公司近况与经营表现 - 内地购物中心延续了2025年第四季度的强劲经营趋势 预计2026年前两个月大陆购物中心零售额同比增长较2025年第四季度进一步提速 2025年第四季度同比增长18% [1] - 零售额增长提速主要受益于低基数 2025年第一季度同比下滑7% 以及整体商户组合调改和重点新商户引入等因素 [1] - 零售额增长中 运动品 生活方式 餐饮 美妆等品类表现相对突出 老铺黄金的引入对零售额具备拉动作用 [1] - 公司对2026年上半年零售额增长具备信心 考虑到基数条件及调铺情况 [1] - 上海恒隆广场三期计划于2026年第三季度开业 项目零售可租面积将增加13% 杭州恒隆广场计划于2026年第二季度开业 预计将为全年增长提供动能 [1] 财务与估值 - 公司当前股价从前期高点回调12% 交易在5.8%的2026年预期股息收益率 [2] - 维持跑赢行业评级及11.6港元目标价 对应4.5%的2026年目标股息率 18倍2026年核心市盈率及29%上行空间 [2] - 公司交易于5.8%的2026年预期股息率和14.2倍2026年核心市盈率 [2] 未来展望与投资观点 - 对年内零售额增长持积极态度 零售额持续攀升将逐步有效拉动租金增长 [1] - 虽然公司全年报表利润或受到利息成本及资本化率波动影响 但核心经营表现及租赁业务带来的可派息利润或恢复健康可持续成长 [2] - 建议投资人在外部环境波动带来的回调机会当中逢低吸纳 [2]

市场表现 - 香港地产股普遍走低，截至发稿，恒隆地产跌3.62%报9.05港元，九龙仓置业跌3.27%报24.28港元，长实集团跌3.88%报46.08港元，信和置业跌2.03%报11.61港元 [1] 宏观背景与短期压力 - 美联储主席鲍威尔释放“鹰派”信号，表示因美国通胀顽固且前景不确定性上升，若通胀无进展将不会降息 [1] - 美联储最新利率点阵图显示，决策层预计2024年仅降息一次，并在2027年再降息一次，具体时点不明确 [1] - 华泰证券指出，中东局势升温短期导致香港流动性宽松预期受阻，为房地产市场复苏带来不确定性 [1] 长期结构性机会 - 华泰证券认为，长期来看中东变局有望强化香港对于全球避险和多元化配置资金的吸引力 [1] - 中东资本对大中华区域的配置意愿本就较为积极，可能为香港核心商业地产和高端住宅带来增量需求 [1]

