恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR收报26985.57点，较前一交易日上涨425.62点，涨幅为1.60% [1] - 当日交易区间为26628.55点至26989.63点，振幅为1.36% [1] - 该指数52周最高点为27964.68点，最低点为19335.70点 [1] 主要成分股表现分化 - 多数大型蓝筹股下跌，汇丰控股收报134.800港元，较香港收市下跌2.67%；腾讯控股收报547.500港元，较香港收市下跌1.97% [2] - 友邦保险跌幅居前，收报83.500港元，下跌4.900港元，跌幅达5.54% [3] - 建设银行、小米集团-W、工商银行等少数股票录得上涨，其中小米集团-W上涨0.74%，收报35.180港元 [3] 金融板块个股具体行情 - 银行股表现不一：建设银行上涨0.63%至7.970港元，工商银行上涨0.46%至6.490港元，中银香港上涨0.57%至41.980港元，而中国银行微跌0.43%至4.660港元 [3] - 保险与综合金融股走弱：除友邦保险大跌外，中国平安收报69.600港元，下跌2.18% [3] 科技与互联网板块行情 - 主要互联网公司普遍下跌：腾讯控股下跌1.97%，网易-S下跌2.23%，美团-W下跌2.56%，百度集团-SW下跌2.20%，京东集团-SW下跌1.75% [3] - 快手-W收报71.250港元，跌幅为2.40% [3] - 小米集团-W是板块内少数上涨个股，收涨0.74%至35.180港元 [3] 其他重点公司行情 - 香港交易所收报407.600港元，下跌1.64% [3] - 比亚迪股份上涨1.15%，收报92.300港元 [3] - 新鸿基地产微涨0.24%，收报127.100港元；中信股份上涨1.14%，收报12.390港元 [3] - 泡泡玛特上涨0.33%，收报243.200港元 [3]

文章核心观点 - 瑞银集团将其香港业务整合并迁入西九龙高铁站上盖的国际商业中心（IGC）全新总部“瑞银中心”，租用全栋14层共46万平方呎，租期长达10年，此举被视为对香港及大湾区长期前景投下信心票，并旨在提升运营效率与协作 [1][2][3] - 新鸿基地产开发的IGC项目是西九龙大型综合商业地标，总楼面约320万平方呎，其竣工与瑞银的进驻标志着该区向“中环2.0”国际商业枢纽转型，将依托高铁枢纽连接内地，打造超过800万平方呎的综合商业群 [1][4][5] 项目与交易详情 - 瑞银中心位于西九龙高铁站上盖的国际商业中心（IGC），预计于今年第四季启用，是该项目首个主要租户 [1] - 瑞银租用IGC第2B座全栋14层，楼面面积达46万平方呎，租期长达10年，较2022年宣布时的预租九层有所增加 [1] - IGC项目由新鸿基地产于2019年以约422亿港元投得，2020年新鸿基地产及郭氏家族将项目30%的商厦业权以112.73亿港元出售予中国平安旗下的平安人寿 [6] - IGC项目总楼面约320万平方呎，写字楼部分为双子塔式设计，共4座大楼，提供约260万平方呎甲级写字楼空间，另设5层逾60万平方呎大型购物商场 [1] 公司战略与市场展望 - 瑞银此次搬迁旨在整合分散在港九的5个办公室团队，实现“同一屋檐下”办公，以打造更紧密联系、协作和高效的工作场所 [2][3] - 公司强调此举体现对香港作为亚太总部超过60年的承诺，以及对香港未来、大湾区机遇和亚太区经济前景的长期信心与乐观 [2] - 瑞银看好中国内地、香港及亚洲发展，将继续在区内投放资源，重点发展财富管理领域，并预计今年内地GDP增长在4.5%至5%之间 [3] - 公司预计香港IPO市场活跃，目前有400间公司正排队上市，料今年投资银行活动将非常活跃，带动贸易活动 [3] 区域发展与项目定位 - IGC连同邻近的环球贸易广场（ICC）、即将落成的艺术广场大楼项目及区内两间世界级豪华酒店等，将共同构成一个逾800万平方呎的综合商业群 [4] - 西九龙坐享香港唯一的高铁站，可直达中国内地110个站点，惠及超过5亿富裕的中国民众，未来高铁网络连接将更广、班次更频繁 [5] - 该区域被形容为香港的“中环2.0”，是充满活力的国际商业枢纽，汇聚全球财富、资本与人才，体现香港作为世界级金融和财富管理中心的优势 [5] - 未来几年，香港将没有其他新商业开发项目在规模或交通连接上能与IGC相比 [4] 设施与可持续发展 - 瑞银中心设有数码中心、空中花园、天台步行径、多元协作空间及身心健康设施，体现对科技及可持续发展的重视 [4] - 大楼与丽思卡尔顿酒店合作，设有全层饭堂由酒店提供餐饮服务，并计划举办大量小区、文化和艺术活动 [4]

