来源：云核变量集团 6月30日晚间，新世界发展有限公司发布公告，成功与超过50家银行债权人达成882亿港元的再融资协 议。 公告显示，这笔资金将用于偿还集团境外无抵押金融债务，最早到期日延至2028年6月30日。 更受外界关注的是，同日，郑志刚辞任新世界发展非执行董事及非执行副主席职务。作为"郑家第三 代"，郑志刚此前已于2024年9月卸任行政总裁一职，此次完全退出董事会，算是结束了在新世界发展的 所有职务。 也就是说，从目前信息来看，郑志刚彻底出局了。 新世界发展的债务问题很大程度上源于近年扩张策略。 2020年5月郑志刚接任行政总裁后，大力推进K11文化商业品牌。在他主导下，K11从香港几家门店扩展 到内地26家，总计38座。截至2024年，K11在大中华区10个城市运营34个项目，总楼面面积273万平方 米。 新世界发展资金紧张已经有一阵子了。 公司2024年度财报显示，集团综合债务净额1246.3亿港元，净负债比率57.5%，超出香港地产行业通常 30%的水平。短期债务压力更加突出，一年内到期债务322.1亿港元，账面现金218亿港元，资金缺口超 过100亿港元。 5月30日，新世界发展宣布延期支付四 ...

每经记者｜包晶晶 舒冬妮 每经编辑｜杨夏 尽管上海高端商业地标遍地开花，但LV还是把全球唯一的"巨轮"，开进了老底子的静安，面朝南京西路，可能一停就是两年。毕竟，这是"中国第一条西式 马路"，更是上海商业繁荣的百年见证者。 算上LV在隔壁张园的VIC体验空间和恒隆广场的门店，这已经是南京西路第三座LV门店。接二连三落子，究竟是LV更需要南京西路，还是"巨轮"所在的兴 业太古汇需要一次重磅的品牌调改？ 事实上，兴业太古汇启动升级已有3年时间，期间联合了众多高端品牌打造其主题零售空间、生活方式业态，其中不乏巴黎世家旗舰店、IWC万国表全新概 念店及杰尼亚全球首家ZEGNA CAFFE等。但随着南京西路剑指"千亿级商圈"，高端零售逻辑改变，高奢商业格局迎来洗牌，商业巨头抢、逼、围大战升 级，谁能引入世界级商业样本，谁就能在线上线下流量争夺战中抢占先机。 百年LV的全球唯一大船，果然迅速霸占了上海人的手机屏幕。6月26日当晚近10点，一位92岁的老外婆，也忍不住在家庭群里转发了大船"启航"的视频。 路易号 图片来源：每经记者 包晶晶 摄 高奢融入烟火气 当下的上海，哪种业态更容易破圈？ "路易号"概念空间 图片来源： ...

江苏省商业地产竞争格局 - 江苏13城商业呈现"双核引领、多极竞争"格局，南京德基广场和苏州仁恒仓街分别代表奢侈品与文旅商业两极[2][11] - 无锡恒隆广场以12.2万㎡商业面积、260家品牌、日均6.4万客流成为苏南重奢标杆，聚集30个重奢品牌包括爱马仕双层旗舰店[5][7][8] - 常州武进吾悦广场作为全国首个金标吾悦，2024年销售额超25亿元，销售千万店达50家，11周年庆单日销售破1085万[14] 头部商业项目运营数据 - 南京德基广场2024年销售额245亿元问鼎全国店王，奢华品牌占比33%居准一线城市第一，艺术博物馆接待客流超120万[16][18] - 扬州京华城Living Mall年销售额43.8亿元、客流2178万人次，18年来保持扬州商业霸主地位，首店经济布局超前[27][29][31] - 南通CBD大有境14年平均年销售额超15亿，2025年前5月日均客流5万，端午节单日客流创新高达13万[35][37] 新兴商业体特色定位 - 苏州仁恒仓街作为14万㎡街区型MALL，首店占比超60%，融合平江历史街区打造"现代园林"商业，获亚太地产大奖[11][12] - 徐州文庙·东方以4万㎡体量实现70%首店占比，创新融合两汉文化IP与上海时尚资源，承接彭城广场商圈年100亿交易额[52][54] - 淮安华信Mall通过A/B座差异化运营，A座首店占比30%，B座打造二次元街区，五一期间客流突破25万[42][45] 区域商业升级案例 - 盐城金鹰建军路店400+品牌中34家销售额位列全国/华东前十，2024年引入46家首店包括6家苏北首店[46][48][50] - 连云港灌南恒基广场12.66万㎡体育综合体首年客流950万，五一魔幻大马戏活动5天吸引36万人次[54][56] - 宿迁宿城吾悦广场开业日客流30万+，引入30%宿迁首店包括江苏最大门店盒马鲜生，裸眼3D大屏为苏北首例[58][60][62]