香港地产股市场表现 - 截至发稿，香港地产股普遍走低，其中恒隆地产(00101)跌3.62%，报9.05港元；九龙仓置业(01997)跌3.27%，报24.28港元；长实集团(01113)跌3.88%，报46.08港元；信和置业(00083)跌2.03%，报11.61港元 [1] 宏观政策与市场环境 - 美联储主席鲍威尔释放“鹰派”信号，表示美国通胀顽固、前景不确定性上升，若通胀无进展，将不会降息 [1] - 美联储最新利率点阵图显示，决策层预计2024年仅降息一次，并在2027年再降息一次，但具体时点仍不明确 [1] 机构对香港房地产市场的观点 - 华泰证券指出，受中东局势升温影响，短期来看导致香港流动性宽松预期受阻，为房地产市场复苏带来一定不确定性 [1] - 长期来看，中东变局有望强化香港对于全球避险和多元化配置资金的吸引力，尤其可能为香港核心商业地产和高端住宅带来增量需求 [1] - 该机构认为，中东资本对于大中华区域的配置意愿本就较为积极 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][4] 报告核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，供给侧深度出清优化了行业格局，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [4] 投资端总结 - **整体表现**：2026年1-2月全国房地产开发投资完成9,612亿元，累计同比-11.1%，降幅较2025年1-12月收窄6.1个百分点；单月同比-11.1%，降幅较2025年12月收窄24.7个百分点 [4][5][20] - **住宅投资**：1-2月住宅投资7,282亿元，累计同比-10.7%，占总投资比重为75.8% [5] - **区域分化**：1-2月投资增速东部地区同比-11.4%，中部地区-11.5%，西部地区-8.6%，东北地区-30.1% [5] - **先行指标**：1-2月新开工面积累计同比-23.1%，降幅较前值扩大2.7个百分点；施工面积累计同比-11.7%，降幅扩大1.7个百分点；竣工面积累计同比-27.9%，降幅扩大9.8个百分点 [4][18][20] - **核心判断**：行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，考虑到供给主体过度出清及补库存困难，后续投资仍将偏弱，修复节奏将显著慢于以往周期 [4][20] - **全年预测**：维持2026年预测为新开工-7.7%、竣工-13.1%、投资-9.1% [4][20] 销售端总结 - **销售面积**：2026年1-2月商品房销售面积0.93亿平方米，累计同比-13.5%，降幅较2025年1-12月扩大4.8个百分点；单月同比-13.5%，降幅较2025年12月收窄2.1个百分点 [4][21][30] - **销售金额**：1-2月商品房销售额8,186亿元，累计同比-20.2%，降幅较前值扩大7.6个百分点；单月同比-20.2%，降幅较前值收窄3.4个百分点 [4][21][30] - **销售均价**：1-2月商品房销售均价8,809元/平方米，累计同比-7.7%，降幅较前值扩大3.5个百分点；单月同比-7.7%，降幅较前值收窄1.7个百分点 [4][29][30] - **住宅销售**：1-2月住宅销售面积0.77亿平方米，累计同比-15.9%；住宅销售均价9,259元/平方米，累计同比-7.0% [22][29] - **区域表现**：1-2月销售面积累计增速东部地区-12.8%、中部地区-9.1%、西部地区-17.8%、东北地区-18.6% [24] - **库存情况**：2月末商品房待售面积8.0亿平方米，同比增长0.1%，较2025年12月末增加3,366万平方米，其中住宅待售面积增加3,516万平方米 [29] - **核心判断**：销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束（主体出清、补库存困难）将使销售在短期维度仍处于需求中枢之下，总量偏弱但结构有弹性 [4][30][32] - **全年预测**：维持2026年预测为销售面积-7.6%、销售金额-9.4%、房价-2.0% [4][32] 资金端总结 - **整体到位资金**：2026年1-2月房地产开发企业到位资金1.30万亿元，累计同比-16.5%，降幅较2025年1-12月扩大3.1个百分点；单月同比-16.5%，降幅较2025年12月收窄10.2个百分点 [4][33][34] - **国内贷款**：1-2月累计同比-13.9%，降幅较前值扩大6.6个百分点；单月同比-13.9%，降幅较前值收窄31.1个百分点 [4][33][34] - **自筹资金**：1-2月累计同比-5.9%，降幅较前值收窄6.3个百分点；单月同比-5.9%，降幅较前值收窄9.8个百分点 [4][33][34] - **销售回款**：1-2月定金及预收款累计同比-21.5%，降幅较前值扩大5.3个百分点，但单月降幅收窄2.2个百分点；个人按揭贷款累计同比-41.9%，降幅较前值扩大24.1个百分点，且单月降幅扩大2.7个百分点 [4][33][34] - **核心判断**：预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着行业政策的持续放松，资金来源也将逐步改善 [4][36] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [4] - **优质房企推荐**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股 [4] - **商业地产推荐**：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展、大悦城 [4] - **二手房中介推荐**：贝壳-W [4] - **物业管理推荐**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [4]

