收入和利润表现 - 集团收入为797.21亿港元，同比增长11.5%[17] - 集团2025年收入为797.21亿港元，较2024年的715.06亿港元增长11.5%[28] - 可拨归公司股东溢利为192.77亿港元，同比增长1.2%[17] - 可拨归公司股东基础溢利为218.55亿港元，同比增长0.5%[17] - 集团2025年可拨归公司股东基础溢利为218.55亿港元，略高于2024年的217.39亿港元[28][31] - 2025年每股基础溢利为7.54港元，每股股息为3.75港元，与2024年持平[28][32] - 每股基础溢利为7.54港元，同比增长0.5%[17] - 2025年来自物业销售的溢利为82.90亿港元，高于2024年的78.50亿港元[28][33] 租金收入表现 - 租金总收入为244.61亿港元，同比下降2.1%[17] - 租金净收入为183.92亿港元，同比下降3.2%[17] - 2025年总租金收入同比下降2%至244.61亿港元，净租金收入同比下降3%至183.92亿港元[28][34] - 公司物业投资总租金收入同比下降2%至175.31亿港元，零售物业组合出租率约为95%[46] - 公司内地收租物业组合总租金收入同比下降2%至人民币57.13亿元[65] - 出租物业组合的总租金收入为175.31亿港元，较上一财政年度下跌2%[122] - 香港物业投资组合计入所占合营企业和联营公司收益的总租金收入为港币175.31亿元，按年轻微下跌2%[166] - 香港总租金收入在2024年为179.42亿港元，2025年为175.31亿港元[169] 财务杠杆与债务管理 - 净债项与股东权益比率为15.1%，同比下降3.2个百分点[17] - 2025年净债项与股东权益比率为15.1%，较2024年的18.3%有所改善[28] - 集團截至2025年6月30日淨債項與股東權益比率為15.1%[80] - 集團利息覆蓋率達6倍[80] - 集團年內發行人民幣7億元三年期離岸人民幣債券[80] - 集團在2024年8月發行總值人民幣20億元商業抵押擔保債券[80] 香港物业销售业务表现 - 2025年按权益计算的合约销售总额约为466亿港元[33] - 公司年内在香港的合约销售额约为423亿港元，为过去五个财政年度最高水平[41] - 合约销售总额约为423亿港元[122] - 公司未入账的香港合约销售额约为356亿港元，预计其中301亿港元将在2025/26财政年度确认[45] - 天璽 • 海项目第1期和第2A期约300个单位已推出，录得满意销情[137] - 西沙灣發展項目第1A(2)期和第1B期在开售一个月内售出逾1500个单位[147] 香港土地储备 - 香港土地储备总面积为5740万平方英尺总楼面面积，同比下降0.7%[17] - 集团香港土地储备为5770万平方呎，其中发展中物业1970万平方呎[30] - 公司香港土地储备为5740万平方呎，其中1330万平方呎为发展中可售住宅，3770万平方呎为已落成投资物业[37] - 截至2025年6月30日，公司香港土地储备总楼面面积约为5740万平方英尺[120][122][124] - 公司已落成物业楼面面积约为3770万平方英尺，占总土地储备的66%[120][124] - 发展中物业楼面面积约为1970万平方英尺，占总土地储备的34%，可满足未来6至7年发展需要[120][121][124] - 发展中物业约1330万平方英尺将用于发展优质住宅物业出售，640万平方英尺将用于出租及长线投资[121] - 回顾年内新增五幅住宅用地，按所占权益计算，总楼面面积合共约160万平方英尺[120] - 按用途划分，已落成物业组合中约33%为商场及零售楼面，29%为写字楼[120] 内地业务表现 - 内地土地储备总面积为6530万平方英尺总楼面面积，同比下降2.1%[17] - 集团内地土地储备为6670万平方呎[27] - 