恒隆地产业绩与市场表现 - 恒隆地产上半年业绩符合预期 中期股息保持不变 [1] - 内地租户销售自去年第四季以来呈现连续改善 但2025年上半年整体租户销售仍受奢侈品销售下降拖累 [1] - 里昂将恒隆地产目标价从5 4港元上调至7 7港元 维持"持有"评级 [1] 奢侈品销售与行业趋势 - 未来12个月奢侈品销售预计将持续下降 主要受疲弱市场情绪及出境旅游正常化尚未好转影响 [1] - 恒隆拥有内地最好的奢侈品购物中心之一 在上市公司的奢侈品销售敞口中最高 可视为奢侈品销售的代表 [1] 催化剂分析 - 正面催化剂：若美国联储局降息幅度超预期 可能触发如恒隆等高收益率股票的重新评估 [1] - 负面催化剂：内地租户销售弱于预期 将导致盈利压力 并影响维持绝对股息和去杠杆的能力 [1] 同行评级动态 - 摩根大通对恒隆地产转为更乐观 上调评级至"增持" [2]

恒隆地产上半年业绩及未来展望 - 恒隆地产上半年内地零售收入超预期 主要受租金回升和租户销售良好带动 [1] - 预计2023年下半年至2027年盈利恢复增长 驱动因素包括下半年零售租金收入或增长约5% 杭州恒隆广场写字楼及零售部分将分别于2023年下半年及2024年上半年启用 平均利率下降 [1] - 资本支出高峰已过 预计能维持每年稳定股息 可能在2024年发布中期业绩时停止以股代息安排 [1] 盈利预测调整 - 2023年核心盈利预测下调2.8%至29.35亿港元 主要因利息支出资本化减少及内地写字楼市场受压 [1] - 2026年核心盈利预测上调1.1%至29.67亿港元 2027年上调5.6%至32.35亿港元 主要因零售租金前景改善及新项目启用 [1] 投资评级及目标价 - 维持"买入"评级 目标价由7.05港元上调至8.65港元 [1]

评级与目标价调整 - 恒隆地产评级由"中性"升至"买入"，目标价由7 9港元调高22%至9 6港元 [1] 内地租户销售表现 - 内地租户销售于6月至7月连续改善 [1] - 预计下半年租户销售将有低单位数增长，因比较基数走低 [1] 潜在催化因素 - 旗舰店上海恒隆广场开幕 [1] - 短期资产出售包括无锡的服务式公寓及香港东半山司徒拔道御峰，以加快去杠杆化进程 [1] 财务策略与股息 - 管理层强调注意股本集资带来的摊薄影响，短期内发行可换股债券的可能性不大 [1] - 股息率为6 5%，高于行业平均的5% [1] 盈利预测调整 - 2025至2027财政年度每股盈测调整幅度由降2%至升1%不等 [1]

核心业绩表现 - 2025年上半年总收入为港币49.68亿元，同比下降19% [1] - 物业租赁收入为港币46.78亿元，同比下降3%，其中内地物业组合租赁收入为港币31.9亿元，同比下降2% [1] - 内地商场组合收入为人民币24.12亿元，整体表现稳定 [1] 内地商场表现 - 上海恒隆广场收入为人民币8.22亿元，出租率98%，但租户销售额下滑8% [1] - 港汇恒隆广场租金收入为人民币5.97亿元，同比增长1%，租户销售额上升10%，出租率99% [2] - 无锡恒隆广场、大连恒隆广场租金收入同比增长5%以上 [2] - 天津、武汉、沈阳项目租金收入明显下滑，最大降幅超35% [2] 内地办公楼表现 - 5个办公楼项目整体收入为人民币5.28亿元，同比下降5%，主要因出租率下降和租金下调 [2] - 出租率较2024年末出现明显下滑 [2] 管理层目标与展望 - 公司董事长设定全年租赁收入增长个位数的目标 [2] - 行政总裁卢伟柏表示有信心在下半年实现收入微增长 [2] 市场竞争与策略调整 - 上海兴业太古汇引入路易威登全新概念地标，吸引大量客流 [3] - 公司计划在商场中增加更多体验式消费场景，以应对消费者需求变化 [3] 杭州恒隆广场进展 - 商场部分预计2026年年中开幕，预租率达81% [3] - 公司租用杭州百货大楼南、北楼物业，租期20年，项目体量将增加40%，沿街展示面从90米增至290米 [3] - 预计新物业将在2029年成型，未来收益和回报将显著提升 [3]

