公司2025年度业绩概览 - 公司2025年总收入为港币99.5亿元，同比下跌11%，主要受物业销售收入下降影响 [1] - 股东应占基本纯利为港币32.02亿元，同比上升3%，核心盈利指标保持韧性 [1] 物业租赁业务表现 - 物业租赁是公司核心支柱，2025年收入为港币93.89亿元，同比轻微下跌1%，占总收入比重达94.36% [2] - 内地物业租赁收入为港币64.14亿元，同比下跌1%；香港物业租赁收入为港币29.75亿元，同比下跌2% [2] - 内地商场组合整体租赁收入为人民币48.71亿元，同比增长1%，租户销售额以人民币计值按年攀升4% [2] - 截至2025年底，内地商场整体租出率微升两个百分点至96% [2] - 香港零售物业组合全年收入为港币17.42亿元，同比下跌4% [4] 内地商场业务具体项目分析 - 上海恒隆广场收入为人民币16.61亿元，同比增长1%；上海港汇恒隆广场收入为人民币11.97亿元，同比增长2%，两大项目合计贡献内地商场租赁收入超58% [2] - 无锡恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场收入实现显著增长，增幅分别为10%、12%及9% [2] - 武汉恒隆广场、沈阳市府恒隆广场收入均出现30%以上的跌幅 [3] 办公楼租赁业务表现 - 内地办公楼租赁总收入为人民币10.05亿元，按年跌8% [4] - 香港办公楼租赁收入为港币10.04亿元，同比微跌1% [4] - 香港写字楼组合期末出租率为90%，内地组合数据维持在80%左右 [5] - 管理层预计内地写字楼市场困难期仍将持续18-24个月，之后有望逐步企稳 [5] 公司发展战略 - 公司于2025年推出“恒隆V.3”策略，明确不再拓展新城市，转而聚焦已布局的核心城市，围绕现有项目开展再投资 [6] - 策略通过收购毗邻现有项目的物业进行扩容与升级，推行该策略的城市包括上海、无锡等已拥有成熟优质商场的城市 [7] 战略执行与项目进展 - 2025年，公司获得上海南京西路1038号商业项目20年经营权，该项目前身为梅龙镇广场，将为公司在南京西路的物业组合新增约9.6万平方米楼面面积，总楼面面积将增至约31.2万平方米，增幅约44% [7] - 同年，公司取得无锡恒隆广场毗邻一座地标商业重建项目20年期经营权，该物业前身为无锡新世界百货，重建后将扩大无锡恒隆广场总零售面积38%至约16.9万平方米 [7]

石药集团 (01093.HK) - 公司与阿斯利康达成185亿美元重磅授权合作 聚焦长效GLP-1/GIPR双靶点多肽SYH2082及多个肥胖/糖尿病管线 [1] - 合作涵盖12亿美元预付款及高比例销售提成 验证其AI驱动药物发现与长效缓释平台全球领先实力 [1][2] - 创新管线出海加速兑现价值 强化公司作为中国Biotech龙头的研发转化能力与长期成长确定性 [2] 百度集团-SW (09888.HK) - 昆仑芯等智能云基础设施驱动云业务第四季度同比增长10% [3] - AI原生营销服务已覆盖70%搜索结果页并形成第二增长曲线 [3] - 萝卜快跑全球订单超1700万单 全栈AI能力构筑差异化护城河 [3] 舜宇光学科技 (02382.HK) - 2025年净利润同比大增70–75% 剔除投资收益后仍增36–41% [4] - 业绩受益于手机镜头与模组ASP提升及毛利率改善 [4] - 车载镜头出货量同比增长27% 汽车及其他业务成为新增长极 [4] 英矽智能 (03696.HK) - 公司与齐鲁制药达成超9.3亿港元心血管代谢领域合作 延续与赛诺菲、礼来、施维雅等巨头合作脉络 [5] - Pharma.AI平台已产出27个临床前候选分子 将靶点到临床前候选化合物周期压缩至12–18个月 已验证40+项目 [5][10] - 自研管线ISM001-055为全球首个完成IIa期的全AI研发特发性肺纤维化药物 在IIa期中显著改善肺功能 较安慰剂差值达118.7毫升 [5][10] 快手-W (01024.HK) - 可灵3.0系列模型开启超前内测 覆盖影视级图片生成、视频编辑全流程 [6] - 灵动画布-Agent模式上线 强化多模态内容生产与专业创作能力 [6] - AI战略深度赋能平台生态与商业化 用户粘性与利润率有望持续优化 [6] 德康农牧 (02419.HK) - 2025年业绩符合预期 完全成本稳步下降 生猪养殖效率行业领先 [7] - 在周期底部持续夯实成本优势 叠加产能结构优化 有望穿越周期实现盈利弹性 [7] - 给予2026年16倍市盈率 对应目标价87港元 [7] 东方甄选 (01797.HK) - 2026财年上半年经调整净利润超预期68% [8] - 自营产品商品交易总额占比升至52.8% 应用程序商品交易总额贡献达18.5% [8] - 管理团队加强与运营效率提升驱动净利率同比提升11.2个百分点 目标价上调至30港元 [8] 恒隆地产 (00101.HK) - 2025年内地商场零售额第三季度/第四季度分别增长10%/18% 呈加速修复态势 [10] - 租户组合优化带动出租率升至96% 引入200个首店品牌 非奢业态占比提升 [10] - V.3轻资产扩展策略降低资本开支与回报周期 派息稳定性支撑股息率5.3% [10]

