智通财经记者 | 王婷婷 上海南京西路商圈"金三角"要从"梅泰恒"变身"恒泰恒"了。 "梅泰恒"分别是南京西路中段上的梅龙镇广场（已停业）、中信泰富广场和恒隆广场三座商场，这三座商场共同构成南京西路上的商圈"金三角"，曾长期撑 起南京西路的高端零售格局，也见证了沪上核心商圈的黄金发展时代。 随着上海商业多极化发展，淮海路、陆家嘴、前滩等商圈相继崛起，让昔日的"商业高地" 南京西路面临前所未有的竞争压力，即便坐拥黄金地段，但其优 势依然逐步被稀释。 连"金三角"之一的梅龙镇广场也不例外。2024年6月30日，梅龙镇伊势丹百货正式终止营业；两个月后，整个梅龙镇广场也宣布正式闭店，实施整体改建。 港资房企恒隆地产从中看到了商机，意图凭借其深耕高端商业的运营积淀激活这一老牌商业，要让"恒泰恒"继续书写南京西路商业传奇。 图片来源：智通财经记者拍摄 从"梅泰恒"到"恒泰恒"？ 从去年8月起停止运营的原梅龙镇广场，已迎来新的运营方。 12月12日，智通财经记者获悉，恒隆地产联合上海九百（集团）有限公司（下称"九百集团"）正式签约上海南京西路1038号商业运营项目。 项目由恒隆地产以20年的营运租赁形式经营，将为恒隆地产在 ...

随着市场景气度回升，公司零售及住宅公寓租赁已持续转好。（3）酒店：规模较小，保持稳定经营。 公司在运营酒店有沈阳、昆明2 个酒店，25H1 营收1.29 亿港元，同比+84%。 此外，25Q3 开始以爱马仕、Prada、LVMH 为代表的重奢品牌营收强势向上修复，重奢消费复苏态势良 好，为公司高端商场后续运营改善奠定基础。 投资分析意见：目标价11.7 港元，首次覆盖、并给予 "买入"评级。公司聚焦核心商圈，打造高端商业 标杆；商场积极调改、前端零售逐季改善，核心商场租金同比转正；财务稳健，分红比例80%，未来有 望恢复纯现金派息方式。预计公司25-27 年归母净利润25.2、25.5、26.4 亿港元，同比分别为+17%、 +1%、+4%，归母核心利润28.9、29.2、30.0 亿港元，同比分别为-7%、+1%、+3%；PE 分别为18、 18、17 倍；目标价11.7 港元，首次覆盖、并给予"买入"评级。 风险提示：房地产调控超预期收紧，零售表现不及预期。 恒隆地产：聚焦核心商圈，打造高端商业典范。公司业务以投资物业租赁为主、物业销售及酒店为辅， 业务布局在中国大陆及香港。公司IP 聚焦在核心城市核心商 ...

去年8月，位于南京西路黄金位置的梅龙镇伊势丹在经营26年后宣告歇业。作为上海曾经的顶级商场，梅龙镇伊势丹的歇业让很 多人唏嘘。梅龙镇伊势丹原址未来何去何从，引发关注。 今天，好消息传来：恒隆地产有限公司（以下简称恒隆）宣布携手静安区属企业上海九百集团签约南京西路1038号商业运营项 目（即梅龙镇广场原址）。 该项目由恒隆以20年营运租赁的形式经营，将为恒隆在南京西路的项目增加96000平方米的总建筑面积，扩大约44%至约312335 平方米。上海九百集团与恒隆联合投资22亿元用于项目改造。更新后的南京西路1038号商业运营项目将升级为"一个充满活力的 商业综合体地标，涵盖零售、酒店以及办公空间"。 | | . | | --- | --- | | 地址： | 上海市静安区南京西路 1038 号 | | . AN A | | | 占地面积： | 约11,700 平方米 | | (平方米) | 南京西路 1038号 | 上海恒降广场 | 恒隆于南京西路 | | --- | --- | --- | --- | | | 商业运营项目 | (含扩建项目) | 各项目总计 | | 总面积 | 约96,000 | 一期及二期 ...