截至2025年6月30日，内地土地储备合共约6530万平方呎[59] - 内地土地储备中发展中物业约4420万平方呎，逾50%将发展为可售住宅及写字楼[59] - 内地土地储备中已落成物业约2110万平方呎，主要用于出租及长线投资[59] - 公司内地合约销售额按所占权益计算约为人民币40亿元[62] - 公司内地竣工物业按所占楼面面积计算约150万平方英尺[62] - 公司未入账的内地合约销售额达人民币81亿元，预计大部分于2025/26财年确认[63] 香港投资物业运营 - 香港甲级写字楼组合平均出租率约为90%，续租租金下调[53] - 地标项目国际金融中心和环球贸易广场出租率约为92%[53] - TOWNPLACE WEST KOWLOON入住率上升，带来新增租金收入[54] - 将军澳星峰荟服务式套房升级工程首两期超过150间客房已完工[54] - 香港物业投资组合的平均出租率维持平稳，约为92%[166] - 香港零售物业总租金收入为90.85亿港元，同比轻微减少2%[167] - 香港总租金收入中，商场/商铺占比52%，写字楼占比32%，其他占比16%[171] - 公司零售物业网络总楼面面积超过1200万平方英尺[173] - 香港写字楼物业组合总楼面面积约1100万平方英尺，平均出租率保持在90%[188] 新项目开发与开业计划（香港） - 新商场Scramble Hill总楼面面积约50万平方呎，计划2025年下半年起分阶段开业[56] - 启德天玺·天Mall总楼面约22万平方呎，计划自2025年第四季起分期开业[57] - 西九龙高铁总站发展项目商场部分总楼面面积约60.3万平方呎[58] - 观塘全新商场Scramble Hill计划自2025年下半年起分阶段开业[99] - 启德天璽·天Mall计划自2025年第四季开始营业[99] - 高铁西九龙总站上盖IGC写字楼将于2026年开始交付租户[99] - 天璽 • 天项目总住宅楼面面积约110万平方英尺，提供约1500个豪华住宅单位[132] - 天璽 • 海项目总住宅楼面面积62.5万平方英尺，提供约440个单位，预计2025年下半年起分期落成[135] - 高鐵西九龍總站發展項目公司持有120万平方英尺写字楼及60.3万平方英尺零售楼面作长线投资，预计2025年下半年起落成[138] - 西九文化區藝術廣場大樓項目总楼面面积67.2万平方英尺，预计2027年上半年落成[141] - 旺角項目总楼面面积120万平方英尺，预计2028年后落成[145] - 西沙灣發展項目住宅总楼面约570万平方英尺，提供约9700个单位[147] - 西沙湾发展项目零售楼面面积13万平方英尺，其中西沙GO PARK第2期商场面积约5.7万平方英尺，预计2025年第四季试业[149] - 古洞项目住宅总楼面面积99.9万平方英尺，零售面积14.1万平方英尺，提供约2100个单位，预计2027年下半年起分期取得满意纸[150] - 沙田项目住宅总楼面面积52.1万平方英尺，提供约1200个单位，预计2028年后分期取得满意纸[152] - 元朗东成里项目住宅总楼面面积75.7万平方英尺，零售面积1.9万平方英尺，提供约1500个单位，预计2028年上半年起分期取得满意纸[153] - 元朗桥头围商业项目总楼面面积85.6万平方英尺，预计2028年后落成[156] - 屯门扫管笏项目公司所占住宅总楼面面积46.5万平方英尺，项目总楼面面积约61.9万平方英尺[155] - 藝術廣場大樓項目總樓面面積約672,000平方呎[200] - 藝術廣場大樓項目零售樓面面積約27,000平方呎[200] - 藝術廣場大樓項目預計於2027年上半年竣工[200] - 观塘The Millennity基座商场Scramble Hill零售楼面约50万平方英尺，计划2025年下半年分阶段开业，公司持有72.4%权益[194] - 天玺·天Mall楼面面积约22万平方英尺，预计2025年第四季起分阶段开业[197] - 