公司业务动态 - "猫狗同行"轻铁试行计划自5月1日启动后已有逾1300名乘客购买同行证 [1] - 该计划将于9月起转为常态化服务 仅限周末与公众假期开放 [1] - 计划要求宠物主人除支付本人车费外须购买"猫狗同行证" 警犬及导盲犬除外 [1] 运营成效评估 - 试行期间意见调查显示超过95%受访者对计划给予正面评价 [1] - 超九成宠物主人能遵守乘车细则 宠物乘车时表现平静 [1] - 公司通过延长试行期至四个月并进行审慎评估后决定常态化实施 [1] 社会责任与协作 - 计划旨在推动社区共融并共建友善乘车环境 [1] - 公司邀请香港爱护动物协会及亚洲动物基金义工参与实地观察 [1] - 轻铁作为社区内部短途出行系统 在兼顾不同乘客需求方面持续优化服务 [2]

沽空比率排行 - 新鸿基地产-R(80016)沽空比率为100%，偏离值35.46%，沽空金额33.33万元 [1][2] - 恒生银行-R(80011)沽空比率为95.70%，偏离值47.89%，沽空金额114.43万元 [1][2] - 京东集团-SWR(89618)沽空比率为92.60%，偏离值35.62%，沽空金额85.67万元 [1][2] - 联想集团-R(80992)沽空比率为90.03%，偏离值35.95%，沽空金额91.34万元 [2] - 小米集团-WR(81810)沽空比率为89.73%，偏离值40.17%，沽空金额76.48万元 [2] - 美团-WR(83690)沽空比率为87.50%，偏离值27.53%，沽空金额202.58万元 [2][3] 沽空金额排行 - 腾讯控股(00700)沽空金额22.43亿元，沽空比率23.21%，偏离值9.39% [1][2] - 小米集团-W(01810)沽空金额19.41亿元，沽空比率32.55%，偏离值18.09% [1][2] - 阿里巴巴-SW(09988)沽空金额12.88亿元，沽空比率19.48%，偏离值5.16% [1][2] - 美团-W(03690)沽空金额8.42亿元，沽空比率22.38%，偏离值1.08% [2] - 携程集团-S(09961)沽空金额8.15亿元，沽空比率43.21%，偏离值20.41% [2] 沽空偏离值排行 - 恒生银行-R(80011)偏离值47.89%，沽空比率95.70%，沽空金额114.43万元 [1][2] - 小米集团-WR(81810)偏离值40.17%，沽空比率89.73%，沽空金额76.48万元 [2] - 联想集团-R(80992)偏离值35.95%，沽空比率90.03%，沽空金额91.34万元 [2] - 京东集团-SWR(89618)偏离值35.62%，沽空比率92.60%，沽空金额85.67万元 [2] - 新鸿基地产-R(80016)偏离值35.46%，沽空比率100%，沽空金额33.33万元 [2]

财务表现 - 上半年基本业务利润增长55%至89.3亿港元，超出预期 [1] - 物业发展利润预计2025年达128亿港元，2026年达107亿港元 [1] 业务展望 - 住宅项目落成量增加推动物业发展利润大幅增长 [1] - 住宅业务增长对未来盈利和股价形成利好 [1] 投资评级 - 目标价由30.3港元上调至31.15港元 [1] - 维持"买入"评级 [1]

核心财务表现 - 上半年基本业务利润增长55%至89.3亿港元 超出预期 [1] - 物业发展利润预计2025年达128亿港元 2026年达107亿港元 [1] 业务驱动因素 - 住宅项目落成量上升推动物业发展利润大幅增长 [1] - 住宅业务持续增长有利于未来盈利前景及股价表现 [1] 投资评级与目标价 - 目标价由30.3港元上调至31.15港元 [1] - 维持买入评级 [1]