（香港及上海，2025年12月12日）恒隆地产有限公司（香港联交所股份代号：00101）（"公司"或"恒隆"）今日宣布携手上海九百（集团）有限公司签约上 海南京西路1038号商业运营项目。项目由恒隆以20年的营运租赁形式经营，将为恒隆在南京西路的项目增加约96,000平方米的总建筑面积，扩大约44%至约 312,335平方米。此举亦是"恒隆V.3"策略落地的最新里程碑，充分彰显公司致力于通过高资本效益的投资及资产优化，巩固其在核心市场的领导地位，并为 上海建设国际消费中心城市注入新动能。 wi r 8 g n 6- g 377 r 2017 FE 150 t 2 115 t in 201 = 174 免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。 上海市静安区委书记钟晓咏，区委副书记、区长翟磊出席签约活动。恒隆地产董事长陈文博、行政总裁卢韦柏等共同见证合作签约的历史时刻。 南京西路1038号商业运营项目坐落于南京西路黄金地段，其前身为梅龙镇广场。从上海恒隆广场至南京西路1038号的片区，是上海南京西路"核心中的核 心"，亦是沪上首屈一指的零售及生活时尚中心。作为上海城市更新的标 ...

据悉，南京西路1038号商业运营项目坐落于南京西路黄金地段，其前身为梅龙镇广场。从上海恒隆广场 至南京西路1038号的片区，是沪上知名零售及生活时尚中心。作为上海城市更新的标杆典范，南京西路 1038号商业运营项目将被升级为一个充满活力的综合商业地标，涵盖零售、酒店及办公空间。项目聚焦 于追求高品质体验空间的新一代消费群体，致力于打造全新社交枢纽，汇聚全球领先的时尚品牌与新兴 消费力量，提供融合文化底蕴与前沿潮流的沉浸式多元体验。 恒隆地产行政总裁卢韦柏表示："我们将通过精心策划的卓越消费体验，进一步践行'以客为尊'的承 诺，以更丰富多元的业态组合，进一步强化恒隆内地投资组合的协同效应、吸引更广泛的客群，持续巩 固该区作为国际生活时尚枢纽的地位。" 中证报中证网讯（记者 魏昭宇）12月12日，恒隆地产有限公司（以下简称"恒隆"）宣布与上海九百 （600838）（集团）有限公司签约上海南京西路1038号商业运营项目。项目由恒隆以20年的营运租赁形 式经营，将为恒隆在南京西路的项目增加约9.6万平方米的总建筑面积，扩大约44%至约31.2万平方米。 据悉，此举亦是"恒隆V.3"策略落地的最新里程（002219）碑 ...

项目总投资将超20亿。 12月12日，恒隆地产（00101.HK）正式与上海九百（集团）有限公司签约，拿下了上海南京西路1038号商业运营项目，也即为外界熟知的梅龙镇广场。 第一财经记者从恒隆方面了解到，项目由恒隆以20年的营运租赁形式经营，将为其在南京西路的项目增加约9.6万平方米的总建筑面积，使其整体在南京西 路的物业组合扩大约44%至约31.23万平方米，包括商场以及办公楼等业态。 恒隆与九百集团将联合对南京西路1038号项目进行整体改造升级。其中，恒隆方面将投入不低于5亿元人民币，作为项目酒店、商场及办公区域的装修费 用。整体投资将超20亿。 对于恒隆来讲，一直以来，其旗下的上海恒隆广场作为成熟的重奢商业体，受制于5.37万方左右的小体量，发展备受制约。正在扩建中的三期项目中，新增 楼面面积也仅约3080平方米。 项目将被打造为集零售、酒店及办公于一体的综合商业地标。按计划，商业部分将于2027年初开业；办公与酒店部分计划于2028年5月前启用。同时，酒店 部分为一家总面积不低于1.8万平方米的国际顶尖品牌酒店。这也是该项目首次引入奢华酒店。 在此次升级之后，恒隆南京西路的物业组合中，整体商业面积将扩 ...

去年8月起停止运营的原梅龙镇广场物业将迎来新的运营方。12月12日，恒隆地产宣布与上海九百（集 团）有限公司（简称"九百集团"）签约上海南京西路1038号商业运营项目（前身为梅龙镇广场）。项目 由恒隆以20年的营运租赁形式经营，将为恒隆在南京西路的项目增加约96,000平方米的总建筑面积，扩 大约44%至约312,335平方米。 ...

