Stock Code 股份代號: 34 年報 2024 ANNUAL REPORT 半山名滙（香港）之電腦構想圖 Annual Report 2024 年報 www.kdc.com.hk Kowloon Development Company Limited 九龍建業有限公司 Kowloon Development Company Limited (Stock Code: 34) has been engaged in property investment and investment holding with the operation of its business mainly in Hong Kong since its establishment. It has substantially broadened the areas of its business activity since the Polytec group gained the control of it in 2002. The Group is principally engaged in property developm ...

公司整体财务关键指标变化 - 2024年公司股东应占基础盈利4.50亿港元，较2023年的5.73亿港元减少21.5%[4][5] - 2024年每股基础盈利0.36港元，2023年为0.49港元[4][5] - 计及相关变动后，2024年股东应占盈利1.16亿港元，较2023年的3.37亿港元减少65.6%[4][5] - 2024年建议末期股息每股0.12港元，全年股息每股0.22港元[5][6] - 2024年营业收入为53.89846亿港元，2023年为29.42765亿港元，同比增长83.16%[24] - 2024年经营盈利为3.1707亿港元，2023年为6.2288亿港元，同比下降49.09%[24] - 2024年除税前盈利为1.34255亿港元，2023年为4.92717亿港元，同比下降72.75%[24] - 2024年本年度盈利为1.1452亿港元，2023年为3.26302亿港元，同比下降64.9%[24] - 2024年每股盈利为0.09港元，2023年为0.29港元，同比下降68.97%[24] - 2024年全面收益总计为 - 0.69824亿港元，2023年为2.08876亿港元，同比下降133.42%[26] - 2024年非流动资产为193.93998亿港元，2023年为187.69344亿港元，同比增长3.32%[28] - 2024年流动资产为233.14398亿港元，2023年为289.6331亿港元，同比下降19.5%[28] - 2024年流动负债为65.08237亿港元，2023年为94.33686亿港元，同比下降31.01%[30] - 2024年资产净值为175.67526亿港元，2023年为177.67971亿港元，同比下降1.13%[30] - 2024年每股基本盈利按公司股权持有人应占盈利115,662,000港元及年内已发行加权平均股数1,236,271,186股普通股计算；2023年对应数据为337,195,000港元和1,176,631,296股[57] - 2024年宣派中期股息每股0.10港元，金额为130,621千港元，拟派末期股息每股0.12港元，金额为156,745千港元，总计287,366千港元；2023年对应数据分别为每股0.26港元、305,924千港元，每股0.57港元、670,680千港元，总计976,604千港元[60] - 2024年营业应收账款及各项贷款（撇除亏损拨备）为425,517千港元，公用事业及其他按金为18,937千港元，预缴税项为85,087千港元，其他应收款及预付款为377,139千港元，总计906,680千港元；2023年对应数据分别为487,612千港元、17,048千港元、83,966千港元、487,459千港元，总计1,076,085千港元[65] - 2024年营业应付账款未到期或活期为2,006,034千港元，少于三个月为293千港元，营业应付账款为2,006,327千港元，租务及其他按金为80,413千港元，其他应付款及应计费用为620,285千港元，合约负债为524,646千港元，总计3,231,671千港元；2023年对应数据分别为2,125,394千港元、107千港元、2,125,501千港元、78,543千港元、778,061千港元、1,898,721千港元，总计4,880,826千港元[66] - 2024年12月31日集团银行贷款总额为191.25亿港元，较2023年的208.97亿港元减少，其中23.75亿港元须一年内偿还，167.50亿港元须一年后偿还，银行借贷净额减至183.34亿港元，结欠关连公司贷款为13.79亿港元，资本负债比率为104.4%（2023年12月31日为111.5%）[67] - 2024年员工总成本增至6.68亿港元，2023年为6.21亿港元[75] 市场环境数据 - 2024年香港楼价12月底较去年同期下跌逾7%，商厦空置率约17%，零售业总销货价值按年下跌约7.3%[7] 各地区物业销售数据 - 香港海茵庄园自开售累积售出超1380个住宅单位，占项目总数88.7%，20亿港元销售收益确认入帐[9] - 2024年中国大陆发展项目预售/销售总额约17亿元，公司按权益应占约14亿元[11] - 香港海茵庄园2024年已售出约510个单位，公司正积极推售余货单位[23] - 2024年集团香港项目销售贡献现金流入约21.40亿港元，中国内地物业发展预售及销售款现金流入约11.32亿港元[67] 公司股权及收购事项 - 2024年公司关联公司回购威鞍有限公司60%股权及股东贷款，总代价13.92亿港元[12] - 2024年12月公司完成两项收购事项，代价分别为3306万港元和5580.4万港元[12][13] - 2024年12月集团以8900万港元收购两家公司100%权益及股东贷款[69] - 2024年6月公司接受保利达控股以13.92亿港元回购威鞍有限公司60%权益及股东贷款，所得代价用于偿还借贷及增强营运资金[68] 土地储备数据 - 2024年底公司可供发展土地储备应占总楼面面积约300万平方米[12] 各地区项目进展情况 - 沈阳翠堤湾总地盘面积110万平方米，总楼面面积200万平方米，集团权益100%，第4期总楼面约24.9万平方米，设计进行中，竣工日期有待落实[14] - 惠州江湾南岸花园总地盘面积14.6万平方米，总楼面面积52万平方米，集团权益60%，第3期总楼面约9.6万平方米，设计进行中，竣工日期有待落实[14] - 佛山山语湖总地盘面积402.1万平方米，总楼面面积160万平方米，集团权益50%，第5期总楼面约8.3万平方米，建筑工程已完成，竣工日期有待落实[14] - 天津城市广场总地盘面积13.6万平方米，总楼面面积85万平方米，集团权益49%，第3B期总楼面约28万平方米，上盖工程进行中，预计2026年底竣工[14] - 山西介休保利达•贵府第1期约700个单位预计年内售罄，第2期总楼面约14.3万平方米，规划进行中，竣工日期有待落实[14][22] - 珠海亨达广场第1期约900个单位，总楼面约6.6万平方米，上盖工程进行中，预计2025年底落成入伙[14][22] - 上海杨浦项目集团权益40%，已取得初步建造执照，地盘平整工程进行中，预计2029年底竣工[14] 派息政策 - 公司未来两年执行保守派息政策，待清水湾道发展项目分阶段落成及市场情况许可时，计划逐步增加派息[23] 各业务线财务数据 - 2024年物业发展营业收入为53.89846亿港元，其中香港20.74314亿港元，中国内地23.73212亿港元[43] - 2024年呈報分類盈利为7.7493亿港元，其中香港4.92907亿港元，中国内地0.10833亿港元[43] - 2024年投资物业公允价值变动为-3.35238亿港元[43] - 2024年物业发展权益公允价值变动为0.01207亿港元[43] - 2024年除税前盈利为1.34255亿港元[43] - 2024年呈報分類資產为417.11337亿港元，其中香港156.54496亿港元，中国内地119.90731亿港元[45] - 2024年香港地区营业收入为29.93063亿港元，非流动资產为13.632823亿港元[49] - 2024年中国内地地区营业收入为23.75924亿港元，非流动资產为4.145697亿港元[49] 其他财务数据 - 2024年其他财务资产公允价值收益为10万港元，存货减值为1.96294亿港元[52] - 2024年银行贷款利息为10.40782亿港元，关连公司贷款利息为1.01959亿港元[53] - 2024年香港利得税准备为125,810千港元，香港以外为53,207千港元，土地增值税为854千港元，递延税项为(160,136)千港元，总税项为19,735千港元；2023年对应数据分别为108,037千港元、57,795千港元、3,779千港元、(3,196)千港元、166,415千港元，香港利得税课税率为16.5%[56] - 2024年物业发展权益年初为1,689,424千港元，公允价值变动为1,207千港元，年末为1,690,631千港元；2023年对应数据分别为2,687,050千港元、2,374千港元、1,689,424千港元，2023年退回投资1,000,000千港元[62] 资金投入与担保情况 - 年内集团投入工程款约14.06亿港元推进香港及内地项目开发[69] - 2024年12月31日集团承担7800万港元主要为投资物业[72] - 2024年12月31日269.26亿港元物业及1400万港元存款已抵押[73] - 2024年12月31日集团就附属公司履约保证作出3800万港元担保[74] 人员数据 - 2024年12月31日集团聘用2476名雇员，较2023年2641名减少[75] 股东大会及股份过户登记安排 - 2025年股东周年大会将于6月4日举行[81] - 为确定出席股东大会资格，5月30日至6月4日暂停股份过户登记[83] - 为确定获派末期股息资格，6月16日至17日暂停股份过户登记[84]