高铁西九龙总站发展项目写字楼部分IGC提供约260万平方英尺甲级写字楼空间，其中一幢大楼已获主要租户承租，预计2026年初交付[197] - IGC项目基座商场楼面约60.3万平方英尺，公司将持有全部零售楼面作长线投资[197] 内地项目进展 - 上海ITC第三期A座写字楼出租率上升至近80%[67] - 上海ITC第三期B座办公大楼、旗舰商场ITC Maison和安达仕酒店预计2025年底前完工[70] - 杭州国际金融中心汇西办公楼一座总楼面面积约37.8万平方英尺，已于2025年7月开始交付[70] - 上海徐家汇中心安达仕酒店将提供超过260间高级客房，预计2025年底前开业[71] - 上海徐家汇综合项目ITC第三期余下部分，B座摩天办公大楼和上海徐家汇中心安达仕酒店计划于2025年底前竣工[99] - 上海徐家汇综合项目ITC第三期的旗舰商场ITC Maison预计于2025年下半年起分阶段开业[99] 其他业务表现（数码通、新意网等） - 數碼通網絡提供給每位客戶的人均可用頻譜資源為全港最多[72] - 數碼通在回顧年內提升盈利能力[72] - 新意網MEGA IDC第一期已於2024年第二季啟用[74] - 新意網業務在回顧年內有強勁增長[74] - 香港商用航空中心航班升降量接近疫情前水平[77] - 機場空運中心專營權已延續至2043年[77] 可持续发展与社区投资 - MSCI ESG评级提升至AA级[84] - 在香港获得约150项绿色建筑认证[85] - 安装约20,000块太阳能板组成全港最大太阳能发电网络[85] - 接近50%的九巴巴士已在车顶安装太阳能板[85] - 兴建占地约100,000平方呎的私人太阳能发电场[85] - 在全港十八区安装近100个电动车特快充电装置[85] - 免费借出场地运营约4,600平方呎的社区客厅[87][89] - 西沙GO PARK总楼面面积约130万平方呎，已举办逾160项体育活动[90] - 马湾1868占地50万平方呎，提供两间免租店铺[93] 未来推售及发展计划 - 公司计划在未来十个月内在香港推售启德天璽·天和天璽·海第2期现楼单位、西沙湾发展项目第2A及第2B期、邻近港铁荃湾西站项目及港铁古洞站旁大型项目第1期[98] - 公司计划在内地推售上海滨江凯旋门尊贵别墅，以及苏州湖滨四季、杭州国际金融中心和佛山珑景等多个合作发展项目的新批次[98] 资本开支与项目竣工计划 - 集团整体资本开支在回顾年内显著回落[97] - 2025/26财政年度将完成项目总楼面面积4,369,000平方呎，其中住宅占2,552,000平方呎（约58%），商场/商铺占663,000平方呎（约15%），写字楼占1,154,000平方呎（约26%）[158] - 2026/27财政年度将完成项目总楼面面积2,829,000平方呎，其中住宅占1,527,000平方呎（约54%），商场/商铺占630,000平方呎（约22%），写字楼占672,000平方呎（约24%）[158] - 2027/28财政年度将完成项目总楼面面积2,408,000平方呎，其中住宅占1,754,000平方呎（约73%），商场/商铺占160,000平方呎（约7%），数据中心占494,000平方呎（约21%）[158] - 2028/29财政年度或以后完成之主要项目总楼面面积10,341,000平方呎，其中住宅占7,675,000平方呎（约74%），商场/商铺占975,000平方呎（约9%），写字楼占1,566,000平方呎（约15%），数据中心/工业占125,000平方呎（约1%）[158] 项目权益与合作伙伴 - 高鐵西九龍總站發展項目第1期写字楼部分集团所占权益为45%[157] - 观塘内地段第240號第2期项目集团持有50%直接权益及通过持有载通国际控股有限公司股权获得约22.4%间接权益，总计72.4%[157] - 西九文化区艺术广场大楼项目以建造、营运及移交形式发展，为期约四十七年[160] - 