项目签约与背景 - 恒隆地产与九百集团完成签约，正式获得上海南京西路1038号项目（原梅龙镇广场）的运营权，运营形式为营运租赁，期限为20年 [1] - 该项目原由伊势丹百货运营，因其租约到期于2024年年中退出，此后项目经历了近两年的寻租过程 [1] - 九百集团选择恒隆地产合作，是看重其在商业地产经营和商业管理方面的丰富经验，合作旨在推进项目并重塑南京西路地区的商业生态 [1] 项目规模与战略意义 - 南京西路1038号项目将为恒隆地产在南京西路商圈增加约9.6万平方米的总建筑面积，使其在该区域的规模较此前扩大约44% [2] - 该项目与恒隆地产持有的上海恒隆广场及中信泰富广场相邻，三者曾并称为“梅恒泰”，是南京西路中段的金三角 [1] - 恒隆地产认为，从上海恒隆广场至南京西路1038号的片区是南京西路“核心中的核心”，也是上海首屈一指的零售及生活时尚中心 [4] 项目规划与定位 - 根据规划，南京西路1038号项目将升级为涵盖零售、酒店及办公空间的综合商业地标，目标是成为时尚朝圣地 [4] - 项目内规划的酒店定位为超五星级，旨在成为南京西路地区的新地标式酒店 [4] - 恒隆地产表示，上海恒隆广场与南京西路1038号项目未来将各有特色，共同为南京西路贡献完整的商业生态圈，满足聚会、用餐等不同需求 [5] 区域商业发展与目标 - 静安区商务委员会数据显示，2025年1-10月，静安区社会消费品零售总额增速超过12%，其中南京西路商圈贡献明显 [5] - 静安区正全力打造南京西路商业生态，从西段静安寺商圈到东段兴业太古汇和张园，已实现每一段都有商业亮点 [5] - 在“十四五”收官前（2025年底前），南京西路打造“千亿商圈”的目标已无悬念，目前正朝打造世界级商圈的目标进发 [5] - 路易威登全球首座航海主题地标“路易号”于2025年6月25日在兴业太古汇开业，提升了社交媒体热度 [5] - 由太古地产主导的张园东区预计2026年底竣工，未来将与兴业太古汇共同构建“南京西路文化商业走廊” [5] 项目改造与协同效应 - 南京西路1038号项目正在进行总投资22亿元人民币的改建，由九百集团主导实施幕墙更新、室内装修、结构加固等综合改造 [6] - 改造旨在通过空间重塑，全面提升区域商业能级与城市界面品质，推动商圈迭代升级 [6] - 该项目将与上海恒隆广场的一期、二期和三期项目形成统一街区，带动整个街区功能能级的提升 [6] - 上海恒隆广场三期项目已于2025年开启建设，将增加商业建筑面积约3080平方米，计划于2026年第三季度开业 [6] 恒隆广场运营表现 - 2025年上半年，上海恒隆广场实现租赁收入约8.22亿港元，与去年同期持平 [6] - 该收入占恒隆地产在中国内地所有商场租赁收入的近三分之一，是集团内少数实现收入稳定的高端项目 [6]

