施政报告政策影响 - 香港优化资本投资计划 预期超豪宅市场持续跑赢[1] - 3000万至5000万港元单位成交占上半年整体1.2% 交易额达140亿港元[1] 香港地产股驱动因素 - 二手楼价CCL指数周升1.2% 年内累计上涨0.8% 可能缩窄地产股资产净值折让[1] - 美联储减息25基点后 预计香港最优惠利率下调12.5基点[1] - 香港与内地黄金周零售表现预期强劲[1] 住宅市场展望 - 新盘定价能力上升叠加潜在P按息下调 末季住宅楼价及成交量料可观[1] 地产股投资偏好 - 首选领展房产基金 太古地产 新鸿基地产[1] - 同时看好恒隆地产[1] 行业表现基准 - 香港地产股本年至今累计上升约25%[1]

政策影响分析 - 港府未如预期削减住宅印花税 房地产及REIT互联互通无进展[1] - 加速推进北部都会区发展 将3000万至5000万港元豪宅投资纳入新资本投资者入境计划[1] - 未推出公屋租置计划 居屋白表配额由60%降至50% 对私人住宅市场构成正面讯号[1] 地产商股价表现预测 - 恒基地产受惠于农地收回加速 补地价付款灵活性提升及市区重建项目获批更高容积率 目标价29港元[1] - 新鸿基地产或因股息收益率较低且未减印花税承压 目标价96港元[1] - 领展与九龙仓置业因REIT互联互通进展有限及吸引旅客措施不足可能逊于同行 目标价分别为44.2港元及20港元[1]

恒生指数ADR表现 - 恒生指数ADR收报26797.18点 较前日下跌111.21点或0.41% [1] - 当日最高价26915.65点 最低价26708.53点 振幅0.77% [1] - 成交量达1.12亿股 平均成交价格26812.09点 [1] 主要成分股价格变动 - 汇丰控股ADR报108.373港元 较港股收盘价106.6港元上涨1.66% [2][3] - 腾讯控股ADR报661.407港元 与港股661.5港元基本持平 [2][3] - 百度集团港股大涨17.8港元或15.72% ADR较港股溢价2.998港元 [3] 科技股表现分化 - 阿里巴巴港股上涨8.1港元或5.28% ADR报价161.55港元 [3] - 美团港股上涨4.9港元或4.89% ADR报价103.52港元较港股折价1.68港元 [3] - 京东港股上涨6.7港元或5.15% ADR报价137.041港元较港股溢价0.341港元 [3] 金融板块走势 - 建设银行港股上涨0.07港元或0.9% ADR报价7.824港元 [3] - 工商银行港股上涨0.03港元或0.5% ADR报价5.95港元 [3] - 中国银行港股上涨0.02港元或0.45% ADR报价4.427港元 [3] 消费及医药股表现 - 泡泡玛特港股下跌1港元或0.39% ADR报价255.121港元 [3] - 百济神州港股上涨2港元或1.02% ADR报价198.748港元较港股溢价0.148港元 [3] - 安踏体育港股上涨0.45港元或0.47% ADR报价96.797港元 [3]

核心观点 - 香港房地产市场将迎来新一轮复苏周期 核心驱动因素是美元基准利率下行 配合宽松政策和改善的供需格局 香港本土开发商首先受益[1] 市场表现 - 2024年2月"撤辣"政策成为关键转折点 驱动楼市显著触底反弹[1] - 2024年4月、11月和2025年3月均出现成交小高峰[1] - 2024年全年一二手私宅成交53099宗 较2023年同比增长23.5%[1] - 新房与二手房价格于2024年末至2025年初完成探底 呈现企稳迹象[1] - 截止2024年底私人住宅总存量129.2万套 去化周期下降 市场从"高库存压力"转向"供需动态平衡"[1] 驱动因素 - 政策环境从抑制转向全面刺激 带动第一轮恢复[2] - 美联储降息带动香港HIBOR和最优惠利率下调[2] - 2025年5月港元汇率走强触发金管局四次干预 累计注入1290亿港元流动性[2] - 1个月HIBOR从3.98%跌至0.57%[2] - 房贷利率低于租金回报率带动市场回暖[2] - 人才引进计划使2025年6月香港人口同比恢复增长 需求结构调整贡献增量购买力[2] 周期特征 - 市场处于"触底完成→温和回升"的复苏初期[3] - 价格结束单边下跌 跌幅收窄并结构性企稳[3] - 成交量率先反弹 情绪指标改善[3] - 政策导向从"防泡沫"转向"稳市场"[3] - 领先指标显现：利率持续下调 供给增多库存去化率提升 人口回正刺激需求[3] 受益标的 - 建议关注香港本土开发商：恒基地产(00012)、嘉里建设(00683)、太古地产(01972)、新鸿基地产(00016)、恒隆地产(00101)[1]