将军澳市地段第131號后续期数MEGA IDC项目预计将于2027/28财政年度或以后分期落成[157] 零售物业运营与活动 - 沙田新城市广场七楼户外空间翻新工程将于2025年下半年完成[175] - 会员计划The Point于2025年7月正式推出“The Point Gold”贵宾会籍[175] - 元朗形点的宠物友善公园Pawsome Park面积扩大逾倍[179] - 西沙GO PARK运动商业综合体于2025年1月正式开幕[182] - 观塘APM商场在二十周年庆典中使用人工智能人形机械人进行“AI机械科技大汇演”[182] - 公司西沙GO PARK项目自2025年初开幕以来访客人次已超过200万[46] - 公司“帝赏”会员计划会员人数已超过23万[71] 写字楼物业认证与运营 - 西九龙环球贸易广场获得亚洲首个LEED V5.0运营与维护既有建筑铂金认证[189] 资产价值 - 于2025年6月30日，集团投资物业价值为4170.45亿港元，较2024年增长2.1%[28] 股息政策 - 全年股息为每股3.75港元，与去年持平[17] 土地补偿收益 - 公司因土地被收回预期可收取现金补偿约30亿港元，相关收益已在2024/25财政年度入账[38] - 公司另一批土地被收回涉及补偿金额约12亿港元，将在2025/26财政年度入账[38] 物业交付计划 - 年内公司有四个项目可交楼，按所占楼面面积计算约为170万平方呎，其中可售住宅约150万平方呎[42][43] - 西沙灣發展項目首两期计划于2025年下半年交楼，第2A期约730个单位快将推出[147]

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR收报26857.70点，较前一交易日下跌100.07点，跌幅0.37% [1] - 当日交易区间为26849.11点至27169.45点，振幅达1.19% [1] - 成交量为4763.27万，平均价为27009.28 [1] 主要蓝筹股价格变动 - 大型蓝筹股多数下跌，汇丰控股ADR报110.069港元，较香港收市跌0.75% [2] - 腾讯控股ADR报670.363港元，较香港收市跌1.05% [2] - 阿里巴巴-W ADR换算价为176.415港元，较港股180.50港元下跌4.085港元，跌幅显著 [3] 重点公司ADR与港股价格比较 - 多数公司ADR价格低于港股现货价格，显示海外市场情绪相对谨慎 [3] - 网易-S ADR价格为232.856港元，略高于港股232.80港元，出现轻微溢价 [3] - 快手-W ADR价格95.344港元，较港股87.70港元出现大幅溢价7.644港元 [3] 行业代表性公司市场表现 - 金融板块表现分化，汇丰控股港股上涨0.91%，但ADR下跌 [2][3] - 科技板块普遍承压，腾讯控股、阿里巴巴-W、京东集团-SW等均录得下跌 [3] - 友邦保险港股上涨1.28%，表现相对稳健 [3]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 新鴻基地產發展有限公司 呈交日期: 2025年10月2日 I. 法定/註冊股本變動 不適用 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 III.已發行股份及/或庫存股份變動詳情 (A). 股份期權（根據發行人的股份期權計劃） 不適用 第 3 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00016 | | 說明 | | | | | | | | 多櫃檯證券代號 | 80016 | RMB 說明 | | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | | 庫存股份數目 | | | 已發行股份總數 | ...