地块招标概况 - 香港牛头角彩霞道地皮于2月6日中午截标，至少收到9份标书，投标方包括信和置业、中国海外发展、嘉华国际、恒基地产、新鸿基地产（均为独资）以及4间不知名公司 [1] - 嘉华国际代表表示，该区生活配套完善且近年没有新供应，相信需求大 [1] - 地块面积约33,713平方呎，前身为玛利诺中学空置校舍，可建总楼面面积为303,421平方呎，其中住宅部分楼面上限为252,851平方呎 [1] 地块估值与市场预期 - 综合市场资讯，该地皮估值介于11.4亿至18亿港元，每平方呎地价介于4,000至5,930港元 [1] - 考虑到地皮面积较小且中标者不需负责兴建政府设施，投资风险将稍微降低 [1] 地块区位与规划详情 - 地块位于牛头角/九龙湾区，区内配套成熟，德福花园及东九文化中心均在步行距离内 [1] - 地块前后多为旧式楼宇及公共屋邨，景观难有保证，预期项目设计将走大众路线 [1] - 城市规划委员会已将该地块由“政府、机构或社区”地带改划为“住宅（甲类）4”地带 [2] - 根据规划文件，项目拟建1座30层高住宅大厦，含4层平台及2层地库私人停车场，并设有零售设施，预计可提供约420个单位，容纳1,092人入住，目标在2031/2032年完成 [2]

核心观点 - 摩根士丹利发布研究报告 预期新鸿基地产2026财年上半年每股基本盈利同比增长13%至3.89港元 并给予“增持”评级及120港元目标价 [1] 财务业绩与预测 - 预期公司上半财年每股基本盈利将同比增长13%至3.89港元 [1] - 预期中期股息将维持每股0.95港元不变 [1] 业务表现与项目进展 - 由于成本较低的完工存货入账及近期新盘加价销售 物业发展项目利润率可能达到高十位数水平 [1] - Sierra Sea第2A&2B期项目表现理想 [1] - 公司预计将推出位于启德跑道区的豪宅项目天玺-海2期项目 [1] - 天玺-海项目首期平均成交呎价达每平方英尺5万港元以上 预计第二期初始定价可达每平方英尺4.5万港元以上 有望带来15%以上的可观利润率 [1] 投资评级与目标 - 摩根士丹利给予新鸿基地产“增持”评级 [1] - 目标价为120港元 [1]

核心观点 - 摩根士丹利发布研究报告 预期新鸿基地产2026财年上半年每股基本盈利同比增长13%至3.89港元 中期股息预计维持每股0.95港元 给予“增持”评级及120港元目标价 [1] 财务表现与预期 - 预期公司上半财年每股基本盈利将同比增长13%至3.89元 [1] - 中期股息预计维持每股0.95港元不变 [1] 业务发展与项目情况 - 由于成本较低的完工存货入账及近期新盘加价销售 物业发展项目利润率可能达到高十位数水平 [1] - Sierra Sea第2A&2B期项目表现理想 [1] - 公司预计将推出位于启德跑道区的豪宅项目天玺-海2期项目 [1] - 天玺-海项目首期平均成交尺价达每平方英尺5万港元以上 预计第二期初始定价可达每平方英尺4.5万港元以上 有望带来15%以上的可观利润率 [1] 投资评级与目标 - 摩根士丹利予新鸿基地产“增持”评级 目标价120港元 [1]

股份数据 - 截至2026年1月底，已发行普通股（不含库存股）2,897,780,274股[2] - 截至2026年1月底，库存股份数目为0股[2] - 2026年1月已发行普通股及库存股份数目无增减[2] 持股要求 - 适用最低公众持股量为已发行股份总数（不含库存股）的25%[2] - 截至2026年1月底，公司符合公众持股量要求[2]

