12月12日，恒隆地产宣布以"营运租赁"模式获得原梅龙镇广场项目20年整体运营权。围绕这一项目的定位，也引发了巨大的关注和讨论。 目前披露的消息是，项目将被打造为集零售、酒店及办公于一体的综合商业地标，定位面向新一代消费群体。 在得到正式答案之前，我们或许可以通过上海恒隆广场内部，Chanel过渡期临时店的"再分配"，看见重奢商场们的新动向。 18个月，是Chanel上海恒隆广场精品店完成此轮升级的时间。这座纵贯四层的巨型门店在上月揭幕，成为全球首个涵盖时装、珠宝腕表、美妆、尊享沙龙 及尊享服务工坊的Chanel完整生态空间。 紧随新店启幕，四楼中庭两侧的原Chanel临时店铺位迅速竖起三处围挡——Dolce&Gabbana、Descente、EAU CAFÉ。 前者很少出现在如此高的楼层，后两者也通常不被认为属于上海恒隆广场的"标准答案"。 但如今，它们却变成了当下高端商业项目调改的最大公约数。 奢侈品牌抱团取暖， 类似的，自2021年从恒隆广场门神位撤出后就未在南京西路商圈落位的Prada也在今年以首层岛柜配合四楼沙龙精品店的形式回归。 标杆项目成为马太效应赢家 长期以来，恒隆广场受限于5万平米的商业面积 ...

来源：新浪基金∞工作室 股票代码股票名称持仓占比持仓股数（股）持仓市值（元）00101恒隆地产1.08%49.60万406.64万00358 江西铜业股份1.08%12.20万405.65万01088中国神华1.05%11.00万397.28万03360远东宏信0.99%58.80万 372.02万00883中国海洋石油0.96%21.00万361.59万00083信和置业0.94%38.40万354.43万00857中国石油 股份0.87%49.60万329.21万01044恒安国际0.87%13.45万325.89万00012恒基地产0.81%12.20万304.52万 02388中银香港0.81%9.10万306.23万 风险提示：市场有风险，投资需谨慎。本文为AI大模型自动发布，任何在本文出现的信息（包括但不 限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，不构成个人投资建 议。 12月16日，鹏华港股通低波红利ETF（159117）收盘跌1.46%，成交额809.18万元。 港股通红利低波ETF（159117）成立于2025年9月30日，基金全称为鹏华标普港股通低波红利交易型 ...

摩根大通发布研报称，现予恒隆地产（00101）目标价10港元及"增持"评级。 集团早前公布成功获得上海南京西路1038号及无锡恒隆广场扩建项目的长期营运租约。管理层表示，每 个新增轻资产项目的预测内部回报率（IRR）均达十位数百分比，回本期在十年内。 近期新增的3项轻资产租约合共为集团的物业组合增添18.5万平方米面积。 该行指，恒隆地产仍然是其首选股份之一，因中国内地的租户销售持续改善，并预期轻资产营运租约将 于2028/29年度开始产生贡献，带来新增长动力。另外，股份估值吸引，股息率达5.8%且派息确定性 高。 热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端 客户端 摩根大通发布研报称，现予恒隆地产（00101）目标价10港元及"增持"评级。 集团早前公布成功获得上海南京西路1038号及无锡恒隆广场扩建项目的长期营运租约。管理层表示，每 个新增轻资产项目的预测内部回报率（IRR）均达十位数百分比，回本期在十年内。 近期新增的3项轻资产租约合共为集团的物业组合增添18.5万平方米面积。 该行指，恒隆地产仍然是其首选股份之一，因中国内地的租户销售持续改善，并预期轻资产营运租约将 于2028/ ...

智通财经APP获悉，摩根大通发布研报称，现予恒隆地产(00101)目标价10港元及"增持"评级。 集团早 前公布成功获得上海南京西路1038号及无锡恒隆广场扩建项目的长期营运租约。管理层表示，每个新增 轻资产项目的预测内部回报率(IRR)均达十位数百分比，回本期在十年内。 近期新增的3项轻资产租约 合共为集团的物业组合增添18.5万平方米面积。 该行指，恒隆地产仍然是其首选股份之一，因中国内地的租户销售持续改善，并预期轻资产营运租约将 于2028/29年度开始产生贡献，带来新增长动力。另外，股份估值吸引，股息率达5.8%且派息确定性 高。 ...