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR收盘于26751.60点，较前日下跌103.96点，跌幅0.39% [1] - 当日交易区间在26663.28点至26811.89点之间，振幅为0.55% [1] - 对应港股恒生指数收于26855.56点，上涨232.68点，涨幅0.87% [1] 主要蓝筹股价格变动 - 汇丰控股ADR表现强劲，收报110.477港元，较港股收市上涨0.98% [2][3] - 腾讯控股ADR收报662.66港元，较港股收市微跌0.05% [2][3] - 阿里巴巴-W港股收报177.000港元，上涨3.600港元，涨幅2.08% [3] 重点公司ADR与港股价格对比 - 多数公司ADR价格低于港股，其中携程集团ADR较港股折让10.774港元，百度集团-SW ADR折让5.016港元 [3] - 部分公司ADR出现溢价，汇丰控股ADR较港股溢价1.077港元，新鸿基地产ADR溢价0.576港元 [3] - 小米集团-W ADR较港股溢价0.102港元，友邦保险ADR溢价0.118港元 [3] 个股显著价格波动 - 快手-W港股价格大幅上涨7.22%，收报84.600港元，上涨5.700港元 [3] - 百济神州港股上涨4.69%，收报205.200港元，上涨9.200港元 [3] - 交通银行港股下跌0.91%，收报6.530港元，下跌0.060港元 [3]

恒生指数ADR整体表现 - 恒生指数ADR收报26665.59点，上涨42.71点，涨幅0.16% [1] - 当日最高价26699.71点，最低价26495.38点，振幅0.77% [1] - 成交量为6163.89万 [1] 主要蓝筹股表现 - 汇丰控股ADR收报109.701港元，较香港收市上涨0.83% [2] - 腾讯控股ADR收报661.446港元，较香港收市上涨0.22% [2] 成分股ADR价格对比 - 多数成分股ADR价格高于港股收盘价，例如阿里巴巴-W ADR换算价为175.032港元，较港股升跌+1.632港元 [3] - 部分成分股ADR价格低于港股收盘价，例如建设银行 ADR换算价为7.464港元，较港股升跌-0.016港元 [3] 重点公司ADR表现 - 腾讯控股ADR最新价660.000港元，上涨16.000港元，涨幅2.48% [3] - 阿里巴巴-W ADR最新价173.400港元，上涨6.900港元，涨幅4.14% [3] - 快手-W ADR最新价78.900港元，上涨3.300港元，涨幅4.37% [3] - 小米集团-W ADR最新价53.550港元，下跌1.100港元，跌幅2.01% [3]

市场整体表现 - 香港恒生指数上涨494.68点，涨幅1.89%，收报26622.88点 [1] - 主板成交额为3090.96亿港元 [1] - 国企指数上涨151.02点，涨幅1.62%，收报9454.12点 [1] - 恒生科技指数上涨129.14点，涨幅2.08%，收报6324.25点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨2.48%，收报660港元 [1] - 香港交易所上涨2.79%，收报442.2港元 [1] - 中国移动下跌0.12%，收报84.9港元 [1] - 汇丰控股上涨1.97%，收报108.8港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团上涨3.58%，收报37.58港元 [1] - 新鸿基地产上涨1.69%，收报93.15港元 [1] - 恒基地产上涨2.06%，收报27.7港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行上涨0.71%，收报4.23港元 [1] - 建设银行上涨1.36%，收报7.48港元 [1] - 工商银行上涨0.53%，收报5.73港元 [1] - 中国平安上涨2.1%，收报53.5港元 [1] - 中国人寿上涨4.61%，收报22.22港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份上涨0.74%，收报4.1港元 [1] - 中国石油股份上涨2.39%，收报7.28港元 [1] - 中国海洋石油上涨0.84%，收报19.28港元 [1]