评级调整 - 标普将新鸿基地产评级展望由负面调整为稳定 [1] - 维持A+长期发行人信贷评级及已担保优先无抵押票据评级 [1] 财务表现 - 公司实施积极主动财务管理和稳固现金流 [1] - 预计2026年6月底至2028年度债务每年减少40-50亿港元 [1] 业务优势 - 多元及具规模的收租组合缓解地产发展业务利润压力 [1] - 通过保持买地纪律确保信用状况 [1] - 住宅销售纪录和执行力支撑债务削减计划 [1]

恒生指数ADR表现 - 恒生指数ADR收报26457.88点 较前日上涨11.32点（涨幅0.04%）[1] - 当日最高价26527.24点 最低价26435.55点 振幅0.35%[1] - 成交量达7135.27万股 平均成交价26481.40点[1] 主要蓝筹股表现 - 汇丰控股ADR报108.054港元 较港股收盘价上涨1.46%[2][3] - 腾讯控股ADR报644.822港元 较港股收盘价上涨0.21%[2][3] - 阿里巴巴ADR报153.679港元 较港股154.60港元存在0.92港元折价[3] 金融板块ADR价格对比 - 建设银行ADR报7.748港元 与港股7.75港元基本持平[3] - 工商银行ADR报5.943港元 较港股5.97港元小幅下跌0.45%[3] - 中国银行ADR报4.419港元 与港股4.42港元基本持平[3] 科技股ADR表现分化 - 小米集团ADR报56.353港元 较港股56.20港元溢价0.27%[3] - 网易ADR报240.892港元 较港股240.60港元小幅上涨0.12%[3] - 百度ADR报111.652港元 较港股112.30港元下跌0.58%[3] 消费及医药板块表现 - 安踏体育ADR报94.708港元 较港股93.90港元上涨0.86%[3] - 百济神州ADR报198.832港元 较港股200港元下跌0.58%[3] - 泡泡玛特ADR报259.127港元 与港股259港元基本持平[3]

楼市政策预期 - 市场普遍期待9月17日施政报告公布利好楼市措施 包括削减600万元以下住宅物业印花税 放宽资本投资者入境计划刺激豪宅需求 设立购房资金通计划 加快北部都会区土地收回及基建建设 [1] - 新鸿基地产及恒基地产可能最大程度受惠于任何潜在楼市支持政策 均获增持评级 [1] - 美联储可能减息将对楼市带来支持 尽管近期HIBOR回升 [1] 零售市场展望 - 出台零售刺激措施可能性较低 但若推出消费券等计划通常可带动零售销售 尤其利好领展房产基金旗下商场 [1] - 启德体育园开幕后香港不时举办大型体育及娱乐活动 有助吸引各地旅客访港 [1] 公司评级分化 - 九龙仓置业因中国业务面临挑战获减持评级 [1]

楼市政策预期 - 市场普遍期待香港特区政府9月17日施政报告公布利好楼市措施 [1] - 潜在措施包括削减600万港元以下住宅物业印花税 [1] - 其他措施可能包括放宽资本投资者入境计划要求 设立购房资金通计划 加快北部都会区土地收回及基建建设 [1] 公司评级与受益程度 - 新鸿基地产及恒基地产可能最大程度受惠于任何潜在楼市支持政策 均予增持评级 [1] - 九龙仓集团获减持评级 因内地业务面临挑战 [1] 利率环境影响 - 近期HIBOR回升 但美联储可能减息将带来支持 [1]

