利219亿港元 同比增长1% [1] - 香港物业发展利润率大幅下降至12% 低于去年26% [1] - 瑞银略微下调2026至2027财年盈利预测1%至4% [1] 香港业务表现 - 香港应占总租金收入同比下降3% [1] - 办公室租金下降5% 零售租金下降3% [1] - 租金调整仍为负数 零售为低单位数 办公室为高单位数 [1] 内地业务表现 - 内地租金收入同比下降3% [1] - 办公室及零售板块均下跌2%至3% [1] - 自6月以来内地租户销售显示强劲复苏势头 [1] - 复苏得益于老铺黄金开业及上海IFC商场奢侈品租户扩张 [1] 投资评级与目标价 - 瑞银维持目标价96港元 [1] - 目标价基于每股资产净值189港元的50%折让 [1] - 评级维持"买入" [1]

核心财务表现 - 2025财年核心盈利219亿港元 同比增长1% 大致符合预期 [1] - 香港物业发展利润率大幅下降至12% 低于去年同期的26% [1] - 基于每股资产净值189港元的50%折让 维持目标价96港元 [1] - 略微下调2026至2027财年盈利预测1%至4% 反映最新物业发展预订情况 [1] 香港业务表现 - 香港应占总租金收入同比下降3% 办公室租金下降5% 零售租金下降3% [1] - 租金调整仍为负数 零售为低单位数下降 办公室为高单位数下降 [1] 内地业务表现 - 内地租金收入同比下降3% 办公室及零售板块均下跌2%至3% [1] - 自6月以来内地租户销售显示强劲复苏势头 得益于老铺黄金开业及上海IFC商场奢侈品租户扩张 [1]

主要市场指数表现 - 恒生指数收报25,058点，单日下跌1.12%，年初至今累计上涨24.92% [1] - 恒生科技指数收报5,578点，单日下跌1.85%，年初至今累计上涨24.86% [1] - 沪深300指数收报4,365点，单日下跌2.12%，年初至今累计上涨10.94% [1] - 道琼斯指数收报45,621点，单日上涨0.77%，年初至今累计上涨7.23% [1] - 标普500指数收报6,502点，单日上涨0.83%，年初至今累计上涨10.55% [1] - 纳斯达克指数收报21,707点，单日上涨0.98%，年初至今累计上涨12.41% [1] - 德国DAX指数收报23,770点，单日上涨0.74%，年初至今累计上涨19.39% [1] 货币与商品市场动态 - 人民币指数报96.570，1个月上升0.90%，6个月下降3.33% [2] - 美汇指数报98.201，1个月下降0.59%，6个月下降7.14% [2] - 欧元/美元报1.165，1个月上升0.71%，6个月上升9.67% [2] - 布伦特原油报67.000美元/桶，1个月下降1.51%，6个月下降2.70% [2] - 黄金报3,542.73美元/盎司，1个月上升5.02%，6个月上升21.42% [2] - 白银报40.961美元/盎司，1个月上升9.49%，6个月上升28.08% [2] 经济数据与事件 - 美国第二季度劳动生产力上升3.3%，创2023年以来最大增幅，产出增长4.4% [9] - 美国上周首次申请失业救济人数升至23.7万，超出预期的23万，为两个月以来最高 [11] - 美国7月贸易逆差扩大至783亿美元，创四个月新高，进口猛增5.9%至3,588亿美元 [12] - 美国8月ISM服务业PMI升至52，超出预期的51，为六个月以来最高水平 [13] - 香港第三季出口信心指数重回扩张区间，现状指数升至53.3，预期指数升至54.3 [14] - 贸发局上调香港今年出口增长预测至7%-9%，原预测为3% [14] - 特朗普签署行政命令，对日本汽车及零部件征收最高15%关税 [15][16] 公司业绩与市场表现 - 富卫集团香港及澳门市场新业务年度化保费按年增长103%，新业务价值增长91% [17] - 新鸿基地产全年基础溢利为218.55亿港元，同比略增0.5%，收入增长11.5%至797.21亿港元 [19][20] - 新地香港物业发展毛利率降至12%，去年同期为26%，物业发展溢利减少51%至32亿港元 [20] - 谢瑞麟股权高度集中，19名股东合计持有19.4%股份，股价在8月18日至21日期间上升235.94% [17][18] 板块与个股表现 - 港股通信设备板块表现最佳，单日上涨1.73%，生物技术板块表现最差，单日下跌4.00% [27] - 恒生指数成份股中，百度集团上涨2.13%，中升集团下跌8.85% [24] - 港股主板中，高山企业上涨84.21%，胡桃资本下跌36.36% [24] - 港股通热门股票中，阿里巴巴-W成交额达193.57亿港元，股价下跌3.21% [24] 新股与IPO动态 - 佳鑫国际资源上市后累计上涨193.59%，超额认购倍数2,040.6倍 [31] - 银诺医药-B上市后累计上涨118.52%，超额认购倍数5,340.7倍 [31] - 大行科工拟于9月9日上市，招股价49.5港元，每手100股 [31] - 拟上市新股包括奇瑞汽车、广东金晟新能源、合肥芯碁微电子装备等 [32] 未来经济数据展望 - 美国8月非农就业人数增减前值为7.30万，失业率前值为4.2% [33] - 中国8月出口同比前值为7.2%，进口同比前值为4.1% [33] - 美国8月CPI同比前值为2.7%，核心CPI同比前值为3.1% [33] - 欧元区9月欧洲央行主要再融资利率前值为2.15% [33]

目标价与评级调整 - 高盛将新鸿基地产12个月目标价从104港元下调8%至96港元 但维持"买入"评级 [1] - 目标价下调主要基于盈利预测调整 但公司仍被看好受益于香港物业市场周期转势 [1] 财务预测变化 - 2026财年每股基础盈利预测下调14% 2027财年下调12% 2028财年下调2% [3] - 2026财年股息预测下调4% 2027财年下调3% 2028财年上调3% [3] - 未来三年平均派息比率预计约为49% 低于过去五年平均的52% [3] 业绩基准与依据 - 下半财年每股基础盈利为3.93港元（截至今年6月底） [3] - 盈利预测调整基于下半财年业绩 管理层指引及最新入账计划 [3]