货币政策调整 - 香港银行最优惠利率下调12.5个基点至5.125% [1] - 新造住宅按揭利率从3.5%降至3.375% [1] - 调整符合市场普遍预期且紧随美联储降息及香港金管局政策变动 [1] 房地产市场展望 - 2025年香港楼价预计保持平稳 [1] - 2026年楼价可能出现0%至5%温和回升 前提是库存消化 [1] 开发商表现偏好 - 看好信和置业、恒基地产及嘉里建设表现将优于新鸿基地产 [1] - 新鸿基地产因股息率缺乏吸引力而未受青睐 [1] - 偏好恒隆地产 因HIBOR下降将降低其利息支出 [1] 信和置业目标价调整 - 目标价上调14%至11.2港元 评级维持"买入" [1] - 净资产值折让从40%收窄至35% [1] - 支持因素包括维港汇及柏珑项目销售强劲 以及可能减少以股代息安排 [1]

美股与港股ADR市场表现 - 美股三大指数集体上涨[1] - 恒生指数ADR收报26462.40点 较香港收市下跌82.70点或0.31%[1] 大型蓝筹股价格变动 - 汇丰控股ADR收报108.425港元 较香港收市上涨1.52%[1][3] - 腾讯控股ADR收报640.316港元 较香港收市下跌0.34%[1][2] 主要科技股ADR表现 - 阿里巴巴-SW ADR收报158.223港元 较香港收市下跌0.55%[2] - 京东集团-SW ADR收报136.444港元 较香港收市下跌1.70%[2] - 网易-S ADR收报236.426港元 较香港收市下跌0.16%[2] - 美团-W ADR收报105.696港元 较香港收市下跌0.57%[2] - 小米集团-W ADR收报56.552港元 较香港收市下跌0.26%[2] - 快手-W ADR收报72.304港元 较香港收市下跌4.61%[2] 金融股ADR表现 - 建设银行ADR收报7.576港元 较香港收市下跌0.44%[2] - 工商银行ADR收报5.850港元 较香港收市下跌0.50%[2] - 友邦保险ADR收报71.818港元 较香港收市上涨0.02%[2] - 中国平安ADR收报53.723港元 较香港收市上涨0.42%[2] 其他重点个股ADR表现 - 香港交易所ADR收报444.085港元 较香港收市下跌0.21%[2] - 携程集团-S ADR收报610.462港元 较香港收市上涨0.65%[2] - 百济神州ADR收报199.987港元 较香港收市下跌0.40%[2] - 新鸿基地产ADR收报94.695港元 较香港收市上涨0.69%[2] - 安踏体育ADR收报97.916港元 较香港收市上涨1.15%[2]

恒生指数ADR表现 - 恒生指数ADR收报26523.97点 下跌20.88点或0.08% [1] - 当日最高价26568.27点 最低价26422.86点 振幅0.55% [1] - 成交量达7473.54万股 平均价26495.57点 [1] 主要蓝筹股表现 - 汇丰控股ADR报108.106港元 较港股收市涨0.85% [2][3] - 腾讯控股ADR报642.805港元 较港股收市微升0.13% [2][3] - 香港交易所ADR报446.269港元 较港股溢价2.269港元 [3] 科技股ADR表现 - 阿里巴巴ADR报157.96港元 较港股折让0.44港元 [3] - 小米集团ADR报56.853港元 与港股基本持平 [3] - 京东集团ADR报137.583港元 较港股溢价3.283港元 [3] - 网易ADR报237.834港元 较港股折让2.566港元 [3] 金融股ADR表现 - 建设银行ADR报7.641港元 较港股微跌0.009港元 [3] - 工商银行ADR报5.891港元 较港股折让0.019港元 [3] - 中国银行ADR报4.371港元 较港股折让0.009港元 [3] - 交通银行ADR报6.883港元 较港股溢价0.183港元 [3] 其他重点个股表现 - 泡泡玛特ADR报267.155港元 与港股基本持平 [3] - 百济神州ADR报205.139港元 较港股溢价3.139港元 [3] - 携程集团ADR报607.807港元 较港股大幅溢价9.307港元 [3] - 快手ADR报72.913港元 较港股折让3.437港元 [3]

施政报告政策影响 - 香港优化资本投资计划 预期超豪宅市场持续跑赢[1] - 3000万至5000万港元单位成交占上半年整体1.2% 交易额达140亿港元[1] 香港地产股驱动因素 - 二手楼价CCL指数周升1.2% 年内累计上涨0.8% 可能缩窄地产股资产净值折让[1] - 美联储减息25基点后 预计香港最优惠利率下调12.5基点[1] - 香港与内地黄金周零售表现预期强劲[1] 住宅市场展望 - 新盘定价能力上升叠加潜在P按息下调 末季住宅楼价及成交量料可观[1] 地产股投资偏好 - 首选领展房产基金 太古地产 新鸿基地产[1] - 同时看好恒隆地产[1] 行业表现基准 - 香港地产股本年至今累计上升约25%[1]