大连落地实施离境退税政策的同时，同步上线"即买即退"服务，将退税环节由原来在离境口岸提前 至旅客在退税商店购物之后，流程更"丝滑"和便捷。基本流程是境外旅客在"即买即退"商店购买退税物 品后，向退税商店索取《境外旅客购物离境退税申请单》、销售发票等，手机扫描商户出示的"即买即 退"二维码，在小程序上传身份证件、退税申请单、发票，录入信用卡信息，并签署知情同意事项后， 即可在商店现场获取退税预付金。需要注意的是，大连地区"即买即退"服务需要旅客本人持有可操作预 授权担保的银联或VISA信用卡，并需要在开单之日起25天内自大连周水子国际机场口岸离境。在离境 环节将尚未启用或消费的退税物品向海关申报验核，并向机场出境隔离区内的退税代理机构提交审核。 7月1日，大连恒隆广场34家商户被集中颁授"退税商店"标牌，标志着境外旅客购物离境退税便利化 政策在大连市正式落地实施。 此次大连市共有大连恒隆广场、大连商场、京东MALL等5家综合商场，40余家商户获得离境退税 首批运营许可，将有力促进"消费—退税—再消费"循环，增强境外旅客消费意愿，推动旅游消费市场繁 荣，助力大连打造东北亚国际消费中心。 作为大连市境外旅客"即买即 ...

机构：中金公司 研究员：王翼羽/李佳璠/孙元祺 公司近况 我们近期组织投资人前往香港对本地开发商企业与项目进行了调研。 香港本地物业延续既有经营态势，机会型资产处置或有助于回笼资金。公司香港租赁收入2024 年受个 别零售物业和写字楼较大规模租户租约续签调整影响下降9%，若剔除这一影响则微跌1-2%；我们预计 2025 年香港物业组合将延续去年大致趋势，全年租金收入微跌。根据信报报道，公司今年出售御峯项 目一套顶层公寓、售价1.6 亿港元。截至2024 年底公司在该项目共持有54 套复式住宅，目前归类于投资 性物业，我们认为机会型处置或有助于其回笼资金、稳定报表。公司香港销售型住宅项目处于顺销阶 段，料整体收入和利润贡献体量较小。 资本开支或于年内达峰，净负债率料略上行。我们认为随着杭州项目逐渐落成开业（根据公司业绩会， 2025 年写字楼分期落成、2026 年上半年商场开业），公司资本开支有望在2025 年达峰、2026 年起逐步 下降。与之相应地，我们预计公司今年仍有望延续以股代息计划以缓解净负债率压力、2026 年起或重 新评估该计划必要性。综合以上影响，我们预计公司2025年底净负债率或较2024 年 ...