报告行业投资评级 - 行业评级：**推荐**（维持）[3] 报告核心观点 - “十五五”规划纲要提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居[5] - 报告认为规划主要侧重**住房制度**、**新模式**、**高水平居住**三个方向，行业整体有望从过去的快速发展转变为高质量发展[5][8] - 随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望通过估值修复实现整体的β机会[5][66][71] 一、住房保障体系 （一）优化保障房供应、使用和管理 - **保障房供应目标**：规划提出优化保障性住房供给，满足三类人群需求：1）**城镇低收入住房困难家庭**（最基础住房需求，如廉租房）；2）**住房困难且收入不高的工薪群体**（基本住房需求，如经济适用房、安居房）；3）**新市民、青年等群体**（阶段性住房需求，如公租房）[9][10] - **保障房管理机制**：加强全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等机制，并探索配租型与配售型保障房房源的有序转换和统筹使用[9][11][16] （二）公积金制度改革 - **扩大使用范围**：规划提出深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加[5][17] - **公积金贷款放松**：报告预计公积金贷款有望放松，例如**贷款额度提高**（如上海将家庭首套公积金贷款最高额度从160万提高至240万）和**贷款利率下降**（2026年2月5年以上公积金贷款利率为2.6%，较此前长期维持的3.25%下降65个基点）[5][18][19] 二、房地产新模式 （一）基础制度 - **开发与融资**：规划提出推行**房地产开发项目公司制**和**融资主办银行制**，这被视为城市房地产融资协调机制的延伸，旨在将风险从房企层面细化至项目层面，减小单一项目的风险影响[5][24][25] - **商品房销售**：规划提出有力有序推进**现房销售**。报告分析，向现房销售过渡可能通过提高预售门槛、减缓预售资金存入速度、加强预售资金监管（如引入第三方监管）等方式实现[24][28][29] （二）供应管理 - **核心原则**：提出“以人定房、以房定地”，即根据人口居住需求决定住房供应，根据住房建设与去化需求决定土地供应，以调节楼市动态平衡[5][30] - **政策自主权**：充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。例如，自然资源部曾通知，商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让[30] （三）存量盘活 - **存量商品房**：规划提出推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房盘活利用。截至2025年12月末，全国商品房待售面积达**7.7亿平方米**，待售商品住宅面积达**4.0亿平方米**；全国待售商品房去化周期为**29.97个月**[5][34] - **闲置商业办公用房**：商业营业用房去化压力较大，截至2025年末待售面积达**1.42亿平方米**，去化周期高达**59.97个月**。报告以上海政策为例，指出支持存量商务楼宇兼容多种功能（如租赁住房、养老托育）并鼓励统一运营和金融支持[36][39][41] 三、高水平居住 （一）改善性住房供给与“好房子” - **增加改善性供给**：规划提出因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”[5][45] - **提升房屋标准**：2025年3月住建部发布《住宅项目规范》国家标准，从居住环境、建筑空间等方面提高标准，例如新建住宅层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯等，以高品质产品促进居民置换需求[46] （二）住房租赁与全生命周期管理 - **租赁市场发展**：规划提出规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。报告指出，当前全国租房人口近**2.6亿**，市场以个人出租为主，需要向规范化、专业化发展[5][48] - **全生命周期管理**：建立房屋全生命周期安全管理制度。报告分析了开发类房屋从拿地、开发、销售到物业管理的全链条，以及运营类房屋（如租赁公寓）的长期运营和可能的REITs上市路径[47][51][60] - **中介角色扩大**：房屋中介在新房销售环节份额扩大。例如，2025年上半年，贝壳新房和二手房GTV交易占比分别为**29.53%** 和**70.47%**；我爱我家占比分别为**14.18%** 和**85.82%**[54] 四、投资建议 - **行业估值**：报告认为，随着行业向高质量发展转变，行业估值或迎来整体修复。2025年下半年以来，板块估值和行业基本面均承压，但政策支持下配置价值逐渐凸显[61][63][71] - **看好公司**： - **核心看好**：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团[5][71] - **建议关注**： 1. **优质开发**：绿城中国、中国海外发展 2. **优质物管**：绿城服务 3. **优质商业**：恒隆地产 4. **代建龙头**：绿城管理控股 5. **中介龙头**：贝壳-W、我爱我家[5][71] - **投资逻辑**：头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势；存量领域看好优质物业公司、房地产经纪公司以及具备稳定现金流和强运营能力的商业地产与商管公司[66][69][71]

核心观点 - 摩根大通研报将恒隆地产列为首选股之一 给予“增持”评级及12港元目标价 并上调其全年租户销售额增长预测 [1] 恒隆地产业绩预测 - 预计公司2026年首两个月在中国内地的租户销售额同比增长可能加速至20%以上 高于去年第四季度的18%同比增长 [1] - 将公司全年租户销售额增幅预测上调至10%至15% 原预测为同比增长5%至10% [1] 销售增长驱动因素 - 增长受奢侈时尚行业呈现中至高单位数增长带动 [1] - 增长受黄金和珠宝品类销售额可能增长50%至100%带动 [1]

核心观点 - 小摩将恒隆地产全年租户销售额增幅预测上调至10%至15% 并重申其为首选股 目标价12港元 评级为“增持” 潜在上升空间料达30% [1] 公司财务与估值 - 公司目标价为12港元 [1] - 当前估值相当于预测每股资产净值折让67% 并提供5.6%的收益率 小摩认为十分吸引 [1] - 公司股价自近期高位回调约10% [1] 业务表现与预测 - 小摩将恒隆地产全年租户销售额增幅预测从原先的同比增长5%至10% 上调至介乎10%至15% [1] - 预计公司2026年首两个月在中国内地的租户销售额可能进一步提升 有机会从去年第四季同比增长18% 加速至今年首两个月同比增长20%以上 [1] 市场与投资者动态 - 南向投资者正在减持公司股份 [1] - 离岸投资者对公司的兴趣有所增加 [1] - 小摩建议在低位吸纳公司股份 [1] 行业背景与驱动因素 - 公司内地业务增长受奢侈时尚行业呈现中至高单位数增长所带动 [1] - 黄金和珠宝品类销售或增长50%至100% 是重要的增长驱动因素 [1]