基金产品表现 - 鹏华港股通低波红利ETF（159117）于2月3日收盘上涨1.34%，当日成交额为554.38万元 [1] - 该基金近20个交易日累计成交金额为1.74亿元，日均成交金额为868.16万元 [1] 基金基本情况 - 基金全称为鹏华标普港股通低波红利交易型开放式指数证券投资基金，成立于2025年9月30日 [1] - 基金业绩比较基准为标普港股通低波红利指数收益率（经汇率调整后） [1] - 基金年管理费率为0.30%，年托管费率为0.10% [1] 基金规模变动 - 截至2月2日，基金最新份额为8940.12万份，最新规模为9423.78万元 [1] - 相较于2025年12月31日，基金份额从1.45亿份减少至8940.12万份，降幅为38.51% [1] - 基金规模从1.48亿元减少至9423.78万元，降幅为36.35% [1] 基金经理与业绩 - 现任基金经理为闫冬和余展昌，均自2025年9月30日开始管理该基金 [2] - 两位基金经理任职期内收益均为7.68% [2] 基金持仓结构 - 基金前十大重仓股及其持仓占比如下：江西铜业股份（4.39%）、远东宏信（3.33%）、中国神华（3.09%）、中国海洋石油（3.04%）、恒隆地产（2.97%）、中国石油股份（2.92%）、信和置业（2.77%）、恒安国际（2.73%）、中国石油化工股份（2.59%）、恒生银行（2.53%） [2][3] - 前十大重仓股的具体持仓数据：江西铜业股份持仓16.80万股，市值650.67万元；远东宏信持仓67.80万股，市值492.36万元；中国神华持仓13.05万股，市值457.34万元；中国海洋石油持仓23.40万股，市值450.18万元；恒隆地产持仓56.60万股，市值440.16万元；中国石油股份持仓57.20万股，市值432.95万元；信和置业持仓44.40万股，市值409.85万元；恒安国际持仓16.05万股，市值404.46万元；中国石油化工股份持仓91.00万股，市值383.84万元；恒生银行持仓2.70万股，市值374.34万元 [3]

投资评级 - 维持“买入”评级 [2][6] 核心观点 - 报告认为恒隆地产零售业务快速改善，核心利润稳定增长，分红表现稳定 [6] - 公司聚焦核心商圈，打造高端商业标杆，商场积极调改，前端零售逐季改善，核心商场租金同比转正 [6] - 公司财务稳健，分红比例处于高位，未来有望恢复纯现金派息方式 [6] - 考虑到投资物业租金预期稳定、公允价值波动变小，因此上调公司2026-2027年归母净利润预测 [6] 财务业绩与预测 - **2025年业绩概览**：2025年公司实现营业收入99.5亿港元，同比下降11.5%；归母净利润18.1亿港元，同比下降16.1%；核心归母净利润32.0亿港元，同比增长3% [5][6] - **收入结构分析**： - 房地产开发收入2.6亿港元，同比下降83%，该业务核心业绩亏损0.8亿港元 [6] - 核心业务物业租赁收入93.9亿港元，同比下降1%，核心利润33.6亿港元，同比下降3% [6] - 酒店业务收入3.0亿港元，同比增长57%，核心利润亏损0.8亿港元 [6] - **归母净利润下滑原因**：主要源于投资物业公允价值变动，2025年投资物业重估亏损10.5亿港元 [6] - **盈利预测**： - 营业收入：预计2026E-2028E分别为106.93亿港元、111.12亿港元、115.51亿港元，同比增长率分别为7.5%、3.9%、3.9% [5] - 归母净利润：预计2026E-2028E分别为29.92亿港元、31.57亿港元、33.96亿港元，同比增长率分别为65.6%、5.5%、7.6% [5][6] - 核心归母利润：预计2026E-2028E分别为32.9亿港元、34.4亿港元、35.4亿港元，同比增长率分别为3%、5%、3% [6] - 每股收益：预计2026E-2028E分别为0.59港元、0.62港元、0.67港元 [5] - **估值指标**：预计2026E-2028E市盈率分别为15.6倍、14.8倍、13.8倍，市净率均为0.3倍 [5] 业务运营分析 - **内地物业租赁**：2025年内地物业租赁收入58.78亿元人民币，同比持平；其中商场收入48.71亿元人民币，同比增长1%；办公楼收入10.05亿元人民币，同比下降8% [6] - **内地商场零售表现**：租户零售额逐季度显著改善，2025年第一季度至第四季度同比增速分别为-7%、-1%、+10%、+18%；全年整体零售额同比增长4%，公司内地10个运营商场中有8个实现零售额增长 [6] - **项目扩展策略**：2025年公布一系列V.3策略项目，包括昆明恒隆广场尚义街、杭州恒隆扩展项目、无锡恒隆扩展项目以及上海南京西路1038号项目等，通过长期租赁方式在自有成熟项目周边进行扩展优化，以轻资产模式推动品牌赋能提效 [6] 财务状况与股东回报 - **负债与融资**：截至2025年，公司有息负债536亿港元，同比下降6.6%；债务期限结构中，1年内、1-2年、2-5年、5年后占比分别为9%、31%、53%、7%；净负债比例32.7%，平均融资成本3.8% [6] - **分红政策**：2025年度每股派息0.52港元，维持不变，派息总额26.2亿港元，占核心利润比例为82%，股息率5.6% [6]