财务表现 - 上半年每股盈利按年跌13%至0 33港元 低于市场预期的0 35港元 [1] - 净收入按年下降9% 低于预期的6%跌幅 [1] - 股本基础扩张6% [1] - 中期股息维持0 12港元 与去年同期持平 过去12个月股息收益率达6 7% [1] 业务运营 - 内地零售销售额按年跌4% 香港零售销售额下降2% [1] - 内地办公室租金收入按年跌5% 表现疲弱 [1] - 武汉与沈阳以外地区的零售租赁表现相对稳健 [1] 财务状况 - 净负债比率稳定于33 5% [1] - 融资成本改善至3 9% [1] 市场评级 - 摩根士丹利予目标价6 5港元及"与大市同步"评级 [1]

财务表现 - 恒隆集团及恒隆地产总收入分别下跌18%及19%至港币52.02亿元及港币49.68亿元，主要受物业销售收入减少影响[1] - 核心物业租赁收入表现稳健，仅下跌3%，内地商场整体租出率保持在94%，香港零售物业整体租出率分别为93%及94%[1] - 股东应占基本纯利分别下跌7%及9%至港币11.91亿元及港币15.87亿元，主要由于财务费用上升[1] - 中期股息每股港币2角1仙及1角2仙将于2025年9月24日派发[8][9] 业务发展 - 杭州恒隆广场将新增约42,000平方米零售面积，较现有规模提升40%，预计2025年下半年分阶段落成[2][5] - 无锡恒隆广场二期综合发展项目将于2025年下半年分阶段落成[4] - 上海恒隆广场三期扩建项目已封顶，预计2026年下半年开幕[6] - 杭州恒隆广场零售预租表现理想，预租出率约为77%[5] 市场表现 - 内地商场业务收入按年持平，香港住宅及服务式寓所业务表现改善[3][7] - 内地80%营运物业已使用可再生能源，远超2025年25%的目标[7] - 公司获得MSCI ESG"AA"评级，并入选CDP气候变化最高评分A级榜单[10] 战略与展望 - 通过改善租户组合策略、市场营销活动及审慎财务管理巩固核心竞争力[1] - 多城市布局策略继续发挥成效，上海以外城市项目为业绩提供支持[9] - 承诺于2050年前实现净零排放[10]