公司业务范围与土地储备 - [公司主要从事香港及中国大陆的物业发展、投资和管理，以及金融投资和投资控股业务，截至2024年6月30日土地储备约320万平方米][2][3] - [物业发展主要项目包括江湾城（沈阳、无锡）等，发展土地储备301.7万平方米；香港高街等项目发展土地储备20.4万平方米][9] - [物业投资旗舰项目为始创中心，投资土地储备5.4万平方米][9] - [物业管理面积为133.6万平方米][9] - [2024年6月30日，公司可供发展土地储备应占总楼面面积约320万平方米][14] 财务盈利与股息情况 - [2024年上半年公司股东应占基础盈利轻微上升至2.89亿港元，较2023年同期增加0.3%，每股基础中期盈利为0.246港元][10][11] - [截至2024年6月30日止六个月，公司股东应占盈利下降至1.13亿港元，较2023年同期减少38.6%，每股中期盈利为0.10港元][10][11] - [2024年中期股息每股为0.10港元，2023年为0.26港元，将于2025年1月8日派付][10][11] - [2024年上半年公司营业收入为19.40947亿港元，2023年同期为12.75963亿港元，同比增长约52.1%][37] - [2024年上半年除税前盈利为1.99345亿港元，2023年同期为2.60997亿港元，同比下降约23.6%][38][41] - [2024年上半年物业销售营业收入为14.45633亿港元，2023年同期为7.69137亿港元，同比增长约87.9%][37] - [2024年上半年物业管理服务营业收入为2.323亿港元，2023年同期为2.0522亿港元，同比增长约13.2%][37] - [2024年上半年财务成本为8514万港元，2023年同期为9503.4万港元，同比下降约10.4%][38][40] - [2024年上半年其他财务资产公允价值收益为66.9万港元，2023年同期为减值及公允价值亏损5764.3万港元][45] - [2024年上半年公司股权持有人应占盈利为1.13453亿港元，2023年同期为1.84481亿港元；每股基本盈利按已发行加权平均股数11.76631296亿股普通股计算][50] - [2024年期末后宣派中期股息每股0.10港元，金额为1.30621亿港元，2023年同期每股0.26港元，金额为3.05924亿港元；2024年已宣派2023年末期股息每股0.57港元，金额为6.7068亿港元，与2023年相同][51][52] - [2024年上半年投资物业重估亏损1.89846亿港元，2023年同期为3697.2万港元][53] - [2024年上半年香港利得税为7777.5万港元，2023年同期为5360.5万港元；香港以外利得税为39.7万港元，2023年同期为 - 47.3万港元；土地增值税为81.8万港元，2023年同期为913.9万港元；递延税项为725.1万港元，2023年同期为1513.2万港元][48] - [2024年上半年投资物业应收租金除去费用后所得为 - 1.21462亿港元，2023年同期为 - 1.15269亿港元；租金收入减支出为 - 1.47555亿港元和2609.3万港元，2023年同期为 - 1.48114亿港元和3284.5万港元；折旧及摊销、利息收入分别为1015.5万港元和 - 3642.5万港元，2023年同期为1047.1万港元和 - 7434.6万港元][47] 市场环境与销售情况 - [2024年上半年香港银行利息维持高位，影响购房意欲，虽3月成交量大增但后劲不足，6月住宅售价指数创近八年新低，较年初高位下跌约2.55%，较2021年9月历史高位累挫逾24%][12] - [截至2024年6月30日，香港海茵莊園自开售后累计售出超1100个住宅单位，上半年销售收益约12亿港元入帐][13] - [截至2024年6月30日止6个月，中国大陆集团发展项目预售/销售总额约6.43亿元，集团按权益应占约5.58亿元][13] - [2024年6月11日，公司出售上海物业发展项目附属公司60%股权及60%股东贷款，总代价13.92亿港元][14] - [2024年首6个月，公司香港投资物业组合总租金收入为1.48亿港元][18] - [2024年上半年，公司香港旗舰核心投资物业始創中心总租金收入降至1.16亿港元，同比减少3.3%][18] - [期内香港项目销售贡献现金流入约12.05亿港元，主要来自海茵庄园；中国内地物业预售及销售贡献现金流入约3.51亿港元，主要来自无锡江湾城][22] - [下半年中国大陆运营收入主要来自无锡及其他发展项目余货销售，国内发展项目对集团盈利贡献有限][20] - [集团预计香港海茵庄园及其他发展项目余货销售和租金收入将在下半年带来主要收益][20] 项目工程进度 - [香港西营盘高街项目上盖工程进行中，预计2025年底竣工][15] - [九龙牛池湾清水湾道项目地基工程进行中，首期预计2027年或之前落成入伙][15][19] - [无锡江湾城第4期内部装修工程进行中，预计2024年第三季度完成][17][19] - [山西介休保利達•貴府第1期内部装修工程进行中且已预售，预计2024年底竣工][17][19] - [2024年6月集团出售上海杨浦项目60%权益，交易完成后该项目成为集团拥有40%权益的合资发展项目，已取得初步建造执照，地盘平整工程正进行中][20] 资金与负债情况 - [2024年6月30日集团银行贷款总额为193.48亿港元，较2023年12月31日的208.97亿港元有所下降，资本负债比率为104.4%，较2023年12月31日的111.5%降低][21] - [2024年6月30日集团承担8000万港元主要为投资物业，268.57亿港元物业及1400万港元存款已抵押，为附属公司履约保证向财务机构作出3500万港元担保][23][24] - [自2023年起集团出售香港及内地商业物业和车位套现超2亿港元，计划出售非核心资产降低资本负债比率][21] - [截至2024年6月30日，非流动资产为19548594千港元，2023年12月31日为18769344千港元][30] - [截至2024年6月30日，流动资产为24906438千港元，2023年12月31日为28963310千港元][30] - [截至2024年6月30日，流动负债为8474882千港元，2023年12月31日为9433686千港元][30] - [截至2024年6月30日，资产净值为17846513千港元，2023年12月31日为17767971千港元][31] - [截至2024年6月30日止六个月，公司经营业务所得现金净额为10.76035亿港元，较2023年的10.05443亿港元有所增长][33] - [2024年上半年，公司处置附属公司之净现金流入为1.26865亿港元，2023年无此项收入][33] - [2024年上半年，公司投资项目所得现金净额为1.04928亿港元，2023年为-1125.8万港元][33] - [2024年上半年，公司融资项目所耗现金净额为15.49702亿港元，2023年为11.15447亿港元][33] - [2024年上半年，公司现金及现金等价物减少净额为3.68739亿港元，2023年为1.21262亿港元][33] - [2024年6月30日，公司现金及现金等价物为7.08832亿港元，2023年为7.0189亿港元][33] - [2024年6月30日呈報分類資產為436.15834亿港元，2023年12月31日为465.16807亿港元，有所下降][42][44] - [2024年6月30日现金及银行结余为7.08832亿港元，2023年12月31日为10.80599亿港元][42][44] - [拨充成本之借贷成本2024年按年利率4.98% – 6.98%计算，2023年按年利率2.42% – 