核心财务表现 - 上半年基本业务利润同比增长55%至89.3亿港元 超出预期 [1] - 物业发展利润预计2025年达128亿港元 2026年达107亿港元 [1] 业务驱动因素 - 住宅项目落成量上升推动物业发展利润大幅增长 [1] - 住宅业务持续增长有利于未来盈利前景及股价表现 [1] 评级与目标价调整 - 目标价由30.3港元上调至31.15港元 [1] - 维持买入评级 [1]

财务表现 - 上半年基本业务利润增长55%至89.3亿港元 [1] - 物业发展利润预计2025年达128亿港元 [1] - 物业发展利润预计2026年达107亿港元 [1] 业务前景 - 住宅项目落成量上升推动利润增长 [1] - 住宅业务增长有利于未来盈利前景及股价表现 [1] 投资评级 - 目标价由30.3港元上调至31.15港元 [1] - 维持买入评级 [1]

业绩概览 - 公司上半年收入274亿港元 同比下滑6_5% 归母净利润77_09亿港元 同比增长27_5% [1] - 经常性业务利润33_91亿港元 同比下滑15_7% 物业发展利润55_42亿港元 同比大增218_5% 投资物业公允价值变动损失12_24亿港元 [1] - 归母净利润较预期低9% 主要因经常性利润低于预期的42_2亿港元 [1] 业务板块分析 香港车务运营 - 车务运营收入115亿港元 同比增长3_3% 但EBIT仅0_98亿港元 同比暴跌76% [2] - 成本压力显著：员工成本同比上涨12_8% 保养及相关工程成本增长5_6% 主因4月调薪3_78%及通胀影响 [2] - 各线路收入增长：本地铁路+2_9% 过境服务+6_6% 高铁+2_1% 机场快线+2_8% 受益于北上消费及旅游需求 [2] 车站商务与物业租赁 - 车站商务EBIT17_98亿港元 同比下滑5_2% 物业租赁EBIT20_84亿港元 同比下滑3_2% [3] - 零售租金滞后效应：1H25新订租金同比下滑7_0%（车站商店）和7_8%（商场） 延续24年下滑趋势 [3] - 投资物业计提公允价值损失27_02亿港元 占24年末公允价值的2_8% 部分被新商场公允价值收益14_78亿港元抵消 [3] 物业发展 - 物业发展净利润55_42亿港元 同比激增218_5% 主要来自何文田站及港岛南岸项目利润入账 [4] - 香港楼市复苏信号：4-6月私人住宅价格指数累计上涨0_6% [4] - 未来项目：2H25将入账日出康城十二期及港岛南岸五期余下部分利润 [4] 资本开支与估值 - 未来铁路项目资本开支达1400亿港元 工期横跨2023-2034年 近期支付压力上升 [4] - 下调25-27年盈利预测：归母净利分别下调11%/3%/17%至181亿/210亿/110亿港元 [4] - 目标价下调至29_9港元 估值方法采用分部折让20% 其中WACC从7_2%调整至7_0% [4]