财务数据和关键指标变化 - 核心租赁业务收入同比下降3%，符合预期[7] - 整体收入因物业销售减少和酒店业务调整，非核心业务占比降至6%[9] - 中国大陆租赁收入以人民币计下降1%，因汇率影响以港元计下降2%[9] - 香港地区租赁收入下降4%[9] - 零售业务收入与2024年持平，抵消了销售租金下降的影响[12] - 写字楼业务持续承压，收入下降4%[11] - 服务式公寓因改造影响数据不显著[11] - 净负债率微增0.1%至33.5%，融资成本下降7%[36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务：新租约增长36%，首次进驻品牌增加57%[18][19] - 写字楼业务：上海市场压力显著，但保留大部分现有租户[30] - 服务式公寓：香港地区收入增长11%[32] - 物业销售：香港地区销量下降，中国大陆计划推出无锡项目[35] - 酒店业务：部分转为投资性房地产，影响收入占比[10] 各个市场数据和关键指标变化 - 中国大陆：零售业务改善，但武汉市场因新增竞争对手面临挑战[14][15] - 香港地区：零售收入下降7%，写字楼收入显著改善[31][32] - 杭州项目：通过扩展增加40%零售面积，提升市场竞争力[46][47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推出全国性计划提升运营效率，增加市场差异化[17] - 通过CRM和会员计划增强客户忠诚度[24][27] - 杭州项目采用混合模式扩展，提升规模和收益率[48][49] - 可再生能源使用比例从50%提升至80%[40] - 行业竞争加剧，公司通过差异化策略应对[16][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对市场持谨慎乐观态度，预计下半年趋势改善[6] - 零售环境变化快速，需持续升级产品组合[16] - 香港市场复杂，写字楼供应充足但需求疲软[33] - 中国大陆市场情绪稳定，消费意愿回升[67][68] 其他重要信息 - 公司庆祝成立65周年，强调里程碑意义[4] - 税务退款服务覆盖222家门店，同比增长78%[24] - 资本支出预计2025年为49亿港元，2026年降至30亿港元[100] - 计划停止股票股息，恢复现金分红[83][95] 问答环节所有的提问和回答 问题: 杭州项目的扩展策略和未来规划 - 公司强调混合模式的灵活性，仅在有利条件下扩展[60][61] - 杭州项目解决 accessibility 问题，提升竞争力[108][109] 问题: 中国大陆零售销售趋势展望 - 预计下半年温和增长，但市场波动性大[62][63] - 7月表现优于去年同期，但未明确是否正增长[65][69] 问题: 股息政策调整 - 计划在杭州项目运营后恢复现金分红[83][95] - 2025年股息预计持平，除非特殊情况[71] 问题: 可转债发行可能性 - CFO表示目前不考虑可转债，因股价低于账面价值[73] 问题: 武汉和沈阳项目的转型进展 - 武汉项目预计需2年恢复，沈阳项目 occupancy 提升[74][77] - 公司有成功转型经验，对复苏有信心[80] 问题: 奢侈品租户保留策略 - 取消奢侈品分类以吸引更广泛客户群[85][86] - 奢侈品销售下降12%，非奢侈品增长8%[90] 问题: 资本支出和资产处置计划 - 2025年为资本支出峰值，后续逐年下降[100][103] - Summit 资产将按合理价格出售，不急于降价[117]