公司评级与目标价 - 美银证券重申对恒隆地产的"买入"评级 [1] - 目标价设定为10.4港元 [1] 财务预测与核心利润 - 预计2026财年核心利润将轻微下跌1% [1] - 利润下跌主要受写字楼收入下降及资本化利息显著减少所抵销 [1] 业务板块表现 - 内地零售租金增长对利润有正面贡献 [1] - 发展物业利润在2025财年录得亏损后预计将改善 [1] - 写字楼收入预计将下降 [1]

2025年全年业绩财务表现 - 恒隆集团总收入约104.14亿港元，同比减少11%；股东应占基本净利润约24.07亿港元，同比增长3% [1] - 恒隆地产总收入约99.5亿港元，同比减少11%；股东应占基本净利润约32.02亿港元，同比增长3% [1] - 恒隆集团与恒隆地产的股东应占净利润分别同比减少15%和16% [1] 内地零售物业租赁业务 - 内地零售商业物业租赁收入约48.71亿元人民币，同比微增1%，扭转了2024年的下跌趋势 [1] - 截至2025年底，整体出租率因租户优化调整提升2个百分点，达到96% [1] - 上海恒隆广场和港汇恒隆广场是收入支柱，年内租赁收入分别为16.61亿元和11.97亿元，同比分别增长1%和2% [1] - 无锡恒隆广场、大连恒隆广场租金收入分别为5.02亿元、3.31亿元，实现10%以上的收入涨幅 [1] - 武汉和沈阳的商业项目面临压力，租金收入出现30%以上的跌幅，租户销售额亦分别下挫23%和54% [2] 内地消费趋势与租户销售表现 - 2025年内地消费环境按季好转，市场已经见底，新颖零售模式、体验及营销活动持续刺激需求 [2] - 分季度看，内地租户销售额同比均呈上涨趋势，第四季度增长约18%，全年累计同比增长4% [2] - 上海港汇恒隆广场租户销售额大幅增长20%，位列各商场之首；上海恒隆广场租户销售额也实现了4%的增长 [2] 公司战略调整与未来展望 - 公司调整策略，不再区分高端和次高端商场，并引入更多化妆品、餐饮、服务类业态等新品牌以拉动客流 [3] - 2025年业绩增长引擎从以往主要靠奢侈品带动，转变为更多由大众化的餐饮和运动品牌驱动 [3] - 公司认为2025年是扭转形势、稳步向前的一年，尽管经济环境充满挑战，仍在下半年重拾增长 [3] - 未来将继续优化租户组合以满足不断演变的需求，提升资产管理能力以创造长远价值 [3]