股份数据 - 截至2026年2月28日，公司已发行股份（不含库存）5,056,646,442，库存股份0，总数5,056,646,442[2] - 适用公众持股量门槛为已发行股份（不含库存）的25%[2] - 截至2026年2月底，公司符合公众持股量要求[2] 期权计划 - 2012年期权计划上月底结存160,460,500（已失效），本月变动 -358,000，月底结存160,102,500，可能发行或转让122,895,300[3] - 2022年期权计划上月底结存50,527,000（已失效），本月变动 -286,000，月底结存50,241,000，可能发行或转让8,821,000，总数276,275,550[3]

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 春节后“沪七条”新政卡点推出，释放稳楼市强信号并示范全国 [1][2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比大幅回升**：上周(2.21-2.27)34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6%，其中一二线城市环比上升315.9%，三四线城市环比上升626.2% [2][3] - **月度同比仍为负增长**：2月(2.1-2.27)34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点，其中一二线同比下降23.1%，三四线同比下降37.1% [2][6][7] - **累计成交同比下滑**：年初累计至今34城新房成交0.16亿平米，同比下降12.8%，其中一二线累计同比下降8.1%，三四线累计同比下降41.3% [6][7] 二手房成交量 - **周度环比激增**：上周(2.21-2.27)13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度同比下滑**：2月累计成交同比下降25.5%，较1月降幅扩大39.6个百分点 [2][11] - **累计成交同比转正**：年初累计至今13城二手房成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 新房库存与去化 - **去化速度加快**：上周15个重点城市成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][21] - **库存微降，去化周期拉长**：截至上周末（2026/2/27）15城合计住宅可售面积8843.6万平米，环比下降0.3%，但3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][21] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][28] - **上海推出“沪七条”新政**：核心内容包括：非沪籍居民购房社保/个税年限从3年减至1年，满3年可购2套；持居住证满5年可购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元；本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [2][28][31] - **地方政策与市场动态**：广州市计划到2026年完成城市更新投资2200亿元；越秀地产以236亿元、溢价率26.6%竞得广州跑马场地块；新城控股商业不动产REITs项目已申报；湖北、深圳、重庆等地春节假期楼市成交数据表现积极 [2][28][29][31][32] 公司动态跟踪总结 - **新城发展成功发行美元债**：发行3.55亿美元高级无抵押债券，期限3年，票面利率11.8% [2][35][36] 板块行情回顾总结 房地产板块 - **板块跑输大盘**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][37] - **个股表现分化**：涨幅前五位包括*ST荣控、黑牡丹、京能置业等；跌幅前五位包括上实发展、海南机场、珠免集团等 [2][37][38][41] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3/19.0倍 [2][42][43] 物业管理板块 - **板块同样弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][44] - **个股涨跌情况**：涨幅居前的有烨星集团、兴业物联等；跌幅居前的有首程控股、远洋服务等 [44][45][49] - **板块估值水平**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.0/12.6倍 [2][47][50] 投资分析意见总结 - **推荐四大方向**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

基金概况 - 摩根标普港股通低波红利ETF（513630）于2023年11月23日成立，管理费率每年0.50%，托管费率每年0.10% [1] - 该基金业绩比较基准为标普港股通低波红利指数收益率 [1] 市场表现与交易数据 - 2月27日，该ETF收盘上涨0.18%，成交额为3.99亿元 [1] - 截至2月26日，基金最新份额为95.80亿份，最新规模为165.08亿元 [1] - 与2025年12月31日相比，今年以来基金份额减少7.22%，规模减少0.82% [1] - 流动性方面，近20个交易日累计成交金额为77.82亿元，日均成交3.89亿元；今年以来34个交易日累计成交143.94亿元，日均成交4.23亿元 [1] 基金经理与业绩 - 该基金现任基金经理为何智豪与胡迪，均自2023年11月23日开始管理 [2] - 两位基金经理任职期内收益均为71.48% [2] 投资组合与持仓 - 根据最新定期报告，基金前十大重仓股及其持仓占比如下 [2][3] - 江西铜业股份持仓占比4.51%，持仓市值7.51亿元 [3] - 远东宏信持仓占比3.37%，持仓市值5.61亿元 [3] - 中国神华持仓占比3.12%，持仓市值5.19亿元 [3] - 中国海洋石油持仓占比3.11%，持仓市值5.18亿元 [3] - 恒隆地产持仓占比2.98%，持仓市值4.97亿元 [3] - 中国石油股份持仓占比2.98%，持仓市值4.96亿元 [3] - 信和置业持仓占比2.83%，持仓市值4.71亿元 [3] - 恒安国际持仓占比2.77%，持仓市值4.61亿元 [3] - 中国石油化工股份持仓占比2.64%，持仓市值4.40亿元 [3] - 恒生银行持仓占比2.57%，持仓市值4.28亿元 [3]