投资评级与核心观点 - 报告首次覆盖恒隆地产，并给予“买入”评级，目标价为11.7港元 [3][6] - 核心观点认为公司是高端商业典范，通过积极调改，经营正稳步改善 [2][6] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为25.2亿、25.5亿、26.4亿港元，同比增长分别为+17%、+1%、+4% [6] 公司概况与业务结构 - 恒隆地产业务以投资物业租赁为主，物业销售及酒店为辅，布局于中国大陆及香港 [6] - 公司聚焦核心城市核心商圈，打造高端商业标杆，上海两大恒隆广场已成为地标 [6] - 2024年公司营收112亿港元，同比增长9.0%，2011-2024年复合年增长率为+5% [5][30] - 2025年上半年营收50亿港元，其中投资物业租金收入占比高达94% [6][30] - 收入结构：2024年内地物业租金、香港物业租金、香港物业开发、酒店收入分别占比58%、27%、13%、2% [6] 投资物业经营分析 内地投资物业 - 截至2024年末，公司在内地8个城市拥有10个恒隆广场，总楼面面积227万平方米，其中零售、办公楼分别占比61%、33% [6][48] - 2024年内地物业租金收入65亿港元，同比-5%，但2011年以来复合年增长率达+7% [6][48] - 2025年上半年内地物业租金收入32亿港元，同比-2%，降幅收窄 [6][48] - 公司积极进行商场调改，引入新品牌，前端指标租户零售额自2024年第三季度已逐季改善 [6] - 内地10个商场中，2025年上半年已有7个商场租金同比转正 [6] - 办公楼业务仍承压，2025年上半年租金收入5.3亿元人民币，同比-5%，平均出租率80% [81] 香港投资物业 - 2024年香港物业租金收入30.5亿港元，同比-9%；2025年上半年收入14.9亿港元，同比-4%，降幅收窄 [6][96] - 2025年上半年收入按业态分：零售、办公楼、住宅及服务式寓所占比分别为59%、34%、8% [96] - 零售组合收入8.7亿港元，同比-7%，租户销售额同比-2%，均较2024年全年有所改善 [97] - 住宅及服务式寓所收入1.1亿港元，同比+11%，表现积极 [97] 未来项目增量 - 杭州恒隆广场是未来主要增量，总楼面面积39万平方米，预计2025-2026年分期落成 [6][85] - 公司与百大集团签署租约，获取杭州恒隆广场扩展部分4.2万平方米零售面积，年租金1.5亿元人民币 [86] 酒店与物业销售业务 - 酒店业务规模较小，2025年上半年营收1.29亿港元，同比+84% [6][105] - 物业销售业务规模有限，2024年收入15.4亿港元，主要来自香港项目出售，但该业务毛利率为负，对整体业绩拖累有限 [109] 财务与分红状况 - 财务稳健，截至2025年上半年，公司有息负债548亿港元，净负债率33.5% [6][121] - 随着杭州恒隆广场开业，资本承担将减少，净负债率有望边际回落 [6][121] - 2025年上半年平均融资成本为3.9%，创近年新低 [6][121] - 分红政策稳定，2024年尽管业绩下滑，但分红比例仍维持80% [6][137] - 2012-2023年年度股息保持在33-35亿港元，2024年股息下滑至25亿港元，未来分红方式有望恢复至纯现金分红为主 [6][137] 行业与市场背景 - 以爱马仕、Prada、LVMH为代表的重奢品牌营收在2025年第三季度强势向上修复，重奢消费复苏态势良好，为公司高端商场运营改善奠定基础 [6][75] - 香港市场景气度回升，人口从2022年6月的735万逐渐回流至2025年6月的753万，零售业销货价值同比改善 [92][95]

机构：中金公司 研究员：王翼羽/李佳璠/孙元祺 盈利预测与估值 维持盈利预测不变。维持跑赢行业评级与目标价9.46 港元/股，对应15 倍2025 年核心P/E、5.5%股息收 益率和7%上行空间。 公司交易于14.5 倍2025 年核心P/E和5.8%股息收益率。 公司动态 风险 公司近况 恒隆地产12 月9 日公告，其与无锡市梁溪城市发展公司合作，以长期租约获取毗邻无锡恒隆广场的地标 性商业项目经营权。 评论 无锡项目外拓为"恒隆V.3"战略下的又一重要进展。恒隆于今年9 月正式发布"恒隆V.3"战略，核心在于 聚焦当下已布局的核心城市，以高资本效益为原则、精选现有项目再投资，并积极通过合作等方式扩大 项目版图。我们认为在核心城市商业竞争格局相对清晰的背景下，以较轻的投入巩固自身市场地位为较 优战略选择。截至目前公司公告昆明、上海、杭州及无锡四个项目的轻资产外拓或扩建，我们认为在拓 展零售面积的基础上，其有望带来街区+盒子的多元空间体验、增加临街展示面及入场动线等多重利 好；我们建议关注拓展项目逐步开出后对公司租金利润增长的额外贡献，但亦提示从签约到交付运营存 一定时滞。 无锡恒隆广场经营向好，竞争优势有 ...