公司业绩与预期 - 恒隆地产2024年度业绩大致符合市场预期 [1] - 里昂维持对恒隆地产的“持有”评级 [1] 公司战略与运营模式 - 公司管理层提出“恒隆V3”模式，对现有旗舰资产采用存量优化的低资本开支扩张模式 [1] - 该模式配合正进行的去杠杆计划，旨在推动更快速的租金增长 [1] - 里昂预期V3模式需要时间才能见效 [1] 业务表现与数据 - 恒隆地产中国零售物业的租户销售额在2025年下半年录得强劲增长 [1] - 增长主要由非奢侈品类别带动 [1] - 租户销售表现正面对固定续租租金潜在增长的支持 [1] 分析师评估与目标价调整 - 里昂收窄了对恒隆地产每股资产净值的预期折让幅度 [1] - 里昂将恒隆地产的目标价从7.7港元上调至9.2港元 [1]

公司业绩与预期 - 恒隆地产去年度业绩大致符合预期 [1] 公司战略与模式 - 管理层表明“恒隆V3”模式对现有旗舰资产采用存量优化的低资本开支扩张模式 [1] - 该模式配合正进行的去杠杆计划，旨在推动更快速的租金增长 [1] - 仍预期V3模式需时见效 [1] 业务运营表现 - 恒隆中国零售物业的租户销售额在2025年下半年录得强劲增长 [1] - 增长主要由非奢侈品类别带动 [1] - 租户销售表现正面对固定续租租金潜在增长的支持 [1] 分析师观点与估值调整 - 里昂收窄了对其每股资产净值的预期折让幅度 [1] - 将目标价从7.7港元上调至9.2港元 [1] - 维持“持有”评级 [1]

核心观点 - 美银证券重申对恒隆地产的“买入”评级，目标价10.4港元，认为其估值吸引，股息率5.5%，较资产净值折让约60% [1] - 预期2026财年核心利润将轻微下跌1%，主要受写字楼收入下降及资本化利息减少影响，但内地零售租金增长及发展物业利润改善形成部分抵消 [1] 财务预测与评级 - 基于写字楼租金下调，将2026至2027财年每股盈利预测轻微下调1% [1] - 预期2026财年核心利润将轻微下跌1% [1] - 公司目前交易对应的股息率为5.5%，较资产净值折让约60% [1] 业务表现与展望 - 2026年1月中国内地租户销售额大致持平，尽管农历新年时间不同导致对比不利 [2] - 预计奢侈品零售将从2025财年估计下跌1%，恢复至2026财年的低至中单位数增长 [2] - 非奢侈品类别表现预计将优于奢侈品 [2] - 上海港汇恒隆广场(GG66)预计实现稳定的3%租金增长 [2] - 上海恒隆广场(Plaza66)零售增长预计从2025年下半年的同比1%，改善至2026财年的同比增长4% [2] - 营运成本率维持在合理范围，介乎约十几个百分点 [2] 新项目与运营举措 - 杭州恒隆广场(Westlake66)的预租率达到91%，预计2026年第二季及第三季的开业率分别为80%及90% [2] - 管理层强调加强武汉非奢侈品租户表现的新举措 [2] - 在沈阳引入新的运动休闲设施以提升客流量 [2] 公司资本政策 - 随着香港住宅市场回暖支持今年发展物业销售，恒隆有机会于2026年上半年取消“以股代息”计划 [1]

美银证券对恒隆地产(00101)的评级与核心预测 - 重申“买入”评级，目标价10.4港元 [1] - 预期2026财年核心利润将轻微下跌1% [1] - 将2026至2027财年每股盈利预测轻微下调1% [1] 2026财年利润驱动与抵消因素 - 内地零售租金增长及发展物业利润改善（2025财年录亏损）为正面因素 [1] - 写字楼收入下降及资本化利息显著减少将抵消部分利润增长 [1] 估值与股东回报前景 - 公司目前交易对应的股息率为5.5% [1] - 股价较资产净值折让约60%，估值吸引 [1] - 香港住宅市场回暖支持今年发展物业销售，公司有机会于2026年上半年取消“以股代息”计划 [1] 内地零售业务表现与展望 - 2026年1月中国内地租户销售额大致持平，尽管农历新年时间不同致对比不利 [2] - 预计奢侈品零售将从2025财年估计下跌1%，恢复至2026财年的低至中单位数增长 [2] - 非奢侈品类表现预计将更优 [2] 主要商场项目具体预测 - 上海港汇恒隆广场(GG66)预计将实现稳定的3%租金增长 [2] - 上海恒隆广场(Plaza 66)零售增长将从2025年下半年的同比1%，改善至2026财年的同比增长4% [2] - 杭州恒隆广场(Westlake 66)预租率达到91%，预计2026年第二季及第三季开业率分别为80%及90% [2] 成本控制与运营举措 - 营运成本率维持在合理范围，介乎约十几个百分点 [2] - 公司加强武汉非奢侈品租户表现的新举措 [2] - 在沈阳引入新的运动休闲设施以提升客流量 [2]