投资评级 - 维持"增持"评级，预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15% [6][13] 核心观点 - 2025H1营收273.6亿港币（同比-6.5%），归母净利润77.09亿港币（同比+27.5%），净利率提升8pct至28% [2][4] - 香港车务营运收入115亿港币（同比+3.3%），过境及高铁乘客量分别增长10%和17%，但中国内地及国际业务收入102亿港币（同比-18.1%）因瑞典MTRX出售及英国项目移交 [3] - 香港物业发展利润（除税后）55亿港币（同比+219%），推动EBIT增长31%至102亿港币，EBIT率提升1pct至37% [4] 经营分析 收入结构 - 香港车务营运：收入115亿港币（同比+3.3%） [3] - 香港车站商务：收入26亿港币（同比-0.6%），广告收入下跌且新订租金下降7% [3] - 中国内地及国际业务：收入102亿港币（同比-18.1%） [3] - 香港物业租赁及管理：收入27亿港币（同比-1.2%），商场新订租金下跌7.8% [3] 利润驱动 - 经常性业务利润33.91亿港元（同比-16%），受员工成本及维护开支上升影响 [4] - 物业发展项目（何文田站、港岛南岸等）贡献55亿港元利润，成为核心增长点 [4] 未来展望 - 2025H2将入账日出康城第十二期及THE SOUTHSIDE第五期项目利润 [5] - 推进小蚝湾站、东涌线延线等10个在建项目，北环线（第一部分）协议已签署，未批出项目规模将持续扩大 [5] 财务预测 - 维持2025-2027年归母净利预测171亿、174亿、123亿港币，对应EPS 2.74、2.80、1.97港元 [6][9] - 2025E营收589.73亿港币（同比-1.73%），2026E营收554.03亿港币（同比-6.05%） [9] - 2025E ROE 8.76%，P/E 10.33倍，P/B 0.91倍 [9] 财务指标 盈利能力 - 2025E EBIT利润率37.9%（2024A为34.3%），净利率28.9%（2024A为26.3%） [9][12] - 经营性现金流每股3.46港元（2025E），高于EPS 2.74港元 [12] 资产负债表 - 2025E货币资金506.13亿港币，占总资产19.1% [12] - 长期贷款1199.21亿港币（2025E），净负债/股东权益比率50.52% [12]

投资评级与核心观点 - 报告维持港铁公司"增持"评级，目标价29.9港元[1] - 核心观点认为香港楼市复苏及物业交楼高峰期将支撑业绩，但需关注车务运营成本压力[1][4] 财务表现 - 1H25收入274亿港元(同比-6.5%)，归母净利润77.09亿港元(同比+27.5%)[1] - 经常性业务利润33.91亿港元(同比-15.7%)，低于预期42.2亿港元[1] - 物业发展利润55.42亿港元(同比+218.5%)，主要来自何文田站等项目利润入账[1][4] - 中期股息0.42港元/股(同比持平)[1] 业务分项表现 香港车务运营 - 收入115亿港元(同比+3.3%)，EBIT 0.98亿港元(同比-76%)[2] - 成本压力显著：员工成本同比+12.8%，维护成本+5.6%[2] - 2025/26年度票价冻结，预计2H25票价持平[2] 商业地产 - 车站商务EBIT 17.98亿港元(同比-5.2%)，物业租赁EBIT 20.84亿港元(同比-3.2%)[3] - 新订租金持续下滑：车站商店-7.0%，商场-7.8%[3] - 投资物业计提公允价值损失27.02亿港元[3] 物业发展 - 香港私人住宅价格指数2Q25累计上涨0.6%，显示楼市复苏[4] - 预计2H25将确认日出康城十二期等项目利润[4] - 未来将投入1400亿港元发展新铁路项目(2023-2034年)[4] 估值与预测 - 下调2025-27年归母净利预测11%/3%/17%至181亿/210亿/110亿港元[5] - 采用分部估值法：铁路业务DCF估值1018亿港元，投资物业估值937亿港元，物业发展NAV估值956亿港元[32] - 目标价基于20%多元化折让[32] - 2025E EPS 2.81港元，PE 10.10倍[11]

融资与资本支出 - 港铁公司能够以非常合理的利率发债和发行永久证券集资 用于资助新铁路项目不断增加的资本支出 [1] - 上述工具的发行可能导致每股盈利与每股股息之间的差距继续扩大 花旗预计未来几年每股股息零增长 [1] 业务表现与消费者行为 - 香港消费者支出行为的变化已影响港铁公司的本地铁路营运、车站商业和物业租赁业务 [1] - 预计短期内相关业务不会有显著复苏 [1] 盈利预测与目标价调整 - 花旗将港铁公司2025财年盈利预测下调14% 但将2026至2027财年盈测上调3%至4% [1] - 目标价从23港元上调至24 5港元 估值基础延展至2026财年 [1] - 维持对港铁公司的"沽售"评级 [1]