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于美东时间02月04日16:00收报26513.11点，较前一交易日下跌334.21点，跌幅为1.24% [1] - 当日交易区间在26414.23点至26812.73点之间，振幅为1.48%，成交量为7040.34万 [1] 主要蓝筹股表现 - 大型蓝筹股多数下跌，汇丰控股ADR表现相对强势，收报139.704港元，较香港市场收市价上涨0.51% [2][3] - 腾讯控股ADR收报552.190港元，较香港市场收市价下跌1.04% [2][3] 重点公司ADR与港股价格对比 - **科技与互联网板块**：多数公司ADR价格低于港股收盘价，其中阿里巴巴-W ADR较港股下跌2.56%，百度集团-SW ADR较港股下跌1.81%，美团-W ADR较港股下跌2.04% [3] - **金融板块**：表现分化，汇丰控股ADR较港股溢价0.51%，而建设银行、工商银行、中国平安及中国银行的ADR分别较港股折让0.76%、1.34%、1.27%和1.07% [3] - **其他板块**：中信股份ADR表现突出，较港股溢价3.07%，快手-W ADR较港股溢价3.06%，而中国宏桥ADR出现较大折让，较港股下跌8.40% [3]

核心观点 - 2025年末至2026年初，中国重点城市办公租赁市场整体面临供需失衡压力，租金持续下行，空置率走势分化，市场处于调整期 [4] - 尽管市场承压，但头部商业地产企业及办公空间服务商通过聚焦核心城市优质资产、强化运营能力及灵活策略，仍能实现逆势去化与扩张，验证了“优质资产+强运营”模式的有效性 [6][12] 市场整体租金与空置率表现 - 2025年12月，监测的八个重点城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉）办公租金均值环比下跌7.35%至2.3元/平方米/天，跌幅较11月扩大1.07个百分点 [4] - 租金同比下跌19.37%，除深圳同比持平外，其余七城均呈两位数下滑，广州、北京、南京等地跌幅居前 [4] - 租金下行是2025年全年办公楼市场供需失衡的集中体现，全年全国办公楼竣工面积同比上涨6.7%，新增供应集中入市，而需求端仅科技、金融等局部领域有支撑，整体净吸纳量不足 [4] - 2025年第四季度，一线城市甲级写字楼租金单价环比及同比均出现不同程度下滑 [4] - 空置率表现分化：北京因零新增供应实现空置率持续下行，而上海、广州、深圳受新增供应或存量高企影响，空置率维持高位或上升 [4] 市场供应与项目动态 - 2025年末至2026年初，上海、北京、广州、杭州、西安、长春等一线及新一线城市有大量标杆性写字楼项目密集入市 [5] - 头部商业地产企业积极布局增量项目，通过城市更新盘活存量资产、推进新项目建设，为长期发展储备优质供给，且聚焦核心城市核心区域 [7] - 上海华润中心项目于2025年12月30日完成竣工备案，实现“竣工即开业”，项目总建筑面积约12.5万平方米，位于南京西路核心商务区 [8] - 长春华润中心同步竣工，涵盖写字楼、万象城、住宅等多元业态 [9] - 远洋集团双线布局：北京远洋安贞广场（城市更新项目）揭牌，北京CBD Z6项目定名“Vision Place”预计2026年竣工入市 [7][9] 企业运营与去化案例 - 陆家嘴办公2025年旗下写字楼项目累计新租/扩租租赁面积同比上涨72%至49.67万平方米 [12] - 陆家嘴金融城及前滩国际商务区的成熟项目平均出租率约为88%，其中陆家嘴金融广场出租率94.5%，前滩中心项目出租率96.5% [12] - 张江科学之门项目集群整体新增签约面积约9.3万平方米，其中上海科技投资大厦出租率约85% [12] - 上海华润中心迎来奢侈品牌LV将办公室从恒隆广场迁入，被视为外资长期深耕中国市场的信号 [11] - 杭州恒隆广场办公楼E座实现100%满租，新航道作为首位租户正式入驻 [12] 办公空间服务商动态 - 不同办公空间服务品牌基于定位形成鲜明战略差异，聚焦核心市场与优势场景，避免同质化竞争 [14] - 德事TEC锚定高端赛道，以“超甲级办公体验”为核心，全年布局聚焦北上港津等核心城市的地标性物业 [14] - 报告期内，样本企业新增签约/开业项目共计12个，较上期有明显增长，反映行业扩张信心逐步回暖 [16] - IWG集团以4个开业项目领跑，覆盖深圳、合肥、淮南三座城市，其中深圳独占2席 [16] - 创氪际与北外滩金茂中心合作，通过“政企协同+资源聚合”模式，20天内签约率增至70%，并于2025年12月底新增1800平方米服务式办公空间 [16] 城市布局特征 - 办公空间服务商布局呈现核心城市与重点区域集聚效应，同时出现少量下沉 [17] - 深圳以4个项目成为布局最密集的城市，上海紧随其后落地3个项目 [17] - 珠海、合肥、重庆、长沙、苏州等新一线及重点二线城市也有项目落地，成为行业扩张的重要增量 [17]