商业地产零售业态运营商表现 - 华润万象生活、龙湖集团、恒隆地产、九龙仓、太古地产、凯德投资、印力集团、新世界中国、新鸿基地产、中粮大悦城、新城商业、领展、百联股份、招商商管、首创矩大位列6月商业地产零售业态运营商表现榜单 [1] 消费促进政策与免税经济 - 一二线城市密集出台消费促进政策，深圳计划举办"购在中国2025深圳之夏消费季"，涵盖超500场促消费活动 [5] - 重庆计划到2027年累计培育绿色商场50家、绿色饭店120家 [5] - 成都目标2025年落地首店800家，举办高能级首秀首展首演等首发活动100场，打造首发经济地标载体50个，培育新消费品牌110个 [5] - 免税市场加速全国化落地，武汉首家市内免税店开业，广州四企合资设立免税公司，北京试点"即买即退" [6] - 市内免税店选址通常毗邻热门旅行景点或市中心核心区域，与知名商业地产项目合作 [8] 港资内地项目表现 - 领展房托中国内地物业组合总收益及物业收入净额同比分别增长29.7%及28.9% [9] - 上海七宝领展广场、深圳领展中心城及广州天河领展广场表现稳健，租用率保持在95.9% [9] - 北京中关村领展广场续租租金表现未如理想，拖累整体续租租金调整率为-0.7% [9] - 广州天河领展广场二期资产优化项目资本开支预算1.20亿元，北京通州领展广场资产优化项目预算6000万元 [9] 存量商业调改与奥莱赛道 - 重庆SM广场运营12年后启动焕新，广州五号停机坪项目全面调改升级并更名为"白云五号T5 MALL" [14] - 广州天河城B1层即将启动焕新改造，永辉将开设广州中心城区首家调改门店 [14] - 京东奥莱已入驻20座城市，依托京东集团供应链、物流、技术及线上流量资源 [19] - 合生商业运营的首个岭南特色非标文旅商业街区花厅坊正式对外开放 [19] 品牌全球化与战略调整 - 茶百道法国首家门店即将开业，境外门店已近20家 [21] - 茶理宜世英国伦敦首店开业，定价较国内市场高出约15% [21] - Gap首季营收同比增长2%至34.6亿美元，预计关税损失最多1.5亿美元 [21] - 安踏体育2.9亿美元完成收购JACK WOLFSKIN，扩大全球户外运动市场版图 [22] - Chanel集团全年销售额同比下滑5.3%至187亿美元，营业利润同比下滑30%至44.8亿美元 [24] 电商发展与REITs动态 - TikTok计划在荷兰、比利时、瑞典和波兰等多个国家开通TikTok Shop电商业务 [30] - 京东与小红书推出"红京计划"，品牌商家可在小红书上利用"种草直达"功能添加京东购物链接 [34] - 淘宝"全球包邮计划"范围扩至12个国家和地区，立减幅度从15%起最高可达50% [34] - 中金中国绿发商业REIT获批，标的资产为济南领秀城贵和购物中心 [35] - 华夏首创奥莱REIT完成运营管理机构重组合并，2025年第一季度年化现金流分派率为4.19% [36]

目标价与评级 - 上调恒隆地产目标价8%至8港元 维持"跑赢行业"评级 反映盈利预测保持不变 [1] 财务指标预测 - 预计2025年底净负债率较2024年底的33 4%有所上行 但维持40%以下水平 [1] - 资本开支或于2025年达峰 2026年起逐步下降 [2] - 2025年可能延续以股代息计划 2026年起重新评估该计划必要性 [2] 内地商场经营 - 内地商场2023年零售额同比减14% 2024年第四季单季跌11% [1] - 预期2024年初以来零售额跌幅较去年四季收窄 次高端商场表现优于上海高端项目 [1] - 武汉和沈阳高端项目持续调改以适应环境 维持客流 [1] - 固定租金占比接近八成 预计大陆商场租金收入全年微跌 [1] 香港本地物业 - 香港租赁收入2024年下降9% 剔除个别租约续约整影响后微跌1-2% [2] - 预期2025年香港物业组合延续去年趋势 全年租金收入微跌 [2]

北京SKP股权交易 - 博裕五期美元基金通过关联方收购北京SKP 42%-45%股权，交易后Radiance公司仍保留控制权并间接持有42%-45%股权 [2][3] - 交易前股权结构为Radiance公司60%、华联集团40%，交易后双方形成共同控制格局 [3] - 博裕投资为另类资产管理公司，Radiance公司为新加坡投资控股实体 [4] 公司经营现状 - 北京SKP2023年销售额达265亿元，连续12年位居中国商场榜首，2020年曾超越英国哈罗德百货成为全球店王 [5] - 2024年销售额或下滑17%至220亿元，可能被南京德基广场（245亿元）超越 [5] - 门店布局仅限北京、西安、成都、武汉等核心城市，北京SKP被视作奢侈品零售风向标 [4] 行业竞争格局 - 南京德基广场、杭州大厦、港汇恒隆、广州太古汇等重奢商业成为主要竞争对手 [7] - 上海恒隆广场和港汇恒隆广场2024年收入分别下降6%和3%，租户销售额下滑22%、13% [6] - 太古地产旗下商场除上海前滩太古里外零售销售额同比全员下跌 [6] 奢侈品市场趋势 - 2024年中国内地高端消费市场规模同比下降2%至1.63万亿元 [6] - 传统奢侈品市场（珠宝/腕表/箱包）跌幅超8%，个人奢侈品销售额下降18%-20% [6] - 高净值人群消费转向体验服务领域，黄金成为投资首选 [6] 实体零售挑战 - 电商冲击、消费习惯变化、租金成本上升导致行业压力加剧 [7] - 新世界百货近年陆续关闭大连、沈阳、武汉等多家门店，成都店于2024年3月停业 [7] - 长沙阿波罗商业广场等知名商场相继闭店 [7]