财务数据和关键指标变化 - 核心业务租赁业务仍下降3%，预计下半年会更好 [7] - 因物业销售减少、酒店和销售业务占比33%，核心租赁业务占比94%，HLP和HLG宣布相同股息 [9] - 人民币贬值1.4%，内地租赁收入以人民币计下降1%，以港元计下降2%，香港下降4% [9] - 净负债率为33.5%，较去年12月仅增长0.1% [37] - 融资成本下降7%，平均借贷成本为3.9%，较去年全年下降约40个基点 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 内地租赁收入上半年下降1%，较2024年的下降4%有所改善，零售持平，办公仍严峻，服务式公寓数据不显著 [12] - 香港零售下降7%，办公从下降8%显著改善至下降1%，住宅服务式公寓租金增长11% [32] 物业销售业务 - 今年上半年香港售出19套Aperture和1套One Residence，去年同期售出120套Aperture和1套Purple Row Houses [36] - 内地上半年售出1套武汉物业，未来两个月将推出无锡住宅项目 [37] 酒店业务 - 中国酒店纳入PP&E，占业务的33% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 内地零售市场中，新租赁增长36%，首进品牌增加57%，多数商场客流量和销售额有所改善 [19] - 香港市场中，CRM计划有效会员增加25%，新会员增加6%，会员销售虽下降2%但表现优于整体 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过活动、租户管理和CRM升级内地零售业务组合，推出全国性计划提高效率和销售额 [18] - 考虑在合适的城市采用混合模式拓展零售业务，以增加规模和回报 [64] - 应对行业竞争，公司注重商场差异化，引入首进品牌和高品质租户，提高商场竞争力 [20] - 公司将继续推进可持续发展战略，80%的内地项目使用可再生能源，并致力于实现净零排放 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司未来发展持谨慎乐观态度，认为市场稳定性正在增强，有望实现一定增长 [6] - 预计内地租户销售下半年有机会从负增长转为轻微增长，全年可能实现小幅增长 [66] - 香港市场仍复杂，公司将努力寻找最佳平衡点，提高销售额 [34] 其他重要信息 - 公司计划在2026年推出Pavilion，2027年推出Kimpton [46] - 公司正在推进杭州项目，通过租赁扩大规模和影响力，预计将提高项目收益率 [48] - 公司将在未来两个月预售服务式公寓中心的住宅项目 [58] 问答环节所有提问和回答 问题1: 是否会在已布局的城市采用混合模式拓展零售业务，以及如何看待内地租户销售趋势 - 公司会在有需求和协同效应的情况下采用混合模式，有望增加规模和回报，未来可能会有新机会宣布 [64][65] - 预计下半年租户销售有机会从负7%改善到负1%，三、四季度或有温和增长，全年有望实现小幅增长，但市场变化大，不确定性高 [66] 问题2: 二季度业绩改善的原因，7月零售销售情况，全年股息政策，以及对发行可转换债券的看法 - 业绩改善得益于入住率和客流量提高，外部因素包括股市改善、房地产市场稳定、日本业务下滑、税收返还政策等 [70] - 7月情况好于去年，但未明确是否实现正增长 [67] - 若一切按计划进行，公司不希望削减股息 [75] - 首席财务官认为可转换债券有稀释作用，目前股价较低，暂不考虑 [76] 问题3: 沈阳Farm 66和武汉Heartland转型进展及预期成果时间 - 武汉项目 occupancy从83%提高到88%，正在恢复超市、餐饮等基础业务，提升竞争力，但受新商场开业影响，预计至少需要两年恢复正常 [78][81] - Forum正在从奢侈品向生活方式和适合办公租户的方向转型，入住率和客流量正在改善，预计也需要两年时间 [82] 问题4: 是否会恢复纯现金股息，取消奢侈品和非奢侈品分类的原因，以及租户愿意支付更高基础租金的驱动因素和对正向回归的预期 - 公司可能会在西湖66商场开业后停止股份股息，未来有机会恢复纯现金股息 [87] - 取消分类是为了更公平地描述租户和客户行为，避免二元分类，且可能吸引更多非高端客户 [88][93] - 租户愿意支付更高基础租金取决于公司在城市的领导地位、议价能力和业务势头，若租户销售好转，公司对正向回归更乐观 [98] 问题5: 整体资本支出指导，以及西湖66扩张是否会显著增加资本支出 - 今年资本支出约49亿港元，明年降至约30亿港元并持续下降，若不进行重大资产收购，资本支出不显著 [106] 问题6: 若重置武汉项目，对杭州开业计划的调整，以及对项目二期扩张的信心来源 - 杭州项目解决了武汉项目的交通和空间问题，城市活力和市场环境更好，公司对其更有信心 [113][116] - 扩张既是因为对项目有信心，也为了增加空间和改善项目的连通性和外观 [119] 问题7: 对当前净负债率的舒适度，是否急于降低负债率，以及处置Summit的节奏 - 首席财务官认为可承受略高的负债率，但会尽量保持在35%以下，目前有信心控制在该水平 [121] - Summit仅售出1套，公司会以合适的价格出售，不会降价促销 [122]

恒隆地产中期股息派发 - 公司将于2025年9月24日派发中期股息每股0.12港元 [1]

财务表现 - 2025年度中期收入49.68亿港元，同比减少18.74% [1] - 股东应占纯利9.12亿港元，同比减少14.04%，每股盈利0.19港元 [1] - 物业销售收入下跌87%至1.61亿港元，拖累总收入下降19% [2] - 整体营业溢利下降5%至32.55亿港元 [2] 租赁业务 - 核心物业租赁收入表现强韧，租出率维持高位 [1] - 中国内地商场租出率稳定在90%以上，收入未受销售租金下滑显著影响 [1] - 物业租赁收入和营业溢利均下跌3%，分别为46.78亿港元和33.46亿港元 [2] 市场环境 - 中国香港和中国内地房地产营商环境面临挑战，消费放缓和办公楼需求疲弱 [1][2] - 中国内地经济持续疲弱及港人消费模式转变对市况造成压力 [1] 业务板块表现 - 酒店业务收入增长84%至1.29亿港元，但营业亏损扩大至3400万港元 [2] - 人民币贬值未显著冲击租赁业务韧性 [1]