6.29%计算][46] - [2024年6月30日，预期可于一年内收回物业发展权益款为4.39153亿港元，2023年12月31日为4.27589亿港元][54] - [2024年6月30日其他财务资产合计2.1751亿港元，2023年12月31日为4.8201亿港元][55] - [2024年6月30日存货总计22.845215亿港元，2023年12月31日为26.551788亿港元；预期一年后收回未来发展土地╱物业及发展中物业款分别为10.81073亿港元和143.97027亿港元，2023年12月31日分别为47.77342亿港元和138.18094亿港元][56] - [2024年6月30日营业应收账款及各项贷款为4.54517亿港元，2023年12月31日为4.87612亿港元；其他应收账款及预付款为5.05858亿港元，2023年12月31日为4.87459亿港元][58] - [集团预期于一年后收回公用事业及其他按金为4626万港元，2023年12月31日为7818万港元][58] - [营业应付账款及其他应付款于2024年6月30日为4,689,975千港元，较2023年12月31日的4,880,826千港元有所减少][60] - [银行贷款于2024年6月30日为19,348,297千港元，较2023年12月31日的20,896,546千港元有所减少，其中有抵押19,213,797千港元，无抵押134,500千港元][62][63] - [处置附属公司之净资产及已收之总代价为2,319,928千港元，净现金流入为126,865千港元，2024年6月出售附属公司60%权益及股东贷款总代价为1,391,957,000港元][65][66] - [截至2024年6月30日止六个月，集团转让债务证券现金流量4798.1万元偿还部分关连公司贷款][75] - [2024年6月30日，部分银行贷款以保利达控股附属公司物业及股份总价值30.07亿元作抵押及担保，金额与2023年12月31日相同][74] - [2024年6月30日，贷款予合营企业2.195亿元，应收合营企业款1.12883亿元，应付合营企业款5.63247亿元，金额与2023年12月31日基本持平][74] - [2024年6月30日，贷款予联营公司8.4528亿元，较2023年12月31日的8.05568亿元有所增加，截至该日止六个月利息收入941.8万元][74] - [2024年6月30日，保利达控股附属公司托管物业总值10.68009亿元，金额与2023年12月31日相同][74] 财务报告编制与审核 - [本未经审核中期财务报告根据香港联合交易所有限公司证券上市规则披露规定及香港会计师公会颁布的香港会计准则第34条编制][34] - [本中期财务报告未经审核，但毕马威会计师事务所已根据相关准则进行审阅][34] - [公司审核委员会已审阅集团截至2024年6月30日止六个月未经审核中期财务报告，独立核数师毕马威已根据相关准则进行审阅][89] 人员与股权情况 - [柯沛钧、林勇禧月薪自2024年7月1日起从10.82万港元调至11.15万港元，黎家辉月薪从21.01万港元调至21.64万港元][79] - [2024年6月30日，柯为湘持有公司普通股8.64397624亿股，持股百分比73.46%；陆恭正持有142.5万股，持股百分比0.12%等][82] - [2024年6月30日，New Explorer Developments Limited持有公司普通股8.64397624亿股，持股百分比73.46%][85] 合规与其他事项 - [2024年6月30日止六个月内，公司遵守上市规则附录C1第二部分所有守则条文，惟守則條文第C.2.1条除外][76] - [2024年6月30日止六个月内，公司或其附属公司无购入、出售或赎回公司上市证券][80] - [截至2024年6月30日，集团共聘用2743名雇员，较2023年12月31日的2641名有所增加，其中香港员工2602名，中国大陆员工141名，员工增加主要配合业务增长][87] - [期内员工总成本增加至3.29亿港元，2023年6月30日为3.00亿港元，增加原因是2023年7月薪酬调整及员工人数增加][87] - [公司将在2024年12月16日至12月17日暂停办理股份过户登记手续，为获派中期股息，过户文件及股票须在2024年12月13日下午

财务表现 - 集团于2024年上半年的本公司股东应佔基础盈利轻微上升至2.89亿港元，增加0.3%[3][5] - 集团2024年上半年的每股基础中期盈利为0.246港元[3][5] - 集团2024年上半年的未经审核本公司股东应佔盈利下降至1.13亿港元，减少38.6%[4][6] - 集团2024年上半年的每股中期盈利为0.10港元[6] - 集团2024年中期股息为每股0.10港元，2023年为每股0.26港元[4][9] - 公司销售成本为916,223千港元，较上年同期增加128.1%[63] - 公司经营盈利为269,188千港元，较上年同期下降14.1%[64] - 公司除税前盈利为199,345千港元，较上年同期下降23.6%[66] - 公司本期盈利为113,104千港元，较上年同期下降38.3%[66] - 公司每股盈利为0.10港元，较上年同期下降37.5%[68] - 公司投资物业的公允价值下降189,846千港元[63] - 公司物业发展权益的公允价值增加14,050千港元[63] - 公司所佔合营企业亏损747千港元[65] - 公司所佔联营公司盈利16,044千港元[65] 业务表现 - 集团在香港的住宅发展项目「海茵庄园」累积售出超过1,100个单位[13] - 集团在中国大陆的发展项目预售/销售总额约为人民币6.43亿元，集团按权益应佔约人民币5.58亿元[14] - 集团在中国大陆的主要在建项目包括沈阳的「江湾城」和「翠堤湾」，以及惠州的「江湾南岸花园」和佛山的「山语湖」[23][25][27][29] - 集团来自香港投资物业组合的总租金收入为1.48亿港元[43] - 始创中心的总租金收入由2023年同期的1.20亿港元下降至1.16亿港元，减少3.3%[43] - 集团在西营盘高街的商住发展项目正进行上蓋工程，预计具有良好的刚性需求潜力[47] - 位于牛池湾清水湾道的项目建筑面积逾2,000,000平方呎，首期预计于2027年或之前落成入伙[48] - 无锡江湾城第4期发展项目的内部装修工程正进行中，预计将于本年第三季度完成[50] - 山西介休保利达•贵府第1期发展项目的内部装修工程正进行中，并已推出预售，预计于年底竣工[51] - 珠海亨达广场第1期发展项目的上蓋工程正进行中，预计将于2025年底完成入伙[52] - 集团在中国大陆的营收主要来自无锡及其他发展项目的余货销售[56] - 集团将于本年第四季度推出位于港岛西营盘高街的新项目预售[56] - 集团预料下半年海茵庄园及其他发展项目的余货销售以及租金收入将为集团带来主要收益[57] 资产负债情况 - 集团于2024年6月30日可供发展的土地储备总楼面面积约为3,200,000平方米[18] - 集团在中国内地的物业发展权益和联营公司权益分别为139.59亿港元和22.88亿港元[117][118] - 集团财务成本为8.51亿港元，其中银行贷款利息为5.43亿港元，关联公司贷款利息为7.39亿港元[129] - 集团本期利得税准备为香港7.78亿港元，香港以外0.40亿港元[135] - 集团于二零二四年六月三十日的银行借贷总额为193.48亿港元，其中28.98亿港元须于一年内偿还，164.50亿港元须于一年后偿还[158] - 集团于二零二四年六月三十日的银行借贷净额为186.39亿港元，资本负债比率为104.4%[158,159] - 集团已于二零二四年二月一日建议出售持有上海物业发展项目的威鞍有限公司60%权益予关联公司，代价为13.92亿港元[160] - 集团将密切监控利率波动风险，并将考虑适当时候作出相关对冲安排[166] - 集团已计划多项措施应对高利率环境,包括出售非核心资产以降低资本负债比率[161] - 集团以从中国内地发展项目产生之人民币收入及人民币借贷作为自然对冲人民币之汇率风险[167] - 集团有足够财务资源履行承担及将来之资金需求，包括现有备用融资信贷、投资物业之经常性收入、发展项目之预售/销售款项所得及关连公司之财务支持[168] - 于2024年6月30日，集团有80,000,000港元的资本承诺主要为投资物业[169] - 于2024年6月30日，集团有26,857,000,000港元的物业及14,000,000港元的存款已抵押予银行及保险公司，主要作为银行授信及履约之保证[170] - 于2024年6月30日，集团就附属公司订立的履约保证，已向财务机构作出35,000,000港元的担保[171] 其他 - 集团已出售其在上海的一个物业发展项目的60%股权及股东贷款，总代价为13.92亿港元[17] - 集团于期内在香港项目的销售带来约12.05亿港元现金流入，主要来自海茵庄园的销售[163] - 集团于期内在中国内地各个物业发展项目的预售及销售带来约3.51亿港元现金流入，主要来自江湾城(无锡)的预售及销售[163] - 集团于期内投入约8.29亿港元于香港及中国内地的项目开发[165] - 集团预期未来将从香港海茵庄园的余下未售单位、香港西营盘高街的预售以及中国内地多个