市场整体表现 - 香港恒生指数上涨262.13点至26200.26点 涨幅1.01% [1] - 主板成交额2882.09亿港元 [1] - 国企指数上涨85.76点至9328.16点 涨幅0.93% [1] - 恒生科技指数上涨73.95点至5902.69点 涨幅1.27% [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨1.04%至633.5港元 [1] - 香港交易所上涨1.37%至444.6港元 [1] - 中国移动上涨0.35%至87.05港元 [1] - 汇丰控股上涨1.95%至104.4港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团上涨1.49%至38.1港元 [1] - 新鸿基地产上涨4.28%至97.5港元 [1] - 恒基地产上涨2.37%至27.68港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行上涨2.06%至4.46港元 [1] - 建设银行上涨2.84%至7.97港元 [1] - 工商银行上涨1.87%至6港元 [1] - 中国平安上涨0.69%至56.55港元 [1] - 中国人寿上涨1.85%至23.12港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份上涨0.95%至4.23港元 [1] - 中国石油股份上涨0.81%至7.45港元 [1] - 中国海洋石油上涨0.2%至20.18港元 [1]

港股市场整体表现 - 恒生指数涨1.01%至26200.26点 突破两万六大关创近四年新高 成交额2882.09亿港元 [1] - 恒生国企指数涨0.93%至9328.16点 恒生科技指数涨1.27%至5902.69点 三大指数均实现四连涨 [1] - 花旗上调年底恒指目标7%至26800点 预期明年上半年及年底分别升至27500点与28800点 [1] 蓝筹股表现 - 联想集团涨4.63%至11.31港元 贡献恒指5.88点 华泰证券维持买入评级并给予16港元目标价 [2] - 京东物流涨4.45%至13.85港元 贡献恒指2.42点 新鸿基地产涨4.28%至97.5港元 贡献恒指9.1点 [2] - 信义光能跌2.77%至3.51港元 拖累恒指0.72点 小米集团跌2.22%至54.95港元 拖累恒指35.71点 [2] 科技与云计算板块 - 哔哩哔哩涨超7% 京东涨超3% 百度与美团涨超2% 阿里涨0.63% [3] - 金山云涨8.79%至8.17港元 浪潮数字企业涨8.36%至10.5港元 万国数据涨6.07%至34.24港元 [3] - 甲骨文云收入同比增长28% 云基础设施收入同比增55% 预计2026财年云基础设施营收达180亿美元 [4] 地产与政策预期 - 新鸿基地产涨4.28%至97.5港元 恒隆地产涨2.79%至8.84港元 恒基地产涨2.37%至27.68港元 [4] - 市场预期香港施政报告将削减400-600万港元住宅印花税 设立购房资金通计划 [5] - 摩根大通指出若美联储减息符合预期 香港地产股表现可能逊于大市 [5] 锂业与光伏板块 - 赣锋锂业跌7.02%至33.9港元 天齐锂业跌7.97%至39.96港元 因宁德时代宜春锂矿预计很快复产 [5] - 碳酸锂主力合约跌近5% 里昂预计碳酸锂价格将回落至每吨7万元人民币以下 [6] - 信义光能跌2.77%至3.51港元 福莱特玻璃跌2.75%至11.66港元 多晶硅期货再跌超4% [6] 异动个股表现 - 云锋金融涨27.83%至5.42港元 因获香港证监会批准升级牌照提供虚拟资产交易服务 [7] - 药捷安康涨27.57%至90港元 被调入港股通名单且替恩戈替尼II期临床完成首例患者给药 [8] - 龙光集团涨9.47%至1.04港元 因与债权人达成境外债重组修订协议 [9] - 山东墨龙涨7.92%至4.36港元 受中东地缘政治风险带动油价上涨影响 [10] 行业数据与预测 - 中国AI云市场规模2025年上半年达223亿元 阿里云占比35.8%位列第一 [4] - 生成式AI推动AI云市场2025年预计增长148% 2030年规模将达1930亿元 [4] - 甲骨文2026财年云基础设施营收预计较2025财年100亿美元增长77% [4]