摩根大通发表研究报告指，恒隆地产早前公布成功获得上海南京西路1038号及无锡恒隆广场扩建项目的 长期营运租约。管理层表示，每个新增轻资产项目的预测内部回报率(IRR)均达十位数百分比，回本期 在十年内。近期新增的3项轻资产租约合共为集团的物业组合增添18.5万平方米面积。该行指，恒隆地 产仍然是其首选股份之一，因内地的租户销售持续改善，并预期轻资产营运租约将于2028/29年度开始 产生贡献，带来新增长动力。另外，股份估值吸引，股息率达5.8%且派息确定性高。该行现予目标价 10港元及"增持"评级。 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业投资和销售两端数据在2025年1-11月及11月单月均进一步走弱，行业仍处于磨底阶段 [1][4] - 核心城市止跌回稳将更早到来，行业存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 预计行业积极政策将推动需求修复，但供给主体的过度出清及补库存困难将约束供给端，导致销售总量偏弱但结构有弹性，投资修复节奏将显著慢于以往周期 [4][21][35] - 预计后续房地产资金来源仍将略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][42] 根据相关目录分别总结 1. 投资端 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [4][5][21] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，降幅扩大1.2个百分点；11月单月住宅投资同比下降29.5%，降幅扩大6.6个百分点 [5] - **区域投资普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9%，降幅均较前值扩大 [5] - **开工竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，降幅扩大0.7个百分点；竣工面积同比下降18.0%，降幅扩大1.1个百分点；施工面积同比下降9.6%，降幅扩大0.2个百分点 [4][21] - **单月开工竣工降幅略有收窄**：11月单月，新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；竣工面积同比下降25.5%，降幅收窄2.7个百分点 [4][21] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，新开工面积增速为-18.0%/-4.6%，竣工面积增速为-17.7%/-13.1%，投资增速为-14.2%/-7.5% [4][21] 2. 销售端 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点；销售额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [4][22][35] - **住宅销售同步走弱**：1-11月住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1%，降幅扩大1.1个百分点 [23] - **单月销售表现分化**：11月单月，销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；但销售金额同比下降25.1%，降幅扩大0.8个百分点 [4][22][35] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%，降幅扩大0.6个百分点；11月单月均价同比下降9.5%，降幅扩大2.6个百分点 [4][34][35] - **住宅均价跌幅更深**：11月单月住宅销售均价为9,594元/平方米，同比下降11.1% [34] - **库存略有下降**：11月末商品房待售面积7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [34] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [32] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，销售面积增速为-7.9%/-6.0%，销售金额增速为-11.6%/-7.9%，房价增速为-4.0%/-2.0% [4][39] 3. 资金端 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月同比下降32.5%，降幅扩大10.6个百分点 [4][40][42] - **国内贷款降幅扩大**：11月单月国内贷款同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [4][42] - **自筹资金降幅显著扩大**：11月单月自筹资金同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [4][42] - **销售回款大幅走弱**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%，降幅较10月扩大15.9个百分点；个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅扩大4.1个百分点 [4][42] - **利用外资单月激增**：11月单月利用外资同比增长856.9%，但基数极低 [40] 4. 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是购物中心等优质商业地产的价值重估；二是“好房子”新赛道带来的房企转型机遇 [4] - **推荐五大类标的**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：贝壳-W [4]

这也不是恒隆今年首次在核心商圈的大手笔动作。 今年下半年，恒隆接连拿下杭州百货大楼、无锡新世界百货等热门商业项目的经营权。随着地产进入调整周期，曾经重金投入的恒隆，在内地市场的跑马 圈地也换了一种更轻的姿态。 当LV将"路易号"巨轮停靠在南京西路兴业太古汇，不远处的老牌重奢商场上海恒隆广场开始坐不住了。 12月12日，恒隆地产宣布与上海九百（集团）有限公司（下称"上海九百"）达成合作，接手南京西路1038号（即梅龙镇广场）的商业运营。 根据规划，恒隆将以20年营运租赁模式经营梅龙镇广场，为与之相邻的上海恒隆广场新增约9.6万平方米体量，使其整体规模扩大44%至约31.23万平方 米。未来，梅龙镇广场将升级为涵盖零售、酒店、办公的综合商业地标。 "南京西路不仅是沪上乃至全国顶级时尚及商业地标，更是承载上海文化底蕴与历史记忆的核心脉络。"恒隆地产行政总裁卢韦柏用"具有划时代意义"来形 容此次合作。 事实上，自2001年上海恒隆广场开业以来，恒隆几乎完整经历了奢侈品行业在中国从启蒙到成熟的二十年。但随着奢侈品消费持续遇冷，更追求独特文化 体验和情绪价值的年轻一代崛起，传统的奢侈品零售模式面临压力。另一方面，兴业太古 ...