公司业务范围与土地储备 - [公司主要于香港及中国大陆从事物业发展、投资及管理业务，2023年底土地储备应占总楼面面积约330万平方米][2] - [香港物业发展土地储备为20.4万平方米，投资土地储备为5.4万平方米][6] - [中国大陆物业发展土地储备为307.8万平方米][6] - [公司于香港及其他认可金融市场进行定息及股本投资][6] - [2023年底集团香港可供发展土地储备应占总楼面面约330万平方米][21] - [中国大陆主要发展项目总楼面面约670.2万平方米，分布于沈阳、天津等地][20] - [江湾南岸花园（惠州）项目总楼面面积约52万平方米，公司占有60%收益，第3期预计2025/2026年竣工][28][29] - [山语湖（佛山）项目总楼面面积约160万平方米，公司占有50%权益，第5期预计2024/2025年竣工][31][32] - [无锡项目总楼面面积约36.5万平方米，公司占有100%权益，第4期预计2024年中竣工][35] - [城市广场（天津）项目总楼面面积约85万平方米，公司拥有49%权益，第3B期预计2025/2026年竣工][37][38] - [杨浦项目（上海）总楼面面积约7.5万平方米，公司全资金拥有，预计2026年竣工][40][41] - [保利达•贵府（山西）项目总楼面面积约46.3万平方米，公司全资金拥有，第1期预计2024年底竣工][43][44] - [亨达广场（珠海）项目总楼面面积约19.9万平方米，公司占有70%收益，第1期预计2025年竣工][46][47] 财务业绩表现 - [2023年股东应占盈利为3.37亿港元，较2022年的12.15亿港元减少72.3%][7] - [2023年股东应占基础盈利降至5.73亿港元，较2022年的11.07亿港元减少48.2%][7] - [2023年每股基础盈利为0.49港元，2022年则为0.94港元][7] - [建议末期股息每股0.57港元以代息股份方式派发，2023年全年股息每股为0.83港元][7] - [2023年营业收入为29.43亿港元，经营盈利为6.23亿港元][8] - [2023年公司股东应占盈利为3.37亿港元，较2022年的12.15亿港元减少72.3%][11] - [2023年股东应占基础盈利降至5.73亿港元，较2022年的11.07亿港元减少48.2%][11] - [2023年全年股息每股为0.83港元，与2022年持平，末期股息拟以股代息方式派发][11] - [2023年香港投资物业组合总租金收入降至2.96亿港元，较2022年减少1.7%][15] - [2023年旗舰核心投资物业始創中心总租金收入降至2.37亿港元，较2022年减少0.4%][15] - [2023年金融投资业务利息及股息收入总额降至1.04亿港元，较2022年减少34.6%][16] - [2023年12月31日，公司管理的物业总面积约121万平方米，2022年为121.4万平方米][49] - [2023年公司来自香港投资物业组合的总租金收入降至2.96亿港元，较2022年的3.01亿港元减少1.7%][49] - [2023年来自始创中心的总租金收入轻微下降至2.37亿港元，较2022年的2.38亿港元减少0.4%][49] - [2023年底集团聘用2641名雇员，较2022年的2668名减少，员工总成本降至6.21亿港元，2022年为6.33亿港元][58] - [2023年底集团银行贷款总额为208.97亿港元，2022年底为218.6亿港元，借贷净额为198.16亿港元，资本负债比率为111.5%，2022年底为113.3%][59] - [2023年集团出售非核心资产套现约1.37亿港元][59] - [香港物业项目销售带来约13.3亿港元现金流入，中国内地物业预售及销售带来约20.95亿港元现金流入][60] - [2023年集团投入工程款约18.17亿港元用于项目开发][60] - [2023年底集团承担6900万港元，主要为投资物业][62] - [2023年底281.59亿港元物业及1400万港元存款已抵押][62] - [2023年底集团就附属公司履约保证向财务机构担保3500万港元][63] - [2023年营业收入为29.42765亿港元，2022年为45.81905亿港元][161] - [2023年经营盈利为6.2288亿港元，2022年为17.87348亿港元][161] - [2023年除税前盈利为4.92717亿港元，2022年为16.46679亿港元][161] - [2023年本年度盈利为3.26302亿港元，2022年为12.09876亿港元][161] - [2023年每股盈利为0.29港元，2022年为1.03港元][161] - [2023年本年度全面收益总计为2.08876亿港元，2022年为4.39162亿港元][162] - [2023年香港以外附属公司财务报表之汇兑差额为 -7128.4万港元，2022年为 -4.30524亿港元][162] - [2023年所占合营企业及联营公司其他全面收益为 -4614.2万港元，2022年为 -3.4019亿港元][162] - [2023年公司股权持有人应占本年度盈利为3.37195亿港元，2022年为12.14934亿港元][161] - [2023年公司股权持有人应占本年度全面收益总计为2.20457亿港元，2022年为4.49101亿港元][162] - [2023年非流动资产为187.69344亿港元，较2022年的197.95875亿港元有所下降][163] - [2023年流动资产为289.6331亿港元，高于2022年的279.69929亿港元][163] - [2023年流动负债为94.33686亿港元，远低于2022年的191.90832亿港元][163] - [2023年流动资产净值为195.29624亿港元，较2022年的87.79097亿港元大幅增加][163] - [2023年资产总额减流动负债为382.98968亿港元，高于2022年的285.74972亿港元][163] - [2023年非流动负债为205.30997亿港元，高于2022年的100.39273亿港元][165] - [2023年资产净值为177.67971亿港元，较2022年的185.35699亿港元略有下降][165] - [2023年公司股权持有人应占权益总额为176.69438亿港元，低于2022年的184.25585亿港元][165] - [2023年非控股权益为9.8533亿港元，低于2022年的11.0114亿港元][165] - [2023年公司盈利3.37195亿港元，全面收益总计2.20457亿港元][167] - [2023年经营业务所得现金净额为1452871千港元，2022年为所耗5486542千港元][169] - [2023年投资项目所得现金净额为36644千港元，2022年为所耗814121千港元][169] - [2023年融资项目所耗现金净额为1238868千港元，2022年为所得6139911千港元][169] - [2023年现金及现金等价物增加净额为250647千港元，2022年为减少160752千港元][169] - [2023年12月31日现金及现金等价物为1080599千港元，2022年为837790千港元][169] - [2023年物业销售收入为19.36648亿港元，2022年为35.10241亿港元；物业管理服务收入2023年为4.08707亿港元，2022年为4.59061亿港元；其他业务收入2023年为1.5951亿港元，2022年为1.22949亿港元][199] - [2023年其他来源营业收入为25.04865亿港元，2022年为40.92251亿港元；租金收入2023年为2.9637亿港元，2022年为3.00681亿港元；其他收入2023年为1.4153亿港元，2022年为1.88973亿港元][199] - [根据香港财务报告准则第15条，2023年物业销售收入及其他业务收入为20.96亿港元，2022年为36.33亿港元，均于某一时间点确认；物业管理服务收入随时间推移确认][199] - [2023年12月31日，集团在香港及中国内地发展中物业完工前订立的销售合约预计未来24个月确认收入总额为27.14446亿港元，2022年为9.91697亿港元][200] 市场环境与销售情况 - [2023年香港住宅售价由年初高峰至年底低位下跌超12%，较2021年历史高位下跌约22%][13] - [2023年中国国内生产总值增长5.2%，但住宅市场整体观望情绪浓厚，各城市住宅销售普遍价量齐跌][13] - [2023年香港海茵庄园累积售出超870个住宅单位，销售收益约12亿港元入帐][14] - [2023年中国大陆集团发展项目预售/销售总额逾人民币25亿元，按权益应占约人民币21亿元][14] 未来展望与项目计划 - [香港财政预算案撤除楼宇销售限制，金管局暂停按揭压力测试并放宽部分物业按揭成数，一、二手住宅三月首两周成交倍量升][17] - [预计2024年全球通胀放缓，主要西方国家央行下半年或逐步减息，香港息率随之降低，支持下半年楼宇销售][17] - [中国大陆市场虽政策宽松但楼市复苏未显成效，公司将采取积极策略加快项目销售回流资金][18] - [山西介休保利达•贵府第1期预计年底竣工，珠海亨达广场第1期预计2025年竣工][18] - [香港海茵庄园上半年继续销售剩余单位，西营盘高街项目预计年中后预售][18] - [牛池湾清水湾道项目建筑面积逾200万平方呎，地基及土力工程全面进行中][18] - [惠州江湾南岸花园第3期计划2024年二季度动工，沈阳江湾城第5A期上盖工程进行中][18] 