文章核心观点 恒隆地产长期看好内地市场，试图在复杂周期中练好“内功”，在高端商业领域寻找新增长点，其审慎稳健的经营范式或为房地产下半场提供新思路 [2] 瞄准高端商业综合体 - 公司是历史悠久的港资地产商，聚焦高端赛道和差异化定位，整体业绩稳步提升 [3] - 面对行业调整，公司不盲目扩张，聚焦高端商业领域，从存量资产中挖掘新增量 [3] - 国内商场总数超7000家，但真正高端标准的不到5%，公司坚持高端定位提升回报率的策略正确 [3] - 公司走“商业先行”路线，与多数内地房企“以住养商”模式不同 [3] - 公司在香港聚焦高端住宅等抗风险项目，在内地目标是把地块开发到极致 [3] - 公司大力布局二线城市，占据高端品牌龙头位置后，后来者难以撼动 [3][4] - 公司未来仍关注新机会，但不盲目追求体量增长，注重练好内功适应行业变化 [5] 持续调整发展节奏 - 公司未来核心策略是提升现有资产回报率和运营效率，为市场周期回归做准备 [6] - 公司将重心从横向扩张转向垂直增长，如上海恒隆广场推进三期建设，预计两年内零售面积增加13% [6] - 公司强化项目差异化和服务，提升“首店效应”，2024年已引入170个首店品牌 [6] - 公司尝试以多元体验型业态破圈，如引入体育运动类新品牌、开展“社区化运营” [6] - 公司酒店业务作为商办配套提升综合商业体整体价值，非单纯追求盈利 [6] - 2024年末大部分恒隆办公楼出租率保持在80%至90%，因其位置好、配套完善 [7] - 公司通过技术投入简化基础工作，实现租赁、财务、人力系统整合及物业管理系统定制优化 [7] 保障充足现金流 - 公司依托商场多元业态租金收入和住宅项目去化保障现金流，每年稳定租金收入约100亿元，净利润约30亿元，未来有望提升至40 - 50亿元 [7] - 公司在香港和内地拥有约200亿元可售住宅货值，按5年销售周期年均带来约40亿元现金流 [7] - 2025年公司将加快住宅项目销售节奏，推动去化和资金回笼，但不会因短期资金需求仓促决策 [8] - 公司财务稳健，融资渠道畅通，去年底启动融资计划，今年1月获100亿港元银团贷款 [8] - 充足现金流支撑重点项目建设，杭州恒隆广场2025年起分阶段落成，无锡和上海港汇恒隆广场酒店2025 - 2027年陆续开业 [8] - 2027 - 2031年公司有望迎来“黄金回报期”，前期投入项目将产生回报，资金压力缓解 [9]

文章核心观点 4月2日恒隆地产与清华大学恒隆房地产研究中心联合举办论坛及研究中心15周年庆活动，回顾合作成果，探讨房地产行业可持续发展与减碳等问题 [1] 恒隆与清华合作成果 - 研究中心成立15年成行业标杆智库，发表逾500篇高质量文章，为房地产学术研究、政策制定和行业实践提供参考，在绿色建筑、可持续发展和人才培养方面影响深远 [1] - 恒隆自2010年向清华累计捐赠3300万元，支持研究中心学术发展与实践创新 [1] - 研究中心举办90余场研讨会，搭建行业交流平台，2023年4月双方宣布深化合作，推进可持续发展研究等并每年举办论坛发布成果 [1] 研究中心发展期望 - 研究中心秉持产学研融合理念，依托清华多学科优势引领行业创新，学术影响力居行业前列 [2] - 希望研究中心瞄准“双碳”目标，满足群众高品质居住需求，为行业发展提供战略支撑，为全球城市可持续发展贡献中国智慧 [2] 行业现状与恒隆减排目标 - 房地产行业处于从增量扩张向存量运营转型阶段，碳中和目标带来绿色发展挑战与机遇，两会提出推动建设“好房子” [3] - 恒隆分享减排讨论文件，阐述八项核心行动，力求2050年前全面实现净零排放，以2023年近100万吨排放量为起点，2050年降至10万吨以下，新建筑规模及建材碳排放强度是减排关键 [3] 圆桌论坛情况 - 两场圆桌论坛分别以“房地产发展新趋势”和“房地产业减碳与建筑绿色发展”为主题，探讨行业未来方向 [4] - “房地产发展新趋势”聚焦转型路径，探讨新市民住房等问题解决方案；“房地产业减碳与建筑绿色发展”分析绿色建筑技术等 [4] - 论坛吸引多位知名专家参与，分享经验为行业可持续发展提供思路 [4]