申万宏源发布研报称，恒隆地产(00101)聚焦核心商圈打造高端商业标杆;商场积极调改、前端零售逐季 改善，核心商场租金同比转正;财务稳健，分红比例80%，未来有望恢复纯现金派息方式。预计公司25- 27年归母净利润25.225.5、26.4亿港元，同比分别为+17%、+1%、+4%，归母核心利润28.9、29.2、30.0 亿港元，同比分别为-7%、+1%、+3%;PE分别为18、18、17倍;目标价11.7港元，首次覆盖，并给予"买 入"评级。 (1)内地IP：积极调改零售逐季改善。截至24年末，公司内地8城有10个恒隆广场，总面积227万平，其 中零售、办公楼分别占比61%、33%。24年内地IP租金65亿港元，同比-5%，2011年以来CAGR增速 +7%;25H1内地IP租金同比-2%。公司积极谋变，调改引入新品牌;目前前端指标租户零售额自24Q3已逐 季度改善，有望推动租金企稳回升，其中内地10个商场25H1已有7个租金同比转正。未来杭州恒隆成为 主要增量，总面积39万平，预计25-26年落地。 (2)香港IP：市场景气度回升，营收降幅收窄。24年香港IP租金30.5亿港元同比-9%;25H1同比- ...

财务及分红：财务稳健，分红比例80% 申万宏源发布研报称，恒隆地产(00101)聚焦核心商圈打造高端商业标杆;商场积极调改、前端零售逐季 改善，核心商场租金同比转正;财务稳健，分红比例80%，未来有望恢复纯现金派息方式。预计公司25- 27年归母净利润25.225.5、26.4亿港元，同比分别为+17%、+1%、+4%，归母核心利润28.9、29.2、30.0 亿港元，同比分别为-7%、+1%、+3%;PE分别为18、18、17倍;目标价11.7港元，首次覆盖，并给予"买 入"评级。 截至25H1，公司有息负债548亿港元，同比+3%净负债率33.5%，后续随着杭州恒隆逐步开业，资本承 担将逐渐减少，净负债率有望边际回落;25H1融资成本3.9%，创近年新低。未来行业降息环境下公司持 有业务价值有望得到重估。分红方面，2012-23年年度股息保持在33-35亿港元，24年业绩下滑导致年度 股息下滑至25亿港元，但分红比例仍80%，未来分红方式也有望恢复至纯现金分红为主。 申万宏源主要观点如下： 恒隆地产：聚焦核心商圈，打造高端商业典范 (1)内地IP：积极调改零售逐季改善。截至24年末，公司内地8城有10个恒 ...

| 名称 | （点） | 1 日 | 5 日 | 1 月 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 上证指数 | 3889 | 0.41 | -2.77 | -0.34 | | 深证综指 | 2473 | 0.66 | -1.37 | 0.18 | | 风格指数 | 昨日 | | 近 1 个月 | 近 6 个月 | 今日重点推荐 2025 年 12 月 15 日 恒隆地产（00101）深度：高端商业典范，主动调改、经营稳 步改善 恒隆地产：聚焦核心商圈，打造高端商业典范。公司业务以投资物业租赁 为主、物业销售及酒店为辅，业务布局在中国大陆及香港。 投资分析意见：目标价 11.7 港元，首次覆盖、并给予 "买入"评级。预 计公司 25-27 年归母净利润 25.2、25.5、26.4 亿港元，同比分别为+17%、 +1%、+4%，归母核心利润 28.9、29.2、30.0 亿港元，同比分别为-7%、 +1%、+3%；PE 分别为 18、18、17 倍 。风险提示：房地产调控超预期收紧，零售表现不及预期。 (联系人：袁豪/陈鹏) 特变电工（600089）深度——输变电装备与能源产业一 ...