核心人事变动 - 新鸿基地产执行董事冯秀炎因健康理由提出请辞，董事局已接纳其辞任并即日生效 [1] - 公司公告确认冯秀炎与董事局并无意见分歧 [3] - 公司表示已安排合适同事接替冯秀炎的职务，相关工作及日常运作均一切如常 [7] 高管背景与职责 - 冯秀炎1962年出生，拥有房地产管理及工商管理等多个硕士学位，于1991年加入新鸿基地产 [5] - 其负责集团在香港、上海、南京、北京及杭州等多个主要商场的策略性规划、发展及管理 [5] - 冯秀炎是上海环贸广场房地产有限公司的法人代表及董事长、新鸿基国金中心房地产（南京）有限公司的法人代表及董事，在集团旗下数个公司担任负责人 [7] 媒体报道与公司回应 - 据相关媒体报道，冯秀炎因涉及内地商场营运贪腐事件在上周遭到停职，事件主要涉及上海环贸IAPM商场的营销活动招标、广告投放及品牌合作环节 [7] - 新鸿基地产回应称，关于近日媒体报道提及的有关事项，公司正进行检视并会作出适当跟进 [7] 公司业务与资产概况 - 新鸿基地产专注发展优质住宅、办公楼、商场及其他非地产业务 [7] - 公司地标项目包括香港国际金融中心、上海陆家嘴国金中心和徐家汇环贸广场、南京国金中心、成都环球贸易广场、杭州国际金融中心等 [7] - 截至去年6月底，公司在香港拥有总楼面面积534万平方米，在内地拥有总楼面面积607万平方米 [9] - 公司主席兼董事总经理是郭炳联 [9] 近期市场表现 - 近期新鸿基地产股价持续上涨，截至发稿报123.7港元，总市值3585亿港元（约合人民币3179亿元） [9]

核心事件 - 新鸿基地产执行董事冯秀炎于2月3日因健康理由请辞，董事局接纳辞任并即日生效 [2] - 公司公告称冯秀炎已确认与董事局并无意见分歧 [2] - 据2月1日媒体报道，冯秀炎此前因涉及内地商场营运贪腐事件被停职，事件主要与上海环贸IAPM商场的营销活动招标、广告投放及品牌合作环节相关 [4] - 公司回应称正对媒体报道事项进行检视并会作出适当跟进，并已安排合适同事接替其职务，相关工作及日常运作一切如常 [4] 高管背景 - 冯秀炎出生于1962年，拥有英国雷丁大学房地产管理理学士、美国东北路易斯安那大学工商管理硕士及香港大学房屋管理硕士学位 [4] - 于1991年加入新鸿基地产，长期负责集团在香港、上海、南京、北京及杭州等多个主要商场的策略性规划、发展及管理 [4] - 作为内地业务发展老将，冯秀炎是上海环贸广场房地产有限公司的法人代表及董事长、新鸿基国金中心房地产（南京）有限公司的法人代表及董事，在集团旗下数个公司担任负责人 [4] 公司业务与资产 - 新鸿基地产专注发展优质住宅、办公楼、商场及其他非地产业务 [4] - 地标项目包括香港国际金融中心、上海陆家嘴国金中心和环贸广场、南京国金中心、成都环球贸易广场、杭州国际金融中心等 [4] - 截至2023年6月底，公司在香港拥有总楼面面积534万平方米，在内地拥有总楼面面积607万平方米 [6] - 公司当前主席兼董事总经理为郭炳联 [6] - 截至新闻发布时，公司股价为124.8港元，总市值3616亿港元 [2]