公司治理与合规 - [公司业务受严格监管，需确保符合上市规则、公司条例及各司法管辖区的法律等要求][52] - [财政年度内，公司无严重违反或不遵守对业务及营运造成重大影响的适用法律与规例][56] - [2023年度公司遵守企业管治守则第二部分内除第C.2.1条和第F.2.2条外的所有守则条文][69] - [公司董事会负责培养具有核心原则的企业文化，确保公司愿景等与企业文化一致][71] - [2023年12月31日董事会有9名成员，执行董事柯为湘持股45%，独立董事占比三分之一][74][75] - [柯为湘兼任董事会主席与行政总裁，年内与独立董事举行两次无其他董事出席的会议][76] - [新委任董事留任至下届股东周年大会，现有董事任期不超三年，李国星独立董事重选已通过，陆恭正将在2024年股东周年大会表决][77] - [公司采纳董事会多元化政策，从多方面考虑成员多元化，提名委员会负责相关机制审查][78] - [2023年12月31日，女性员工及女性董事会成员比例分别为59.8%及11.1%，公司计划来年维持女性员工比例不少于50%][79] - [公司已采纳由提名委员会执行的董事提名政策，适用于所有董事，2023年无候选人被提名担任董事职务][80][82] - [薪酬委员会获授权向董事会建议董事及高级管理人员的薪酬政策、架构和待遇，非执行董事袍金由股东大会或董事会决定][83] - [董事会年内举行四次面谈会议，会议通知提前至少十四日发送，文件提前至少三日发送][84] - [公司设有四个董事委员会，各有正式职权范围，部分可在公司网站及“披露易”网站浏览][85] - [执行委员会成员包括柯为湘先生等，2023年经常开会，职责包括行使董事会一般权力、管理业务等][86] - [审核委员会成员包括徐嘉文先生等，四名成员中三名是独立非执行董事，主席具备会计专业资格][87] - [2023年审核委员会举行三次会议，成员两次在管理层不在场时会见外聘核数师][88] - [2023年提名委员会举行一次会议，主要职责包括检讨董事会组成等][90] - [2023年薪酬委员会举行三次会议，主要职责是检讨董事及高管薪酬政策等][92] - [执行委员会负责制定及检讨公司企业管治政策等多项职责][92] - [2023年董事会、审核委员会、提名委员会、薪酬委员会、股东周年大会举行会议总数分别为4、3、1、3、1次][95] - [2023年董事会、审核委员会、提名委员会、薪酬委员会、股东周年大会平均出席率分别为100%、100%、100%、100%、90%][95] - [David John Shaw先生于2023年股东周年大会结束后退任独立非执行董事][95] - [柯为湘先生因健康问题未能出席2023年股东周年大会][95] - [2023年独立非执行董事在公司交易中担当重要监察角色，对董事会商议有重大贡献][97] - [审核委员会年内审阅半年度及全年度业绩等多项工作][88] - [公司年内为董事举办一次内部培训][98] - [公司秘书于回顾年内进行不少于十五小时相关专业培训

九龙建业业绩 - 九龙建业2023年全年业绩显示营业收入同比减少35.77%[1] - 股东应占溢利同比减少72.25%[1] - 拟以代息股份方式派发末期股息每股0.57港元[1] 海茵庄园项目 - 海茵庄园项目在中国香港累积售出超过870个住宅单位[2] - 海茵庄园项目销售收益约12亿港元[2] 中国大陆项目 - 中国大陆项目预售╱销售总额逾人民币25亿元[3] - 集团按其权益应占预售╱销售额约人民币21亿元[3]

盈利情况 - [2023年股东应占盈利3.37亿港元，较2022年的12.15亿港元减少72.3%][2][3] - [2023年股东应占基础盈利降至5.73亿港元，较2022年的11.07亿港元减少48.2%，每股基础盈利为0.49港元，2022年为0.94港元][2][3] - [2023年营业收入为29.42765亿港元，较2022年的45.81905亿港元下降35.77%][18] - [2023年经营盈利为6.2288亿港元，较2022年的17.87348亿港元下降65.14%][18] - [2023年除税前盈利为4.92717亿港元，较2022年的16.46679亿港元下降70.19%][18] - [2023年本年度盈利为3.26302亿港元，较2022年的12.09876亿港元下降73.04%][18] - [2023年每股盈利为0.29港元，较2022年的1.03港元下降71.84%][18] - [2023年全面收益总计为2.08876亿港元，较2022年的4.39162亿港元下降52.44%][20] - [2023年公司营业收入为29.42765亿港元，较2022年的45.81905亿港元下降35.77%；除税前盈利为4.92717亿港元，较2022年的16.46679亿港元下降70.19%][28][29] - [2023年物业发展业务（香港）营业收入为12.65995亿港元，物业发展业务（中国内地）为6.70653亿港元；物业投资营业收入为2.9637亿港元；其他业务营业收入为7.09747亿港元][28] - [2023年其他业务中物业管理服务营业收入为4.08707亿港元，金融投资为1.04207亿港元，较2022年的4.59061亿港元和1.58761亿港元均有所下降][27] - [2023年香港地区营业收入为21.63097亿港元，较2022年的41.43297亿港元下降47.79%；中国内地营业收入为6.7631亿港元，较2022年的2.81078亿港元增长140.61%][34] - [2023年公司位于中国内地的物业发展权益为12.61835亿港元，较2022年的19.97849亿港元下降36.84%][33] - [2023年投资物业之公允价值变动为 - 5942.2万港元，2022年为2.00333亿港元][28][29] - [2023年财务成本为1.78736亿港元，2022年为0.96309亿港元][28][29] - [2023年物业、机械及设备折旧及摊销为20,461千港元，2022年为21,464千港元；利息收入2023年为 - 140,681千港元，2022年为 - 187,743千港元；员工成本2023年为606,516千港元，2022年为614,251千港元][35] - [2023年其他净支出主要为其他财务资产之减值及公允价值亏损178,795,000港元（2022年：92,540,000港元）、存货减值163,263,000港元（2022年：206,369,000港元），抵减建筑成本拨回217,014,000港元（2022年：无）][36] - [2023年银行贷款利息为1,097,777千港元，2022年为542,710千港元；关连公司贷款利息2023年为94,977千港元，2022年为59,827千港元][37] - [2023年所得税为166,415千港元，2022年为436,803千港元，香港利得税按课税率16.5%计算（2022年相同）][38] - [2023年每股基本盈利按公司股权持有人应占盈利337,195,000港元及年内已发行加权平均股数1,176,631,296股普通股计算，2022年应占盈利为1,214,934,000港元][40] 股息分配 - [建议末期股息每股0.57港元以代息股份方式派发，2023年全年股息每股为0.83港元][2][4] - [以股代息计划待股东批准末期股息及港交所批准代息股份上市买卖后实施，预计7月寄发股票并开始买卖][4][5] - [2023年宣派中期股息每股0.26港元，拟派末期股息每股0.57港元，2022年相同；2023年末期股息董事会建议以代息股份方式派发][42][43] 市场环境 - [2023年香港住宅售价由年初高峰至年底低位下跌超12%，较2021年历史高位下跌约22%][6] - [2023年中国国内生产总值录得5.2%的增长，但住宅市场整体观望情绪浓，全国各城市住宅销售普遍价量齐跌][7] - [香港撤销楼宇销售限制，一、二手住宅3月首两周成交倍量飈升，预计全球通胀2024年放缓，西方央行下半年或减息，利好香港楼市][15] - [中国大陆虽有宽松政策但楼市未明显复苏，公司将加快项目销售回流资金][15] 项目销售与业绩贡献 - [2023年香港海茵庄园累积售出超870个住宅单位，销售收益约12亿港元入帐][8] - [2023年中国内地集团发展项目预售/销售总额逾人民币25亿元，按权益应占约人民币21亿元][8] - [出售上海杨浦项目60%权益助改善资本负债比率，香港海茵莊園、高街及清水湾道项目未来数年贡献主要业绩及收入][17] - [中国大陆无锡、佛山及天津项目今年销售入帐，预计盈利贡献轻微][16] 土地储备与项目建设 - [2023年底集团可供发展土地储备应占总楼面面积约330万平方米][9] - [香港高街、清水湾道等项目及中国内地江湾城、翠堤湾等项目处于不同建设进度，有预计竣工日期][10] - [香港上半年继续销售海茵莊園剩余单位，西营盘高街项目年中后预售，牛池湾清水湾道项目地基及土力工程进行中][16] - [中国大陆惠州江湾南岸花园3期2024年Q2动工，沈阳江湾城5A期上盖工程进行中，无锡江湾城4期年中完成][16] - [佛山山语湖5期、天津城市广场3B期建筑工程进行中，上海杨浦项目2024年Q2开工，山西介休保利达•贵府1期年底竣工，珠海亨达广场1期2025年竣工][11][16] 资产与负债 - [2023年非流动资产为187.69344亿港元，较2022年的197.95875亿港元下降5.18%][21] - [2023年流动资产为289.6331亿港元，较2022年的279.69929亿港元增长3.55%][21] - [2023年流动负债为94.33686亿港元，较2022年的191.90832亿港元下降50.84%][22] - [2023年资产净值为177.67971亿港元，较2022年的185.35699亿港元下降4.14%][22] - [2023年呈報分類資產總額為465.16807亿港元，其中物业发展（香港）为156.00452亿港元，物业发展（中国内地）为166.07442亿港元，物业投资为136.45455亿港元，其他为6.63458亿港元][30] - [2023年公司现金及银行结馀为1.080599亿港元，较2022年的0.036569亿港元和0.86459亿港元有所变化][30][32] - [2023年末物业发展权益为1,689,424千港元，2022年末为2,687,050千港元，2023年保利达控股就惠州市物业项目退回投资1,000,000,000港元（2022年：无）][44][45] - [2023年营业应收帐款及各项贷款为487,612千港元，2022年为608,093千港元][47] - [2023年营业应付帐款为2,125,501千港元，2022年为2,256,044千港元][48] - [2023年合约负债－出售物业所收订金为1,898,721千港元，2022年为722,211千港元][48] - [2023年12月31日集团银行贷款总额为208.97亿港元，较2022年的218.6亿港元有所下降，资本负债比率为111.5%，较2022年的113.3%有所降低][49] - [2023年12月31日集团承担6900万港元，主要为投资物业][52] - [2023年12月31日，281.59亿港元物业及1400万港元存款已抵押给银行及保险公司][52] - [2023年12月31日，集团就附属公司履约保证向财务机构作出3500万港元担保][53] 业务出售与资金安排 - [2024年2月集团拟出售上海物业项目公司60%股权及60%股东贷款，代价13.92亿港元，待先决条件达成及股东批准][14] - [2024年2月1日公司建议出售威鞍有限公司60%权益给保利达控股，代价为13.91957亿港元，拟用于偿还借贷及作一般营运资金][49] - [回顾年内，公司出售香港及内地商业物业及车位套现约1.37亿港元][49] - [年内香港物业项目销售贡献现金流入约13.3亿港元，内地物业预售及销售款带来现金流入约20.95亿港元][50] - [年内公司投入工程款合共约18.17亿港元用于香港及内地项目开发][50] 人员情况 - [2023年12月31日集团聘用2641名雇员，较2022年的2668名有所减少，员工总成本降至6.21亿港元][53] 合规与章程 - [年内公司遵守上市规则附录C1第二部分大部分守则条文，但未遵守第C.2.1条及第F.2.2条][56] - [董事会建议采纳新组织章程细则以取代现有章程大纲及细则，目的是使章程与适用法律等保持一致、为召开股东大会提供灵活性及纳入内务修订，需在2024年股东周年大会获特别决议案批准后生效][59] 证券交易与信息披露 - [2023年12月31日止年度内，公司或附属公司无购入、出售或赎回公司上市证券][60] - [公司将在2024年4月底前在公司网站及“披露易”网站刊登2023年年报，印刷本应要求寄发股东][63] 股东大会相关 - [公司2024年股东周年大会将于2024年6月5日举行][61] - [为确定出席2024年股东周年大会及特别大会并投票资格，公司于2024年5月31日至6月5日暂停办理股份过户登记，过户文件及股票需在2024年5月30日下午4时30分前送交指定处][62] - [为确定获派建议末期股息权利，公司于2024年6月24日至6月25日暂停办理股份过户登记，过户文件及股票需在2024年6月21日下午4时30分前送交指定处][62]

财务表现 - 集团截至2023年6月30日止六个月的未经审计股东应占盈利为1.84亿港元，同比增长21.1%[8] - 集团2023年上半年基础盈利为2.88亿港元，同比增长93.3%[9] - 每股基础中期盈利为0.24港元，较去年同期增长84.6%[9] - 中期股息为每股0.26港元，与去年持平[12] - 截至2023年6月30日止六个月，集团的营业收入为127.59亿港元，较去年同期大幅增长[40] - 集团的本期盈利为18.36亿港元，每股盈利为0.16元，较去年同期有所增长[40] 宏观经济影响 - 全球疫情和俄乌战争导致通货膨胀上升，西方国家纷纷加息以应对通胀[13] - 美联储自2022年以来已累计加息5%，香港银行同业拆息也随之上升，影响了楼市购买意愿[14] - 中国大陆物业市场受宏观调控影响，销量和价格持续下滑，未见起色[16] 物业发展计划 - 香港物業投資總租金收入1.48億港元，始創中心總租金收入增加至1.20億港元，增幅3.4%[22] - 香港发展项目将继续推售海茵庄园住宅，西营盘高街商住项目地基工程进行中，预计明年上半年推出预售[24] - 牛池湾清水湾道项目建筑面积超过200万平方呎，为未来重要发展计划[25] 财务风险管理 - 集团于2023年6月30日的银行借贷总额为210.97亿港元，其中201.14亿港元需在一年内偿还[32] - 集团的资本负债比率于2023年6月30日为123.8%，预计随着香港海茵庄园和中国内地江湾城的推售，资本负债比率将逐步改善[33] - 集团有足够的财务资源履行承担及将来的资金需求，包括备用融资信贷、投资物业的经常性收入和预售/销售款项所得[36] 公司治理 - 公司董事资料有变动，包括退任和新任董事，以及薪酬调整情况[107] - 公司董事持股情况公开披露，柯為湘先生持有公司71.41%的股份[111] - 公司员工总成本减少至3.00亿港元，员工薪酬具有竞争力，会根据业绩和表现给予花红[115]

盈利与股息情况 - [公司2023年上半年未经审核股东应占盈利升至1.84亿港元，2022年同期为1.52亿港元，增加21.1%][2][3] - [扣除相关变动后，2023年上半年公司股东应占基础盈利升至2.88亿港元，2022年同期为1.49亿港元，增加93.3%][2][3] - [2023年每股基础中期盈利为0.24港元，2022年为0.13港元][2][3] - [2023年中期股息每股为0.26港元，与2022年相同][2][4] - [2023年上半年公司未经审核综合营业收入为12.76亿港元，较2022年同期的7.24亿港元增长76.3%；本期盈利为1.84亿港元，较2022年同期的1.54亿港元增长19.3%][14] - [2023年上半年公司营业收入为12.76亿港元，较2022年上半年的7.24亿港元增长76.1%，呈報分類盈利为4.19亿港元，除稅前盈利为2.61亿港元][22][24] - [2023年上半年其他淨支出为0.58亿港元，较2022年同期的0.36亿港元有所增加][29] - [2023年上半年财务成本为0.95亿港元，较2022年上半年的0.19亿港元大幅增加][30] - [2023年上半年折旧及摊销为1047.1万港元，利息收入为 - 7434.6万港元][31] - [2023年上半年所得税为7740.3万港元，较2022年上半年的1927.4万港元有所增加，其中香港利得税按16.5%税率计算][32] - [每股基本盈利按公司股权持有人应占盈利1.84亿港元及期内已发行加权平均股数11.77亿股普通股计算，2023年上半年每股基本盈利较2022年同期有所增长][34] - [期末后宣派中期股息每股0.26港元，涉及金额3.06亿港元，与2022年同期相同][35] 物业销售与项目进展 - [截至2023年6月30日，香港海茵庄园项目售出超200个住宅单位，销售金额约12亿港元][6] - [截至2023年6月30日，中国内地发展项目预售/销售总额逾16亿元，公司按权益应占约13亿元][6] - [香港高街项目地基工程进行中，预计2025年/2026年竣工][8] - [沈阳江湾城第5A期上盖工程进行中，预计2025年/2026年竣工][8] - [佛山山语湖第5期建筑工程进行中，预计2024年/2025年竣工][8] - [香港下半年将继续推售海茵莊園余下单位；西营盘高街项目预计明年上半年预售；牛池湾清水湾道项目地基及土力工程进行中，建筑面积逾200万平方呎][12] - [中国大陆惠州江湾南岸花园第3期住宅项目规划已获批，期望年内动工；沈阳江湾城第5A期上盖工程进行中；无锡江湾城第3、4期已预售，预计分别于2023年底和2024年中完成][12] - [佛山山语湖第5期和天津城市广场第3A、3B期继续销售余下单位；上海旧区重建项目地基工程预计年底动工；山西介休第1期预计9 - 10月预售，2024年底竣工；珠海亨达广场第1期预计年内展开上盖工程，2025年竣工][13] - [公司主要物业项目包括无锡江湾城、天津城市广场、上海杨浦、山西介休、珠海亨达广场等，各项目处于不同建设阶段，有不同预计竣工日期][9] 土地储备情况 - [2023年6月30日，公司可供发展土地储备应占总楼面面积约340万平方米][7] 租金与利息收入情况 - [2023年上半年公司来自香港投资物业组合的总租金收入为1.48亿港元，与2022年同期持平；旗舰核心投资物业始創中心总租金收入为1.20亿港元，较2022年同期增加3.4%][10] - [2023年上半年公司来自金融投资业务的利息收入总额降至5800万港元，较2022年同期减少45.8%][11] 市场预期与策略 - [预计香港本年度余下时间息率持续高企，对下半年楼宇销售造成负面影响；中国大陆市场期待政府推出措施加强市民购房信心，改善楼价及成交量下滑情况][12] - [中国大陆无锡、沈阳、佛山及天津在开发项目今明两年陆续销售及入帐，但物业市场调整，预计对盈利贡献有限；香港海茵莊園和清水湾道项目未来数年将带来主要业绩及收入][13] - [因香港及中国大陆物业市场疲弱，公司短期内将谨慎补充土地储备，并致力减低借贷][13] 财务状况 - [截至2023年6月30日，非流动资产为19,236,616千港元，较2022年12月31日的19,795,875千港元有所下降；流动资产为27,904,576千港元，较2022年12月31日的27,969,929千港元略有下降][17] - [截至2023年6月30日，流动负债为26,188,644千港元，较2022年12月31日的19,190,832千港元大幅增加；流动资产净值为1,715,932千港元，较2022年12月31日的8,779,097千港元大幅减少][18] - [截至2023年6月30日，资产总额减流动负债为20,952,548千港元，较2022年12月31日的28,574,972千港元下降；非流动负债为3,133,429千港元，较2022年12月31日的10,039,273千港元下降][18] - [截至2023年6月30日，资产净值为17,819,119千港元，较2022年12月31日的18,535,699千港元下降；公司股权持有人应占权益总额为17,711,382千港元，较2022年12月31日的18,425,585千港元下降][18] - [2023年6月30日，公司呈報分類資產为46.28亿港元，資產總額为47.14亿港元][27] - [其他业务中，物业管理服务及金融投资可呈報分類資產分别为1.22亿港元和3.14亿港元，较2022年12月31日略有下降][27] - [2023年6月30日，营业应收帐款及各项贷款等总计11.09518亿港元，较2022年12月31日的10.66055亿港元有所增加][37] - [2023年6月30日，营业应付帐款等总计50.24392亿港元，较2022年12月31日的36.92787亿港元大幅增加][38] - [2023年6月30日，集团银行贷款总额为210.97亿港元，较2022年12月31日的218.6亿港元有所减少，银行借贷净额为203.59亿港元，资本负债比率为123.8%，较2022年12月31日的125.3%有所改善][39] - [期内，香港项目销售贡献现金流入约5.88亿港元，中国内地物业预售及销售贡献现金流入约11.91亿港元，集团投入工程款约10.86亿港元][39] - [2023年6月30日，集团承担2100万港元，主要为投资物业][40] - [2023年6月30日，124.57亿港元物业及1400万港元存款已抵押予银行及保险公司][41] - [2023年6月30日，集团就附属公司履约保证向财务机构作出3000万港元担保][42] 会计准则影响 - [香港会计师公会颁布的香港财务报告准则修订于本集团本会计期间首次生效，对集团业绩及财务状况编制及呈列无重大影响；集团正在评估香港会计师公会就强制性公积金与长期服务金对冲机制会计影响发布的指引，可能确定进一步影响][20] 业务分类与收入构成 - [公司业务分为物业发展分类（香港/中国内地）、物业投资分类和其他业务分类；营业收入主要包括物业租金收入、物业销售等；呈报分类盈利为除税前盈利，呈报分类资产包括部分有形及流动资产][21] - [物业发展业务中，香港地区营业收入为6.50亿港元，中国内地为1.20亿港元；物业投资营业收入为1.48亿港元；其他业务（含物业管理服务和金融投资）营业收入为3.59亿港元，其中物业管理服务和金融投资分别为2.05亿港元和0.58亿港元，较2022年同期有所下降][22][23] 资金运作情况 - [截至2023年6月30日止六个月，保利达控股就惠州市物业项目退回投资10亿港元，用于偿还关连公司贷款][36] 合规与证券情况 - [2023年6月30日止六个月内，公司偏离上市规则守则条文第C.2.1条，柯为湘先生同时履行董事会主席和行政总裁职务][43] - [2023年6月30日止六个月内，公司或附属公司无购入、出售或赎回公司上市证券，公司将在2023年12月19 - 20日暂停办理股份过户登记][44] 公告与人员信息 - [公告日期为2023年8月18日][46] - [公司执行董事包括柯为湘先生（主席）、黎家辉先生、柯沛钧先生及林勇禧先生][46] - [公司非执行董事包括吴志文女士及杨国光先生][46] - [公司独立非执行董事包括李国星先生、陆恭正先生及徐嘉文先生][46]

盈利与股息情况 - [2022年公司股东应占基础盈利升至11.07亿港元，较2021年的6.42亿港元增加72.4%][7] - [2022年公司股东应占盈利为12.15亿港元，较2021年的22.09亿港元减少45.0%][7] - [2022年每股基础盈利为0.94港元，2021年则为0.55港元][7] - [建议末期股息每股0.57港元，2022年全年股息每股为0.83港元][7] - [2022年营业收入为45.82亿港元，经营盈利为17.87亿港元][8] - [2022年股东应占盈利为12.15亿港元，每股盈利为1.03港元][8] - [2022年股息（现金）为9.77亿港元，每股股息（现金）为0.83港元][8] - [2022年公司股东应占基础盈利升至11.07亿港元，较2021年增加72.4%，每股基础盈利为0.94港元][11] - [2022年公司股东应占盈利为12.15亿港元，较2021年减少45.0%][11] - [2022年全年股息每股为0.83港元，2021年为0.82港元][11] - [2022年营业收入为45.81905亿港元，2021年为20.50388亿港元][161] - [2022年销售成本为16.44255亿港元，2021年为5.33028亿港元][161] - [2022年经营盈利为17.87348亿港元，2021年为23.97214亿港元][161] - [2022年除税前盈利为16.46679亿港元，2021年为23.35266亿港元][161] - [2022年本年度盈利为12.09876亿港元，2021年为22.10054亿港元][161] - [2022年每股盈利（基本及摊薄）为1.03港元，2021年为1.88港元][161] - [2022年投资物业之公允价值变动为2.00333亿港元，2021年为25.85549亿港元][161] - [2022年物业发展权益之公允价值变动为42万港元，2021年为5825.9万港元][161] - [2022年财务成本为9630.9万港元，2021年为4182.5万港元][161] - [2022年所占联营公司亏损为5604.8万港元，2021年为794.6万港元][161] - [2022年公司本年度盈利为1209876千元，2021年为2210054千元][162] - [2022年公司全面收益总计为439162千元，2021年为2439313千元][162] - [本年度全面收益总计为449,101，上年度为 - 9,939][170] - [本年度已批准股息为305,924，上年度为670,680][170] 土地储备情况 - [截至2022年12月31日，公司在香港及中国大陆土地储备应占总楼面面积约340万平方米][2] - [香港物业发展土地储备为204,000平方米，投资土地储备为54,000平方米][6] - [中国大陆物业发展土地储备为3,226,000平方米][6] - [2022年底公司可供发展土地储备应占总楼面面积约340万平方米，其中香港20.6万平方米，中国大陆677.9万平方米][22][23][25] 项目销售与开发情况 - [2022年香港海茵庄园已售出超520个住宅单位，总销售收益约30亿港元确认入帐][14] - [2022年中国大陆发展项目应占预售/销售总额约人民币20亿元][14] - [2022年公司收购珠海物业发展项目70%权益公司的全部已发行股本，总地盘面积38,416.01平方米，总楼面面积198,775.90平方米][15] - [2023年公司将主力销售香港将军澳海茵庄园约1000个未售住宅单位][19] - [香港西营盘高街商住项目地基工程进行中，集团占60%权益，预计最快2023年第三季度预售，总楼面面积约4700平方米][19][25][26] - [香港牛池湾清水湾道项目换地完成，地基及土力工程进行中，集团拟发展为购物中心及五栋高层住宅，总楼面面积约20.1万平方米，预计2026 - 2028年竣工][19][27][28] - [惠州江湾南岸花园第3期住宅发展项目规划进入最后阶段，期望2023年内动工，集团占60%权益，总楼面面积约52万平方米][19][20][21][34][35] - [珠海亨达广场第1期地基工程预计2023年上半年完成，下半年展开上盖工程][21] - [沈阳江湾城第5期地基工程进行中，预计2025年竣工，集团占100%权益，总楼面面积约71.2万平方米][21][30] - [无锡江湾城第3期和第4期上盖工程进行中，预计分别2023年和2024年竣工][21] - [佛山山语湖和天津城市广场合资项目年内继续预售余下单位，山语湖第5期开始规划设计，城市广场第3A期预计2023年竣工，第3B期地基工程进行中][21] - [佛山山语湖项目总地盘面积约402.1万平方米，总楼面面积约160万平方米，集团权益占比50%，第5期预计2024/2025年竣工][37][38] - [无锡项目总地盘面积约6.9万平方米，总楼面面积约36.5万平方米，集团权益占比100%，第3期预计2023年竣工，第4期预计2024年竣工][40] - [天津城市广场项目总地盘面积约13.6万平方米，总楼面面积约85万平方米，集团权益占比49%，第3A期预计2023年竣工，第3B期预计2025年竣工][43] - [上海杨浦项目总地盘面积约2.1万平方米，总楼面面积约7.5万平方米，集团权益占比100%，预计2026年竣工][46] - [山西介休项目第1A期总楼面面积约8.8万平方米，地基工程已完成，预计2026年竣工][49] - [珠海亨达广场项目总地盘面积约3.8万平方米，总楼面面积约19.4万平方米，集团权益占比70%，第1期预计2025/2026年竣工][51] 业务收入情况 - [2022年香港投资物业组合总租金收入降至3.01亿港元，较2021年减少0.7%，出租率逐步上升][16] - [2022年金融投资业务利息及股息收入总额升至1.59亿港元，较2021年增加60.6%][17] - [2022年物业发展业务经营盈利总额达14.08亿港元，其中香港亏损2.63亿港元，中国大陆盈利16.71亿港元][23] - [2022年集团来自香港投资物业组合总租金收入降至3.01亿港元，较2021年减少0.7%，出租率逐步上升][52] 资产与负债情况 - [2022年资产总值为477.66亿港元，资产净值为185.36亿港元，每股资产净值为15.66港元，资本负债比率为125.29%][9] - [2022年底公司员工总数为2668名，较2021年的2854名有所减少；员工总成本增至6.33亿港元，因2022年7月薪酬调整所致][60] - [2022年底公司银行贷款总额为218.6亿港元，较2021年底的147.02亿港元增加；银行借贷净额为209.95亿港元，结欠关连公司贷款为20.91亿港元][62] - [2022年底公司资本负债比率为125.3%，较2021年底的78.4%显著上升，主要因支付补地价；预计未来数季将逐步改善][62] - [2022年香港项目预售及销售贡献现金流入约28.9亿港元，内地物业发展预售及销售款约8.15亿港元][62] - [2022年5月20日公司订立收购协议，以8.17亿港元收购珠海物业发展项目70%权益公司全部已发行股本，7月下旬完成收购][62] - [2022年公司投入工程款约18.52亿港元用于香港及内地项目开发][62] - [2022年底公司承担2700万港元主要为投资物业][64] - [2022年底公司129.51亿港元物业及1800万港元存款已抵押，作为银行授信及履约保证][64] - [2022年底公司就附属公司履约保证向财务机构作出3000万港元担保][64] - [2022年公司非流动资产为19795875千元，2021年为20164146千元][164] - [2022年公司流动资产为27969929千元，2021年为27953080千元][164] - [2022年公司流动负债为19190832千元，2021年为14628888千元][164] - [2022年公司流动资产净值为8779097千元，2021年为13324192千元][164] - [2022年公司非流动负债为10039273千元，2021年为14413904千元][165] - [2022年公司资产净值为18535699千元，2021年为19074434千元][165] - [2022年公司股本为8636490千元，与2021年持平][165] - [2022年公司储备金为9789095千元，2021年为10316598千元][165] - [2022年经营业务所耗现金净额为6,066,589千元，2021年为2,118,424千元][171] - [2022年投资项目所耗现金净额为814,121千元，2021年为655,279千元][171] - [2022年融资项目所得现金净额为6,719,958千元，2021年为2,663,367千元][171] - [2022年现金及现金等价物减少净额为160,752千元，2021年为110,336千元][171] - [2022年12月31日现金及现金等价物为837,790千元，2021年为1,043,140千元][171] 公司业务范围 - [公司业务主要在香港及中国大陆，从事物业发展、投资、管理及金融投资和投资控股业务][18] - [公司主要业务为投资控股，附属公司从事投资控股、物业发展等业务][129] 公司风险与应对 - [公司物业发展表现受当地物业市况、经济环境、建筑成本等因素影响][55] - [公司设立风险管理及内部监控系统应对主要风险和新兴风险][54] - [公司电脑系统及数据面临网络威胁风险，金融投资面临违约和流动性风险等多种风险][57] - [2022财政年度内，公司无严重违反或不遵守对业务及营运造成重大影响的适用法律法规情况][58] 公司社会责任与荣誉 - [公司自2007年起成为世界自然基金会香港分会公司会员，支持保育及教育工作][59] - [公司位于将军澳的海茵庄园项目融入“全电家居”设计理念，获绿建环评新建建筑（1.2版）暂定铜级认证][59] - [公司位于红磡的环海•东岸获节能证书卓越级别、减废证书良好级别和家居废物源头分类奖励计划优异奖][59] - [公司自2009年起获“商界展关怀”嘉许][59] - [2022年公司促使提供20个住宅单位予弱势家庭支持乐善堂社会房屋计划][59] - [公司荣获2022年InnoESG奖，肯定其为可持续发展未来作出的贡献][60] 公司人员与治理 - [林勇禧负责公司企业策略、规划、日常管理及集团建筑管理监管，有超15年相关经验][66] - [吴志文在房地产、工业及金融投资业务有超40年经验，现为公司非执行董事][66] - [杨国光在财务等方面有超40年经验，曾担任保利达资产控股有限公司总经理][66] - [公司董事会负责企业管治，将定期检讨管治常规以确保公司长远健康发展][69] - [2022年公司遵守企业管治守则第二部分除C.2.1条外的所有守则条文][70] - [公司致力于创建正面、鼓励进步的企业文化，使愿景、价值观和业务策略与之相符][72] - [集团在活动和业务中保持高商业道德和企业管治标准，相关规范载于多项政策][73] - [集团认为注重员工发展等的企业文化对培养责任感和共同愿景至关重要][74] - [公司业务发展与管理策略考虑环境、社会及管治层面，助于实现可持续增长][74] - [集团高级管理人员为本公司执行董事][68] - [2022年12月31日董事会有10名成员，执行董事占40%，独立非执行董事占20%][75] - [董事会主席和行政总裁由柯为湘先生兼任，有助于公司作出敏锐且有效决策][77] - [新委任董事留任至下届股东周年大会，现有董事任期不超三年，退任董事可膺选连任][78] - [公司采纳董事会多元化政策，从多方面考虑成员多元化][79] - [提名委员会每年审阅董事对公司事务付出的时间，相关出席纪录在企业管治报告披露][79] - [2022年12月31日，公司女性员工及女性董事会成员比例分别为60%及10%][81] - [公司计划来年维持女性员工比例不少于50%，后续增加董事会女性成员比例][81] - [公司董事会采纳由提名委员会执行的董事提名政策，适用于所有董事][82] - [2022年徐嘉文先生被提名为董事][84] - [公司薪酬政策最终由董事会负责，薪酬委员会建议董事及高管薪酬政策和待遇][85] - [董事会年内共举行四次面谈会议，各董事提前获会议通知和文件][86] - [公司设有执行、审核、提名、薪酬四个董事委员会，均有正式职权范围][87] - [执行委员会成员包括柯为湘等，2022年经常开会，履行多项工作][88] - [审核委员会成员包括李国星等，三名成员为独立非执行董事][89] - [审核